ECLI:NL:RBROT:2026:10977

RECHTBANK ROTTERDAM


Zittingsplaats Rotterdam



Bestuursrecht



zaaknummer: ROT 25/9843


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 september 2026 in de zaak tussen

[handelsonderneming] ., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R. Kramer),


en




het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Alblasserdam, het college
(gemachtigde: [gemachtigde] ).



Samenvatting


1. Deze uitspraak gaat over een last onder dwangsom die aan eiseres is opgelegd voor een overtreding van de Huisvestingsverordening gemeente Alblasserdam 2022 (Huisvestingsverordening 2022). Het college stelt dat voor de woning van eiseres sprake is van een omzetting van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte zonder de daarvoor benodigde vergunning. Eiseres is het daar niet mee eens. Aan de hand van de beroepsgronden van eiseres beoordeelt de rechtbank de last onder dwangsom.



1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college terecht heeft besloten dat een omzettingsvergunning nodig was voor het omgezet houden van de woning als onzelfstandige woonruimte. Eiseres krijgt geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.




Procesverloop


2. Het college heeft op 27 maart 2025 aan eiseres het voornemen bekend gemaakt dat handhavend zou worden opgetreden tegen het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte zonder de daarvoor benodigde vergunning. Er is geen zienswijze ingediend tegen het voornemen.



2.1.
Met het besluit van 3 juni 2025 is aan eiseres een last onder dwangsom opgelegd. Eiseres heeft daartegen bezwaar gemaakt.



2.2.
Met het bestreden besluit van 17 november 2025 is het college bij de last onder dwangsom gebleven. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit en de voorzieningenrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen.



2.3.
Met de uitspraak van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 3 februari 2026 is de werking van het bestreden besluit geschorst (zie hieronder).


2.4.
Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



2.5.
De rechtbank heeft het beroep op 25 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens eiseres, de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van het college.




Beoordeling door de rechtbank



Totstandkoming van het bestreden besluit




3. Eiseres is een ondernemer en heeft sinds 10 september 2024 het pand aan de [adres] met bestemming ‘wonen’ (de woning) in eigendom. De woning maakt onderdeel uit van een rijtje woningen, dat met uitzondering van één woning ([nummer]) in eigendom is van eiseres.



3.1.
Op 20 februari 2025 heeft het college geconstateerd dat de woning werd bewoond door vijf personen die geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding vormden. In de woning zijn acht slaapplaatsen aangetroffen. Het college heeft vastgesteld dat eiseres niet beschikte over een omzettingsvergunning die volgens het college nodig is om een zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. Na het versturen van het voornemen om handhavend op te treden is tijdens een hercontrole op 8 mei 2025 geconstateerd dat de woning nog steeds werd bewoond door op dat moment (ten minste) zes personen die geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormden. Aan eiseres is met het besluit van 3 juni 2025 overeenkomstig het voornemen een last onder dwangsom opgelegd. Eiseres werd opgedragen de overtreding binnen zes weken na de verzenddatum van voornoemd besluit te beëindigen en beëindigd te houden. Als de overtreding niet tijdig zou zijn beëindigd, zou eiseres een dwangsom verbeuren van € 27.500,- ineens.



3.2.
Met het bestreden besluit heeft het college het bezwaar ongegrond verklaard en heeft het college de last onder dwangsom gehandhaafd. De begunstigingstermijn is hangende bezwaar verlengd tot zes weken na de beslissing op bezwaar op voorwaarde dat de woning tot die tijd zou worden bewoond door maximaal vier personen. Eiseres heeft beroep ingesteld.



3.3.
Eiseres heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank verzocht om hangende het beroep een voorlopige voorziening te treffen. Met de uitspraak van 3 februari 2026 is het verzoek toegewezen omdat naar het oordeel van de voorzieningenrechter de wet- en regelgeving geen uitsluitsel geeft of ook het omgezet houden van onzelfstandige woonruimte een overtreding oplevert van artikel 3.1.2., derde lid, van de Huisvestingsverordening 2022. Daardoor is er twijfel of deze bepaling aan de overtreding ten grondslag kan worden gelegd en het bestreden besluit in de bodemprocedure stand zal houden. De werking van het bestreden besluit is door de voorzieningenrechter geschorst tot de uitspraak in beroep.



Toetsingskader




4. Sinds 10 juli 2018 is in de gemeente Alblasserdam op grond van de Huisvestingsverordening een vergunning vereist voor het omzetten of om laten zetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. In de begripsbepalingen wordt bij het ‘omzetten van woonruimte’ verwezen naar artikel 21, eerste lid, onderdeel c, van de Huisvestingswet 2014. Onder ‘omzettingsvergunning’ wordt verstaan: een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 voor het omzetten of omgezet houden van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte.




4.1.
In artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 staat, voor zover hier relevant, opgenomen dat het verboden is om een woonruimte zonder vergunning van het college van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden (hierna: omzettingsvergunning). Het gaat dan om woonruimte behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied. De gemeenteraad kan uitsluitend van deze bevoegdheid gebruik maken als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Uit rechtspraak volgt dat de gemeenteraad voor het opleggen van een vergunningplicht aan de hand van objectieve gegevens moet onderbouwen dat het noodzakelijk is om in te grijpen in de woonruimtevoorraad, omdat een schaarste aan een bepaalde categorie woonruimte in de gemeente bestaat en deze schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten heeft.4.2. De relevante wet- en regelgeving is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.



Is artikel 3.1.2, derde lid, van de Huisvestingsverordening 2022 van toepassing?




5. Eiseres betoogt dat artikel 3.1.2., derde lid, van de Huisvestingsverordening 2022 buiten toepassing moet blijven omdat – in strijd met artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 – het nut en de noodzaak van de omzettingsvergunningplicht niet zijn onderbouwd en de gemeenteraad dus niet van de bevoegdheid tot invoering van de omzettingsvergunningplicht gebruik heeft kunnen maken. Voor zover het college heeft verwezen naar de ‘Toelichting Huisvestingsverordening Alblasserdam 2022 en aanpassingen ten opzichte van in te trekken Huisvestingsverordening en onderbouwing voor opnemen Opkoopbescherming’ (Toelichting) kan die Toelichting volgens eiseres niet aan de omzettingsvergunningplicht ten grondslag worden gelegd onder meer omdat die toelichting uitsluitend ziet op de invoering van de opkoopbescherming voor goedkope of middeldure woonruimte en daarmee een ander doel dient. Met betrekking tot de ‘Notitie bestrijden onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woningen Alblasserdam’ (Notitie), die het college in de bezwaarprocedure heeft ingebracht, voert eiseres aan dat niet duidelijk is wat de status is van deze Notitie. Ook biedt de Notitie volgens eiseres geen dragende motivering voor de omzettingsvergunningplicht die ingevolge de Huisvestingsverordening 2022 van toepassing is op alle gebouwen die woonruimte bevatten, terwijl de Notitie uitsluitend ziet op de huursector. Ook bevat de Notitie volgens eiseres geen objectieve en verifieerbare onderbouwing van de door het college gestelde schaarste die op grond van de rechtspraak wel wordt verlangd. Door het gebrek aan een deugdelijke onderbouwing betoogt eiseres dat de omzettingsvergunningplicht ook in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM en de Dienstenrichtlijn.




5.1.
De rechtbank overweegt dat – hoewel het klopt dat op het moment dat de omzettingsvergunningplicht werd geïntroduceerd, de schaarste aan woonruimte en de noodzakelijkheid en geschiktheid van de omzettingsvergunningplicht om de effecten van die schaarste te bestrijden niet (voldoende) was onderbouwd – het vaste rechtspraak is dat die motivering ook later kan worden gegeven, waaronder in lopende handhavingsprocedures over het al dan niet beschikken over een omzettingsvergunning. Die motivering moet in lijn zijn met het voorschrift en het standpunt van de gemeenteraad weergeven.



5.2.
De rechtbank is van oordeel dat het college toereikend heeft onderbouwd dat sprake is van schaarste in alle woonsegmenten (goedkope, middeldure en vrije sector huur- en koopwoningen). Uit rechtspraak volgt dat het onderzoek naar de woonruimtevoorraad niet door een externe partij hoeft te worden uitgevoerd, maar dat het voldoende is dat de schaarste wordt onderbouwd aan de hand van objectieve en openbaar toegankelijke gegevens. Door te verwijzen naar de gegevens over de schaarste aan woonruimte in Alblasserdam zoals opgenomen in de Notitie als de Toelichting heeft het college daaraan voldaan. Hoewel de Toelichting is opgesteld als onderbouwing voor de introductie van de opkoopbescherming, heeft het college de in de Toelichting gebruikte gegevens uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden wel kunnen betrekken voor de onderbouwing dat sprake is van schaarste in alle koopprijssegmenten en dat er een specifiek aanbodtekort is met name aan eengezins-koopwoningen en deels ook koopappartementen. In de Notitie heeft het college op grond van de gegevens uit de Beschikbaarheidsmonitor Drechtsteden en de verhuurgegevens van woningcorporatie Woonkracht10 kunnen vaststellen dat sprake is van schaarste op de woningmarkt in het sociale huursegment en in de hogere huursegmenten. Uit voorgaande heeft het college kunnen afleiden dat sprake is van schaarste aan woonruimte als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014.



5.3.
Vervolgens heeft het college naar het oordeel van de rechtbank in de Notitie voldoende onderbouwd dat met een vergunningplicht voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte in het goedkope en middeldure segment in het kader van woonvoorraadbeheer wordt voorkomen dat de schaarste en onevenredige en onevenwichtige effecten van schaarste in de gehele woningmarkt in Alblasserdam door veranderingen in de woonruimten zal toenemen. In dat kader heeft het college gemotiveerd toegelicht dat dergelijke omzettingen eerder hebben bijgedragen aan schaarste van grotere woningen voor gezinsbewoning, terwijl in Alblasserdam al voldoende kleine woningen beschikbaar zijn. Om juist de grotere woningen beschikbaar te houden voor deze doelgroep heeft het college gekozen voor een omzettingsvergunningplicht waaraan een quotering is verbonden.



5.4.
Voor zover eiseres heeft aangevoerd dat de omzettingsvergunningplicht in haar specifieke geval buiten toepassing moet blijven omdat geen sprake is van een goedkope woning, merkt de rechtbank het volgende op. Hoewel in de Huisvestingsverordening 2022 geen bedrag is gekoppeld aan de woonruimte waarvoor een vergunnningsplicht geldt, is in de Notitie expliciet verwezen naar de omzettingsvergunningplicht voor goedkope en middeldure woningen. In dat kader heeft het college gemotiveerd toegelicht dat daarbij kan worden aangesloten bij de NHG-grens (NHG = Nationale Hypotheek Garantie). Deze is op 1 januari 2024 vastgesteld op € 435.000,-. Omdat zowel de WOZ-waarde (€ 345.000,-) als de aankoopprijs (€ 415.000,-) van de woning van eiseres onder die grens blijft, is sprake van een goedkope of middeldure woning en valt de woning – anders dan eiseres heeft aangevoerd – als zodanig onder de reikwijdte van de omzettingsvergunningplicht.



5.5.
De rechtbank is op grond van voorgaande van oordeel dat het college met de Notitie, gelet op de daarin vermelde onderzoeken en de op de gemeente Alblasserdam toegesneden analyse, toereikend heeft onderbouwd dat sprake is van schaarste in alle segmenten en dat een vergunningplicht voor omzetting voor goedkope en middeldure woningen noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte. Het college heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat ten behoeve van het behoud van de woningvoorraad en de doorstroming binnen de markt het aanwijzen van het gehele grondgebied wenselijk is. De Huisvestingsverordening 2022 is op dit punt dus niet in strijd met artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 en de gemeenteraad heeft dus een omzettingsvergunningplicht voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte kunnen opnemen. Omdat de schaarste en de daarop ingevoerde omzettingsvergunningplicht voldoende zijn onderbouwd, is ook geen sprake van strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM en de Dienstenrichtlijn.



5.6.
Deze beroepsgrond slaagt niet.



Geldt voor het ‘omgezet houden’ van woonruimte een vergunningplicht?




6. Eiseres betoogt verder dat geen sprake is van een overtreding omdat het pand al was omgezet toen zij het in eigendom kreeg. Volgens artikel 3.1.2, derde lid, van de Huisvestingsverordening 2022 geldt volgens eiseres geen omzettingsvergunningplicht voor het omgezet houden van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte. Eiseres geeft daarover aan dat de gemeenteraad bij de herziening van de Huisvestingsverordening 2022 geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om deze verplichting aan de vergunningplicht voor het omzetten en laten omzetten van woningen toe te voegen. Omdat de woning volgens eiseres al in 2013 is omgezet en dat een eenmalige handeling is, geldt voor haar om voornoemde redenen geen vergunningplicht geldt.



6.1.
De rechtbank is van oordeel dat uit rechtspraak volgt dat voor de toepasselijkheid van de omzettingsvergunningplicht voor het omgezet houden van eerder omgezette woonruimte het voldoende is dat naar die mogelijkheid in de Huisvestingswet 2014 wordt verwezen. In de Huisvestingsverordening 2022 is dat expliciet gedaan door in de begripsbepalingen die zien op de omzettingsvergunning te verwijzen naar deze bepaling uit de Huisvestingswet waarin voor het omgezet houden tevens een vergunningsplicht geldt. Dat de verwijzing niet is opgenomen in artikel 3.1.2., derde lid, van de Huisvestingsverordening 2022 maar volgt uit de begripsbepalingen, leidt – anders dan eiseres betoogt – niet tot een andere conclusie. Zoals het college terecht opmerkt, geven de begripsbepalingen invulling aan wat moet worden verstaan onder de begrippen die in de overige bepalingen zijn opgenomen. Deze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Anders dan eiseres heeft aangevoerd, is door de verwijzing naar de Huisvestingswet 2014 ook niet onduidelijk wat de overtreden norm inhield. In artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 is in voldoende heldere bewoordingen opgenomen dat het verboden is woonruimte, behorend tot een door de gemeenteraad aangewezen categorie zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Verder is ook niet relevant dat de omzetting een eenmalige handeling betreft zoals eiseres heeft aangevoerd. In rechtspraak is overwogen dat de toevoeging van het ‘omgezet houden’ aan artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is ingegeven door de wens van de wetgever om handhavingsinstrumenten ook ten aanzien van opvolgende eigenaren te kunnen inzetten aan wie het omzetten zelf niet kan worden tegengeworpen. Daarmee wordt voorkomen dat de omzettingsvergunningplicht kan worden omzeild door zonder vergunning een woning om te zetten en deze vervolgens te verkopen. De rechtbank leidt hieruit af dat artikel 21 van de Huisvestingswet geen ‘keuzemenu’ bevat maar dat als de gemeenteraad een gebied onder de reikwijdte van deze bepaling laat vallen, de vergunningplicht geldt voor zowel het (laten) omzetten als het omgezet houden. Om die reden is ook niet relevant dat in de door eiseres aangehaalde rechtspraak ‘omgezet houden’ in een andere huisvestingsverordening wel specifiek is toegevoegd. Uit die uitspraak volgt immers niet dat dit een voorwaarde is voor de toepasselijkheid van de omzettingsvergunningplicht. Die plicht volgt vanaf de aanpassing van de Huisvestingswet 2014 rechtstreeks uit artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c voor zover daarna in de van toepassing zijnde huisvestingsverordening naar is verwezen. Dat het ook de bedoeling is geweest van de gemeenteraad om het ‘omgezet houden’ van een onzelfstandige woning vergunningplichtig te maken, volgt verder uit het feit – zoals het college onweersproken heeft gesteld – dat aan eigenaren van al omgezette woningen bij de aanpassing van de verplichting een overgangsregeling is aangeboden. Van deze mogelijkheid hebben verschillende eigenaren – waaronder de rechtsvoorganger van eiseres – gebruik gemaakt, maar niet voor de woning waar het hier om gaat.



6.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.



Is er sprake van een overtreding van de Huisvestingsverordening 2022?




7. Eiseres stelt dat geen sprake is van een overtreding van een omzettingsvergunningplicht omdat geen sprake is van ‘wonen’ als bedoeld in de Huisvestingswet 2014. De arbeidsmigranten verblijven er niet duurzaam, hebben geen hoofdverblijf in de woning en zijn daar ook niet ingeschreven. Verder is ook een overtreding geconstateerd na het opleggen van de last onder dwangsom zodat die buiten beschouwing moet blijven.




7.1.
De rechtbank is van oordeel dat bij gebrek aan een begripsbepaling in de Huisvestingsverordening 2022 voor de invulling van het begrip ‘wonen’ aansluiting kan worden gezocht bij wat daaronder wordt verstaan in het algemeen spraakgebruik. Uit rechtspraak volgt dat onder ‘wonen’ wordt verstaan diverse uiteenlopende vormen van huisvesting te worden begrepen, waaronder het verhuren van kamers aan personen die niet tot het huishouden van de verhuurder behoren. Hoewel ‘wonen’ enige bestendigheid impliceert, is het niet doorslaggevend – zoals eiseres aanvoert – of de personen ook staan ingeschreven in de Basisregistratie personen of elders hun hoofdverblijf hebben. Dat kan wel een aanwijzing zijn. Het college heeft zich in dit verband op het standpunt kunnen stellen dat de woning was ingericht als woning met eigen slaapkamers waar meerdere keren dezelfde personen zijn aangetroffen. In dat kader heeft het college onweersproken gesteld dat de personen die er verbleven voor langere periodes werkten en in de woning verbleven. Verder heeft het college kunnen betrekken dat het huurcontract met de werkgever van de arbeidsmigranten melding maakt van de verhuur van woonruimte en ook in de huisregels wordt verwezen naar de woning als ‘home’. Op grond van voorgaande heeft het college kunnen afleiden dat sprake is van woonruimte in een onzelfstandige woonruimte waarvoor een omzettingsvergunning benodigd was en dat het een wezenlijk andere situatie betreft dan bijvoorbeeld (overnachten in) een pension.



7.2.
Omdat niet ter discussie staat dat voorafgaand aan het opleggen van de last onder dwangsom in ieder geval twee keer is vastgesteld dat er meer dan twee arbeidsmigranten in de woning zijn aangetroffen die samen geen duurzaam huishouden voerden, en eiseres niet beschikt over een omzettingsvergunning, heeft het college terecht vastgesteld dat sprake is van een overtreding van artikel 3.1.2., derde lid, van de Huisvestingsverordening 2022. Dat één van de controlerapporten van de oplegging van de last onder dwangsom is, doet aan voorgaande niet af.



7.3.
Deze beroepsgrond slaagt niet.



Moet van handhaving worden afgezien?




8. Eiseres voert met meerdere argumenten aan dat van handhaving moet worden afgezien. Zij stelt onder meer dat het college onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van eiseres als belegger en verhuurder, de huurder van de woning en de arbeidsmigranten als bewoners van de woning. Daarbij wijst eiseres op het feit dat het college bekend was met het gebruik van de woning als huisvestingslocatie voor arbeidsmigranten, de woningen zelf zou willen verwerven voor de opvang van vluchtelingen en de aanstaande herontwikkeling van het Zuidelijk Havengebied waardoor een overbruggingsperiode met afwijkend gebruik logisch is. Tot slot wijst eiseres erop dat het niet toestaan van een ander gebruik leidt tot leegstand hetgeen niet bevorderlijk is voor het oplossen van de schaarste aan woonruimte.



8.1.
De rechtbank is van oordeel dat het eiseres voldoende duidelijk moet zijn geweest dat voor het ‘omgezet houden’ van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (alsnog) een vergunning benodigd was. Er bestond een optie om die vergunning aan te vragen, maar van die optie heeft (de rechtsvoorganger van) eiseres geen gebruik gemaakt. Uit rechtspraak volgt dat de gevolgen daarvan dan voor rekening en risico van eiseres komen en zij door het handhavend optreden niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat de omstandigheid dat de huurder of de bewoners andere woonruimte moeten zoeken, voor hen dusdanige gevolgen heeft dat het college van handhavend optreden had moeten afzien. Verder heeft het college zich op het standpunt kunnen stellen dat zij niet gehouden is mee te werken aan een alternatief gebruik van de woning dat strijdig is met de Huisvestingsverordening 2022, zoals het college dat gemotiveerd heeft medegedeeld aan eiseres in de brief van 29 oktober 2025. De rechtbank is op grond van voorgaande van oordeel dat het college handhavend heeft kunnen optreden.



8.2.
Deze beroepsgrond slaagt niet.



Voorlopige voorziening




9. Ondanks dat de rechtbank van oordeel is dat het college handhavend mocht optreden, ziet de rechtbank aanleiding om ambtshalve een voorlopige voorziening te treffen. De uitspraak heeft immers tot gevolg dat per direct geen begunstigingstermijn meer geldt omdat de uitspraak van de voorzieningenrechter van 3 februari 2026 de werking van het besluit heeft geschorst tot de uitspraak in beroep. Om te voorkomen dat onmiddellijk een dwangsom verbeurt, zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vijfde lid, van de Awb een voorlopige voorziening treffen. Het dwangsombesluit van 3 juni 2025 wordt geschorst tot vier weken na verzending van deze uitspraak. Deze termijn van vier weken acht de rechtbank toereikend om de overtreding waarop de last onder dwangsom betrekking heeft, te kunnen opheffen. Dat betekent dat eiseres na het verstrijken van deze periode de in het dwangsombesluit gestelde dwangsom verbeurt als zij niet aan de opgelegde last voldoet.





Conclusie en gevolgen


10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het college aan eiseres een last onder dwangsom heeft kunnen opleggen voor de overtreding van artikel 3.1.2., derde lid, van de Huisvestingsverordening 2022. Eiseres krijgt geen gelijk en moet de overtreding beëindigen.



10.1.
Wel ziet de rechtbank aanleiding om een voorlopige voorziening te treffen zoals onder 9 uiteen is gezet.



10.2.
Omdat eiseres geen gelijk krijgt en de voorlopige voorziening niet het gevolg is van een onjuistheid in het bestreden besluit maar enkel het belang van eiseres dient, ziet de rechtbank geen aanleiding om het college tot vergoeding van de proceskosten te veroordelen. Eiseres krijgt daarom ook het griffierecht niet terug.





Beslissing


De rechtbank:


- verklaart het beroep ongegrond;
- treft de voorlopige voorziening dat het besluit van 3 juni 2025 is geschorst tot vier weken na de verzending van deze uitspraak.





Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Heijne, rechter, in aanwezigheid van O. Sharifi, griffier.



Uitgesproken in het openbaar op 3 september 2026.



De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.












griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.



Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving



Huisvestingswet 2014




Artikel 2


1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.


Artikel 21


1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:


a. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;




Huisvestingsverordening gemeente Alblasserdam 2022




Artikel 1.1. Begripsbepalingen



In deze verordening wordt verstaan onder:



omzetten van woonruimte: het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte als bedoeld in artikel 21 lid 1 onderdeel c van de Huisvestingswet 2014;
omzettingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet voor het omzetten of omgezet houden van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte;



Artikel 3.1.2 Vergunningvereiste



Het is verboden om zonder vergunning van het college van een woonruimte, aangewezen in artikel 3.1.1:


3. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of om te laten zetten, tenzij de onzelfstandige woonruimte wordt bewoond door:

a. maximaal 2 personen, indien de eigenaar niet tevens woonachtig is in de betreffende woning;
b. maximaal 1 persoon, indien de eigenaar al dan niet met zijn gezin tevens woonachtig is in de betreffende woning. (zogenoemde hospitasituatie)




Uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam van 3 februari 2026 (ECLI:NL:RBROT:2026:773).


Dit volgt uit artikel 3.1.2., derde lid, van de Huisvestingsverordening 2022.


Dit volgt uit artikel 1.1, aanhef en onder t van de Huisvestingsverordening 2022.


Dit volgt uit artikel 1.1, aanhef en onder u van de Huisvestingsverordening 2022.


De woorden “omgezet te houden” zijn per 1 juli 2017 toegevoegd (Staasblad 2017, 111) naar aanleiding van de Veegwet wonen (Staatsblad 2017, 25).


Dit volgt uit artikel 21 van de Huisvestingswet 2014.


Dit volgt uit artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014.


Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 14 december 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3753), onder 5.2.3 en 5.2.4. Zie ook de uitspraak van de Afdeling van 8 februari 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:484), onder 3.2 en de uitspraak van de Afdeling van 28 augustus 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:3424), onder 13.


Zie de uitspraak van de Afdeling van 28 augustus 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:3424), onder 13.


Het Verdrag tot bescherming van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).


Richtlijn 20006/123/EG betreffende diensten op de interne markt (Dienstenrichtlijn).


Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 14 december 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3753), onder 5.3.1. Zie ook de uitspraken van de Afdeling van 23 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336), onder 4.2 en 29 april 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1157), onder 9.3.


Zie de uitspraak van de Afdeling van 28 augustus 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:3424), onder 13.


Zie de uitspraak van de Afdeling van 23 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336), onder 9.1.


Uitspraak van de Afdeling van 23 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336), onder 9.1.


Uitspraak van de Afdeling van 3 december 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:5870).


Zie de uitspraak van de Afdeling van 23 januari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:192), onder 2.1. Zie ook de uitspraak van de Afdeling van 6 juni 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:1882).


Zie de uitspraak van de Afdeling van 6 november 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:4502).


Dit kan op grond van artikel 8:72, vijfde lid, van de Awb.