ECLI:NL:RBROT:2026:9500

RECHTBANK Rotterdam


Team handel en haven




Zaaknummer: C/10/722341 / KG ZA 26-666




Vonnis in kort geding van 31 juli 2026




in de zaak van




DIEPEVEEN ROTTERDAM B.V.,
gevestigd in Dordrecht,
eiseres,
advocaat: mr. E. de Jongh,



tegen





1 [gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats] ,gedaagde,advocaat: mr. E. Tamas,

2. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN STAANDE EN GELEGEN AAN [adres 1] TE ( [postcode] ) [plaats],
gedaagden,niet verschenen,

3. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN STAANDE EN GELEGEN AAN [adres 2] TE ( [postcode] ) [plaats],
gedaagden,niet verschenen,

4. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTES DAARVAN STAANDE EN GELEGEN AAN [adres 3] TE ( [postcode] ) [plaats],
gedaagden, niet verschenen.


Eiseres wordt Diepeveen Rotterdam genoemd. Gedaagde sub 1 wordt [gedaagde sub 1] genoemd. Gedaagden sub 2 tot en met 4 worden de niet-verschenen gedaagden genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk de krakers genoemd.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de drie dagvaardingen van 13 juli 2026 met producties;- de conclusie van antwoord met productie;- de mondelinge behandeling op 21 juli 2026;- de pleitnota van Diepeveen Rotterdam;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 1] .


1.2.
Van de krakers is alleen [gedaagde sub 1] verschenen. Omdat in de dagvaardingen de wettelijk voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, wordt tegen de niet-verschenen gedaagden verstek verleend.






2De feiten


2.1.
Op 29 augustus 2025 hebben Diepeveen Rotterdam en Stadsherstel Historisch Rotterdam B.V. (hierna: Stadsherstel) een intentieverklaring gesloten ten aanzien van het pand gelegen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het pand). Daarin is vastgelegd dat Diepeveen Rotterdam het pand wil verkopen, dat Stadsherstel interesse heeft om het pand te kopen en dat beiden de intentie hebben om een koopovereenkomst aan te gaan. Het pand heeft de status van gemeentelijk monument.



2.2.
De krakers hebben tussen 1 en 19 juni 2026 het pand gekraakt. Op de deur van het pand hangt een papier waarop staat dat het pand in gebruik is genomen als woonruimte en dat mr. Tamas de belangen van [gedaagde sub 1] behartigt.



2.3.
Tijdens een inspectie op 22 juni 2026 door Diepeveen Rotterdam is gebleken dat in totaal vier personen het pand als woonruimte gebruiken.



2.4.

In juni 2026 heeft Diepeveen Rotterdam het pand verkocht aan Stadsherstel. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:“(…)LeveringArtikel 4

De voor de overdracht vereiste Akte van Levering zal worden verleden ten overstaan van de


Notaris, op 1 september 2026, of zoveel eerder of later als Partijen eventueel nader zullen


overeenkomen.


(…)

Feitelijke levering, staat van het Verkochte


Artikel 8

(…)

4. Het Verkochte zal worden geleverd vrij van huur, pacht of ander gebruiksrecht, leeg en


ontruimd.

5. Koper heeft het recht het Verkochte vóór de aflevering in- en uitwendig te inspecteren.


(…)

Renovatieverplichting, kettingbeding

Artikel 10


1. Koper verplicht zich om het Verkochte te (laten) renoveren met als doel de oorspronkelijke uitstraling en het karakteristieke industriële voorkomen van het tot het Verkochte behorende gebouw te herstellen en te behouden.


(…)

Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Artikel 17

1. Een Partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze Koopovereenkomst te voldoen.


Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden, met inachtneming van een termijn om de


tekortkoming te zuiveren van acht (8) dagen.

(…)

3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische


levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige Partij daarnaast ten


behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete


verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs,


Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullend:


schadevergoeding.”




2.5.
Bij brief van 22 juni 2026 heeft Diepeveen Rotterdam mr. Tamas onder meer verzocht zijn cliënt(en) te sommeren om uiterlijk op 29 juni 2026 het pand te verlaten. Aan deze sommatie is geen gehoor gegeven.





3Het geschil


3.1.
Diepeveen Rotterdam vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:


I. de krakers te veroordelen om uiterlijk binnen 48 uur na betekening van dit vonnis het pand gelegen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te ( [postcode] ) [plaats] met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege de krakers bevindt volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Diepeveen Rotterdam te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;



II. te bepalen dat de veroordeling onder I binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een (1) jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging bevindt of binnentreedt in het pand aan gelegen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te ( [postcode] ) [plaats] , en telkens wanneer dat zich voordoet;



III. De krakers hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.




3.2.

[gedaagde sub 1] voert verweer tegen de vorderingen en stelt onder meer dat Diepeveen Rotterdam niet kan worden ontvangen in haar vorderingen. Verder concludeert [gedaagde sub 1] tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Diepeveen Rotterdam in de proceskosten.Daarnaast verzoekt [gedaagde sub 1] (de voorzieningenrechter begrijpt: in het geval de ontruimingsvordering wordt toegewezen) te bepalen dat het bevel tot ontruiming van [gedaagde sub 1] niet ten uitvoer wordt gelegd, totdat er inlichtingen zijn ingewonnen bij het College van burgemeesters en wethouders van de gemeente Rotterdam over de mogelijkheden tot adequate huisvesting van [gedaagde sub 1] . Dit verzoek wordt overigens, anders dan Diepeveen Rotterdam stelt, niet aangemerkt als een eis in reconventie.





4De beoordeling



De vorderingen ten aanzien van [gedaagde sub 1]




4.1.
Voor zover de vorderingen van Diepeveen Rotterdam zijn gericht tegen [gedaagde sub 1] , overweegt de voorzieningenrechter als volgt.



Diepeveen Rotterdam is ontvankelijk in haar vorderingen





4.2.

[gedaagde sub 1] stelt dat hij niet kan vaststellen dat Diepeveen Rotterdam de rechthebbende is van het pand doordat uit het uittreksel van de KvK (de voorzieningenrechter begrijpt: het kadastrale uittreksel van het pand) volgt dat niet Diepeveen Rotterdam maar Dudok Diepeveen Rotterdam B.V. de eigenaar van het pand is. Volgens [gedaagde sub 1] is Diepeveen Rotterdam daarom niet-ontvankelijk in haar vorderingen.



4.3.
De voorzieningenrechter overweegt dat uit het uittreksel van de KvK van Diepeveen Rotterdam volgt dat het daarin vermelde KvK-nummer ( [nummer] ) overeenkomt met het KvK-nummer dat is opgenomen in het kadastrale uittreksel van het pand. Dit betekent dat Diepeveen Rotterdam de eigenaar van het pand is en dus ontvankelijk is in haar vorderingen. De voorzieningenrechter merkt nog op dat in het kadastrale uittreksel is vermeld dat voor de meest actuele naam, zetel en adres het Handelsregister dient te worden geraadpleegd, wat [gedaagde sub 1] kennelijk niet heeft gedaan.



Substantiëringsplicht





4.4.
Volgens [gedaagde sub 1] heeft Diepeveen Rotterdam niet voldaan aan haar substantiëringsplicht omdat zij de in de brief van 29 juni 2026 door [gedaagde sub 1] ingenomen stellingen niet in de dagvaarding heeft vermeld.



4.5.
De voorzieningenrechter constateert dat Diepeveen Rotterdam deze brief als productie 8 bij de dagvaarding in het geding heeft gebracht en in ieder geval het daarin opgenomen aanbod om een gebruiksovereenkomst te sluiten en het aanbod om het pand bij/voor levering te verlaten heeft besproken in randnummer 25 van de dagvaarding. Datzelfde geldt overigens voor het beroep op artikel 8 EVRM dat was opgenomen in het in 2.2. bedoelde papier. Diepeveen Rotterdam heeft een en ander bovendien in haar pleitnotitie opgenomen. Daarmee heeft zij voldoende voldaan aan de substantiëringsplicht uit artikel 111 lid 3 Rv.



Vordering I





4.6.
Niet in geschil is dat [gedaagde sub 1] op dit moment zonder recht of titel het pand in gebruik heeft genomen. Dit is in strijd met het eigendomsrecht dat Diepeveen Rotterdam op het pand heeft (artikel 5:2 BW). Diepeveen Rotterdam is daarom gerechtigd ontruiming van het pand te vorderen. Een dergelijke vordering wordt in beginsel toegewezen, tenzij Diepeveen Rotterdam daarbij geen spoedeisend belang heeft of in de gegeven omstandigheden misbruik maakt van haar ontruimingsbevoegdheid. Ook moet het belang van [gedaagde sub 1] bij het behoud van een dak boven zijn hoofd bij de beoordeling worden betrokken. Bij de weging van de belangen geldt verder als belangrijk gezichtspunt dat van ontruiming moet worden afgezien als er vervolgens ongerechtvaardigde leegstand van de woning ontstaat.



4.7.
Uit de koopovereenkomst volgt dat de levering van het pand aan Stadsherstel plaatsvindt op 1 september 2026. Dit wordt bevestigd in de e-mail van 16 juli 2026 van Stadsherstel aan Diepeveen Rotterdam, waarin Stadsherstel aangeeft dat het van groot belang is dat het pand op 1 september 2026 vrij van gebruik kan worden geleverd. De omstandigheid dat in de intentieverklaring een uiterlijke leverdatum van 31 maart 2026 is opgenomen maakt dit, in tegenstelling tot wat [gedaagde sub 1] meent, niet anders. Voor de leveringsdatum is immers de koopovereenkomst leidend en niet de intentieverklaring. Ook stelling van [gedaagde sub 1] , dat de levering niet op 1 september 2026 kan plaatsvinden omdat het due diligence onderzoek van Stadsherstel op 31 oktober 2026 moet zijn afgerond, wordt niet gevolgd. Uit artikel 1 lid 4 van de intentieverklaring volgt immers dat de periode waarbinnen het due diligence onderzoek moet zijn afgerond loopt tot en met 31 oktober 2025, en niet 2026. In de considerans van de koopovereenkomst staat onder B dat koper een due-diligence onderzoek heeft uitgevoerd met betrekking tot het verkochte. Anders dan [gedaagde sub 1] meent is dat onderzoek dus al afgerond. Voldoende aannemelijk is dan ook dat de levering van het pand plaatsvindt op 1 september 2026. Het spoedeisend belang van Diepeveen Rotterdam bij haar vorderingen is daarmee gegeven.



4.8.
Het belang van Diepeveen Rotterdam bij ontruiming van het pand weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde sub 1] om in het pand te blijven wonen, gelet op het volgende.



4.9.

Indien Diepeveen Rotterdam haar leveringsverplichting op 1 september 2026 niet nakomt, waaronder de verplichting om het pand leeg en ontruimd aan Stadsherstel op te leveren, verbeurt zij op grond van de artikelen 4, 8 en 17 van de koopovereenkomst een boete van 10 % van de koopprijs. Daarnaast heeft Diepeveen Rotterdam gesteld dat Stadsherstel in verband met de levering en de daaropvolgende renovatie van het pand diverse onderzoeken moet (laten) uitvoeren in/aan het pand, waaronder een bouwfysisch onderzoek en een keurhistorisch onderzoek. Ook moeten onder andere aannemers en architecten het pand bezoeken. Voldoende aannemelijk is dat deze werkzaamheden worden bemoeilijkt dan wel onmogelijk worden gemaakt indien het pand door [gedaagde sub 1] (en de overige krakers) wordt bewoond, met al zijn in het pand aanwezige eigendommen.
Verder heeft Diepeveen Rotterdam onweersproken gesteld dat op het perceel waarop het pand is gelegen de bestemming ‘bedrijf’ rust. Het gebruik van het pand als woonruimte door krakers is daarmee in strijd met die bestemming. Voldoende aannemelijk is dan ook dat Diepeveen Rotterdam het risico loopt op een bestuurlijke boete. Dat de gemeente daartoe tot op heden nog niet voornemens is geweest maakt dit, in tegenstelling tot wat [gedaagde sub 1] meent, niet anders.
Bovendien is, gelet op de overgelegde verklaringen van een omwonende en van een persoon die werkzaam is bij een nabijgelegen café, voldoende aannemelijk dat de krakers in de avond en nachtelijke uren geluids- en lichtoverlast veroorzaken, onder meer door het draaien van harde muziek en het gebruik van laserverlichting. Diepeveen Rotterdam loopt daardoor het risico om door de gemeente dan wel omwonenden aansprakelijk te worden gesteld voor de door de krakers veroorzaakte overlast.




4.10.

[gedaagde sub 1] heeft zich in het kader van de belangenafweging beroepen op zijn huisrecht, zoals beschermd in artikel 8 EVRM. Dit beroep wordt gelet op het voorgaande afgewezen. Kort gezegd: Diepeveen Rotterdam oefent op legitieme wijze haar (ook door het EVRM beschermde) eigendomsrecht uit en zij heeft een concreet belang bij de ontruiming. Daarnaast komt het pand naar verwachting niet leeg te staan na de ontruiming, gelet op het door Stadsherstel opgestelde rapport met daarin de plannen voor de herontwikkeling van het pand.



4.11.

[gedaagde sub 1] heeft nog gesteld dat niet is voldaan aan de in artikel 8 EVRM besloten proportionaliteits- en subsidiariteitstoets. Hij heeft Diepeveen Rotterdam een aanbod gedaan tot het sluiten van een gebruikersovereenkomst, waarin zou worden vastgelegd dat hij (en de overige krakers) het pand twee weken voorafgaand aan de levering vrijwillig zouden verlaten, op straffe van verbeurte van een dwangsom bij niet-nakoming daarvan. Diepeveen Rotterdam is met dit aanbod echter niet akkoord gegaan.



4.12.
Gelet op het beginsel van contractsvrijheid staat het Diepeveen Rotterdam vrij om al dan niet een gebruikersovereenkomst aan te gaan met personen die zonder recht of titel in haar pand verblijven. Daarnaast merkt Diepeveen Rotterdam terecht op dat een dergelijke dwangsomclausule in dit geval betekenisloos is nu [gedaagde sub 1] , zoals hij zelf stelt, niet beschikt over een verhaalbaar vermogen. Daar komt bij dat Diepeveen Rotterdam nog minimaal drie andere krakers in het pand heeft waargenomen. Een afspraak met [gedaagde sub 1] biedt Diepeveen Rotterdam dan ook geen garantie dat de niet-verschenen gedaagden ook vrijwillig het pand ontruimen. Diepeveen Rotterdam moest dus sowieso deze procedure starten om volledige ontruiming van het pand te bewerkstelligen.



4.13.
Ook de overige door [gedaagde sub 1] gestelde belangen, die overigens niet zijn onderbouwd, te weten zijn beperkte inkomen, het gebrek aan vooruitzicht om zijn inkomen te kunnen vermeerderen en daarmee te huren op de woningmarkt en het gebrek aan sociale huurwoningen, wegen niet op tegen de belangen van Diepeveen Rotterdam bij ontruiming van het pand.



4.14.
Het voorgaande leidt ertoe dat vordering I wordt toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn, gelet op het bepaalde in artikel 555 Rv, wordt bepaald op drie dagen na betekening van dit vonnis.


4.15.

[gedaagde sub 1] heeft verzocht te bepalen dat de tenuitvoerlegging van dit ontruimingsvonnis wordt opgeschort totdat de voorzieningenrechter inlichtingen heeft ingewonnen bij het College van burgemeesters en wethouders over de mogelijkheid tot herhuisvesting, ter voorkoming van dakloosheid (artikel 557a lid 2 Rv).



4.16.

De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het spoedeisend belang dat Diepeveen Rotterdam bij de ontruiming heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen. Dit verzoek wordt dus afgewezen.


Vordering II





4.17.
De vordering om te bepalen dat dit vonnis tot een jaar na vandaag ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging bevindt of binnentreedt in het pand, wordt op de voet van artikel 557a lid 3 Rv toegewezen. Daartoe is van belang dat zowel voorafgaand aan de levering van het pand als in de periode daarna diverse onderzoeks- en renovatiewerkzaamheden moeten worden verricht. Gelet op de verwachte duur daarvan is het van belang dat het pand gedurende een periode van een jaar niet (opnieuw) wordt gekraakt.



De vorderingen ten aanzien van de niet-verschenen gedaagden





4.18.
Omdat [gedaagde sub 1] wel in de procedure is verschenen en ten opzichte van hem is voortgeprocedeerd, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.



4.19.
De vorderingen komen de voorzieningenrechter tegenover de niet-verschenen gedaagden niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze worden toegewezen, met dien verstande dat ook ten aanzien van hen de ontruimingstermijn wordt bepaald op drie dagen na betekening van dit vonnis.



Ten aanzien van de krakers (alle gedaagden)





4.20.
De krakers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom hoofdelijk de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Diepeveen Rotterdam worden begroot op:









- kosten van de drie dagvaardingen


€


376,71







- griffierecht


€


735,00







- salaris advocaat


€


1.177,00







- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


2.477,71











4.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.






5De beslissing


De voorzieningenrechter



5.1.
verleent verstek tegen de niet-verschenen gedaagden,



5.2.
veroordeelt de krakers om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het pand gelegen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te ( [postcode] ) [plaats] met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege de krakers bevindt volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Diepeveen Rotterdam te stellen en verlaten en ontruimd te houden,



5.3.
bepaalt dat de veroordeling onder 5.2. binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn tot een (1) jaar na vandaag ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging bevindt of binnentreedt in het pand gelegen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te ( [postcode] ) [plaats] , en telkens wanneer dat zich voordoet,



5.4.
veroordeelt de krakers hoofdelijk in de proceskosten van € 2.477,71, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,



5.5.
veroordeelt de krakers hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2026.
[3894/2009]