Neuralex Rechtbank Rotterdam
ECLI:NL:RBROT:2026:12903
2026-09-23
Civiel recht
11669446 VZ VERZ 25-92, 11735868 VZ VERZ 25-112 en 12178901 VZ VERZ 26-78
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
VvE-zaak, toetsingskader voor nietig c.q. vernietigbaar besluit (2:14 lid 1 en 2:15 lid 1 sub b BW) juncto artikel 2:8 lid 1 BW. Dit leidt tot het toetsingskader dat de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het woord “zodanig” brengt mee dat in het toetsingskader moet worden betrokken de relatie tussen de vergadering en het betreffende lid, en dat vanwege het feit dat het om een verplicht lidmaatschap van een VvE gaat dat mee kan brengen dat een minderheid van de leden zich geconfronteerd kan zien met een door dat lid ongewenst besluit nu dit inherent is aan het democratische karakter van de VvE wat daarnaast meebrengt dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Beoordeeld dient te worden of VvE tot de besluiten met betrekking tot het te kiezen MJOP-pakket, nadere uitwerking ZEP en de procesbegeleiding door de beheerder bij afweging van alle belangen in redelijkheid en naar billijkheid heeft kunnen komen. Uitgebreide beoordeling over tot stand komen besluit en dat keuze een vertrekpunt is voor de mate van verduurzaming van het gebouw. Dat kan nog niet een dichtgetimmerd document zijn zoals verzoekster wil. Voldoende uitleg gegeven door VvE over gebruik twee verschillende stembriefjes (die via volmacht en die op vergadering). Een MJOP-begroting is geen begroting conform artikelen 6.6 en 6.7 huishoudelijk reglement die bepalen dat voor het begin van het boekjaar de opgestelde begroting voor het nieuwe boekjaar moet worden vastgesteld en dat gelijkertijd de voorschotbijdrage wordt vastgesteld. De begroting bij een MJOP betreft een reservefonds, een fonds dat ziet op andere kosten dan de gewone jaarlijkse kosten zoals artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt. Er is hier dus geen sprake van een goedkeuring met terugwerkende kracht van een al vastgestelde ‘normale’ begroting maar van een goedkeuring van een reservefonds. De later genomen besluiten volgen uit het rechtsgeldige besluit tot een keuze van het MJOP, dat ander onderhoud uitgesteld wordt is een gevolg van de genomen verduurzamingsbesluiten door de meerderheid van de andere leden en zoals vaker overwogen dient verzoekster haar belang te schikken naar het belang van de meerderheid. De besluiten 1) verzoekster conform de reglementen en na twee schriftelijke waarschuwingen de hoogst mogelijke boete op te leggen bij herhaling van deze verstorende activiteiten en 2) verzoekster, indien juridisch mogelijk, aansprakelijk te stellen voor iedere aantoonbare directe en indirecte schade die voortvloeit uit de administratieve overlast en verstorende activiteiten zijn vernietigbaar. VvE heeft te voorbarig een instrument in handen willen hebben voor het geval verzoekster doorgaat met het stellen van vragen, klachten en verzoeken – kortom administratieve rompslomp – waardoor het bestuur niet toekomt aan de uitvoering van haar normale bestuurstaken en wat de VvE opzadelt met extra kosten.
Citeert (2)
- ECLI:NL:HR:2020:1275 Hoge Raad 10-07-2020
- ECLI:NL:GHARL:2025:4061 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 01-07-2025
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (48.666 tekens)
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Dordrecht
zaaknummers: 11669446 VZ VERZ 25-92, 11735868 VZ VERZ 25-112 en 12178901 VZ VERZ 26-78
datum uitspraak: 23 september 2026
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
[verzoekster]
,
woonplaats: [woonplaats] ,
verzoekster,
gemachtigde: mr. L.J.I. van Til,
tegen
de Vereniging van Eigenaren [naam VvE] te [plaats],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
verweerster,
gemachtigde: mr. S.J. Schultze.
De partijen worden ‘ [verzoekster] ’ en ‘VvE’ genoemd.
1De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
het verzoekschrift in de zaak 11669446 VZ VERZ 25-92 (ontvangen op 23 april 2025) met bijlagen, het verzoekschrift in de zaak 11735868 VZ VERZ 25-112 (ontvangen op 5 juni 2025) met bijlagen, en het verzoekschrift in de zaak 12178901 VZ VERZ 26-78 (ontvangen op 10 april 2026) met bijlagen;
het verweerschrift, met bijlagen;
de akte aanvullende stukken namens [verzoekster] ;
verklaringen van diverse VvE-leden;
de spreekaantekeningen van mr. Van Til en mr. Schultze.
1.2.
Op 25 augustus 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [verzoekster] met haar gemachtigde, en namens VvE [persoon A] (voorzitter), [persoon B] (secretaris) en [persoon C] (algemeen bestuurslid), bijgestaan door genoemde gemachtigde, en [persoon D] van [naam adviesbureau 1] (de beheerder) en de VvE-leden [persoon E] , [persoon F] , [persoon C] , [persoon G] , [persoon H] ,
[persoon I] en [persoon J] .
2De beoordeling
De kern van het geschil
2.1.
[verzoekster] verzoekt in deze procedure de hierna vermelde besluiten van de ALV van 24 maart 2025 nietig te verklaren dan wel te vernietigen en de besluiten van de ALV’s van
7 mei 2025 en 10 maart 2026 te vernietigen, met veroordeling van VvE in de proceskosten.
2.2.
De notulen van de ALV van 24 maart 2025 luiden – voor zover relevant –:
“[…]
2.1
TER STEMMING: PAKKET VERDUURZAMING - FINANCIËLE GEVOLGEN
Mw. [persoon D] somt nogmaals op wat er aan stukken is verzonden. Iedere eigenaar heeft een stembriefje gekregen, waar op vier keuzes staan. Deze keuzes leiden tot een vervolg in strategie voor het onderhoud. Alle keuzes/opties worden verder besproken.
Tijdens de laatste informatiebijeenkomst is gesproken over het uitwerken van alle financiële gevolgen. We hebben daarom per onderdeel een MJOP en begroting uitgewerkt. Bij de optie 'in stand houden' (4e keuze op het briefje, 1e keuze in de agenda) zit een éénmalige bijdrage welke moet worden gedaan.
Er wordt toegelicht per voorgestelde optie wat men precies op papier heeft gekregen: wat betekent de bijdrage en het bijhorende meerjarenonderhoudsplan bijvoorbeeld? Als we gaan sparen voor kozijnen, wanneer kunnen we deze vervangen? Mw. [persoon D] neemt de tijd om deze vragen te beantwoorden en laat ook op het scherm aan de zaal zien wat bepaalde stappen betekenen voor de toekomst. Hoe ontwikkelt het reservefonds zich, en wat betekenen de opties voor eventuele woningverbeteringen?
Na de stukken nog eens uitvoerig te hebben besproken, wordt er vanuit de vergadering het meeste gestuurd op het Zeer Energiezuinig Pakket.
De eigenaars hebben het meest interesse in het ZEP-pakket (maximaal isoleren) of zgn. ZEP-Plus pakket (maximaal isoleren + warmtepompen, nieuwe CV-leidingen en radiatoren). Deze twee worden nogmaals volledig doorgenomen. Er wordt uitgelegd dat de bijbehorende begroting én MJOP worden goedgekeurd met het stemmen, maar dat er nog GEEN opdracht wordt gegeven aan de aannemer en/of het Warmtefonds. Dit zal in de besluitvormende ledenvergadering plaatsvinden.
Na een pauze heeft iedereen zijn/haar stembriefjes ingeleverd. Hieruit kwam de volgende uitslag:
Pakket 1 - In stand houden: 2 van de 47 stemmen voor (4,3%)
Pakket 2 - Sparen kozijnen: 1 van de 47 stemmen voor (2,1%)
Pakket 3 - Zeer Energie Zuinig Pakket: 15 van de 47 stemmen voor (32%)
Pakket 4: ZEP + (CV-installatie): 28 van de 47 stemmen voor (60%)
1 van de stemmen heeft tegen alle opties gestemd, 3 stemmen hebben met de meerderheid meegestemd.
Hiermee heeft de vergadering gekozen voor het verder uitwerken van pakket 4, inclusief de bijbehorende begroting.
2.2
TER STEMMING: NADERE UITWERKING ZEP-PAKKET
De VVE brengt ter stemming het verder uitwerken van het ZEP-Pakket, wat inhoud dat het bestuur toestemming krijgt om de volgende activiteiten uit te laten voeren:
- Gevelonderzoek
- Betononderzoek
- Ecologische maatregelen
- Brandveiligheidsonderzoek
- Ventilatieonderzoek
- Update Duurzaam MJOP
- Programma van Eisen opstellen
En wat verder noodzakelijkerwijs gedaan moet worden om tot een definitieve aannemersofferte van de Firma Elk (Elk Groep) te komen, tegen een maximaal bedrag van € 40.000,- buiten de te ontvangen SWE-subsidie a € 40.000,-. Dit is een opdracht welke door de VVE wordt gegeven en betaald vanuit de reserves.
De vergadering stemt hiermee in, met 43 van de 47 stemmen. Hiermee is het voorstel aangenomen.
2.3
TER STEMMING: PROCESBEGELEIDING [naam adviesbureau 1]
Conform de offerte van 2024 krijgt [naam adviesbureau 1] toestemming voor het uitvoeren van de procesbegeleiding in fase 2, waaronder de volgende werkzaamheden vallen (deze tekst is uit de offerte geknipt en geplakt):
9. Wij vragen voor de VVE de benodigde externe onderzoeken aan (bijv. asbest, chroom-6, flora & fauna)*
10. Op basis van het gekozen pakket laten wij een programma van eisen opstellen
11. Wij vragen voor de VVE subsidie aan (SWE) voor de gedane onderzoeksrapportages en adviezen
12 Wij dragen er tevens zorg voor dat twee hoofdaannemers een aanbod doen (deze kunnen wij aanbrengen, maar dit mag u ook doen)
13. Tijdens een informatie avond wordt door beide aannemers een presentatie van hun invulling getoond (dit kan ook in tweeën worden geknipt)
14. We vragen een offerte aan bij het Warmtefonds/lokale financieringspartij en dienen alle benodigde stukken in
15. Wij dragen zorg voor een pre-beoordeling van de subsidies door de RVO/gemeentes
16. Samen met de beheerder wordt de definitieve ledenvergadering voorbereid, waarin het definitieve akkoord wordt gegeven op de uitvoering
17. Gezamenlijk met de beheerder wordt er een bouwbegeleider vastgesteld, die voldoende kennis heeft van dit soort projecten.
18. De definitieve financieringsaanvraag en subsidieaanvraag voor de maatregelen wordt gedaan door ons.
Kosten voor fase 2 bedragen € 12.500,- excl. BTW Voor alle genoemde zaken in de offerte waar een asterisk (*) bij genoemd staat, wordt gewerkt met externe partijen die hun eigen offertes aanleveren aan de VVE. Alle werkzaamheden welke door ons worden uitgevoerd welke niet met name staan benoemd worden separaat in rekening gebracht en berekend op uurbasis.
De vergadering stemt hiermee in met 43 van de 47 stemmen. Hiermee is het voorstel aangenomen.”
2.3.
De agenda voor de ALV van 7 mei 2025 luidt – voor zover relevant –:
“3.3 Verstoringen van onze VvE-relaties en voortgaande administratieve overlast
[…] vragen wij de vergadering toestemming om:
1. mevrouw [verzoekster] conform de reglementen en na twee schriftelijke waarschuwingen de hoogst mogelijke boete op te leggen, bij herhaling van deze verstorende activiteiten;
2. mevrouw [verzoekster] , indien juridisch mogelijk, aansprakelijk te stellen voor iedere aantoonbare directe en indirecte schade die voortvloeit uit de administratieve overlast en verstorende activiteiten.”
2.4.
De notulen van de ALV van 7 mei 2025 luiden – voor zover relevant –:
“3.1 Mededelingen van het bestuur
[…]
3. Omdat veel leden problemen hebben met de intercom (dit wordt beaamt door een aantal aanwezigen, die hun telefoonnummer bij het bellentableau hebben gehangen) en dit al een tijdje op de rol staat, wil het bestuur dit vooruitlopend op de verduurzamingsplannen oppakken. Na het aanvragen van offertes is echter gebleken dat het gestelde budget niet voldoet. Dhr. Verbruggen benoemt extra dat een videofoon waarschijnlijk geen
optie is, in verband met de verouderde bekabeling. Mw. [persoon D] geeft verder aan dat het meteen een mooi moment is om te kijken of de entree kan worden opgeknapt en direct de postkasten meenemen. Vanuit de vergadering wordt gevraagd of het gebruikelijk is het bellentableau en postkasten te integreren, dit wordt positief beantwoord.
Mw. [verzoekster] is van mening dat het bedrag hoger staat in het MJOP en dat het voorstel van het bestuur derhalve niet klopt.
Mw. [persoon D] geeft aan dat de bedragen zoals nu voorgesteld zijn afgeleid van offertes van andere VvE's en dat het budget zodoende hier op is uitgekomen. Op de vraag van
Mw. [verzoekster] of deze offertes gedeeld kunnen worden is het antwoord 'nee'. Dit zijn offertes van derden, deze mogen niet gedeeld worden.
Verder geeft Mw. [verzoekster] aan dat zij liever voor een offerte had willen stemmen. Hiervoor is natuurlijk alle begrip, want dit was de normale gang van zaken. In deze tijd is het echter bijna onmogelijk om binnen een korte periode meer dan 2 offertes te krijgen en de oude offertes zijn al verlopen. Deze oude offertes worden gedeeld met de leden via Twinq en men kan deze hier voortaan downloaden. Omdat veel mensen al lang klachten hebben, was het idee van het bestuur om hier meer voorrang aan te geven omdat het overige onderhoud (wat ook wordt benoemd door Mw. [verzoekster] ) al geïntegreerd wordt in het verduurzamingsplan.
Als Mw. [verzoekster] aangeeft dat ze betwijfelt of er echt klachten zijn, wordt er vanuit de vergadering gereageerd dat er veel mensen zijn die wél klachten hebben. De bel doet het bij deze mensen helemaal niet, of heel weinig. Ook zijn er klachten gekomen dat de deur niet open gedaan kan worden.
Ter stemming ligt het voorstel om het budget voor het vervangen van het intercomsysteem te verhogen naar € 30.000,- + te combineren met het budget voor de postkasten uit het MJOP á € 15.891,-. De vergadering stemt met de meerderheid in met dit voorstel (31 stemmen voor, 5 stemmen tegen).
[…]
3.3
Verstoringen van onze VvE-relaties en voortgaande administratieve overlast
[…]
Er wordt gestemd over de voorgestelde punten:
Punt 1: 34 stemmen voor, 1 onthouding en 1 tegen
Punt 2: 34 stemmen voor, 1 onthouding en 1 tegen”
2.5.
De notulen van de ALV van 10 maart 2026 luiden – voor zover relevant –:
“[…]
3. a het toepassen en (laten) uitvoeren van de volgende energiebesparende maatregelen door de VvE:
Mw. [persoon D] legt uit dat de punten ietwat zijn aangepast ten opzichte van vorige plannen. Er is voor gekozen in overleg met de verduurzamingscommissie om geen groen dak aan te leggen. Ook is er voor gekozen om geen warmtepomp te plaatsen en de bestaande ketels te blijven gebruiken.
Wel is de wens heel duidelijk uitgesproken om het leidingwerk te vervangen van de CV's. Verder heeft de gemeente de optie aangeboden om de penanten aan de voorzijde (de stenen muurtjes bij de keuken) in steenstrips te laten renoveren in plaats van stucwerk. Dit scheelt onderhoudskosten in de toekomst. Mw. [persoon D] wilt dit los ter stemming brengen.
De vergadering stemt er mee in dat de penanten bij de keukens in steenstrips van gelijke kleur als bestaand worden uitgevoerd.
Weer terug naar de agenda gaande, wordt aangegeven dat punt 3. a ter stemming wordt gebracht op het stemformulier bij punt A.
Maatregel 1 : Vervangen van kozijnen en deuren naar isolerende kozijnen met HR+++ glas U-waarde 0.6 en een isolatiewaarde van Uf 1,0 voor de kozijnen.
Maatregel 2 : Isoleren dak naar een RC-waarde van 6,5
Maatregel 3 : Isoleren bergingen en bergingsgangen naar een RC-waarde van 4,0
Maatregel 4 : Het toepassen van buitengevelisolatie met steenstrips op de 'gele' gevels en stuc op de penanten naast de keuken. De isolatiewaarde hiervan wordt naar een RC-waarde van 5,0 gebracht.
Maatregel 5 : CO-2 gestuurde ventilatie
Maatregel 6 : Het vervangen en waterzijdig inregelen van alle radiatoren hierna genoemd: de energiebesparende maatregelen.
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 42
Tegen: 3
Met de meerderheid: 1
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.
3.b het aannemen van de projectbegroting inclusief bijbehorende offertes.
Voor een overzicht van de kosten van de energiebesparende maatregelen verwijzen wij naar BIJLAGE I.
De gehele projectbegroting betreft:
De volgende partijen nemen deel aan dit project:
IMTO: buitengevelisolatie en dichtmaken thermische schil in trappenhuis- leveren van het steigerwerk
Groendakcoach: aanbrengen dakbedekking + dakisolatie
Solmade: aanbrengen zonnepanelen voor verbruik gemeenschappelijk stroom
IsoEnergy: aanbrengen isolatie kelderplafonds (dmv beplating)
Schipper Kozijnen: vervangen van alle (brandwerende) kozijnen en deuren
Frenoflex: het renoveren van het beton conform opgave SGS en het aanbrengen van coating en schilderwerk op betonnen delen
Safer Places: asbestsanering conform opgave rapport De Swart Asbest
Mital: vervangen radiatoren
Mastgoed Advies : het optreden als directievoerder conform eisen RVO en het bieden van bouwbegeleiding
[naam adviesbureau 1] : het bieden van bewonersbegeleiding en het organiseren van een renovatieportaal Met het instemmen van de projectbegroting wordt direct akkoord gegaan met de offertes van de bovengenoemde partijen.
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 37
Tegen: 6
Met de meerderheid: 3
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.
3.c het aangaan van de VvE Energiebespaarlening door de VvE
Het gaat om het lenen van geld door de VvE van het Warmtefonds voor de energiebesparende maatregelen. De belangrijkste voorwaarden voor de lening zijn:
Hoofdsom : € 2.581.600
Looptijd in maanden : 360
Vaste rente gedurende hele looptijd: 4,13%
Maandtermijn : €12.519,22
Wijze van terugbetalen: Middels een maandannuïteit.
Dat is een vast bedrag per maand bestaande uit rente en aflossing Het aangaan van deze lening leidt wel tot een aanpassing van de maandelijkse bijdrage aan de VvE.
De leden van de VvE worden er expliciet op gewezen dat:
1. ieder lid de mogelijkheid heeft om binnen een maand, na de dag waarop hij of zij kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen van het besluit dat de VvE een lening wenst aan te gaan, bij de kantonrechter een verzoek in te dienen tot het inroepen van vernietiging van het besluit, conform artikel 5:130 lid 2 BW. De lening kan pas worden verstrekt als de bezwaartermijn is verstreken;
2. bij de besluitvorming van de VvE er geen rekening is gehouden met de individuele financiële situatie van elk afzonderlijk lid van de VvE;
3. de leden in geval van achterstanden in de betaling van de lening door de VvE, medeaansprakelijk zijn voor de uitstaande schuld van de VvE, dit gemaximeerd tot zijn of haar breukdeel
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 37
Tegen: 6
Met de meerderheid: 3
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.
3.d Het aannemen van de gewijzigde begroting en de gewijzigde VvE-bijdrage
Mw. [persoon D] legt uit dat de begroting zoals hij nu voorligt, inclusief rente en aflossing is van de financiering. Deze kosten blijven gelijk voor de looptijd van de financiering, echter geldt dit niet voor de overige kosten. Ook de dotatie moet jaarlijks worden geïndexeerd. We gaan er vanuit dat de begroting, buiten de financieringskosten om, jaarlijks met 2% wordt geïndexeerd. Dit is ook op deze wijze verwerkt in de liquiditeitsprognose.
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 37
Tegen: 6
Met de meerderheid: 3
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.
3.e Het aannemen van het gewijzigde (D)MJOP
Aan de hand van de te nemen maatregelen, is een nieuw DMJOP opgesteld waaruit blijkt welke kosten aan onderhoud de VVE de komende 30 jaar voor zich krijgt. Men heeft deze ook gedeeld gekregen.
De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de bestaande situatie zijn:
Wijziging 1 : Vervangen van de houten kozijnen voor kunststof kozijnen
Wijziging 2 : Het aanbrengen van CO-2 gestuurde ventilatie.
Wijziging 3 : Het aanbrengen van buitengevelisolatie
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 37
Tegen: 6
Met de meerderheid: 3
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.”
2.6.
[verzoekster] baseert haar verzoeken op het volgende. In 2024 zijn de plannen voor de verduurzaming van het gebouw opgestart. De beheerder is verzocht een viertal maatwerkadviezen op te stellen over de mogelijkheden voor verduurzaming (duurzaamheids)meerjarenplan (hierna aangeduid als: MJOP) en een offerte op te maken voor haar begeleiding van het te kiezen MJOP. Tijdens de extra ALV op
24 maart 2025 dient er besloten te worden welke onderhoudsstrategie gevolgd gaat worden. Voorafgaand aan de vergadering heeft het bestuur de vier pakketten gepresenteerd en onderbouwd met een MJOP en een begroting. Echter, de MJOP’s zijn onderling niet te vergelijken en bevatten slechts algemene termen en alle vier de begrotingen zijn niet onderbouwd met offertes of andere stukken. Verder geldt voor zowel de MJOP’s als de begrotingen dat deze één op één zijn overgenomen van het naast gelegen complex, een andere VvE van de beheerder, maar niet representatief zijn voor dit complex dat (andere) structurele gebreken kent. Tijdens de vergadering is gebleken dat er nog veel informatie ontbrak en er vele vragen leefde bij de leden maar het bestuur stond erop dat er voor de pauze gestemd moest worden. Nu er – kort gezegd – onvoldoende informatie voorhanden is over de financiële haalbaarheid van de alternatieven (zoals bijkomende kosten van onderzoeken en schadegevallen, reële mogelijkheid tot het verkrijgen van subsidies) en de hoogte van de verhoging van de maandelijkse VvE-bijdrage), het rendement daarvan en de afhankelijkheid van structurele gebreken van het gebouw, kan er nog geen definitieve keuze gemaakt worden voor een van de pakketten. Voor de twee vervolgbesluiten geldt dat deze zijn ‘meegenomen’ in de stemronde over welk pakket te kiezen, hier is niet apart over gestemd terwijl de stembriefjes niet de mogelijkheid bevatten een stem uit te brengen tegen het voorgestelde budget van € 40.000,- voor het uitwerken van het ZEP-pakket en/of het voorgestelde budget van € 12.500,- voor de beheerder voor de procesbegeleiding. De notulen van de vergadering bevatten een verkeerde voorstelling van hoe een en ander is verlopen. Daarnaast is het in strijd met de artikelen 6.6 en 6.7 van het huishoudelijk reglement om een begroting met terugwerkende kracht goed te keuren en de maandelijkse bijdrage te verhogen.
In grote lijnen geldt hetzelfde voor de besluiten van 7 mei 2025 en 10 maart 2026: die besluiten vloeien voort uit de niet goedgekeurde MJOP, de voorgestelde maatregelen worden door het bestuur onvoldoende onderbouwd nu er telkens maar één offerte wordt opgevraagd en niet meerdere, daarnaast licht het bestuur onvoldoende door wat de financiële consequenties zullen zijn en wordt er gegoocheld met getallen door posten aan te passen en heen en weer te schuiven zodat een reële risico analyse ontbreekt. Er is dan ook voor deze besluiten sprake van een gebrek aan zorgvuldigheid.
Specifiek geldt voor het besluit het budget te verhogen dat dit in strijd is met artikel 6.10 van het Huishoudelijk reglement nu hiervoor een gekwalificeerde meerderheid mee moet instemmen. Voor de besluiten van 10 maart 2026 geldt dat niet voldoende wordt uitgelegd wat de besparingen op gas en elektra zullen opleveren en waarom ander noodzakelijk onderhoud aan het gebouw wordt uitgesteld. Het is [verzoekster] ’s goed recht hier vragen over te stellen en informatie op te vragen. Het besluit van 7 mei 2025 [verzoekster] boetes op te gaan leggen is dan ook in strijd met artikel 10.1 van het huishoudelijk reglement.
2.7.
VvE is het niet eens met de verzoeken, volgens haar zijn – kort gezegd – de besluiten rechtsgeldig en naar redelijkheid en billijkheid genomen zodat er geen sprake is van een nietig besluit en/of grond voor vernietiging daarvan.
2.8.
[verzoekster] krijgt grotendeels ongelijk: al haar verzoeken worden afgewezen behalve het verzoek tot vernietiging van de besluiten van 7 mei 2025 met betrekking tot de sancties, die besluiten zijn vernietigbaar. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.
De bevoegdheid van de kantonrechter
2.9.
Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel in
een procedure (ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank, team Handel en Haven. Vernietiging van een besluit dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 lid 1 BW.
2.10.
[verzoekster] stelt zich op het standpunt dat de besluiten zowel nietig als vernietigbaar zijn. In lijn met de heersende jurisprudentie hoeft in een dergelijk geval de procedure niet te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures (bij de rechtbank en bij de kantonrechter) maar kunnen deze gezamenlijk worden behandeld door de kantonrechter.
De ontvankelijkheid van [verzoekster]
2.11.
[verzoekster] heeft haar verzoeken gedaan telkens binnen een maand na de dag waarop zij van die besluiten kennis heeft kunnen nemen. [verzoekster] is dan ook ontvankelijk in haar verzoeken.
Het toetsingskader voor een nietig c.q. vernietigbaar besluit
2.12.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten nietig behalve wanneer uit de wet iets anders voortvloeit. De akte van splitsing wordt gelijkgesteld met statuten (artikel 5:129 lid 1 BW) zodat een besluit dat strijdig is met de akte ook nietig is.
2.13.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW in samenhang met artikel 5:130 BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met het huishoudelijk reglement of de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Dit is een marginale toets. Het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
2.14.
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken zich zodanig tegenover elkaar moeten gedragen naar wat door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Dit leidt tot het toetsingskader dat de vergadering van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het woord “zodanig” brengt mee dat in het toetsingskader moet worden betrokken de relatie tussen de vergadering van eigenaars en het betreffende lid, en dat vanwege het feit dat het om een verplicht lidmaatschap van een VvE gaat dat mee kan brengen dat een minderheid van de leden zich geconfronteerd kan zien met een door dat lid ongewenst besluit nu dit inherent is aan het democratische karakter van de VvE wat daarnaast meebrengt dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit.
De besluiten van 24 maart 2025 zijn niet nietig
2.15.
[verzoekster] heeft niet inhoudelijk onderbouwd dat de besluiten van 24 maart 2025 in strijd zijn met de wet en/of de splitsingsakte, ook anderszins is daar niet van gebleken. De conclusie is dan ook die besluiten niet nietig zijn.
De besluiten van 24 maart 2025 worden niet vernietigd
2.16.
Nu [verzoekster] een beroep doet op een strijd met de redelijkheid en naar billijkheid dient te worden beoordeeld of VvE tot de besluiten met betrekking tot het te kiezen pakket, de nadere uitwerking ZEP en de procesbegeleiding door de beheerder bij afweging van alle belangen in redelijkheid en naar billijkheid heeft kunnen komen en overweegt daartoe het volgende.
De beheerder is door de bewoners verzocht tot het opstellen van een verduurzamingsplan. Op 5 en 19 februari 2025 zijn er voorlichtingsavonden geweest waarbij [persoon K] , begeleider project verduurzaming van het naastgelegen complex, toelichting heeft gegeven over dat project en de heer [persoon L] van het Warmtefonds een voorlichting heeft gegeven. Voorafgaand aan de vergadering heeft het bestuur de door de beheerder vier opgestelde pakketten toegestuurd met bijbehorende MJOP’s en begrotingen. Die stukken zijn op de vergadering besproken. De notulen van de vergadering van 24 maart 2025 zijn op de ALV van 7 mei 2025 vastgesteld. Er wordt dan ook, anders dan [verzoekster] stelt, uitgegaan van de juistheid van deze notulen en het daarin weergegeven verloop van de vergadering. Dat betekent dat het vast staat dat er eerst is gestemd over de keuze voor een van de vier pakketten en daarna apart over de twee vervolgbesluiten. De bewoners hebben zich voldoende geïnformeerd geacht een keuze te kunnen maken voor een van de duurzaamheidsvarianten en ook dat zij vinden dat voldoende rekening is gehouden met (andere) constructieve gebreken van het gebouw die in de alternatieven wel of niet kunnen worden meegenomen. Dit blijkt niet alleen uit de notulen, maar ook uit de ingebrachte schriftelijke verklaringen van enkele VvE-leden en uit wat zij ter zitting hebben aangevoerd. Er diende dus gekozen te worden voor een pakket met bijbehorende MJOP en een indicatieve begroting, en was naar de kantonrechter begrijpt ‘slechts’ een keuze voor het gewenste niveau van de verduurzaming. Deze keuze vormt het startpunt voor het in gang zetten van de verduurzaming en gedurende dat proces zullen er nog diverse (definitieve) keuzes gemaakt moeten worden. Het is dan ook logisch dat er op dat moment niet meer kan zijn dan een begroting en niet een ‘op maat gemaakt plan’ waar [verzoekster] op staat. Behalve dat er later nog inhoudelijk gerichtere keuzes gemaakt moeten worden, was op 24 maart nog niet exact duidelijk wat de mogelijkheden waren met betrekking tot de voorwaardes van aan te vragen leningen en de hoogte van te verkrijgen subsidies, wat weer afhankelijk is van de te maken (vervolg)keuzes. Dat heeft ook als gevolg dat op dat moment nog niet berekend kan worden met hoeveel de maandelijkse bijdrage verhoogd gaat worden omdat dit pas gaat spelen als men daadwerkelijk overgaat tot het uitvoeren van het ZEP-pakket. Ook als juist is dat de VvE niet alle vragen van [verzoekster] heeft beantwoord – wat door [verzoekster] wordt gesteld maar de VvE betwist – verandert dat er niets aan dat de overige bewoners zich voldoende voorgelicht hebben geacht een besluit te kunnen nemen door te stemmen voor een van de pakketten met bijbehorende begroting (nadat er in de pauze nog met elkaar gesproken kon worden). [verzoekster] zich heeft neer te leggen bij die meerderheid. Overigens is op de volgende vergadering van 7 mei 2025 nog eens uitgebreid besproken over hoe de stemming is verlopen en hebben de toen aanwezigen zich uitgesproken dat zij zich voldoende geïnformeerd hebben geacht.
Dat er gestemd is middels twee verschillende stembriefjes maakt dit niet anders. Tijdens de mondelinge behandeling is dit verschil voldoende uitgelegd. De bewoners krijgen bij de agenda een schriftelijke volmacht om daarop hun stem uit te brengen als zij niet bij de vergadering aanwezig kunnen zijn. Op die volmacht stonden zes varianten (te weten de vier pakketten met bijbehorende MJOP en begroting en de twee vervolgvragen). Op de stembriefjes zoals gebruikt op de vergadering stond op het eerste stembriefje alleen de vier alternatieven met bijbehorende MJOP en begroting omdat er nog aparte stemrondes kwamen met betrekking tot de twee vervolgvragen waar aparte stembriefjes voor waren. Elk lid heeft dus dezelfde stemmogelijkheden gekregen.
Uit de notulen blijkt dat er als tweede is gestemd over de nadere uitwerking van het gekozen ZEP-pakket met een maximaal budget van € 40.000,- en vervolgens als derde over de procesbegeleiding door de beheerder met een maximaal budget van € 12.500,-. Zoals VvE onbetwist heeft aangevoerd kan door het nemen van het positieve tweede besluit het gekozen ZEP-pakket verder worden uitgewerkt en geconcretiseerd nu het bestuur een machtiging heeft verder voorbereidende stappen te nemen om te komen tot een concreet plan. Hetzelfde geldt voor het derde positieve besluit, de beheerder dient de te nemen stappen te begeleiden om het traject vorm te geven en daarnaast zorg te dragen voor het verkrijgen van de benodigde financiering en subsidies. Met de te nemen vervolg (deel)stappen wordt het traject steeds verder geconcretiseerd en logisch gevolg is dat door het nemen van vervolgstappen of het schrappen daarvan het financiële overzicht steeds verder bijgesteld kan worden. Doel van de VvE is om uiteindelijk een besluit te kunnen nemen het uitgewerkte plan definitief te gaan uitvoeren of niet. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigde volgorde om tot een compleet en onderbouwd ZEP-traject te komen, dat is een proces in beweging en kan niet zoals [verzoekster] voorstaat aan de start al volledig bepaald en uitgewerkt worden. Door een maximum budget te zetten op de bevoegdheden weet zowel het bestuur als de beheerder als de leden vooraf wat deze keuzes maximaal kunnen gaan kosten. Dat er sprake kan zijn van een overschrijding van het budget van € 40.000,- met eenzelfde bedrag zoals [verzoekster] aanvoert, blijkt nergens uit.
Concluderend wordt het er voor gehouden dat de drie besluiten in redelijkheid en naar billijkheid genomen zijn zodat deze niet zullen worden vernietigd.
2.17.
[verzoekster] beroept zich ook op artikelen 6.6 en 6.7 van het huishoudelijk reglement die bepalen dat voor het begin van het boekjaar de opgestelde begroting voor het nieuwe boekjaar moet worden vastgesteld en dat gelijkertijd de voorschotbijdrage wordt vastgesteld. Dit klopt, alleen een begroting behorend bij een MJOP is geen begroting waarop deze artikelen zien. De begroting bij een MJOP betreft een reservefonds, een fonds dat ziet op andere kosten dan de gewone jaarlijkse kosten zoals artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt. Er is hier dus geen sprake van een goedkeuring met terugwerkende kracht van een al vastgestelde ‘normale’ begroting zoals [verzoekster] aanvoert maar van een goedkeuring van een reservefonds. Logisch gevolg van het opstarten van een reservefonds is dat de maandelijkse bijdrage omhoog zal gaan maar hiertoe is op de vergadering van 24 maart 2025 (nog) niet formeel besloten en maakt dus, ook anders dan [verzoekster] betoogt, geen onderdeel uit van het eerste besluit. Nu er geen sprake is van een besluit dat in strijd is met het huishoudelijk reglement is dit besluit ook op deze grond niet vernietigbaar.
[verzoekster] heeft geen belang meer bij vernietiging van het besluit van 7 mei 2025 tot verhoging budget intercominstallatie
2.18.
[verzoekster] heeft geen rechtsbelang meer bij dit verzoek, zoals VvE terecht heeft aangevoerd. Tijdens de ALV van 9 juni 2026 is het besluit genomen tot daadwerkelijke vervanging van de oude intercominstallatie door een nieuw systeem met videoverbinding. Voor het uitvoeren van die werkzaamheden is een opdracht gegeven aan een installatiebedrijf voor een aanneemsom van € 25.962,97. Met dit concrete besluit is het besluit van 7 mei 2025 dat enkel strekte tot verhoging van het budget voor de vervanging van de intercominstallatie en te combineren met het budget voor de postkasten achterhaald. Een vernietiging van het besluit van 7 mei 2025 heeft dan ook geen enkel rechtsgevolg. Het verzoek van [verzoekster] hiertoe wordt dan ook afgewezen.
De besluiten van 7 mei 2025 met betrekking tot de sancties worden vernietigd
2.19.
De besluiten 1) [verzoekster] conform de reglementen en na twee schriftelijke waarschuwingen de hoogst mogelijke boete op te leggen bij herhaling van deze verstorende activiteiten en 2) [verzoekster] , indien juridisch mogelijk, aansprakelijk te stellen voor iedere aantoonbare directe en indirecte schade die voortvloeit uit de administratieve overlast en verstorende activiteiten zijn vernietigbaar.
2.20.
VvE heeft een instrument in handen willen hebben voor het geval [verzoekster] , naar de kantonrechter begrijpt, doorgaat met het stellen van vragen, klachten en verzoeken – kortom administratieve rompslomp – waardoor het bestuur niet toekomt aan de uitvoering van haar normale bestuurstaken en wat de VvE opzadelt met extra kosten. VvE verwijst daarbij naar artikel 27 Modelreglement 1973 dat bepaalt dat het bestuur handhavend kan optreden bij overtreding van de wet, het Modelreglement of het huishoudelijk reglement. De kantonrechter neemt zonder meer aan dat het beantwoorden van alles waar [verzoekster] om vraagt tijdrovend is maar het staat elk VvE-lid vrij om vragen te stellen, ook al zijn dat er veel. Dat er sprake is van extra kosten hierdoor is door VvE niet onderbouwd, ook is dat niet op andere wijze gebleken zodat aan dit argument voorbij wordt gegaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is hier, anders dan VvE aanvoert dan ook (nog) geen sprake van een strijd met de redelijkheid en billijkheid zoals opgenomen in artikel 2:8 BW. Laat onverlet dat [verzoekster] , gelet op wat onder 2.14 is overwogen, op een gegeven moment zich erbij neer zal moeten leggen dat de meerderheid van de leden vindt dat een te nemen besluit voldoende onderbouwd is en zich voldoende geïnformeerd acht.
Het tweede besluit [verzoekster] ‘indien juridisch mogelijk aansprakelijk te stellen’ is voorbarig genomen. De formulering van het besluit toont al aan dat er nog geen sprake is van een daadwerkelijke overtreding, laat staan van concrete schade die VvE daardoor lijdt. Mocht daar in de toekomst onverhoopt wel sprake van zijn dan staat het VvE alsnog vrij daarover dan een besluit te nemen. Het is niet in redelijkheid en naar billijkheid dat al op voorhand te doen. Genoemde twee besluiten zullen dan ook worden vernietigd.
De besluiten van 10 maart 2026 worden niet vernietigd
2.21.
Ook met betrekking tot deze besluiten doet [verzoekster] een beroep op een strijd met de redelijkheid en naar billijkheid zodat beoordeeld dient te worden of VvE tot de vijf besluiten met betrekking tot – kort gezegd – de zes genomen energiebesparende maatregelen, de projectbegroting, de lening, de begroting en de maandelijkse bijdrage en de wijzigingen MJOP na afweging van alle belangen in redelijkheid en naar billijkheid heeft kunnen komen.
2.22.
In de kern vormen al deze besluiten een uitwerking van het eerder goedgekeurde MJOP. Zoals opgemerkt vormde het MJOP een vertrekpunt voor de voorgenomen verduurzaming. Voor de verdere uitwerking is een verduurzamingscommissie samengesteld en die heeft het raamwerk van het MJOP verder uitgewerkt zoals uit alle door partijen overgelegde stukken blijkt. Hieruit zijn de voorgestelde zes energiebesparende maatregelen (vervangen van kozijnen en deuren naar isolerende kozijnen met HR+++ glas, isoleren dak, isoleren bergingen en bergingsgangen, toepassen buitengevelisolatie met steenstrips, CO-2 gestuurde ventilatie en vervangen en waterzijdig inregelen van alle radiatoren) gekomen. Alle relevante stukken hieromtrent zijn in Twinq (een systeem waartoe alle VvE-leden toegang hebben) geplaatst en op de vergadering toegelicht. Het opvragen van meerdere offertes, waarop [verzoekster] staat, is niet verplicht en hoeft ook niet tot meer zekerheid te leiden. Behalve de prijs dient namelijk ook gekeken te worden naar de kwaliteit van het uit te voeren werk. Niet is gesteld of is daar anderszins van gebleken dat de offertes voor ieder van deze zes maatregelen niet marktconform zijn. Verder geldt ook hier dat de rest van de bewoners zich voldoende geïnformeerd heeft geacht over de voor- en nadelen en de consequenties van ieder van de zes keuzes om daarover een besluit te kunnen nemen zodat [verzoekster] , zoals ook eerder aangehaald, zich bij de meerderheid heeft neer te leggen.
Hetzelfde geldt voor het tweede en volgende besluit met betrekking tot het aannemen van de projectbegroting en bijbehorende offertes voor de buitengevelisolatie en het dichtmaken thermische schil in trappenhuis, het aanbrengen van dakbedekking en dakisolatie, het aanbrengen zonnepanelen, het aanbrengen van isolatie kelderplafonds, het vervangen van alle (brandwerende) kozijnen en deuren, het renoveren van het beton en het aanbrengen van coating en schilderwerk op betonnen delen, de asbestsanering, het vervangen van radiatoren, het optreden als directievoerder door Mastgoed Advies en de bouwbegeleiding door de beheerder. Ook hier is de informatie via Twinq te raadplegen, heeft de rest van de VvE-leden zich op basis van de aanwezige stukken voldoende voorgelicht geacht en is niet gebleken van niet marktconforme offertes zodat een belang daartoe ontbreekt.
Logisch gevolg van het aannemen van al deze maatregelen is dat het MJOP wordt gewijzigd (laatste besluit) nu de uitwerking van het verduurzamingspakket met het treffen van deze maatregelen weer een stuk concreter is geworden en daarmee de begroting wordt gewijzigd alsmede de maandelijkse bijdrage (vierde besluit).
Om het MJOP te kunnen uitvoeren is de VvE een lening aangegaan voor een fors bedrag van tweeënhalf miljoen euro bij het Warmtefonds (derde besluit). Het aangaan van een dergelijke lening brengt financiële verplichtingen met zich mee voor de VvE en daarmee voor haar leden. Het is dan ook terecht dat [verzoekster] zich daar terdege over geïnformeerd wenst te zien, met name over het gegeven dat volgens het bestuur de maandelijkse bijdrage niet meer dan € 130,- per maand hoeft te zijn terwijl met die verhoging niet de gehele aflossing van de lening wordt gedekt. Uit de toelichting van de VvE volgt dat het gaat om communicerende vaten. Zo is de in het MJOP opgenomen post schilderwerk kozijnen geschrapt omdat er kunststof kozijnen geplaatst gaan worden en wordt de post dakonderhoud geschrapt omdat er geen groen dak dat onderhoud behoeft geplaatst gaat worden. Verder is genoemde lening al afgesloten maar staat het geld nog ongebruikt op de bank. De hierover genoten rente is opgenomen bij de reserves. Daarnaast is er een substantiële subsidie van het ROV verkregen en een extra subsidie van de gemeente voor het HR+++ glas. Tenslotte zijn er concrete bijdragen verwerkt in het MJOP naar aanleiding van de offertes bij eerste twee genoemde besluiten. Dat verklaart waarom de bedragen steeds variëren en waarom de verhoging van de maandelijkse bijdrage met € 130,- dekkend wordt geacht voor alles wat er in dit MJOP wordt meegenomen. Het valt nooit uit te sluiten dat er andere onverwachte maatregelen moeten worden genomen die geld kosten maar dat zou ook zo zijn als er geen MJOP zou zijn. Hetzelfde geldt voor de te verwachten besparing op gas en elektra, dergelijke verwachtingen zijn per definitie prognostisch van aard en daarnaast afhankelijk van toekomstige energieprijzen, gebruikspatronen en de technische uitwerking van de maatregelen.
De kantonrechter oordeelt dat VvE hiermee afdoende heeft toegelicht dat er sprake is van wisselende posten zonder dat daarmee sprake is van misleiding of onjuiste en/of onvolledige voorlichting door het bestuur. De gemachtigde van [verzoekster] heeft op zitting een groot aantal posten mondeling opgesomd uit diverse stukken die niet zouden kloppen als deze stukken naast elkaar gelegd worden, maar dit maakt, buiten dat de opsomming zonder schriftelijk overzicht moeilijk te volgen was, niet dat de toelichting door VvE hiermee anders wordt. Het is een proces waarin begrote posten na concretisering van te nemen stappen aangepast worden. Het is door alle openstaande beslissingen ook onmogelijk een exacte en definitieve garantie te geven op het hele proces, iets waar [verzoekster] ten onrechte om vraagt. Voorafgaand aan de vergadering is aan alle VvE-leden een toelichting verstrekt en op de vergadering nog eens besproken. Hiermee is aan de leden een voldoende realistisch beeld geschetst van de financiële situatie en de risico’s daarvan.
Resteert enkel nog het punt van [verzoekster] dat ander noodzakelijk onderhoud aan beton en de lift volgens haar wordt uitgesteld door het verduurzamingsplan. Echter de renovatie van (het beton van) de balkons en galerijen wordt kennelijk niet uitgesteld, dit onderdeel staat op de te nemen maatregelen van het tweede besluit en is ingestemd met het verstrekken van een opdracht daartoe. Het voorgenomen onderhoud aan de lift wordt inderdaad nog niet uitgevoerd, althans daar blijkt niets van uit de besluiten. Dit is een gevolg van de genomen verduurzamingsbesluiten door de meerderheid van de andere leden en zoals vaker gezegd, dient [verzoekster] haar belang te schikken naar het belang van de meerderheid. Overigens leeft de wens tot onderhoud van de lift wel bij het bestuur, geprobeerd wordt het geld dat bespaard wordt uit het MJOP te reserveren voor de lift.
De conclusie luidt dat dit alles overwegende alle besluiten in redelijkheid en naar billijkheid zijn genomen zodat deze niet zullen worden vernietigd.
Overige beslissingen
2.23.
Voor zover [verzoekster] een verzoek tot schorsing van de besluiten van 7 mei 2025 en 10 maart 2026 had willen doen, geldt dat dit niet in het petitum opgenomen staat zodat de kantonrechter daarover geen beslissing zal nemen. Volledigheidshalve wordt opgenomen dat een verzoek daartoe afgewezen zou worden wegens een gebrek aan onderbouwing door [verzoekster] terwijl VvE gemotiveerd heeft gesteld dat alle leden wensen dat er een begin gemaakt gaat worden met de uitvoering van de eerste energiebesparende maatregelen en het verlengen van de lening afhangt van het bestaan van de genomen besluiten.
2.24.
De proceskosten komen voor rekening van [verzoekster] omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die zij aan VvE moet betalen op € 1.154,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.298,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.
2.25.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
vernietigt de besluiten van 7 mei 2025:
1) [verzoekster] conform de reglementen en na twee schriftelijke waarschuwingen de hoogst mogelijke boete op te leggen bij herhaling van deze verstorende activiteiten en
2) [verzoekster] , indien juridisch mogelijk, aansprakelijk te stellen voor iedere aantoonbare directe en indirecte schade die voortvloeit uit de administratieve overlast en verstorende activiteiten;
3.2.
wijst af de verzoeken [verzoekster] met betrekking tot de verzochte nietigverklaring van genoemde besluiten van 24 maart 2025,
3.3.
wijst af de verzoeken van [verzoekster] tot vernietiging van (de overige) genoemde besluiten van 24 maart 2025, 7 mei 2025 en 10 maart 2026;
3.4.
veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten, die aan de kant van VvE worden begroot op € 1.298,-;
3.5.
verklaart deze beschikking voor zover de veroordeling in de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken.
745
HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275
Hof Arnhem-Leeuwarden 1 juli 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4061
locatie Dordrecht
zaaknummers: 11669446 VZ VERZ 25-92, 11735868 VZ VERZ 25-112 en 12178901 VZ VERZ 26-78
datum uitspraak: 23 september 2026
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
[verzoekster]
,
woonplaats: [woonplaats] ,
verzoekster,
gemachtigde: mr. L.J.I. van Til,
tegen
de Vereniging van Eigenaren [naam VvE] te [plaats],
vestigingsplaats: [vestigingsplaats] ,
verweerster,
gemachtigde: mr. S.J. Schultze.
De partijen worden ‘ [verzoekster] ’ en ‘VvE’ genoemd.
1De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
het verzoekschrift in de zaak 11669446 VZ VERZ 25-92 (ontvangen op 23 april 2025) met bijlagen, het verzoekschrift in de zaak 11735868 VZ VERZ 25-112 (ontvangen op 5 juni 2025) met bijlagen, en het verzoekschrift in de zaak 12178901 VZ VERZ 26-78 (ontvangen op 10 april 2026) met bijlagen;
het verweerschrift, met bijlagen;
de akte aanvullende stukken namens [verzoekster] ;
verklaringen van diverse VvE-leden;
de spreekaantekeningen van mr. Van Til en mr. Schultze.
1.2.
Op 25 augustus 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [verzoekster] met haar gemachtigde, en namens VvE [persoon A] (voorzitter), [persoon B] (secretaris) en [persoon C] (algemeen bestuurslid), bijgestaan door genoemde gemachtigde, en [persoon D] van [naam adviesbureau 1] (de beheerder) en de VvE-leden [persoon E] , [persoon F] , [persoon C] , [persoon G] , [persoon H] ,
[persoon I] en [persoon J] .
2De beoordeling
De kern van het geschil
2.1.
[verzoekster] verzoekt in deze procedure de hierna vermelde besluiten van de ALV van 24 maart 2025 nietig te verklaren dan wel te vernietigen en de besluiten van de ALV’s van
7 mei 2025 en 10 maart 2026 te vernietigen, met veroordeling van VvE in de proceskosten.
2.2.
De notulen van de ALV van 24 maart 2025 luiden – voor zover relevant –:
“[…]
2.1
TER STEMMING: PAKKET VERDUURZAMING - FINANCIËLE GEVOLGEN
Mw. [persoon D] somt nogmaals op wat er aan stukken is verzonden. Iedere eigenaar heeft een stembriefje gekregen, waar op vier keuzes staan. Deze keuzes leiden tot een vervolg in strategie voor het onderhoud. Alle keuzes/opties worden verder besproken.
Tijdens de laatste informatiebijeenkomst is gesproken over het uitwerken van alle financiële gevolgen. We hebben daarom per onderdeel een MJOP en begroting uitgewerkt. Bij de optie 'in stand houden' (4e keuze op het briefje, 1e keuze in de agenda) zit een éénmalige bijdrage welke moet worden gedaan.
Er wordt toegelicht per voorgestelde optie wat men precies op papier heeft gekregen: wat betekent de bijdrage en het bijhorende meerjarenonderhoudsplan bijvoorbeeld? Als we gaan sparen voor kozijnen, wanneer kunnen we deze vervangen? Mw. [persoon D] neemt de tijd om deze vragen te beantwoorden en laat ook op het scherm aan de zaal zien wat bepaalde stappen betekenen voor de toekomst. Hoe ontwikkelt het reservefonds zich, en wat betekenen de opties voor eventuele woningverbeteringen?
Na de stukken nog eens uitvoerig te hebben besproken, wordt er vanuit de vergadering het meeste gestuurd op het Zeer Energiezuinig Pakket.
De eigenaars hebben het meest interesse in het ZEP-pakket (maximaal isoleren) of zgn. ZEP-Plus pakket (maximaal isoleren + warmtepompen, nieuwe CV-leidingen en radiatoren). Deze twee worden nogmaals volledig doorgenomen. Er wordt uitgelegd dat de bijbehorende begroting én MJOP worden goedgekeurd met het stemmen, maar dat er nog GEEN opdracht wordt gegeven aan de aannemer en/of het Warmtefonds. Dit zal in de besluitvormende ledenvergadering plaatsvinden.
Na een pauze heeft iedereen zijn/haar stembriefjes ingeleverd. Hieruit kwam de volgende uitslag:
Pakket 1 - In stand houden: 2 van de 47 stemmen voor (4,3%)
Pakket 2 - Sparen kozijnen: 1 van de 47 stemmen voor (2,1%)
Pakket 3 - Zeer Energie Zuinig Pakket: 15 van de 47 stemmen voor (32%)
Pakket 4: ZEP + (CV-installatie): 28 van de 47 stemmen voor (60%)
1 van de stemmen heeft tegen alle opties gestemd, 3 stemmen hebben met de meerderheid meegestemd.
Hiermee heeft de vergadering gekozen voor het verder uitwerken van pakket 4, inclusief de bijbehorende begroting.
2.2
TER STEMMING: NADERE UITWERKING ZEP-PAKKET
De VVE brengt ter stemming het verder uitwerken van het ZEP-Pakket, wat inhoud dat het bestuur toestemming krijgt om de volgende activiteiten uit te laten voeren:
- Gevelonderzoek
- Betononderzoek
- Ecologische maatregelen
- Brandveiligheidsonderzoek
- Ventilatieonderzoek
- Update Duurzaam MJOP
- Programma van Eisen opstellen
En wat verder noodzakelijkerwijs gedaan moet worden om tot een definitieve aannemersofferte van de Firma Elk (Elk Groep) te komen, tegen een maximaal bedrag van € 40.000,- buiten de te ontvangen SWE-subsidie a € 40.000,-. Dit is een opdracht welke door de VVE wordt gegeven en betaald vanuit de reserves.
De vergadering stemt hiermee in, met 43 van de 47 stemmen. Hiermee is het voorstel aangenomen.
2.3
TER STEMMING: PROCESBEGELEIDING [naam adviesbureau 1]
Conform de offerte van 2024 krijgt [naam adviesbureau 1] toestemming voor het uitvoeren van de procesbegeleiding in fase 2, waaronder de volgende werkzaamheden vallen (deze tekst is uit de offerte geknipt en geplakt):
9. Wij vragen voor de VVE de benodigde externe onderzoeken aan (bijv. asbest, chroom-6, flora & fauna)*
10. Op basis van het gekozen pakket laten wij een programma van eisen opstellen
11. Wij vragen voor de VVE subsidie aan (SWE) voor de gedane onderzoeksrapportages en adviezen
12 Wij dragen er tevens zorg voor dat twee hoofdaannemers een aanbod doen (deze kunnen wij aanbrengen, maar dit mag u ook doen)
13. Tijdens een informatie avond wordt door beide aannemers een presentatie van hun invulling getoond (dit kan ook in tweeën worden geknipt)
14. We vragen een offerte aan bij het Warmtefonds/lokale financieringspartij en dienen alle benodigde stukken in
15. Wij dragen zorg voor een pre-beoordeling van de subsidies door de RVO/gemeentes
16. Samen met de beheerder wordt de definitieve ledenvergadering voorbereid, waarin het definitieve akkoord wordt gegeven op de uitvoering
17. Gezamenlijk met de beheerder wordt er een bouwbegeleider vastgesteld, die voldoende kennis heeft van dit soort projecten.
18. De definitieve financieringsaanvraag en subsidieaanvraag voor de maatregelen wordt gedaan door ons.
Kosten voor fase 2 bedragen € 12.500,- excl. BTW Voor alle genoemde zaken in de offerte waar een asterisk (*) bij genoemd staat, wordt gewerkt met externe partijen die hun eigen offertes aanleveren aan de VVE. Alle werkzaamheden welke door ons worden uitgevoerd welke niet met name staan benoemd worden separaat in rekening gebracht en berekend op uurbasis.
De vergadering stemt hiermee in met 43 van de 47 stemmen. Hiermee is het voorstel aangenomen.”
2.3.
De agenda voor de ALV van 7 mei 2025 luidt – voor zover relevant –:
“3.3 Verstoringen van onze VvE-relaties en voortgaande administratieve overlast
[…] vragen wij de vergadering toestemming om:
1. mevrouw [verzoekster] conform de reglementen en na twee schriftelijke waarschuwingen de hoogst mogelijke boete op te leggen, bij herhaling van deze verstorende activiteiten;
2. mevrouw [verzoekster] , indien juridisch mogelijk, aansprakelijk te stellen voor iedere aantoonbare directe en indirecte schade die voortvloeit uit de administratieve overlast en verstorende activiteiten.”
2.4.
De notulen van de ALV van 7 mei 2025 luiden – voor zover relevant –:
“3.1 Mededelingen van het bestuur
[…]
3. Omdat veel leden problemen hebben met de intercom (dit wordt beaamt door een aantal aanwezigen, die hun telefoonnummer bij het bellentableau hebben gehangen) en dit al een tijdje op de rol staat, wil het bestuur dit vooruitlopend op de verduurzamingsplannen oppakken. Na het aanvragen van offertes is echter gebleken dat het gestelde budget niet voldoet. Dhr. Verbruggen benoemt extra dat een videofoon waarschijnlijk geen
optie is, in verband met de verouderde bekabeling. Mw. [persoon D] geeft verder aan dat het meteen een mooi moment is om te kijken of de entree kan worden opgeknapt en direct de postkasten meenemen. Vanuit de vergadering wordt gevraagd of het gebruikelijk is het bellentableau en postkasten te integreren, dit wordt positief beantwoord.
Mw. [verzoekster] is van mening dat het bedrag hoger staat in het MJOP en dat het voorstel van het bestuur derhalve niet klopt.
Mw. [persoon D] geeft aan dat de bedragen zoals nu voorgesteld zijn afgeleid van offertes van andere VvE's en dat het budget zodoende hier op is uitgekomen. Op de vraag van
Mw. [verzoekster] of deze offertes gedeeld kunnen worden is het antwoord 'nee'. Dit zijn offertes van derden, deze mogen niet gedeeld worden.
Verder geeft Mw. [verzoekster] aan dat zij liever voor een offerte had willen stemmen. Hiervoor is natuurlijk alle begrip, want dit was de normale gang van zaken. In deze tijd is het echter bijna onmogelijk om binnen een korte periode meer dan 2 offertes te krijgen en de oude offertes zijn al verlopen. Deze oude offertes worden gedeeld met de leden via Twinq en men kan deze hier voortaan downloaden. Omdat veel mensen al lang klachten hebben, was het idee van het bestuur om hier meer voorrang aan te geven omdat het overige onderhoud (wat ook wordt benoemd door Mw. [verzoekster] ) al geïntegreerd wordt in het verduurzamingsplan.
Als Mw. [verzoekster] aangeeft dat ze betwijfelt of er echt klachten zijn, wordt er vanuit de vergadering gereageerd dat er veel mensen zijn die wél klachten hebben. De bel doet het bij deze mensen helemaal niet, of heel weinig. Ook zijn er klachten gekomen dat de deur niet open gedaan kan worden.
Ter stemming ligt het voorstel om het budget voor het vervangen van het intercomsysteem te verhogen naar € 30.000,- + te combineren met het budget voor de postkasten uit het MJOP á € 15.891,-. De vergadering stemt met de meerderheid in met dit voorstel (31 stemmen voor, 5 stemmen tegen).
[…]
3.3
Verstoringen van onze VvE-relaties en voortgaande administratieve overlast
[…]
Er wordt gestemd over de voorgestelde punten:
Punt 1: 34 stemmen voor, 1 onthouding en 1 tegen
Punt 2: 34 stemmen voor, 1 onthouding en 1 tegen”
2.5.
De notulen van de ALV van 10 maart 2026 luiden – voor zover relevant –:
“[…]
3. a het toepassen en (laten) uitvoeren van de volgende energiebesparende maatregelen door de VvE:
Mw. [persoon D] legt uit dat de punten ietwat zijn aangepast ten opzichte van vorige plannen. Er is voor gekozen in overleg met de verduurzamingscommissie om geen groen dak aan te leggen. Ook is er voor gekozen om geen warmtepomp te plaatsen en de bestaande ketels te blijven gebruiken.
Wel is de wens heel duidelijk uitgesproken om het leidingwerk te vervangen van de CV's. Verder heeft de gemeente de optie aangeboden om de penanten aan de voorzijde (de stenen muurtjes bij de keuken) in steenstrips te laten renoveren in plaats van stucwerk. Dit scheelt onderhoudskosten in de toekomst. Mw. [persoon D] wilt dit los ter stemming brengen.
De vergadering stemt er mee in dat de penanten bij de keukens in steenstrips van gelijke kleur als bestaand worden uitgevoerd.
Weer terug naar de agenda gaande, wordt aangegeven dat punt 3. a ter stemming wordt gebracht op het stemformulier bij punt A.
Maatregel 1 : Vervangen van kozijnen en deuren naar isolerende kozijnen met HR+++ glas U-waarde 0.6 en een isolatiewaarde van Uf 1,0 voor de kozijnen.
Maatregel 2 : Isoleren dak naar een RC-waarde van 6,5
Maatregel 3 : Isoleren bergingen en bergingsgangen naar een RC-waarde van 4,0
Maatregel 4 : Het toepassen van buitengevelisolatie met steenstrips op de 'gele' gevels en stuc op de penanten naast de keuken. De isolatiewaarde hiervan wordt naar een RC-waarde van 5,0 gebracht.
Maatregel 5 : CO-2 gestuurde ventilatie
Maatregel 6 : Het vervangen en waterzijdig inregelen van alle radiatoren hierna genoemd: de energiebesparende maatregelen.
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 42
Tegen: 3
Met de meerderheid: 1
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.
3.b het aannemen van de projectbegroting inclusief bijbehorende offertes.
Voor een overzicht van de kosten van de energiebesparende maatregelen verwijzen wij naar BIJLAGE I.
De gehele projectbegroting betreft:
De volgende partijen nemen deel aan dit project:
IMTO: buitengevelisolatie en dichtmaken thermische schil in trappenhuis- leveren van het steigerwerk
Groendakcoach: aanbrengen dakbedekking + dakisolatie
Solmade: aanbrengen zonnepanelen voor verbruik gemeenschappelijk stroom
IsoEnergy: aanbrengen isolatie kelderplafonds (dmv beplating)
Schipper Kozijnen: vervangen van alle (brandwerende) kozijnen en deuren
Frenoflex: het renoveren van het beton conform opgave SGS en het aanbrengen van coating en schilderwerk op betonnen delen
Safer Places: asbestsanering conform opgave rapport De Swart Asbest
Mital: vervangen radiatoren
Mastgoed Advies : het optreden als directievoerder conform eisen RVO en het bieden van bouwbegeleiding
[naam adviesbureau 1] : het bieden van bewonersbegeleiding en het organiseren van een renovatieportaal Met het instemmen van de projectbegroting wordt direct akkoord gegaan met de offertes van de bovengenoemde partijen.
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 37
Tegen: 6
Met de meerderheid: 3
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.
3.c het aangaan van de VvE Energiebespaarlening door de VvE
Het gaat om het lenen van geld door de VvE van het Warmtefonds voor de energiebesparende maatregelen. De belangrijkste voorwaarden voor de lening zijn:
Hoofdsom : € 2.581.600
Looptijd in maanden : 360
Vaste rente gedurende hele looptijd: 4,13%
Maandtermijn : €12.519,22
Wijze van terugbetalen: Middels een maandannuïteit.
Dat is een vast bedrag per maand bestaande uit rente en aflossing Het aangaan van deze lening leidt wel tot een aanpassing van de maandelijkse bijdrage aan de VvE.
De leden van de VvE worden er expliciet op gewezen dat:
1. ieder lid de mogelijkheid heeft om binnen een maand, na de dag waarop hij of zij kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen van het besluit dat de VvE een lening wenst aan te gaan, bij de kantonrechter een verzoek in te dienen tot het inroepen van vernietiging van het besluit, conform artikel 5:130 lid 2 BW. De lening kan pas worden verstrekt als de bezwaartermijn is verstreken;
2. bij de besluitvorming van de VvE er geen rekening is gehouden met de individuele financiële situatie van elk afzonderlijk lid van de VvE;
3. de leden in geval van achterstanden in de betaling van de lening door de VvE, medeaansprakelijk zijn voor de uitstaande schuld van de VvE, dit gemaximeerd tot zijn of haar breukdeel
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 37
Tegen: 6
Met de meerderheid: 3
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.
3.d Het aannemen van de gewijzigde begroting en de gewijzigde VvE-bijdrage
Mw. [persoon D] legt uit dat de begroting zoals hij nu voorligt, inclusief rente en aflossing is van de financiering. Deze kosten blijven gelijk voor de looptijd van de financiering, echter geldt dit niet voor de overige kosten. Ook de dotatie moet jaarlijks worden geïndexeerd. We gaan er vanuit dat de begroting, buiten de financieringskosten om, jaarlijks met 2% wordt geïndexeerd. Dit is ook op deze wijze verwerkt in de liquiditeitsprognose.
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 37
Tegen: 6
Met de meerderheid: 3
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.
3.e Het aannemen van het gewijzigde (D)MJOP
Aan de hand van de te nemen maatregelen, is een nieuw DMJOP opgesteld waaruit blijkt welke kosten aan onderhoud de VVE de komende 30 jaar voor zich krijgt. Men heeft deze ook gedeeld gekregen.
De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de bestaande situatie zijn:
Wijziging 1 : Vervangen van de houten kozijnen voor kunststof kozijnen
Wijziging 2 : Het aanbrengen van CO-2 gestuurde ventilatie.
Wijziging 3 : Het aanbrengen van buitengevelisolatie
Van het aantal beschikbare stemmen zijn er 46 stemmen vertegenwoordigd
Hiervan zijn de stemmen als volgt uitgebracht:
Voor: 37
Tegen: 6
Met de meerderheid: 3
Blanco: 0
Hiermee is het voorstel aangenomen.”
2.6.
[verzoekster] baseert haar verzoeken op het volgende. In 2024 zijn de plannen voor de verduurzaming van het gebouw opgestart. De beheerder is verzocht een viertal maatwerkadviezen op te stellen over de mogelijkheden voor verduurzaming (duurzaamheids)meerjarenplan (hierna aangeduid als: MJOP) en een offerte op te maken voor haar begeleiding van het te kiezen MJOP. Tijdens de extra ALV op
24 maart 2025 dient er besloten te worden welke onderhoudsstrategie gevolgd gaat worden. Voorafgaand aan de vergadering heeft het bestuur de vier pakketten gepresenteerd en onderbouwd met een MJOP en een begroting. Echter, de MJOP’s zijn onderling niet te vergelijken en bevatten slechts algemene termen en alle vier de begrotingen zijn niet onderbouwd met offertes of andere stukken. Verder geldt voor zowel de MJOP’s als de begrotingen dat deze één op één zijn overgenomen van het naast gelegen complex, een andere VvE van de beheerder, maar niet representatief zijn voor dit complex dat (andere) structurele gebreken kent. Tijdens de vergadering is gebleken dat er nog veel informatie ontbrak en er vele vragen leefde bij de leden maar het bestuur stond erop dat er voor de pauze gestemd moest worden. Nu er – kort gezegd – onvoldoende informatie voorhanden is over de financiële haalbaarheid van de alternatieven (zoals bijkomende kosten van onderzoeken en schadegevallen, reële mogelijkheid tot het verkrijgen van subsidies) en de hoogte van de verhoging van de maandelijkse VvE-bijdrage), het rendement daarvan en de afhankelijkheid van structurele gebreken van het gebouw, kan er nog geen definitieve keuze gemaakt worden voor een van de pakketten. Voor de twee vervolgbesluiten geldt dat deze zijn ‘meegenomen’ in de stemronde over welk pakket te kiezen, hier is niet apart over gestemd terwijl de stembriefjes niet de mogelijkheid bevatten een stem uit te brengen tegen het voorgestelde budget van € 40.000,- voor het uitwerken van het ZEP-pakket en/of het voorgestelde budget van € 12.500,- voor de beheerder voor de procesbegeleiding. De notulen van de vergadering bevatten een verkeerde voorstelling van hoe een en ander is verlopen. Daarnaast is het in strijd met de artikelen 6.6 en 6.7 van het huishoudelijk reglement om een begroting met terugwerkende kracht goed te keuren en de maandelijkse bijdrage te verhogen.
In grote lijnen geldt hetzelfde voor de besluiten van 7 mei 2025 en 10 maart 2026: die besluiten vloeien voort uit de niet goedgekeurde MJOP, de voorgestelde maatregelen worden door het bestuur onvoldoende onderbouwd nu er telkens maar één offerte wordt opgevraagd en niet meerdere, daarnaast licht het bestuur onvoldoende door wat de financiële consequenties zullen zijn en wordt er gegoocheld met getallen door posten aan te passen en heen en weer te schuiven zodat een reële risico analyse ontbreekt. Er is dan ook voor deze besluiten sprake van een gebrek aan zorgvuldigheid.
Specifiek geldt voor het besluit het budget te verhogen dat dit in strijd is met artikel 6.10 van het Huishoudelijk reglement nu hiervoor een gekwalificeerde meerderheid mee moet instemmen. Voor de besluiten van 10 maart 2026 geldt dat niet voldoende wordt uitgelegd wat de besparingen op gas en elektra zullen opleveren en waarom ander noodzakelijk onderhoud aan het gebouw wordt uitgesteld. Het is [verzoekster] ’s goed recht hier vragen over te stellen en informatie op te vragen. Het besluit van 7 mei 2025 [verzoekster] boetes op te gaan leggen is dan ook in strijd met artikel 10.1 van het huishoudelijk reglement.
2.7.
VvE is het niet eens met de verzoeken, volgens haar zijn – kort gezegd – de besluiten rechtsgeldig en naar redelijkheid en billijkheid genomen zodat er geen sprake is van een nietig besluit en/of grond voor vernietiging daarvan.
2.8.
[verzoekster] krijgt grotendeels ongelijk: al haar verzoeken worden afgewezen behalve het verzoek tot vernietiging van de besluiten van 7 mei 2025 met betrekking tot de sancties, die besluiten zijn vernietigbaar. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.
De bevoegdheid van de kantonrechter
2.9.
Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel in
een procedure (ingeleid door een dagvaarding) te worden voorgelegd aan de rechtbank, team Handel en Haven. Vernietiging van een besluit dient (bij verzoekschrift) te worden voorgelegd aan de kantonrechter op grond van artikel 5:130 lid 1 BW.
2.10.
[verzoekster] stelt zich op het standpunt dat de besluiten zowel nietig als vernietigbaar zijn. In lijn met de heersende jurisprudentie hoeft in een dergelijk geval de procedure niet te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures (bij de rechtbank en bij de kantonrechter) maar kunnen deze gezamenlijk worden behandeld door de kantonrechter.
De ontvankelijkheid van [verzoekster]
2.11.
[verzoekster] heeft haar verzoeken gedaan telkens binnen een maand na de dag waarop zij van die besluiten kennis heeft kunnen nemen. [verzoekster] is dan ook ontvankelijk in haar verzoeken.
Het toetsingskader voor een nietig c.q. vernietigbaar besluit
2.12.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten nietig behalve wanneer uit de wet iets anders voortvloeit. De akte van splitsing wordt gelijkgesteld met statuten (artikel 5:129 lid 1 BW) zodat een besluit dat strijdig is met de akte ook nietig is.
2.13.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b BW in samenhang met artikel 5:130 BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met het huishoudelijk reglement of de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Dit is een marginale toets. Het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
2.14.
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken zich zodanig tegenover elkaar moeten gedragen naar wat door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Dit leidt tot het toetsingskader dat de vergadering van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het woord “zodanig” brengt mee dat in het toetsingskader moet worden betrokken de relatie tussen de vergadering van eigenaars en het betreffende lid, en dat vanwege het feit dat het om een verplicht lidmaatschap van een VvE gaat dat mee kan brengen dat een minderheid van de leden zich geconfronteerd kan zien met een door dat lid ongewenst besluit nu dit inherent is aan het democratische karakter van de VvE wat daarnaast meebrengt dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit.
De besluiten van 24 maart 2025 zijn niet nietig
2.15.
[verzoekster] heeft niet inhoudelijk onderbouwd dat de besluiten van 24 maart 2025 in strijd zijn met de wet en/of de splitsingsakte, ook anderszins is daar niet van gebleken. De conclusie is dan ook die besluiten niet nietig zijn.
De besluiten van 24 maart 2025 worden niet vernietigd
2.16.
Nu [verzoekster] een beroep doet op een strijd met de redelijkheid en naar billijkheid dient te worden beoordeeld of VvE tot de besluiten met betrekking tot het te kiezen pakket, de nadere uitwerking ZEP en de procesbegeleiding door de beheerder bij afweging van alle belangen in redelijkheid en naar billijkheid heeft kunnen komen en overweegt daartoe het volgende.
De beheerder is door de bewoners verzocht tot het opstellen van een verduurzamingsplan. Op 5 en 19 februari 2025 zijn er voorlichtingsavonden geweest waarbij [persoon K] , begeleider project verduurzaming van het naastgelegen complex, toelichting heeft gegeven over dat project en de heer [persoon L] van het Warmtefonds een voorlichting heeft gegeven. Voorafgaand aan de vergadering heeft het bestuur de door de beheerder vier opgestelde pakketten toegestuurd met bijbehorende MJOP’s en begrotingen. Die stukken zijn op de vergadering besproken. De notulen van de vergadering van 24 maart 2025 zijn op de ALV van 7 mei 2025 vastgesteld. Er wordt dan ook, anders dan [verzoekster] stelt, uitgegaan van de juistheid van deze notulen en het daarin weergegeven verloop van de vergadering. Dat betekent dat het vast staat dat er eerst is gestemd over de keuze voor een van de vier pakketten en daarna apart over de twee vervolgbesluiten. De bewoners hebben zich voldoende geïnformeerd geacht een keuze te kunnen maken voor een van de duurzaamheidsvarianten en ook dat zij vinden dat voldoende rekening is gehouden met (andere) constructieve gebreken van het gebouw die in de alternatieven wel of niet kunnen worden meegenomen. Dit blijkt niet alleen uit de notulen, maar ook uit de ingebrachte schriftelijke verklaringen van enkele VvE-leden en uit wat zij ter zitting hebben aangevoerd. Er diende dus gekozen te worden voor een pakket met bijbehorende MJOP en een indicatieve begroting, en was naar de kantonrechter begrijpt ‘slechts’ een keuze voor het gewenste niveau van de verduurzaming. Deze keuze vormt het startpunt voor het in gang zetten van de verduurzaming en gedurende dat proces zullen er nog diverse (definitieve) keuzes gemaakt moeten worden. Het is dan ook logisch dat er op dat moment niet meer kan zijn dan een begroting en niet een ‘op maat gemaakt plan’ waar [verzoekster] op staat. Behalve dat er later nog inhoudelijk gerichtere keuzes gemaakt moeten worden, was op 24 maart nog niet exact duidelijk wat de mogelijkheden waren met betrekking tot de voorwaardes van aan te vragen leningen en de hoogte van te verkrijgen subsidies, wat weer afhankelijk is van de te maken (vervolg)keuzes. Dat heeft ook als gevolg dat op dat moment nog niet berekend kan worden met hoeveel de maandelijkse bijdrage verhoogd gaat worden omdat dit pas gaat spelen als men daadwerkelijk overgaat tot het uitvoeren van het ZEP-pakket. Ook als juist is dat de VvE niet alle vragen van [verzoekster] heeft beantwoord – wat door [verzoekster] wordt gesteld maar de VvE betwist – verandert dat er niets aan dat de overige bewoners zich voldoende voorgelicht hebben geacht een besluit te kunnen nemen door te stemmen voor een van de pakketten met bijbehorende begroting (nadat er in de pauze nog met elkaar gesproken kon worden). [verzoekster] zich heeft neer te leggen bij die meerderheid. Overigens is op de volgende vergadering van 7 mei 2025 nog eens uitgebreid besproken over hoe de stemming is verlopen en hebben de toen aanwezigen zich uitgesproken dat zij zich voldoende geïnformeerd hebben geacht.
Dat er gestemd is middels twee verschillende stembriefjes maakt dit niet anders. Tijdens de mondelinge behandeling is dit verschil voldoende uitgelegd. De bewoners krijgen bij de agenda een schriftelijke volmacht om daarop hun stem uit te brengen als zij niet bij de vergadering aanwezig kunnen zijn. Op die volmacht stonden zes varianten (te weten de vier pakketten met bijbehorende MJOP en begroting en de twee vervolgvragen). Op de stembriefjes zoals gebruikt op de vergadering stond op het eerste stembriefje alleen de vier alternatieven met bijbehorende MJOP en begroting omdat er nog aparte stemrondes kwamen met betrekking tot de twee vervolgvragen waar aparte stembriefjes voor waren. Elk lid heeft dus dezelfde stemmogelijkheden gekregen.
Uit de notulen blijkt dat er als tweede is gestemd over de nadere uitwerking van het gekozen ZEP-pakket met een maximaal budget van € 40.000,- en vervolgens als derde over de procesbegeleiding door de beheerder met een maximaal budget van € 12.500,-. Zoals VvE onbetwist heeft aangevoerd kan door het nemen van het positieve tweede besluit het gekozen ZEP-pakket verder worden uitgewerkt en geconcretiseerd nu het bestuur een machtiging heeft verder voorbereidende stappen te nemen om te komen tot een concreet plan. Hetzelfde geldt voor het derde positieve besluit, de beheerder dient de te nemen stappen te begeleiden om het traject vorm te geven en daarnaast zorg te dragen voor het verkrijgen van de benodigde financiering en subsidies. Met de te nemen vervolg (deel)stappen wordt het traject steeds verder geconcretiseerd en logisch gevolg is dat door het nemen van vervolgstappen of het schrappen daarvan het financiële overzicht steeds verder bijgesteld kan worden. Doel van de VvE is om uiteindelijk een besluit te kunnen nemen het uitgewerkte plan definitief te gaan uitvoeren of niet. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigde volgorde om tot een compleet en onderbouwd ZEP-traject te komen, dat is een proces in beweging en kan niet zoals [verzoekster] voorstaat aan de start al volledig bepaald en uitgewerkt worden. Door een maximum budget te zetten op de bevoegdheden weet zowel het bestuur als de beheerder als de leden vooraf wat deze keuzes maximaal kunnen gaan kosten. Dat er sprake kan zijn van een overschrijding van het budget van € 40.000,- met eenzelfde bedrag zoals [verzoekster] aanvoert, blijkt nergens uit.
Concluderend wordt het er voor gehouden dat de drie besluiten in redelijkheid en naar billijkheid genomen zijn zodat deze niet zullen worden vernietigd.
2.17.
[verzoekster] beroept zich ook op artikelen 6.6 en 6.7 van het huishoudelijk reglement die bepalen dat voor het begin van het boekjaar de opgestelde begroting voor het nieuwe boekjaar moet worden vastgesteld en dat gelijkertijd de voorschotbijdrage wordt vastgesteld. Dit klopt, alleen een begroting behorend bij een MJOP is geen begroting waarop deze artikelen zien. De begroting bij een MJOP betreft een reservefonds, een fonds dat ziet op andere kosten dan de gewone jaarlijkse kosten zoals artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt. Er is hier dus geen sprake van een goedkeuring met terugwerkende kracht van een al vastgestelde ‘normale’ begroting zoals [verzoekster] aanvoert maar van een goedkeuring van een reservefonds. Logisch gevolg van het opstarten van een reservefonds is dat de maandelijkse bijdrage omhoog zal gaan maar hiertoe is op de vergadering van 24 maart 2025 (nog) niet formeel besloten en maakt dus, ook anders dan [verzoekster] betoogt, geen onderdeel uit van het eerste besluit. Nu er geen sprake is van een besluit dat in strijd is met het huishoudelijk reglement is dit besluit ook op deze grond niet vernietigbaar.
[verzoekster] heeft geen belang meer bij vernietiging van het besluit van 7 mei 2025 tot verhoging budget intercominstallatie
2.18.
[verzoekster] heeft geen rechtsbelang meer bij dit verzoek, zoals VvE terecht heeft aangevoerd. Tijdens de ALV van 9 juni 2026 is het besluit genomen tot daadwerkelijke vervanging van de oude intercominstallatie door een nieuw systeem met videoverbinding. Voor het uitvoeren van die werkzaamheden is een opdracht gegeven aan een installatiebedrijf voor een aanneemsom van € 25.962,97. Met dit concrete besluit is het besluit van 7 mei 2025 dat enkel strekte tot verhoging van het budget voor de vervanging van de intercominstallatie en te combineren met het budget voor de postkasten achterhaald. Een vernietiging van het besluit van 7 mei 2025 heeft dan ook geen enkel rechtsgevolg. Het verzoek van [verzoekster] hiertoe wordt dan ook afgewezen.
De besluiten van 7 mei 2025 met betrekking tot de sancties worden vernietigd
2.19.
De besluiten 1) [verzoekster] conform de reglementen en na twee schriftelijke waarschuwingen de hoogst mogelijke boete op te leggen bij herhaling van deze verstorende activiteiten en 2) [verzoekster] , indien juridisch mogelijk, aansprakelijk te stellen voor iedere aantoonbare directe en indirecte schade die voortvloeit uit de administratieve overlast en verstorende activiteiten zijn vernietigbaar.
2.20.
VvE heeft een instrument in handen willen hebben voor het geval [verzoekster] , naar de kantonrechter begrijpt, doorgaat met het stellen van vragen, klachten en verzoeken – kortom administratieve rompslomp – waardoor het bestuur niet toekomt aan de uitvoering van haar normale bestuurstaken en wat de VvE opzadelt met extra kosten. VvE verwijst daarbij naar artikel 27 Modelreglement 1973 dat bepaalt dat het bestuur handhavend kan optreden bij overtreding van de wet, het Modelreglement of het huishoudelijk reglement. De kantonrechter neemt zonder meer aan dat het beantwoorden van alles waar [verzoekster] om vraagt tijdrovend is maar het staat elk VvE-lid vrij om vragen te stellen, ook al zijn dat er veel. Dat er sprake is van extra kosten hierdoor is door VvE niet onderbouwd, ook is dat niet op andere wijze gebleken zodat aan dit argument voorbij wordt gegaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is hier, anders dan VvE aanvoert dan ook (nog) geen sprake van een strijd met de redelijkheid en billijkheid zoals opgenomen in artikel 2:8 BW. Laat onverlet dat [verzoekster] , gelet op wat onder 2.14 is overwogen, op een gegeven moment zich erbij neer zal moeten leggen dat de meerderheid van de leden vindt dat een te nemen besluit voldoende onderbouwd is en zich voldoende geïnformeerd acht.
Het tweede besluit [verzoekster] ‘indien juridisch mogelijk aansprakelijk te stellen’ is voorbarig genomen. De formulering van het besluit toont al aan dat er nog geen sprake is van een daadwerkelijke overtreding, laat staan van concrete schade die VvE daardoor lijdt. Mocht daar in de toekomst onverhoopt wel sprake van zijn dan staat het VvE alsnog vrij daarover dan een besluit te nemen. Het is niet in redelijkheid en naar billijkheid dat al op voorhand te doen. Genoemde twee besluiten zullen dan ook worden vernietigd.
De besluiten van 10 maart 2026 worden niet vernietigd
2.21.
Ook met betrekking tot deze besluiten doet [verzoekster] een beroep op een strijd met de redelijkheid en naar billijkheid zodat beoordeeld dient te worden of VvE tot de vijf besluiten met betrekking tot – kort gezegd – de zes genomen energiebesparende maatregelen, de projectbegroting, de lening, de begroting en de maandelijkse bijdrage en de wijzigingen MJOP na afweging van alle belangen in redelijkheid en naar billijkheid heeft kunnen komen.
2.22.
In de kern vormen al deze besluiten een uitwerking van het eerder goedgekeurde MJOP. Zoals opgemerkt vormde het MJOP een vertrekpunt voor de voorgenomen verduurzaming. Voor de verdere uitwerking is een verduurzamingscommissie samengesteld en die heeft het raamwerk van het MJOP verder uitgewerkt zoals uit alle door partijen overgelegde stukken blijkt. Hieruit zijn de voorgestelde zes energiebesparende maatregelen (vervangen van kozijnen en deuren naar isolerende kozijnen met HR+++ glas, isoleren dak, isoleren bergingen en bergingsgangen, toepassen buitengevelisolatie met steenstrips, CO-2 gestuurde ventilatie en vervangen en waterzijdig inregelen van alle radiatoren) gekomen. Alle relevante stukken hieromtrent zijn in Twinq (een systeem waartoe alle VvE-leden toegang hebben) geplaatst en op de vergadering toegelicht. Het opvragen van meerdere offertes, waarop [verzoekster] staat, is niet verplicht en hoeft ook niet tot meer zekerheid te leiden. Behalve de prijs dient namelijk ook gekeken te worden naar de kwaliteit van het uit te voeren werk. Niet is gesteld of is daar anderszins van gebleken dat de offertes voor ieder van deze zes maatregelen niet marktconform zijn. Verder geldt ook hier dat de rest van de bewoners zich voldoende geïnformeerd heeft geacht over de voor- en nadelen en de consequenties van ieder van de zes keuzes om daarover een besluit te kunnen nemen zodat [verzoekster] , zoals ook eerder aangehaald, zich bij de meerderheid heeft neer te leggen.
Hetzelfde geldt voor het tweede en volgende besluit met betrekking tot het aannemen van de projectbegroting en bijbehorende offertes voor de buitengevelisolatie en het dichtmaken thermische schil in trappenhuis, het aanbrengen van dakbedekking en dakisolatie, het aanbrengen zonnepanelen, het aanbrengen van isolatie kelderplafonds, het vervangen van alle (brandwerende) kozijnen en deuren, het renoveren van het beton en het aanbrengen van coating en schilderwerk op betonnen delen, de asbestsanering, het vervangen van radiatoren, het optreden als directievoerder door Mastgoed Advies en de bouwbegeleiding door de beheerder. Ook hier is de informatie via Twinq te raadplegen, heeft de rest van de VvE-leden zich op basis van de aanwezige stukken voldoende voorgelicht geacht en is niet gebleken van niet marktconforme offertes zodat een belang daartoe ontbreekt.
Logisch gevolg van het aannemen van al deze maatregelen is dat het MJOP wordt gewijzigd (laatste besluit) nu de uitwerking van het verduurzamingspakket met het treffen van deze maatregelen weer een stuk concreter is geworden en daarmee de begroting wordt gewijzigd alsmede de maandelijkse bijdrage (vierde besluit).
Om het MJOP te kunnen uitvoeren is de VvE een lening aangegaan voor een fors bedrag van tweeënhalf miljoen euro bij het Warmtefonds (derde besluit). Het aangaan van een dergelijke lening brengt financiële verplichtingen met zich mee voor de VvE en daarmee voor haar leden. Het is dan ook terecht dat [verzoekster] zich daar terdege over geïnformeerd wenst te zien, met name over het gegeven dat volgens het bestuur de maandelijkse bijdrage niet meer dan € 130,- per maand hoeft te zijn terwijl met die verhoging niet de gehele aflossing van de lening wordt gedekt. Uit de toelichting van de VvE volgt dat het gaat om communicerende vaten. Zo is de in het MJOP opgenomen post schilderwerk kozijnen geschrapt omdat er kunststof kozijnen geplaatst gaan worden en wordt de post dakonderhoud geschrapt omdat er geen groen dak dat onderhoud behoeft geplaatst gaat worden. Verder is genoemde lening al afgesloten maar staat het geld nog ongebruikt op de bank. De hierover genoten rente is opgenomen bij de reserves. Daarnaast is er een substantiële subsidie van het ROV verkregen en een extra subsidie van de gemeente voor het HR+++ glas. Tenslotte zijn er concrete bijdragen verwerkt in het MJOP naar aanleiding van de offertes bij eerste twee genoemde besluiten. Dat verklaart waarom de bedragen steeds variëren en waarom de verhoging van de maandelijkse bijdrage met € 130,- dekkend wordt geacht voor alles wat er in dit MJOP wordt meegenomen. Het valt nooit uit te sluiten dat er andere onverwachte maatregelen moeten worden genomen die geld kosten maar dat zou ook zo zijn als er geen MJOP zou zijn. Hetzelfde geldt voor de te verwachten besparing op gas en elektra, dergelijke verwachtingen zijn per definitie prognostisch van aard en daarnaast afhankelijk van toekomstige energieprijzen, gebruikspatronen en de technische uitwerking van de maatregelen.
De kantonrechter oordeelt dat VvE hiermee afdoende heeft toegelicht dat er sprake is van wisselende posten zonder dat daarmee sprake is van misleiding of onjuiste en/of onvolledige voorlichting door het bestuur. De gemachtigde van [verzoekster] heeft op zitting een groot aantal posten mondeling opgesomd uit diverse stukken die niet zouden kloppen als deze stukken naast elkaar gelegd worden, maar dit maakt, buiten dat de opsomming zonder schriftelijk overzicht moeilijk te volgen was, niet dat de toelichting door VvE hiermee anders wordt. Het is een proces waarin begrote posten na concretisering van te nemen stappen aangepast worden. Het is door alle openstaande beslissingen ook onmogelijk een exacte en definitieve garantie te geven op het hele proces, iets waar [verzoekster] ten onrechte om vraagt. Voorafgaand aan de vergadering is aan alle VvE-leden een toelichting verstrekt en op de vergadering nog eens besproken. Hiermee is aan de leden een voldoende realistisch beeld geschetst van de financiële situatie en de risico’s daarvan.
Resteert enkel nog het punt van [verzoekster] dat ander noodzakelijk onderhoud aan beton en de lift volgens haar wordt uitgesteld door het verduurzamingsplan. Echter de renovatie van (het beton van) de balkons en galerijen wordt kennelijk niet uitgesteld, dit onderdeel staat op de te nemen maatregelen van het tweede besluit en is ingestemd met het verstrekken van een opdracht daartoe. Het voorgenomen onderhoud aan de lift wordt inderdaad nog niet uitgevoerd, althans daar blijkt niets van uit de besluiten. Dit is een gevolg van de genomen verduurzamingsbesluiten door de meerderheid van de andere leden en zoals vaker gezegd, dient [verzoekster] haar belang te schikken naar het belang van de meerderheid. Overigens leeft de wens tot onderhoud van de lift wel bij het bestuur, geprobeerd wordt het geld dat bespaard wordt uit het MJOP te reserveren voor de lift.
De conclusie luidt dat dit alles overwegende alle besluiten in redelijkheid en naar billijkheid zijn genomen zodat deze niet zullen worden vernietigd.
Overige beslissingen
2.23.
Voor zover [verzoekster] een verzoek tot schorsing van de besluiten van 7 mei 2025 en 10 maart 2026 had willen doen, geldt dat dit niet in het petitum opgenomen staat zodat de kantonrechter daarover geen beslissing zal nemen. Volledigheidshalve wordt opgenomen dat een verzoek daartoe afgewezen zou worden wegens een gebrek aan onderbouwing door [verzoekster] terwijl VvE gemotiveerd heeft gesteld dat alle leden wensen dat er een begin gemaakt gaat worden met de uitvoering van de eerste energiebesparende maatregelen en het verlengen van de lening afhangt van het bestaan van de genomen besluiten.
2.24.
De proceskosten komen voor rekening van [verzoekster] omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. De kantonrechter begroot de kosten die zij aan VvE moet betalen op € 1.154,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.298,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.
2.25.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
vernietigt de besluiten van 7 mei 2025:
1) [verzoekster] conform de reglementen en na twee schriftelijke waarschuwingen de hoogst mogelijke boete op te leggen bij herhaling van deze verstorende activiteiten en
2) [verzoekster] , indien juridisch mogelijk, aansprakelijk te stellen voor iedere aantoonbare directe en indirecte schade die voortvloeit uit de administratieve overlast en verstorende activiteiten;
3.2.
wijst af de verzoeken [verzoekster] met betrekking tot de verzochte nietigverklaring van genoemde besluiten van 24 maart 2025,
3.3.
wijst af de verzoeken van [verzoekster] tot vernietiging van (de overige) genoemde besluiten van 24 maart 2025, 7 mei 2025 en 10 maart 2026;
3.4.
veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten, die aan de kant van VvE worden begroot op € 1.298,-;
3.5.
verklaart deze beschikking voor zover de veroordeling in de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken.
745
HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275
Hof Arnhem-Leeuwarden 1 juli 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4061