ECLI:NL:RBOVE:2026:5720

RECHTBANK
OVERIJSSEL



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Enschede



Zaaknummer: 12256872 \ CV EXPL 26-1774




Vonnis van 15 september 2026




in de zaak van





1
[eiser 1],

wonende te [woonplaats 1],2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats 2],
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers],
gemachtigde: LegalSteps B.V.,



tegen





1
[gedaagde 1],

wonende te [woonplaats 3],2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 4],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
procederend in persoon.






1De zaak in het kort


1.1
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor een woning. [eisers] hebben bij het begin van de huurovereenkomst een waarborgsom aan [gedaagden] betaald. Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagden] de door hen gestelde schade met de waarborgsom mogen verrekenen en of [eisers] daarboven nog een bedrag aan [gedaagden] moeten betalen. De kantonrechter oordeelt dat [eisers] de schade voor de schimmel in de badkamer en de loszittende en beschimmelde kranen moeten betalen. De overige schadeposten hebben [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. [gedaagden] moeten het restant van de waarborgsom aan [eisers] terugbetalen. De kantonrechter compenseert de proceskosten, omdat partijen gedeeltelijk gelijk hebben gekregen. Daarnaast heeft de kantonrechter laten meewegen dat [eisers] niet bij de mondelinge behandeling aanwezig waren.






2De procedure


2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 mei 2026 met producties 1 – 3;
- de e-mail van [gedaagden] aan de rechtbank van 6 juni 2026, waarmee zij de 28 producties in deze procedure brengen (foto’s en videobestanden);
- het bericht van [gedaagden] aan de rechtbank van 12 juni 2026, waarmee zij de eerder ingebrachte producties hebben gereduceerd tot 7 producties;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie tevens vermeerdering van eis in reconventie van [gedaagden];- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 14 augustus 2026, waarbij [gedaagden] zijn verschenen. Namens [eisers] is mr. R.A. Plug verschenen. [eisers] waren niet aanwezig. [gedaagden] hebben hun standpunten toegelicht. Mr. R.A. Plug heeft dat namens [eisers] gedaan, mede aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.



2.2
Ten slotte is vonnis bepaald.



2.3

[gedaagden] hebben op 17 augustus 2026 aan de rechtbank een aanvullend bericht gestuurd, waarin zij de kantonrechter verzoeken om hen in de gelegenheid te stellen aanvullende producties over te leggen. Ingevolge artikel 6.2 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken handel en kanton laat de rechter berichten van een partij die hem bereiken nadat uitspraak is bepaald buiten beschouwing, tenzij blijkt dat de wederpartij ermee heeft ingestemd dat het bericht ter kennis van de rechter wordt gebracht. Van dat laatste is niet gebleken, zodat het nagezonden bericht buiten beschouwing wordt gelaten.






3De feiten


3.1

[eisers] en [gedaagden] hebben op 3 februari 2025 een huurovereenkomst gesloten voor een woning in Hengelo. Partijen zijn daarbij een huurprijs van € 1.400,00 exclusief g/w/e per maand overeengekomen. De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk voor de duur van twaalf maanden met een looptijd van 1 februari 2025 tot 1 februari 2026. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst daarna, behoudens opzegging, voor onbepaalde tijd doorloopt (artikel 3.1) en dat [eisers] bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom ter hoogte van € 1.400,00 aan [gedaagden] moeten betalen (artikel 1.6 en 4.1). [eisers] hebben dit bedrag ook aan [gedaagden] betaald.



3.2
De inspectie voor de staat van de woning bij het begin van de huurovereenkomst heeft op 4 februari 2025 plaatsgevonden. Hierbij waren [gedaagden] en [eiser 1] aanwezig.



3.3

[gedaagden] hebben op 4 februari 2025 een WhatsApp-groep aangemaakt, waarbij [eisers] als lid zijn toegevoegd.



3.4
Nadat de looptijd van de huurovereenkomst was verstreken, hebben [eisers] de huurovereenkomst beëindigd en de woning op 31 maart 2026 verlaten.



3.5
Op 27 maart 2026 heeft een voorinspectie plaatsgevonden, waarbij [gedaagden] de woning hebben bezichtigd.



3.6
De eindinspectie vond op 1 april 2026 plaats. [gedaagden] en [eiser 2] waren daarbij aanwezig.



3.7
Vervolgens hebben partijen gecorrespondeerd over de staat van de woning.



3.8

[eiser 2] heeft op 1 april 2026 gereageerd op een WhatsApp-bericht van [gedaagden]:


‘Yes, the bathroom, yes. I said so, you can clean and repair and you said it would be about 200€, which was fine by me. The toilets you also mentioned cleaning, not replacing. In the morning you only mentioned cleaning the bathrooms, nothing else.’




3.9

[eisers] hebben op 13 april 2026 aan [gedaagden] een brief gestuurd, waarin zij [gedaagden] verzoeken tot (terug)betaling van de waarborgsom ter hoogte van € 1.400,00. Zij maken daarbij tevens aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 210,00 als [gedaagden] de waarborgsom niet binnen vijftien dagen betalen.



3.10

[gedaagden] hebben op 14 april 2026 aan de gemachtigde van [eisers] een e-mail gestuurd, waarin – samengevat – staat dat [eisers] de woning in beschadigde staat hebben opgeleverd en dat [eisers] als gevolg hiervan boven de waarborgsom van € 1.400,00 nog € 600,00 aan [gedaagden] dienen te betalen. [gedaagden] hebben kort na deze e-mail een volgende e-mail aan de gemachtigde van [eisers] gestuurd, waarin zij een lijst hebben opgenomen met de (geschatte) kosten die zij in totaal begroten op € 2.780,00:











- vervangen van twee toiletten





€


620,00


(€ 250,00 per stuk plus € 120,00 arbeidskosten)




- vervangen van twee kranen





€


210,00


(€ 75,00 per stuk plus € 60,00 arbeid)




- vervangen van het kit-werk in de badkamer





€


150,00







- schoonmaakkosten voor de badkamer





€


200,00







- schoonmaakkosten voor de koelkast en de oven





€


100,00







- schilderen van de muren in de woonkamer vanwege vlekken op de muren





€


400,00







- reparatiekosten voor de stopcontacten





€


100,00







- vervangen van twee toiletbrillen





€


200,00


inclusief installeren




- behandelen van de schimmel op de muren van de kleine slaapkamer





€


200,00


(arbeid en materiaal)




- schoonmaakkosten voor de radiator in de keuken





€


50,00







- vastmaken van de kraan in het toilet op de bovenverdieping





€


50,00







- twee nieuwe ovenplaten





€


100,00







- behandelen van de schimmel in de badkamer





€


200,00


(arbeid en materiaal)




- vrijmaken van de put in de keuken





€


100,00







- verwijderen van lijm van de tegels in de badkamer en de keuken





€


100,00


(arbeid en materiaal)







In deze e-mail staat dat [gedaagden] om een bedrag van € 2.000,00 (de waarborgsom van € 1.400,00 plus € 600,00 extra) vragen en zij verzoeken [eisers] het bedrag van € 600,00 aan hen over te maken.




3.11

[gedaagden] hebben de woning kort nadat [eisers] deze hadden verlaten, verhuurd aan nieuwe huurders. [gedaagden] hebben de waarborgsom van € 1.400,00 niet aan [eisers] betaald en [eisers] hebben het bedrag van € 600,00 niet aan [gedaagden] overgemaakt.






4Het geschil



in conventie




4.1

[eisers] vorderen dat de kantonrechter [gedaagden] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot (terug)betaling van de waarborgsom ter hoogte van € 1.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) vanaf 16 april 2026 tot aan de dag van volledige betaling. Daarnaast vorderen [eisers] dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 210,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. Tot slot vorderen [eisers] dat [gedaagden] de kosten van deze procedure betalen, eventueel te vermeerderen met de btw over de daarvoor in aanmerking komende kosten en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling.



4.2

[eisers] stellen dat zij de huurovereenkomst met [gedaagden] hebben beëindigd en dat [gedaagden] de door hen betaalde waarborgsom van € 1.400,00 aan hen terug moeten betalen. [gedaagden] hebben dit nagelaten, waardoor zij de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn geraakt.



4.3

[gedaagden] voeren verweer.



in reconventie





4.4

[gedaagden] vorderen – na eisvermeerdering – dat de kantonrechter [eisers] veroordeelt tot betaling van € 600,00 en de waarborgsom van € 1.400,00.



4.5

[gedaagden] stellen dat [eisers] schade hebben aangericht aan de woning. Die schade willen [gedaagden] verrekenen met de waarborgsom en een bedrag dat [eisers] daarboven nog moeten betalen. Zij voeren daartoe meerdere schadeposten aan. [gedaagden] stellen daarnaast dat de makelaar de waarborgsom gelijk aan de huurprijs voor één maand heeft ingehouden, terwijl dit normaal gesproken twee maanden zijn. Van dit bedrag vorderen [gedaagden] dan ook nog betaling van.



4.6

[eisers] voeren verweer. [eisers] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden], met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.






5De beoordeling



in conventie en in reconventie




5.1
Vanwege de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie, zal de kantonrechter deze gezamenlijk beoordelen.




[gedaagden] mochten een deel van de waarborgsom inhouden en met de schade verrekenen





5.2
Het gaat in deze zaak om de vraag of [eisers] recht hebben op (terug)betaling van de waarborgsom van € 1.400,00.



5.3
Een waarborgsom kan worden aangesproken wanneer de huurder niet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst voldoet. Als de huurder tijdens de huurperiode bijvoorbeeld schade aan het gehuurde veroorzaakt, kan de verhuurder (een deel van) de waarborgsom inhouden en met de schade verrekenen. De verhuurder moet de waarborgsom aan het einde van de huur aan de huurder terugbetalen als hij geen bedragen heeft ingehouden.



5.4

[gedaagden] stellen dat [eisers] schade hebben aangericht aan de woning: de badkamer was vervuild en beschimmeld, de toiletten en toiletbrillen waren vies en de kranen in de toiletten en badkamer zaten los en waren beschimmeld. Verder waren de oven, de radiator in de keuken en de koelkast vervuild en stond de koelkast vol met water. Ook werkte de vaatwasmachine niet meer. Op de muren in de woonkamer zaten vlekken en op de muren in de kleine slaapkamer zat (zwarte) schimmel. Tot slot werkten de stopcontacten volgens [gedaagden] niet meer, doordat de elektrische draden naar de lampen waren doorgeknipt. [gedaagden] stellen dat [eisers] deze schade tijdens de huurperiode niet aan hen hebben gemeld en dat zij de woning niet als een goed huurder hebben onderhouden.



5.5

[eisers] verweren zich met de stelling dat niet vaststaat in welke staat zij de woning hebben ontvangen, omdat een door partijen ondertekend inspectierapport of opnamerapport ontbreekt. Ook is er bij het einde van de huur geen door beide partijen ondertekend eindinspectierapport opgesteld. Tijdens de oplevering is alleen gesproken over betaling van € 200,00 voor aanvullende schoonmaakwerkzaamheden. Pas later werden foto’s gestuurd en werd gesproken over schade van circa € 2.000,00. [gedaagden] hebben daarmee onvoldoende aangetoond welke schade daadwerkelijk bestond, welke schade door [eisers] zou zijn veroorzaakt en welke kosten [gedaagden] daadwerkelijk hebben gemaakt.



5.6
De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagden] doen een beroep op verrekening van de waarborgsom met hun schade en zij stellen dat [eisers] daarboven nog een bedrag van € 600,00 en ook een bedrag gelijk aan de waarborgsom moeten betalen. Het is daarom aan [gedaagden] om voldoende gemotiveerd te stellen en te onderbouwen dat zij door toedoen van [eisers] schade hebben geleden, waar de schade uit bestaat en hoe hoog de schade is. Volgens de wet is de huurder aansprakelijk voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. In beginsel wordt vermoed dat schade aan het gehuurde is ontstaan door het tekortschieten van de huurder. Dit vermoeden geldt alleen voor schade die tijdens de huurperiode aan het gehuurde is ontstaan. Daarom is het van belang om vast te stellen in welke toestand de woning zich bevond bij het begin en het einde van de huurovereenkomst.



Beschrijving van de woning





5.7


[gedaagden] en [eisers] hebben bij het begin en het einde van de huurovereenkomst geen door beide partijen ondertekend inspectierapport opgesteld. [gedaagden] hebben ter zitting gezegd dat zij bij het begin en het einde van de huurovereenkomst foto’s en video’s hebben gemaakt van de woning en dat deze in de gezamenlijke WhatsApp-groep met [eisers] zijn gedeeld. [gedaagden] hebben (een deel van) deze foto’s en video’s ook overgelegd, die [eisers] inhoudelijk niet hebben weersproken. De gemachtigde van [eisers] heeft ter zitting gezegd dat de foto’s en video’s niet gedateerd zijn. [gedaagden] hebben daartegen aangevoerd dat de overgelegde foto’s zijn voorzien van een datering en dat [eiser 2] op de video’s te zien is. De gemachtigde van [eisers] heeft dit niet weersproken, zodat de kantonrechter aan de stelling van [eisers] voorbijgaat.
De kantonrechter volgt [eisers] niet in hun standpunt dat een beschrijving van de woning in de vorm van een door beide partijen ondertekend inspectierapport moet zijn opgesteld. Ook foto’s, videobestanden en WhatsApp-berichten kunnen daarvoor in beginsel voldoende zijn, als die samen een duidelijk beeld geven van de toestand van het gehuurde.
De kantonrechter oordeelt als volgt.




De schade aan de badkamer en kranen





5.8

[gedaagden] hebben (duidelijke) foto’s overgelegd waarop de staat van de badkamer en de kranen bij het begin en het einde van de huurovereenkomst te zien zijn, zodat hier de begin- en eindstaat van kan worden vastgesteld. [eisers] moeten de woning in beginsel opleveren conform de beginstaat. Uit de door [gedaagden] overgelegde foto’s en video’s blijkt dat de badkamer en de kranen bij het einde van de huur in een slechtere staat verkeerden dan bij het begin: de voegen in de badkamer zijn vervuild en beschimmeld, er zitten lijmresten op de muur in de douchecabine en de kranen zitten los en zijn beschimmeld. [eisers] betwisten niet dat in de badkamer schimmel is ontstaan, maar zij voeren aan dat onduidelijk is waardoor de schimmel is ontstaan omdat er geen rapport is opgesteld en ondertekend bij aanvang en einde van de huur. De kantonrechter volgt [eisers] niet in hun standpunt. Voldoende is dat [gedaagden] foto’s en video’s heeft overgelegd (zie 5.7 en 5.8). [eisers] hebben niet weersproken dat zij de schimmel in de badkamer niet aan [gedaagden] hebben gemeld. De kantonrechter oordeelt dat [eisers] in dit kader een meldplicht hadden. Door de schimmel in de badkamer niet aan [gedaagden] te melden, zijn zij in die meldplicht tekortgeschoten.



De schade aan de toiletten





5.9
Voor de toiletten geldt dat op de overgelegde foto’s en video’s is te zien dat de binnenzijde van de toiletten, met name ter hoogte van de zwanenhals, vervuild zijn. [gedaagden] hebben ter zitting gezegd dat deze dusdanig smerig waren dat de vlekken in het glazuur van de toiletten en de toiletbrillen waren getrokken, waardoor deze vervangen moesten worden. Dat het glazuur van de toiletbrillen is aangetast, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet althans onvoldoende uit de foto’s en video’s. [gedaagden] hebben deze stelling ook pas ter zitting naar voren gebracht en niet gesteld of gebleken is dat hier eerder over is gesproken tijdens de voor- of eindinspectie. [gedaagden] hebben ook geen factuur of betaalbewijs overgelegd waaruit blijkt welke kosten zij daarvoor hebben gemaakt (zij verwijzen alleen naar de e-mail van 14 april 2026 met daarin een opsomming van de (geschatte) kosten), terwijl dit wel op hun weg had gelegen. Hierdoor hebben [gedaagden] niet aan hun stelplicht voldaan en wordt aan bewijslevering niet toegekomen. De kantonrechter zal dit deel van de vordering in reconventie daarom afwijzen.



De overige schadeposten





5.10

[gedaagden] hebben geen foto’s of andere stukken overgelegd waaruit de beginstaat van de (apparatuur in de) keuken, de muren in de kleine slaapkamer en woonkamer, de stopcontacten en de put in de bijkeuken blijkt. [gedaagden] hebben aangevoerd dat de woning acht maanden voor aanvang van de huurovereenkomst is gerenoveerd en dat de makelaar van de gerenoveerde woning foto’s heeft gemaakt die in de advertentie stonden waarop [eisers] hebben gereageerd. De kantonrechter gaat aan deze stelling voorbij, omdat het moet gaan om een tussen partijen opgemaakte beschrijving van de woning en daar is bij een door de makelaar opgestelde advertentie geen sprake van. Ook blijkt uit de door [gedaagden] gestelde schade niet althans onvoldoende uit de daartoe overgelegde foto’s en video’s. Bovendien hebben [gedaagden] ook geen facturen of betaalbewijzen overgelegd waaruit blijkt hoe hoog de schade is die zij hiervoor stellen te hebben geleden. Dit betekent dat ook deze schadeposten zullen worden afgewezen.



De tussenconclusie





5.11
Gelet op dat wat hiervoor is beslist, moeten [eisers] de gevorderde schade aan de badkamer en de kranen aan [gedaagden] vergoeden. De andere schadeposten zijn onvoldoende onderbouwd en worden daarom afgewezen. Dat [eisers] daarboven nog een bedrag gelijk aan de waarborgsom moeten betalen, hebben [gedaagden] niet onderbouwd. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering daarom af.



De omvang van de schade





5.12
Tijdens de eindinspectie hebben partijen gesproken over schoonmaakkosten ter hoogte van € 200,00 voor aanvullende schoonmaakwerkzaamheden. Deze kosten hebben [eisers] ook erkend. De kantonrechter zal dit bedrag dan ook toewijzen. [gedaagden] hebben ter zitting gezegd dat zij de woning pas een week later konden verhuren aan de nieuwe huurders, doordat zij herstelwerkzaamheden moesten uitvoeren. [eisers] hebben dit niet weersproken. De kantonrechter zal de schade begroten en stelt de schade schattenderwijs vast op € 350,00 aan gemiste huurinkomsten als gevolg van de herstelwerkzaamheden en € 200,00 voor aanvullende schoonmaakwerkzaamheden. Dit komt op een totaal van € 550,00.



De conclusie





5.13
Gelet op dat wat hiervoor is beslist, moeten [gedaagden] van de waarborgsom een bedrag van € 850,00 (€ 1.400,00 - € 550,00) aan [eisers] terugbetalen.



De wettelijke rente





5.14

[eisers] vorderen betaling [gedaagden] van de wettelijke rente over de terug te betalen waarborgsom vanaf 15 april 2026 tot aan de dag van volledige betaling. [gedaagden] mochten een deel van de waarborgsom met hun schade verrekenen. In dat geval moet de verhuurder het restant van de waarborgsom op grond van artikel 7:261b lid 3, onder a, BW binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terugbetalen. Niet in geschil is dat [eisers] de woning op 31 maart 2026 hebben verlaten. Dit betekent dat [gedaagden] het restant van de waarborgsom uiterlijk op 30 april 2026 hadden moeten terugbetalen. De ingangsdatum van de wettelijke rente zal dan ook worden vastgesteld op 1 mei 2026.



De buitengerechtelijke incassokosten





5.15

[eisers] vorderen betaling door [gedaagden] van € 210,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [eisers] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eisers] hebben daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar tot een bedrag van € 127,50, omdat niet de gehele gevorderde hoofdsom wordt toegewezen en de hoogte van de vergoeding afhankelijk is van de hoogte van de toegewezen hoofdsom.



De kantonrechter compenseert de proceskosten





5.16
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, omdat partijen gedeeltelijk in het gelijk zijn gesteld en omdat [eisers] niet bij de mondelinge behandeling aanwezig waren. De kantonrechter had de nodige vragen aan [eisers], waarop zij nu geen antwoord op heeft gekregen.





6De beslissing


De kantonrechter




in conventie




6.1
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 850,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 mei 2026 tot aan de dag van volledige betaling;



6.2
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 127,50 aan buitengerechtelijke kosten;



6.3
wijst het meer of anders gevorderde af;




in reconventie





6.4
wijst de vorderingen van [gedaagden] af;



in conventie en in reconventie





6.5
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.



Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2026.






Artikel 7:261b lid 3, sub a, BW in samenhang met artikel 7:218 lid 1 BW.


Artikel 7:218 lid 1 BW.


Artikel 7:218 lid 2 BW.


De wet specificeert immers niet wat een beschrijving van het gehuurde moet inhouden. Vgl. Concl. P-G B.J. Drijber, 17 maart 2023, ECLI:NL:PHR:2023:315, punt 4.3.4. en Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2026/133.