ECLI:NL:RBROT:2026:7173

RECHTBANK ROTTERDAM


Bestuursrecht



zaaknummer: ROT 25/7667


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juni 2026 in de zaak tussen

[naam 1] , uit [woonplaats] , eiser


en


de heffingsambtenaar van de gemeente Zwijndrecht
(gemachtigde: [naam 2] ).


Samenvatting


1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning van eiser vastgesteld op € 472.000,-. Eiser is het daar niet mee eens, omdat volgens hem onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van puin in de grond. De rechtbank oordeelt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft met deze omstandigheid voldoende rekening gehouden door een groot deel van de grond buiten de waardering te laten. Het beroep is ongegrond.



Procesverloop


2. Met het besluit van 22 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] in [locatie] (de woning) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 472.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).



2.1.
Met de uitspraak op bezwaar van 10 september 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 22 februari 2025 ongegrond verklaard.



2.2.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.



2.3.
De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 26 mei 2026 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [naam 3] , taxateur.




Feiten


3. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 144 m², gelegen op een perceel van 4.592 m². Het bouwjaar is 1940.




Beoordeling door de rechtbank

4. Eiser betoogt aan dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met het waardeverminderend effect van het in de grond aanwezige puin. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ten onrechte waarde toegekend aan de aanwezige opstallen, omdat die worden gedoogd en niet mogen worden vervangen. Verder heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen, slechte staat van onderhoud en gebrekkige isolatie van de woning. Tot slot wijst eiser erop dat de WOZ-waarde ten opzichte van het vorige belastingjaar met 57% is gestegen.

5. Voor de beoordeling van het beroep zijn de volgende regels van belang. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. Deze waarde is gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij een verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [locatie] . Deze objecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat zij op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals woningtype, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

7. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met het waardeverminderend effect van het in de grond aanwezige puin door aan 3.681 m2 van het perceel geen waarde toe te kennen en voor het resterende deel van 846 m2 een correctie van 15% op de vierkantemeterprijs toe te passen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde nog lager zou moeten worden vastgesteld. Het rapport van de Milieudienst Zuid-Holland Zuid is daartoe onvoldoende, omdat uit dat rapport slechts volgt dat geen bodemonderzoek is gedaan naar het perceel van eiser. Dat de opstallen worden gedoogd en niet mogen worden vervangen, is op zichzelf onvoldoende voor de conclusie dat daaraan geen waarde moet worden toegekend. Uit het dossier blijkt niet dat de opstallen in een zodanige slechte staat verkeren dat een koper daaraan geen waarde zal toekennen. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen en slechte staat van onderhoud van de woning door daarvoor een correctie van 20% op de vierkantemeterprijs van de woning toe te passen. De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld, onafhankelijk van de WOZ-waarde in voorgaande jaren. Een aanzienlijk verschil met de voorgaande WOZ-waarde is daarom op zichzelf onvoldoende voor de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.



Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft.

9. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht aan eiser moet vergoeden. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar in reactie op het bezwaar van eiser opgemerkt dat het niet vreemd is dat de WOZ-waarde sterk is gestegen, omdat 4.592 m2 grond is betrokken bij de waardering en in het voorgaande jaar slechts 992 m2. Deze opmerking was voor eiser een belangrijke reden om beroep in te stellen, terwijl de heffingsambtenaar in beroep alsnog geen waarde heeft toegekend aan het overgrote deel van het perceel. De heffingsambtenaar moet daarom het betaalde griffierecht vergoeden.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.




Beslissing


De rechtbank:



verklaart het beroep ongegrond;


bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 53,- aan eiser vergoedt.





Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van mr.J.I. Kamp, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 22 juni 2026.














griffier


rechter








Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.



Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.



Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44.


HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.


Zie bijv. Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, r.o. 5.8.