ECLI:NL:RBROT:2026:12598

RECHTBANK ROTTERDAM


locatie Rotterdam



zaaknummer: 11837862 CV EXPL 25-17602



datum uitspraak: 10 juli 2026




Vonnis van de kantonrechter




in de zaak van




ZBI Fondsmanagement GmbH,
vestigingsplaats: Erlangen, Duitsland,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter,



tegen





1
[gedaagde 1],


2. [gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. J. Smael.



Eiseres wordt hierna ‘ZBI Fondsmanagement’ genoemd. Gedaagden worden afzonderlijk ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ en tezamen ‘[gedaagden]’ genoemd.





1De procedure

1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:


de dagvaarding van 6 augustus 2025, met bijlagen 1 tot en met 10;


het antwoord, met bijlage 1;


de akte van [gedaagden], met bijlagen 2 tot en met 7;


de akte van ZBI Fondsmanagement van na de zitting, met bijlagen 11 en 12;


de antwoordakte van [gedaagden].





1.2.
Op 6 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken met [naam 1] en [naam 2] voor ZBI Fondsmanagement, met [gedaagden], en met de gemachtigden.





2De beoordeling



Inleiding: processueel




2.1.
In de dagvaarding is als eisende partij vermeld Unilmmo Wohnen ZBI Fonds gevestigd in Berlijn (hierna: Unilmmo). Door [gedaagden] is aangevoerd dat Unilmmo niet hun verhuurder is. Gewezen is op een brief van hun vorige verhuurder van 30 december 2022 waarin aan [gedaagden] meegedeeld is dat de door hen gehuurde woning verkocht is aan “ZBI Fondsmanagement GmbH acting on its own name and for the account of Unilmmo Wohnen ZBI.” In de na de zitting genomen akte is uiteengezet dat ZBI Fondsmanagement inderdaad de eigenaar en de verhuurder is. Verzocht is de naam van de eisende partij te rectificeren. Dit verzoek is ondanks verzet van [gedaagden] gehonoreerd. Uit het aangevoerde tijdens de zitting volgt dat [gedaagden] hebben begrepen dat ZBI Fondsmanagement de materiële procespartij is en dat zij als verhuurster de procedure tegen hen is gestart. Het verweer is daarop ook afgestemd. Onder deze omstandigheden staat het ZBI Fondsmanagement vrij de partijnaam aan haar zijde in overeenstemming te brengen met de werkelijkheid. Dat voorkomt ook executieperikelen.



Kern van de zaak





2.2.

[gedaagden] hebben sinds 1 mei 2016 een huurovereenkomst met (de rechtsvoorgangster van) ZBI Fondsmanagement. Zij huren de woning aan de [adres]. De politie heeft contact opgenomen met de beheerder van de woning naar aanleiding van meldingen over geluidsoverlast vanuit de woning op 26 januari 2025 en 3 februari 2025. Daarnaar gevraagd heeft de politie laten weten dat [gedaagden] op deze data niet aangetroffen zijn in de woning. Op 19 februari 2025 is een onaangekondigd huisbezoek verricht, waarbij twee buitenlandse studenten in de woning zijn aangetroffen. Zij hebben verklaard dat de woning vier slaapkamers heeft, dat zij de woning delen met twee andere buitenlandse studenten, dat ieder van hen een huurovereenkomst gesloten heeft met [gedaagde 1] en dat hij niet woont op het adres. De twee aangetroffen studenten hebben hun op schrift gestelde huurovereenkomsten opgestuurd. Dit is voor ZBI Fondsmanagement reden geweest om bij brief van 20 februari 2025 aan [gedaagden] mee te delen dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen en dat zij een gerechtelijke procedure kunnen voorkomen door zelf de huur op te zeggen. In reactie hierop hebben [gedaagden] meegedeeld dat niet te zullen doen. Onderling overleg en onderhandeling tussen partijen heeft er niet toe geleid dat [gedaagden] alsnog hebben ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.



2.3.
ZBI Fondsmanagement eist bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurovereenkomst te ontbinden;
en [gedaagden] te veroordelen tot,
2. ontruiming van de woning;
3. betaling van € 24.129,-; en
4. betaling van de proceskosten, met rente.



2.4.

[gedaagden] zijn het hiermee niet eens.



2.5.
De kantonrechter wijst de eis deels toe. De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagden] moeten de woning verlaten. Het geëiste bedrag wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.



De huurovereenkomst wordt ontbonden





2.6.
De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagden] op meerdere manieren tekort geschoten zijn in de nakoming van (verbintenissen uit) de huurovereenkomst. Zij hebben de woning onderverhuurd en zij hebben gedurende die tijd niet hun hoofdverblijf gehad in de woning. Deze tekortkomingen zijn zwaarwegend en van voldoende gewicht. Geen sprake is van een situatie waarin de ontbinding niet gerechtvaardigd is.


2.6.1.
In de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 (hierna: Algemene Huurvoorwaarden) is een verbod op onderverhuur opgenomen. Erkend is dat de woning desondanks onderverhuurd is aan studenten. Dit is gebeurd zonder toestemming van ZBI Fondsmanagement. Dat namens de verhuurder in het verleden een paar keer een formulier van de gemeente is ingevuld waarmee toestemming werd verleend voor een inschrijving op het adres van de woning, betekent niet dat het verbod niet langer gold. Op basis hiervan hebben [gedaagden] er niet van mogen uitgaan dat ZBI Fondsmanagement ook instemde met onderhuur. Een op schrift gestelde toestemming waaruit blijkt dat het is toegestaan de woning onder te verhuren aan de studenten ontbreekt. Het zonder toestemming onderverhuren is een ernstige tekortkoming, want kan tot grote problemen leiden voor de (hoofd)verhuurder in geval een onderhuurder zich op huurbescherming beroept.



2.6.2.
In de huurovereenkomst is verder opgenomen dat de huurder verplicht is om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Ook in de Algemene Huurvoorwaarden is vermeld dat de huurder de woning gedurende de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk zelf moet gebruiken. Vastgesteld wordt dat [gedaagden] gedurende geruime tijd, in ieder geval de periode van onderhuur, niet hun hoofdverblijf hebben gehad in de woning. Tijdens de zitting heeft [gedaagde 2] verklaard dat hij er tot 2023 gewoond heeft en er sinds (ongeveer) maart 2025 weer woont, dus hij heeft meer dan twee jaar zijn hoofdverblijf niet in de woning gehad. Uit wat [gedaagde 1] heeft gezegd, wordt opgemaakt dat ook hij tijdens de onderhuur (voornamelijk) elders heeft verbleven. Hij heeft namelijk verklaard de woning vanaf april 2024 te zijn gaan onderverhuren, omdat hij financiële problemen heeft vanwege het faillissement van zijn ondernemingen. Daarnaar gevraagd heeft [gedaagde 1] niet de namen van zijn huurders kunnen noemen, wat erop duidt dat hij niet met hen de woning heeft gedeeld. Dat volgt ook uit zijn verklaring dat hij niet bij die studenten wilde zitten en veel tijd bij zijn toenmalige partner heeft doorgebracht. Hieruit wordt geconcludeerd dat hij in de periode van onderverhuur zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad. Dat volgt ook uit de verklaringen van de studenten en uit wat door ZBI Fondsmanagement waargenomen is in de woning (waarbij de vier slaapkamers allen in gebruik waren bij de studenten).



2.6.3.

Bij een ontbinding van een huurovereenkomst moet de kantonrechter rekening houden met alle omstandigheden, maar wat [gedaagden] aan persoonlijke omstandigheden hebben aangevoerd leidt niet tot een andere uitkomst. Het valt [gedaagden] echt kwalijk te nemen dat zij de woning zijn gaan exploiteren voor eigen gewin, zonder toestemming van ZBI Fondsmanagement. Het kan zo zijn dat [gedaagde 1] dit is gaan doen in verband met zijn financiële problemen, maar dergelijke problemen zijn in de regel geen reden om beëindiging van de huur achterwege te laten. Sterker nog, de meeste ontbindingen vinden plaats vanwege betalingsonmacht. Inherent hieraan is dat de huurder wordt getroffen in zijn woonbelang. Onderkend wordt dat het voor [gedaagden] lastig kan zijn om andere huisvesting te vinden vanwege de schaarste aan woonruimte, maar
in dit opzicht steekt hun positie niet in negatieve zin af ten opzichte van die van anderen die in eenzelfde situatie verkeren. De omstandigheid dat er geen huurachterstand is duidt erop dat zij in staat zijn om de huurprijs van € 1.765,26 per maand te betalen, wat veel woningzoekenden zich niet kunnen veroorloven. Dat [gedaagden] hulp krijgen van hun ouders, wat ter zitting is verklaard, duidt er ook op dat hun uitgangspositie gunstiger is dan die van anderen bij het vinden van alternatieve huisvesting. Het woonbelang van [gedaagden] weegt dan ook niet op tegen het belang van ZBI Fondsmanagement om weer over haar eigendom te kunnen beschikken en deze te kunnen verhuren aan huurders die zich wel houden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst.





[gedaagden] moeten de woning ontruimen






2.7.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagden] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen twee weken nadat dit vonnis is betekend. Deze termijn vindt de kantonrechter passend, omdat zij al meer dan een jaar weten dat ZBI Fondsmanagement wil dat zij vertrekken en dus al geruime tijd hebben gehad om ergens anders onderdak te vinden.



Afwijzing geëiste bedrag





2.8.

Het geëiste bedrag van € 24.129,- wordt niet toegewezen. Het betreft de som van
€ 13.644,- aan “winst” uit de onderverhuur en € 10.485,- aan boetes.



2.8.1.
In de dagvaarding doet ZBI Fondsmanagement een beroep op de daarin vermelde artikelen 10.9 van de huurovereenkomst en 1.4 van de Algemene Huurvoorwaarden. In deze artikelen is bepaald dat ZBI Fondsmanagement recht heeft op de afdracht van de inkomsten uit onderverhuur. Voor de boete doet ZBI Fondsmanagement een beroep op artikel 1.4 van de Algemene Huurvoorwaarden. Die clausule komt er op neer dat bij niet toegestane onderverhuur de huurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete verbeurt aan verhuurder, gelijk aan driemaal de huurprijs per dag met een minimum van € 45,-. Dit geldt onverminderd het recht van verhuurder om schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt.



2.8.2.
Dat betekent dat schending van het contractuele verbod op onderverhuur meerdere rechtsgevolgen heeft, namelijk een boete en de verplichting tot afdracht van onderhuurinkomsten en daarnaast nog de mogelijkheid van het vorderen van een aanvullende schadevergoeding. Het is vaste rechtspraak dat de rechter in zo’n geval dient te onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding als bedoeld in de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn). Het verweer van ZBI Fondsmanagement dat [gedaagden] niet als consument hebben gehandeld omdat zij hebben onderverhuurd en de Richtlijn daarom niet van toepassing is of buiten toepassing moet blijven, slaagt niet. [gedaagden] hebben niet alleen de huurovereenkomst als consument gesloten, maar zijn ook de onderhuurovereenkomsten niet in het kader van hun beroep of bedrijf aangegaan. De stelling van ZBI Fondsmanagement dat in dit geval sprake is van een kernbeding en daarom geen ambtshalve toetsing hoeft te volgen, wordt gelet op vaste rechtspraak ook niet gevolgd.



2.8.3.
Na toetsing van (het cumulatieve effect van) de bedingen komt de kantonrechter tot de conclusie dat sprake is van oneerlijke bedingen die in strijd zijn met de Richtlijn. De kantonrechter onderkent het grote belang van de verhuurder om in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden een afschrikwekkend beding op te nemen ter voorkoming van onderhuur en daarmee vergelijkbare situaties. De wijze waarop ZBI Fondsmanagement dat heeft gedaan, is echter oneerlijk. De bedingen verstoren – in onderlinge samenhang bezien – het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurders als consument aanzienlijk. Hiervoor zijn de volgende omstandigheden relevant. Het beding dat de afdracht van de inkomsten regelt, is niet beperkt tot de winst, maar bepaalt dat alle inkomsten van onderhuur moeten worden afgedragen. Dat betekent dat geen rekening wordt gehouden met de kosten van onderhuur zoals de betaalde huur door de huurder zelf, zodat de huurder meer moet afdragen dan hij eraan heeft overgehouden. Dat ZBI Fondsmanagement in deze zaak slechts de winst heeft gevorderd en niet volledige nakoming nastreeft, is volgens vaste rechtspraak niet relevant. Het gaat om de omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst. Beide bedingen kennen ook geen maximumbedrag en zijn in dat opzicht ongelimiteerd. Tot slot is in het boetebeding opgenomen dat de verhuurder naast de boete (en naast ontbinding) ook nog een aanvullende schadevergoeding mag vorderen. Hiermee wijkt ZBI Fondsmanagement af van artikel 6:92 lid 1 BW. Op grond van dit beding kan bijvoorbeeld naast de boete (en naast de inkomsten die al moeten worden afgedragen) ook nog een vergoeding worden gevraagd over de tijd dat de onderhuurder de woning na beëindiging van de huurovereenkomst niet ontruimt. Ook dat kan een substantieel bedrag vormen, mede gelet op de duur van een eventuele procedure om ontruiming af te dwingen. De combinatie van deze bedingen leidt er dus toe dat het in totaal door de consument te betalen bedrag onevenredig hoog kan worden.



2.8.4.
Omdat de bedingen oneerlijk zijn, mag ZBI Fondsmanagement daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de schadevergoeding uit de wet. Dat betekent dat de vorderingen tot betaling van de winst van € 13.644,- en € 10.485,- aan boetes worden afgewezen.




[gedaagden] moeten de proceskosten betalen






2.9.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen. De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagden] aan ZBI Fondsmanagement moeten betalen op € 121,02 aan dagvaardingskosten, € 1.461,- aan griffierecht, € 1.154,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 577,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.880,02. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.



Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad





2.10.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat ZBI Fondsmanagement dat eist en [gedaagden] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt. Daarbij zijn meegewogen de feiten en omstandigheden die hierboven uiteengezet zijn en de oordelen daarover. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.








3De beslissing
De kantonrechter:


3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen twee weken na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege hen bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van ZBI Fondsmanagement te stellen;



3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van ZBI Fondsmanagement worden begroot op € 2.880,02, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;



3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



3.4.
wijst al het andere af.


Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.
465






Bij de dagvaarding overgelegd als bijlage 1, achter de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden


Vgl. Hoge Raad 11 september 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI4198


Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810


Wat wordt uitgelegd als de periode van onderverhuur


Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)


Die voor dit bedrag hoofdelijk aansprakelijk zijn


Artikel 237 Rv


Artikel 233 Rv