ECLI:NL:RBROT:2026:9871

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 12302006 VV EXPL 26-408



datum uitspraak: 5 augustus 2026




Vonnis in kort geding van de kantonrechter




in de zaak van





[eiser]
,
woonplaats: [woonplaats] ,
eiser,
gemachtigde: mr. H.J. van Smaalen,



tegen





1. [gedaagde sub 1] ,

woonplaats: [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. T.S.G. Joemman,

2. Zij die verblijven in de woning aan de [adres] , [postcode] [woonplaats] , althans degene die deze woning thans feitelijk in gebruikt heeft,
namens wie de heer [persoon A] is verschenen,
gedaagden.



De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’, ‘ [gedaagde sub 1] ’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 20 juli 2026, met bijlagen;


het antwoord van [gedaagde sub 1] , met bijlagen;


de pleitnota van mr. Van Smaalen, met bijlagen.





1.2.
Op 28 juli 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:


namens eiser: [eiser] met mevrouw [persoon B] van Stichting Je Goed Recht en mr. Van Smaalen;


namens gedaagde 1: [gedaagde sub 1] met haar tolk, mevrouw [persoon C] ( [naam functie] van Housing Management, de voormalig beheerder van de woning), de heer [persoon D] (haar echtgenoot, via Teams) en mr. Joemman. De heer [persoon E] zou vanwege zijn verblijf in Pakistan via Teams aan de zitting deelnemen namens de nieuwe beheerder Karam Investments B.V., maar de verbinding kwam niet tot stand, ook niet per telefoon;


namens gedaagde 2: [persoon A] .







2Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiser] huurt vanaf oktober 2024 de woning aan de [adres] in Rotterdam van [gedaagde sub 1] . Op 25 juni 2026 is de woning door [persoon A] leeggehaald, waarna [eiser] een aantal van zijn spullen heeft meegenomen en is vertrokken. [persoon A] heeft ook een huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] gesloten voor de woning. Die huurovereenkomst ging in op 1 juli 2026.



2.2.
Volgens [eiser] is hij onrechtmatig ontruimd door [gedaagde sub 1] en heeft [persoon A] onrechtmatig gehandeld door de woning te betrekken terwijl hij wist dat [eiser] nog steeds huurder was. Hij eist samengevat dat de situatie zoals die was voor 25 juni 2026 wordt hersteld: toegang tot de woning en ontruiming van [persoon A] . Ook wil hij zijn spullen terug die in de woning zijn achtergebleven en een voorschot van € 800,- op een schadevergoeding. [gedaagde sub 1] is het daar niet mee eens en stelt dat zij erop mocht vertrouwen dat [eiser] had ingestemd met het einde van de huurovereenkomst en dat hij de woning vrijwillig heeft ontruimd. Volgens [persoon A] wist hij niet dat [eiser] nog huurder was van de woning. Hij wil graag in de woning blijven omdat hij nergens anders naartoe kan en zijn vrouw zes maanden zwanger is.





3De uitkomst

3.1.
De kantonrechter oordeelt dat het feitelijk onmogelijk is om de eisen van [eiser] die gaan over terugkeer naar de woning door [gedaagde sub 1] uit te laten voeren. Hoewel het voldoende aannemelijk is dat er sprake geweest is van een onrechtmatige ontruiming door [gedaagde sub 1] , staat daar tegenover dat het onvoldoende aannemelijk is dat [persoon A] onrechtmatig heeft gehandeld door de woning te betrekken. Hij heeft namelijk ook een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] en het lijkt erop alsof hij te goeder trouw de woning heeft betrokken. Omdat zijn belang nu zwaarder weegt dan het belang van [eiser] en de gevolgen heel groot zijn als deze uitspraak later wordt teruggedraaid, hoeft [persoon A] de woning nu niet te ontruimen.



3.2.
De kantonrechter realiseert zich dat deze uitkomst heel erg onbevredigend is voor [eiser] . Hij is door toedoen van [gedaagde sub 1] zijn huis kwijt en mag/kan niet terug. Uiteindelijk zullen [eiser] en [gedaagde sub 1] deze kwestie financieel moeten afwikkelen. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde sub 1] zich buitengerechtelijk tot het uiterste zal inspannen om alle schade van [eiser] te vergoeden. In deze procedure wordt [gedaagde sub 1] alvast veroordeeld om een voorschot te betalen op de schadevergoeding vanwege de onrechtmatige ontruiming. [persoon A] moet daarnaast de achtergebleven spullen aan [eiser] teruggeven.





4 [eiser] heeft de woning niet vrijwillig verlaten

4.1.
De voorlopige conclusie is dat de ontruiming heeft plaatsgevonden terwijl de huurovereenkomst nog liep en ook zonder dat daar een rechterlijke uitspraak aan ten grondslag lag. Dat mag niet en zou in een bodemprocedure leiden tot het oordeel dat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is voor alle schade die [eiser] lijdt door de onrechtmatige ontruiming. Dit legt de kantonrechter hierna uit.



4.2.
Volgens [gedaagde sub 1] mocht zij uit de gedragingen van [eiser] afleiden dat hij de woning vrijwillig heeft verlaten. [gedaagde sub 1] stelt dat haar nieuwe beheerder, de heer [persoon E] , met [eiser] heeft gesproken over de beëindiging van de huurovereenkomst. Zij wijst op een verklaring van [persoon E] waarin staat dat hij begin juni de woning heeft bezocht en met [eiser] heeft gesproken over de openstaande energiekosten over de periode juli 2024 tot en met juni 2025, de incassoprocedure die hiervoor was gestart en het stelselmatig te laat betalen van de huur. Volgens [persoon E] heeft [eiser] tijdens dit gesprek gezegd dat hij de kosten niet langer kon dragen en dat hij de woning wilde verlaten als de verhuurder bereid was om de incassoprocedure in te trekken. [eiser] betwist dit allemaal. Hij zegt nooit geïnformeerd te zijn over een beheerderswissel, [persoon E] niet te kennen, nooit met hem te hebben gesproken en dus ook niet te hebben toegezegd de woning te zullen verlaten. [eiser] heeft bovendien een brief van de deurwaarder van 24 april 2026 overgelegd waarin staat dat hij een betalingsregeling heeft getroffen voor de openstaande energierekening en uit de overgelegde betalingsbewijzen blijkt dat hij begin juni (wanneer volgens [gedaagde sub 1] het gesprek tussen [persoon E] en [eiser] plaatsvond) nog maar twee deelbetalingen van € 141,- hoefde te doen. Dat er begin juni sprake was van een betalingsachterstand waardoor [eiser] zich genoodzaakt zag de woning te verlaten, blijkt dus nergens uit. Daar staat tegenover dat tijdens de zitting is gebleken dat [eiser] een procedure bij de Huurcommissie was gestart en dat er op 29 juni 2026 een huisbezoek zou plaatsvinden. Ook dat rijmt niet met de stelling van [gedaagde sub 1] dat [eiser] de woning vrijwillig zou verlaten, nog daargelaten dat uit de verklaring van [persoon E] niet volgt per welke datum [eiser] dan zou vertrekken.



4.3.

[gedaagde sub 1] wijst verder nog op de gedragingen van [eiser] op 25 juni 2026 waaruit zij zou mogen hebben concluderen dat [eiser] vrijwillig de woning ontruimde. Volgens [gedaagde sub 1] heeft [eiser] die dag meegeholpen met het leeghalen van de woning en heeft hij niet geprotesteerd. Zij wijst op de verklaringen van de complexbeheerder en [persoon A] , maar [eiser] betwist dat het zo is gegaan. Volgens [eiser] is hij die ochtend naar zijn werk gegaan en werd hij gebeld door zijn buurman met de mededeling dat zijn woning werd leeggehaald. Hij is toen direct naar de woning gegaan, waar hij zijn spullen al deels op de galerij aantrof. Ook trof hij daar [persoon A] die bezig was de woning verder leeg te halen en die hem een huurovereenkomst liet zien. Volgens [eiser] heeft hij wel degelijk geprotesteerd en heeft hij de politie gebeld, maar is hij wel rustig gebleven en heeft hij een aantal van zijn spullen ingeladen. Dat [eiser] zelf de woning zonder protest heeft leeggehaald, is dus niet aannemelijk geworden. Wel zijn [eiser] en [gedaagde sub 1] het erover eens dat hij rustig is gebleven en is vertrokken met een aantal van zijn spullen, maar de kantonrechter is voorshands van oordeel dat op basis van die gedragingen [gedaagde sub 1] er niet gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [eiser] de woning vrijwillig ontruimde. Bij dit oordeel weegt ook mee dat [eiser] heel snel (namelijk binnen drie dagen en dus nog voor de nieuwe huurovereenkomst met [persoon A] zou ingaan) via zijn advocaat heeft geprotesteerd tegen de ontruiming. Van rechtsverwerking is, anders dan [gedaagde sub 1] aanvoert, alleen al hierom geen sprake.





5 [persoon A] is ook huurder en mag in de woning blijven

5.1.

[eiser] eist dat [gedaagde sub 1] ervoor zorgt dat [persoon A] de woning verlaat en vraagt ook om een veroordeling van [persoon A] zelf om de woning te ontruimen. Deze eisen kan de kantonrechter niet toewijzen. Dat legt zij hierna uit.



5.2.

[persoon A] heeft een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] die op 1 juli 2026 is ingegaan. Hij heeft dus ten opzichte van [gedaagde sub 1] een zelfstandige titel om in de woning te verblijven en daarom kan [gedaagde sub 1] niet veroordeeld worden om [eiser] weer volledig huurgenot te verschaffen door ervoor te zorgen dat [persoon A] de woning verlaat.



5.3.
Om de eis van [eiser] tegen [persoon A] toe te kunnen wijzen, moet het voldoende aannemelijk zijn dat [persoon A] onrechtmatig heeft gehandeld door de woning te betrekken. In dat geval kan [eiser] namelijk eisen dat de onrechtmatige situatie wordt beëindigd. Een andere grond voor ontruiming van [persoon A] zou kunnen zijn het analoog toepassen van de leer van de botsende rechten bij levering (het oudste recht van [eiser] gaat voor). Beide gronden slagen nu niet. De kantonrechter is namelijk voorlopig van oordeel dat [persoon A] niet onrechtmatig heeft gehandeld. [persoon A] had ook een huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] die op 1 juli 2026 in zou gaan. Weliswaar is het ongebruikelijk om een paar dagen voor ingang van de huurovereenkomst een bewoonde woning leeg te halen en de sloten te laten vervangen, maar volgens [persoon A] had hij met [persoon E] afgesproken dat hij de oude bewoner moest helpen met het leeghalen en de woning zelf nog schoon moest maken. Omdat in dit kort geding bovendien niet vastgesteld kan worden dat [eiser] op 25 juni 2026 duidelijk kenbaar heeft gemaakt aan [persoon A] dat hij nog steeds huurder was, kan ook niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld dat [persoon A] onrechtmatig heeft gehandeld door de woning te betrekken. Weliswaar heeft [persoon A] op 28 juni 2026 ook de sommatie ontvangen van de advocaat van [eiser] , maar tijdens de zitting is gebleken dat [persoon A] de Nederlandse taal niet machtig is en de kantonechter gaat er daarom vanuit dat [persoon A] de ernst van de sommatie niet goed heeft kunnen begrijpen. Het lijkt erop alsof hij te goeder trouw heeft gehandeld en bij een andere uitkomst (ook) de dupe wordt van het handelen van [gedaagde sub 1] . In die omstandigheden ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding om het leerstuk van de botsende rechten bij levering toe te passen. Volgens de parlementaire geschiedenis is dat weliswaar mogelijk en gaat het oudste huurrecht van [persoon A] voor, maar dat geldt niet als de nieuwe huurder te goeder trouw is. En daar lijkt het hier dus op. Bovendien volgt uit de parlementaire geschiedenis dat de omstandigheden van het geval zwaar moeten meewegen. De kantonrechter legt hierna uit waarom de belangenafweging in het voordeel van [persoon A] uitpakt.



5.4.
Moet de kantonrechter ingrijpen ondanks dat het nu niet voldoende aannemelijk is dat [persoon A] onrechtmatig heeft gehandeld en het erop lijkt dat hij te goeder trouw heeft gehandeld? Het antwoord daarop is nee. Enerzijds is er het belang van de huurder met het oudste recht om terug te keren naar de woning. [eiser] is niet dakloos geworden omdat hij bij zijn ouders kan verblijven, maar de gedwongen ontruiming heeft vanzelfsprekend grote gevolgen voor hem, alleen al door de dreigende uitschrijving uit het BRP. Daar staat het belang van [persoon A] als nieuwe huurder tegenover. Tijdens de zitting heeft hij verklaard dat hij nergens anders kan huren en zijn vrouw zes maanden zwanger is. Dat belang laat de kantonrechter nu zwaarder wegen, omdat de financiële schade van [eiser] uiteindelijk vergoed zal moeten worden door [gedaagde sub 1] en [persoon A] een heel groot belang heeft bij het behouden van de woning.





6 [gedaagde sub 1] moet een voorschot van € 800,- betalen op de schade van [eiser]

6.1.
stelt dat een deel van zijn eigendommen bij de onrechtmatige ontruiming beschadigd is geraakt of is verdwenen. Hij schat zijn schade in ieder geval op € 1.650,- maar eist dat [persoon A] en [gedaagde sub 1] alvast € 800,- aan hem betalen. De kantonrechter vindt het voldoende aannemelijk dat [eiser] in ieder geval € 800,- aan schade lijdt door de onrechtmatige ontruiming door [gedaagde sub 1] . Weliswaar betwist [gedaagde sub 1] dat er zaken vermist of beschadigd zijn geraakt bij de ontruiming, maar zij betwist niet dat de hele inboedel van [eiser] nog in de woning aanwezig was op 25 juni 2026 en dat [eiser] niet meer over al zijn spullen beschikt. Het bedrag van € 800,- is bovendien een beperkt bedrag en van een concreet restitutierisico is ook niet gebleken. Dat [persoon A] spullen heeft beschadigd tijdens de ontruiming en dus aansprakelijk is voor schade, is daarentegen niet voldoende aannemelijk omdat het nergens concreet uit blijkt. Daarom wordt alleen [gedaagde sub 1] veroordeeld tot het betalen van een voorschot van € 800,- op de schadevergoeding. De rente wordt toegewezen zoals [eiser] dat eist.





7 [persoon A] moet de achtergebleven spullen van [eiser] teruggeven

7.1.


[eiser] eist dat [gedaagde sub 1] en [persoon A] zijn achtergebleven spullen voor zover mogelijk volledig en onbeschadigd aan hem afgeven. Als eigenaar kan [eiser] zaken opeisen die een ander onder zich houdt. [persoon A] betwist niet dat er nog spullen van [eiser] in de woning staan. [gedaagde sub 1] doet dat wel. In dit geval kan alleen [persoon A] als feitelijk bewoner van de woning nog spullen van [eiser] onder zich houden. Daarom wordt alleen hij veroordeeld om de achtergebleven spullen aan [eiser] af te geven. Omdat [eiser] in de dagvaarding niet duidelijk heeft gemaakt om welke spullen het precies gaat, zal de kantonrechter om executieproblemen te voorkomen geen dwangsom opleggen.

8. De proceskosten moet [gedaagde sub 1] betalen en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad




8.1.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde sub 1] , omdat zij door haar handelwijze [eiser] heeft gedwongen om een procedure te starten (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde sub 1] aan [eiser] moet betalen op € 153,02 aan dagvaardingskosten, € 93,- aan griffierecht, € 865,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.255,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.



8.2.
In de zaak tussen [eiser] en [persoon A] bepaalt de kantonrechter dat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.



8.3.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde sub 1] en [persoon A] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.





9De beslissing
De kantonrechter:


9.1.
veroordeelt [persoon A] om binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis de door [eiser] noodgedwongen achtergelaten goederen voor zover mogelijk volledig en onbeschadigd aan [eiser] af te geven;



9.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser] € 800,- als voorschot op de door [eiser] geleden schade te betalen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 20 juli 2026 tot de dag dat volledig is betaald;



9.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 1.255,02 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;



9.4.
bepaalt dat [eiser] (verder) en [persoon A] de eigen proceskosten dragen;



9.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



9.6.
wijst al het andere af.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C. van Steenderen-Koornneef en in het openbaar uitgesproken.
49039




Artikel 3:296 BW.


Artikel 3:298 BW.


Parlementaire Geschiedenis BW Inv. 3, 5 en 6 Boek 3 1990, p. 1079.


Artikel 5:2 BW.