ECLI:NL:RBROT:2026:9470

RECHTBANK
ROTTERDAM



Locatie Rotterdam




Zaaknummer: 12292272 \ VV EXPL 26-387




Vonnis in kort geding van de kantonrechter 31 juli 2026




in de zaak van




Stichting Woonplus Schiedam,
gevestigd te Schiedam,
eiseres,
gemachtigde: mr. N.V.C. Haneveld,



tegen





1 [huurder] ,

wonend te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. el Ouath,



2. Zij die verblijven in de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats],
gedaagden,
niet verschenen,




Partijen worden hierna Woonplus, [huurder] en de niet-verschenen gedaagden genoemd.






1De zaak in het kort


1.1.

[huurder] huurt een woning van Woonplus. [huurder] heeft een beëindigingsovereenkomst getekend nadat zij door Woonplus is gewezen op een, volgens Woonplus, ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Woonplus vordert nakoming van die beëindigingsovereenkomst en daarmee dat [huurder] (en de niet-verschenen gedaagden) de woning ontruim(en)t en verla(ten)at. De kantonrechter is van oordeel dat het niet in voldoende mate waarschijnlijk is dat de vordering tot ontruiming in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen.






2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 juli 2026, met 8 bijlagen;
- de nadien ingediende bijlage 9;- de conclusie van antwoord van [huurder] , met 4 bijlagen;- de mondelinge behandeling van 17 juli 2026;
- de pleitnota van mr. Haneveld.






3Enkele relevante feiten


3.1.
Woonplus verhuurt sinds 13 oktober 2023 een woning aan [huurder] .



3.2.
In de toepasselijke algemene huurvoorwaarden staat, voor zover relevant, het volgende:



“7.3 De huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden als een goed huurder.





(…).




7.5


De huurder is verplicht om het gehuurde tijdens de huurtijd zelf te bewonen en


de woonruimte voor hemzelf en de leden van zijn huishouden te gebruiken. Voor


de huurder is de gehuurde woning zijn enige hoofdverblijf. De huurder is het niet


toegestaan:


- het gehuurde niet feitelijk te bewonen;


- het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of


gedeeltelijk onder te verhuren;


- in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik te geven.





Als verhuurder het redelijke en gemotiveerde vermoeden heeft dat huurder in


strijd met dit artikel het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde


zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd,


in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, dan dient de


huurder feiten en omstandigheden naar voren te brengen en te onderbouwen


waaruit volgt dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft


behouden (verzwaarde stel- en motiveringsplicht).





(…)




8.1


De huurder is niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander


in gebruik te geven, en/of (onder) te verhuren, en/of het gehuurde op internet


of op een andere manier aan derden te huur of ter gebruik aan te bieden. (…)





8.2


De huurder zal op het eerste verzoek van verhuurder alle inkomsten afdragen, die hij uit de ongeoorloofde onderverhuur heeft verkregen. Voor de toepassing van


dit artikel gaat verhuurder ervan uit dat de huurder in geval van illegale onderhuur


maandelijks een bedrag uit onderhuur heeft ontvangen dat gelijk is aan de


huurprijs, vermeerderd met de servicekosten. (…)





8.3

Het is de huurder verboden de huurovereenkomst aan derden over te dragen.




13.4

De huurovereenkomst kan tevens worden beëindigd door wederzijds goedvinden, overlijden van de huurder of een uitspraak door de rechter.”




3.3.
Op 13 april 2026 was [huurder] betrokken bij een verkeersongeval.



3.4.
Op 1 juni 2026 is Woonplus benaderd door [persoon A] die zich meldde als nieuwe huurder van de woning die deze uiteindelijk niet in gebruik heeft gekregen.



3.5.
Op 1 juni 2026 vond er een gesprek plaats tussen Woonplus en [huurder] op het kantoor van Woonplus, waarvan een video- en geluidsopname is gemaakt.



3.6.
Aan het einde van het gesprek op 1 juni 2026 heeft [huurder] een huurbeëindigingsformulier van Woonplus ondertekend met als einddatum van de huurovereenkomst 5 juni 2026.






4Het geschil


4.1.
Woonplus vordert – samengevat – dat [huurder] (met de niet-verschenen gedaagden) de huurwoning aan [adres] ( [postcode] ) te [plaats] ontruimt en verlaat, onder toekenning van een gebruiksvergoeding vanaf 1 juli 2026 tot en met de datum van ontruiming en onder hoofdelijke veroordeling van [huurder] en de niet-verschenen gedaagden in de proceskosten.



4.2.
Woonplus legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [huurder] heeft – in strijd met de huurovereenkomst – de huurwoning geheel en/of gedeeltelijk aan derden onderverhuurd en/of in gebruik afgestaan. [huurder] heeft de woning onderverhuurd aan een derde, [persoon A] (hierna: [persoon A] ). Dit levert een ernstige tekortkoming in de nakoming op – Woonplus noemt het woonfraude – die de ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop, de ontruiming van het de huurwoning rechtvaardigt. Volgens Woonplus is het duidelijk dat [huurder] de woning heeft onderverhuurd aan een derde. En anders heeft [huurder] de woning of in ieder geval afgestaan aan [persoon B] (hierna: [persoon B] ), haar voormalige vriend en aldus toegelaten dat [persoon B] de woning ter verhuur kon aanbieden en gebruiken.



4.3.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woonplus wegens het ontbreken van een spoedeisend belang, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woonplus, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonplus in de kosten van deze procedure.



4.4.

[huurder] voert het volgende aan. Zij heeft de woning niet onderverhuurd of het gebruik van de woning anderszins afgestaan aan een derde. Zij is niet bekend met de op de onderhuurovereenkomst en (de in een WhatsApp conversatie tussen [persoon A] en de aanbieder van de woning geplakte foto van een) bankpas vermelde persoon, [persoon C] (hierna: [persoon C] ) en heeft nooit vergoedingen of huurpenningen ontvangen. [huurder] had een paar maanden een relatie met [persoon B] en heeft een sleutel aan hem gegeven. Toen de relatie uitging, eiste zij die sleutel terug, maar het heeft enige tijd geduurd voordat dat ze de sleutel terugkreeg. [huurder] heeft de woning steeds gebruikt en verbleef gedurende een korte periode bij haar moeder vanwege een auto-ongeluk waar zij bij betrokken was.






5De beoordeling



Vonnis op tegenspraak



5.1.
De kantonrechter heeft aan de hand van de betekende dagvaarding en de overgelegde publicatie in Het Parool geconstateerd dat de niet-verschenen gedaagden behoorlijk zijn opgeroepen voor de behandeling van dit kort geding. Nu de bij de wet voorgeschreven formaliteiten en termijnen in acht zijn genomen, wordt tegen de niet-verschenen gedaagden verstek verleend. [huurder] is wel in het geding verschenen. Daarom wordt op de voet van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.



Het beoordelingskader in kort geding




5.2.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder.
Een dergelijke eis in kort geding kan alleen worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Woonplus heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [huurder] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.




Woonplus heeft een spoedeisend belang




5.3.
Woonplus heeft voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning door [huurder] . Het gaat hier om een sociale huurwoning waarvoor een wachttijd van vele jaren geldt, ter zake waarvan op Woonplus – als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet – de verplichting rust te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse voorraad ervan onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen, waarmee een gewichtig belang van publieke aard wordt gediend. Dat maakt dat vorderingen zoals die in deze procedure zijn ingesteld naar hun aard spoedeisend zijn.




[huurder] hoeft de woning niet te ontruimen




5.4.

De kantonrechter wijst de vorderingen van Woonplus af.
Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende overtuigend gebleken dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst en/of de toepasselijke algemene huurvoorwaarden. Ook is niet gebleken dat zij zich anderszins zodanig heeft gedragen dat ontruiming gerechtvaardigd is. Het daartoe door Woonplus overgelegde bewijs is, in het licht van wat [huurder] daar tegenin heeft gebracht, te weinig om dit aannemelijk te achten. Tot slot is de kantonrechter van oordeel dat niet aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld wordt dat Woonplus [huurder] kan houden aan de overeenkomst tot beëindiging. De kantonrechter licht dit hieronder toe.




5.5.


[huurder] erkent dat zij gedurende een (korte) periode bij haar moeder verbleef. [huurder] heeft (met stukken) onderbouwd dat zij op 14 april 2026 betrokken was bij een auto-ongeluk en daardoor nek-, pols- enkel- en rugklachten opliep. Als gevolg daarvan besloot [huurder] samen met haar minderjarige dochter tijdelijk bij haar moeder te blijven (om daar te slapen). [huurder] betwist wel dat zij de woning (volledig) heeft verlaten of heeft afgestaan. [huurder] kwam om de zoveel dagen in de woning en al haar spullen bevonden zich al die tijd gewoon in de woning. De kantonrechter is van oordeel dat deze gang van zaken niet onaannemelijk is.
Verder erkent [huurder] dat zij een sleutel heeft gegeven aan [persoon B] . Dat heeft zij gedaan in een periode dat het goed ging tussen hen. [huurder] beseft dat dit achteraf gezien geen goede keus was. Echter, een sleutel geven aan je partner staat niet gelijk aan het afstaan van het gebruik van de woning.
Daar komt bij dat [huurder] gemotiveerd heeft betwist dat de woning nagenoeg leeg was ten tijde van de vermeende bezichtiging door [persoon A] . Uit het door Woonplus overgelegde app-verkeer tussen [persoon B] en [persoon A] blijkt dat de woning nog moest worden opgeruimd. Verder is op de foto’s de hele inboedel van [huurder] te zien, waaronder een muurtekening met de naam van de dochter van [huurder] . Dit lijkt niet op een woning die (leeg en) gereed is voor verhuur.




5.6.

Het gaat ver om een huurder te dwingen tot ontruiming, terwijl geen degelijk onderzoek is gedaan naar de feitelijke situatie, en de ontruiming te baseren op onvoldoende uitgezochte verdenkingen en aannames. Woonplus heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat [huurder] betrokken was bij, of zich bewust was van, de taferelen die zich afspeelden met betrekking tot [persoon B] , de verhuuradvertentie op Facebook, de bezichtiging(en), de onderhuurovereenkomst en de inschrijving van [persoon A] op haar adres. Verder heeft Woonplus nagelaten om onderzoek in te stellen tegen [persoon B] en tegen [persoon C] , de vermeende verhuurder c.q. aanbieder van de woning, wiens naam op de bankpas staat vermeld. Woonplus onderbouwt haar stellingen (mede) aan de hand van de opname van het gesprek dat is gevoerd op 1 juni 2026 tussen een medewerker van Woonplus en [huurder] . De kantonrechter is van oordeel dat Woonplus vergaande en zelfs onjuiste conclusies trekt op basis van dat gesprek.
Woonplus heeft [huurder] op gesprek uitgenodigd, zonder vooraf het onderwerp van het gesprek mee te delen. Pas tijdens het gesprek heeft Woonplus [huurder] geconfronteerd met haar summiere bevindingen. Woonplus legt [huurder] bovendien woorden in de mond en het heeft er veel van dat zij probeert [huurder] – onder druk – uitspraken te laten doen en uiteindelijk te bewegen tot “vrijwillige” beëindiging van de huurovereenkomst. Het lag op de weg van Woonplus om, als professionele partij, gelet op de vergaande gevolgen van het ondertekenen van een overeenkomst waarin afstand wordt gedaan van huurrechten, [huurder] , als kwetsbare partij, te wijzen op (de mogelijkheid van) het, eerst, raadplegen van een jurist. Dat heeft Woonplus niet gedaan.
Op basis van al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat Woonplus onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen in de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene huurvoorwaarden en [huurder] niet kan houden aan de ondertekende huurbeëindiging.




Conclusie




5.7.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van Woonplus worden afgewezen. Dat betekent dat [huurder] de woning niet hoeft te ontruimen.



Woonplus moet de proceskosten betalen




5.8.
Woonplus is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter begroot de kosten die Woonplus aan [huurder] moet betalen op € 577,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 721,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.










- salaris gemachtigde
- nakosten



€
€


577,00
144,00









Totaal


€


721,00














6De beslissing


De kantonrechter in kort geding:



6.1.
wijst de vorderingen van Woonplus af,



6.2.
veroordeelt Woonplus in de proceskosten van € 721,00, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,



6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2026.



25390/21916




ECLI:NL:GHAMS:2019:2385, r.o. 3.5.


Artikel 6:265 lid 1 BW.