ECLI:NL:RBROT:2026:10890

RECHTBANK Rotterdam


Team handel en haven




Zaaknummer: C/10/724741 / KG ZA 26-862




Vonnis in kort geding van 25 augustus 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
advocaat: mr. H.J. van Smaalen,



tegen




MJ ONROERENDE ZAKEN B.V.,
kantoorhoudend in Breda,
gedaagde partij,
advocaat: mr. R.S. Namjesky.




Partijen worden hierna [eiser] en MJ genoemd.






1De zaak in het kort



[eiser] woont met haar 9-jarige dochter en haar ex-partner, [naam] , in de woning aan het adres [adres] . De ex-partner van [eiser] was eigenaar van die woning totdat deze op 27 mei 2026 executoriaal werd verkocht. De woning is inmiddels eigendom van MJ. MJ heeft de ontruiming van de woning aangezegd tegen 26 augustus 2026. [eiser] wil de ontruiming van de woning (voorlopig) voorkomen en stelt daarom in deze zaak verschillende vorderingen in. MJ voert verweer tegen die vorderingen. De voorzieningenrechter verbiedt MJ de woning te ontruimen, omdat de daarvoor benodigde executoriale titel ontbreekt.






2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:


de dagvaarding van 13 augustus 2026, met bijlagen 1 tot en met 12;


de aanvullende bijlagen 13 tot en met 27 van [eiser] ;


de conclusie van antwoord, met bijlagen 1 tot en met 4;


de aanvullende bijlage 5 van MJ;


de mondelinge behandeling op 20 augustus 2026;


de spreekaantekeningen van mr. Van Smaalen.









3De vorderingen


3.1.


[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. MJ verbiedt om [eiser] en haar minderjarige dochter uit de woning aan de [adres] , met de daarbij behorende parkeerplaats, te doen of laten ontruimen op grond van de executoriale verkoop en de daarop gebaseerde aanzegging van 29 juli 2026;
II. MJ verbiedt om MJ en haar minderjarige dochter op grond van Artikel 525 Rv lid 3 te doen of laten ontruimen, zolang niet aannemelijk is gemaakt dat:
- het proces-verbaal van toewijzing waarop MJ zich beroept rechtsgeldig is ingeschreven;
- dit proces-verbaal, dan wel een andere concreet aangeduide executoriale titel, de voorgenomen ontruiming van de woning en de parkeerplaats kan dragen;
- [eiser] en haar dochter zich op het moment van de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing zonder recht of titel in het registergoed bevonden; en
- [eiser] en haar dochter als zodanig niet bekend waren aan de koper, waarbij mede van belang is dat hun aanwezigheid voor de koper kenbaar was, althans redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, gelet op de veilinginformatie, de inschrijving op het adres en de langdurige bewoning;
III. MJ verbiedt om [eiser] en haar minderjarige dochter te doen of laten ontruimen zolang MJ de concrete executoriale titel, het proces-verbaal van toewijzing en het bewijs van inschrijving daarvan niet aan [eiser] heeft verstrekt en de reikwijdte van die titel jegens [eiser] en haar dochter niet voldoende bepaalbaar is;




subsidiair

IV. MJ verbiedt om [eiser] en haar minderjarige dochter op grond van het exploot van 29 juli 2026 vóór de beslissing in dit kort geding te doen of laten ontruimen;
V. MJ verbiedt om [eiser] en haar minderjarige dochter te doen of laten ontruimen zolang niet is voldaan aan de wettelijke vereisten voor gedwongen ontruiming, waaronder een exploot waarin de geëxecuteerde titel en de ten uitvoer te leggen verplichting voldoende duidelijk zijn aangeduid, een bevel om binnen drie dagen aan de titel te voldoen en een rechtsgeldige vermelding van de ontruimingsdatum;




meer subsidiair

VI. de tenuitvoerlegging van de executoriale titel, voor zover deze strekt tot ontruiming van [eiser] en haar minderjarige dochter, te schorsen tot en met 20 januari 2027, althans tot een door de Voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum;
VII. MJ te verbieden om [eiser] en haar minderjarige dochter vóór 20 januari 2027, althans vóór de door de Voorzieningenrechter te bepalen datum, te doen of laten ontruimen;
VIII. te bepalen dat [eiser] gedurende de periode waarin zij de woning daadwerkelijk gebruikt, aan MJ een gebruiksvergoeding voldoet van € 1.250,00 per maand, bij vooruitbetaling per maand, waarbij:
- de gebruiksvergoeding verschuldigd is tot en met de dag waarop [eiser] de woning feitelijk heeft verlaten, haar persoonlijke zaken daaruit heeft verwijderd en alle sleutels aan MJ heeft afgegeven;
- de gebruiksvergoeding over een onvolledige maand naar rato van het daadwerkelijke gebruik wordt berekend; en
- na feitelijk vertrek, verwijdering van de persoonlijke zaken en sleutelafgifte geen verdere gebruiksvergoeding verschuldigd is, ook niet wanneer dit moment vóór 20 januari 2027 of vóór de door de Voorzieningenrechter bepaalde datum ligt;
IX. te bepalen dat [eiser] de woning uiterlijk op 20 januari 2027, althans op de door de Voorzieningenrechter te bepalen datum, met haar minderjarige dochter zal verlaten, zoveel eerder als zij de woning feitelijk verlaat en de sleutels aan MJ afgeeft;




en in alle gevallen

X. MJ te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen het salaris van de advocaat, de kosten van betekening en het griffierecht, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis plaatsvindt;
XI. MJ te veroordelen in de nakosten, voor zover wettelijk toewijsbaar;
XII. te bepalen dat MJ bij overtreding van enig hiervoor omschreven verbod om [eiser] en haar minderjarige dochter te doen of laten ontruimen, een dwangsom verbeurt van € 1.000,00 per overtreding, althans van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 25.000,00.







4De beoordeling


4.1.
Met de voor morgen (26 augustus 2026) aangezegde ontruiming van de woning is het spoedeisend belang gegeven.



4.2.
Voor gedwongen ontruiming is een executoriale titel nodig. MJ laat de ontruiming plaatsvinden op grond van de notariële akten die zijn verleden in het kader van de executoriale verkoop van de woning, waaronder het proces-verbaal van toewijzing van 3 juli 2026. Vast staat dat van die akten grossen zijn uitgegeven. Daarmee gelden zij als executoriale titels (artikel 430 Rv).



4.3.
Aan de aangezegde ontruiming ligt het standpunt ten grondslag dat deze executoriale titels (niet alleen tegen [naam], maar ook) tegen [eiser] ten uitvoer kunnen worden gelegd. Over dit standpunt oordeelt de voorzieningenrechter als volgt.



4.4.
Artikel 525 lid 3 Rv bepaalt dat de geëxecuteerde en degene die zich op het moment van inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt en als zodanig niet bekend was aan de koper, door de koper op grond van het proces-verbaal van toewijzing tot ontruiming kan worden genoodzaakt. Deze bepaling is van overeenkomstige toepassing bij executie door een hypotheekhouder, zoals in dit geval is gebeurd (artikel 546 Rv).



4.5.

[eiser] is niet de geëxecuteerde. Eigenaar en hypotheekgever was [naam], dus de executoriale verkoop heeft uitsluitend ten laste van hem plaatsgevonden. MJ onderkent dit op zichzelf ook. Kennelijk meent zij echter dat onder “de geëxecuteerde” in artikel 525 lid 1 Rv ook “de zijnen” moeten worden begrepen, zodat ook huis- en gezinsgenoten van de hypotheekgever op grond van het proces-verbaal van toewijzing kunnen worden ontruimd. Dat standpunt is onjuist. MJ refereert ter onderbouwing van haar standpunt aan rechtspraak van de Hoge Raad waarin een rechterlijke veroordeling tot ontruiming van de gedaagde partij “en de zijnen” is goedgevonden. Dat argument gaat hier echter niet op, omdat aan de ontruiming van [eiser] niet een dergelijke veroordeling ten grondslag ligt, maar slechts notariële akten waaruit geen verplichting tot ontruiming van anderen dan [naam] kan worden afgeleid. De tekst van artikel 525 Rv noch de daarbij behorende parlementaire geschiedenis biedt aanknopingspunten voor de gedachte dat het begrip “de geëxecuteerde” zo breed moet worden opgevat als door MJ bepleit. Dit is bijvoorbeeld anders in het geval een hypotheekhouder een beroep doet op een beheers- en ontruimingsbeding. Als de voorzieningenrechter hiervoor machtiging verleent, bepaalt artikel 3:267 lid 3 BW expliciet dat “de hypotheekgever en de zijnen” tot ontruiming worden veroordeeld.



4.6.
Op grond van artikel 525 lid 3 Rv kan het proces-verbaal van toewijzing ook ten uitvoer worden gelegd tegen anderen dan de geëxecuteerde. Dan moet het wel gaan om een persoon die op het moment van de inschrijving van het proces-verbaal zonder recht of titel in de zaak verblijft én die als zodanig niet bekend was aan de koper. Volgens de wetsgeschiedenis gaat het hier om personen die de hypotheekhouder niet heeft kunnen traceren na aankondiging van de veiling als bedoeld in artikel 516 Rv en die na de veiling zonder recht of titel in het geveilde pand blijken te wonen, zoals bijvoorbeeld krakers.



4.7.
In het geval van [eiser] is niet aan deze voorwaarden voldaan, ook niet als aangenomen wordt dat zij en haar minderjarige dochter (inmiddels) zonder recht of titel in de woning verblijven. MJ was namelijk al vóór het moment van inschrijving van het proces-verbaal op de hoogte van hun verblijf in de woning. [eiser] heeft op 1 juli 2026 een mail gestuurd aan MJ, naar eigen zeggen omdat zij er toen bij toeval achter kwam dat de woning executoriaal was verkocht. [eiser] heeft in die mail laten weten dat zij en haar dochter in de woning wonen en dat zij er groot belang bij hebben daar voorlopig ook te kunnen blijven wonen. Pas op 6 juli 2026 is het proces-verbaal van toewijzing ingeschreven. [eiser] behoort dus niet tot de derden die op grond van het proces-verbaal van toewijzing tot ontruiming kunnen worden gedwongen.



4.8.
Niet gebleken is dat een van de andere in executoriale vorm uitgegeven notariële akten een bevoegdheid tot ontruiming van anderen dan [naam] bevatten. Van eventuele bevoegdheden als bedoeld in artikel 3:267 BW heeft de hypotheekhouder voorafgaande aan de executie kennelijk geen gebruik gemaakt.



4.9.
Het voorgaande brengt mee dat vooralsnog moet worden aangenomen dat MJ niet beschikt over een executoriale titel die tegen [eiser] (en haar minderjarige dochter) ten uitvoer kan worden gelegd. Het desalniettemin doorzetten van de ontruiming is onrechtmatig tegenover [eiser] (en haar minderjarige dochter). Er is daarom in beginsel voldoende reden om MJ te verbieden tot die ontruiming over te gaan.



4.10.
Een belangenafweging maakt dit niet anders. Het treffen van een verstrekkende maatregel als gedwongen ontruiming kan alleen worden aanvaard als daaraan een deugdelijke bevoegdheid ten grondslag ligt, hoe zwaar het belang van MJ om op korte termijn over de woning te kunnen beschikken ook weegt.



4.11.
De slotsom is dat het MJ wordt verboden [eiser] (en haar dochter) te ontruimen op grond van de notariële akten die zijn verleden in het kader van de executoriale verkoop van de woning. De primaire vordering onder I wordt toegewezen. Bij de overige primair ingestelde vorderingen heeft [eiser] onvoldoende belang. De gevorderde dwangsom wordt ook afgewezen, omdat de voorzieningenrechter geen aanleiding heeft om te veronderstellen dat MJ zich niet aan dit vonnis zal houden. Bovendien kan [eiser] , mocht MJ de geplande ontruiming toch doorzetten, dit vonnis aan de deurwaarder die de ontruiming uitvoert laten zien. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat die deurwaarder in dat geval zijn ministerie zal weigeren.



4.12.
Omdat de primaire vordering in de kern wordt toegewezen, komt de voorzieningenrechter niet toe aan de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen. Voor de goede orde wijst de voorzieningenrechter erop dat met dit vonnis slechts is geoordeeld dat ontruiming op basis van de nu bestaande executoriale titels niet is toegestaan.



4.13.
MJ is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 155,67
- griffierecht € 93,00
- salaris advocaat € 1.177,00 (tarief gemiddeld complexe zaak)
- nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.614,67



4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



4.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.






5De beslissing


De voorzieningenrechter:



5.1.
verbiedt MJ om [eiser] en haar minderjarige dochter uit de woning aan de [adres] , met de daarbij behorende parkeerplaats, te doen of laten ontruimen op grond van de executoriale verkoop en de daarop gebaseerde aanzegging van 29 juli 2026;



5.2.
veroordeelt MJ in de proceskosten van € 1.614,67, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend;



5.3.
veroordeelt MJ in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;



5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



5.5.
wijst al het andere af.


Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026.
3349 / 1980



HR 16 december 1977, ECLI:NL:HR:1977:AC6138 en HR 14 januari 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4519.


Kamerstukken II 2012/13, 33 484, nr. 3, p. 10-11, MvT.