Neuralex Rechtbank Overijssel
ECLI:NL:RBOVE:2026:5520
2026-09-14
Civiel recht
C/08/349358 / KG ZA 26-158
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Eiser stelt dat hij een bedrijfspand van gedaagde heeft gekocht voor € 425.000,00 inclusief btw. Hij vordert primair medewerking aan de levering van het pand en subsidiair een verbod om het pand aan een derde te verkopen of te leveren. Meer subsidiair vordert hij dat gedaagde de onderhandelingen over de verkoop voortzet. Gedaagde betwist dat tussen partijen een definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen en stelt dat het hem daarom vrijstond het pand aan een derde te verkopen, zoals hij ook gedaan heeft De voorzieningenrechter acht voorshands voldoende aannemelijk dat partijen een koopovereenkomst met een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw hebben gesloten. Het gevorderde gebod tot onmiddellijke levering wordt afgewezen, maar het subsidiair gevorderde verbod wordt toegewezen in afwachting van een bodemprocedure.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (32.514 tekens)
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/349358 / KG ZA 26-158
Vonnis in kort geding van 14 september 2026
in de zaak van
[eiser] ,
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. D.C.J. Bogerd,
tegen
[gedaagde] ,
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A. Holtland .
1De zaak in het kort
1.1.
[eiser] stelt dat hij een bedrijfspand van [gedaagde] heeft gekocht voor € 425.000,00 inclusief btw. Hij vordert primair medewerking aan de levering van het pand en subsidiair een verbod om het pand aan een derde te verkopen of te leveren. Meer subsidiair vordert hij dat [gedaagde] de onderhandelingen over de verkoop voortzet. [gedaagde] betwist dat tussen partijen een definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen en stelt dat het hem daarom vrijstond het pand aan een derde te verkopen, zoals hij ook gedaan heeft
1.2.
De voorzieningenrechter acht voorshands voldoende aannemelijk dat partijen een koopovereenkomst met een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw hebben gesloten. Het gevorderde gebod tot onmiddellijke levering wordt afgewezen, maar het subsidiair gevorderde verbod wordt toegewezen in afwachting van een bodemprocedure.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8 van [eiser] , - de aanvullende producties 9 tot en met 13 van [eiser] ,
- de producties 1 tot en met 7 van [gedaagde] ,- de mondelinge behandeling van 31 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van [eiser] ,- de pleitnota van [gedaagde] .
3De feiten
3.1.
[gedaagde] is in 2000 samen met zijn toenmalige echtgenote eigenaar geworden van het bedrijfspand aan de [adres] (hierna: het pand). In 2020 zijn [gedaagde] en zijn echtgenote gescheiden. [gedaagde] is daarna enig eigenaar van het pand geworden.
3.2.
[gedaagde] heeft een eenmanszaak genaamd “ [eenmanszaak] ”. [gedaagde] exploiteert dit bedrijf, dat actief is als teken-, constructie- en ontwerpbureau, vanuit het pand.
3.3.
In 2023 is [gedaagde] gestart met nieuwbouw. Daarbij is een nieuwe hal over de oude hal gebouwd. De oude hal bevindt zich nog (gedeeltelijk) onder/in de nieuwe hal.
3.4.
Begin 2026 is [gedaagde] in de financiële problemen geraakt. Hij heeft geld geleend van zijn zuster en [eiser] om hulp gevraagd. [eiser] heeft hulp toegezegd. Vervolgens zijn partijen met elkaar in gesprek geraakt over de verkoop van het pand door [gedaagde] aan [eiser] .
3.5.
Op 24 maart 2026 heeft [eiser] tijdens een gesprek met [gedaagde] mondeling een bod van € 350.000,00 op het pand uitgebracht. [gedaagde] heeft diezelfde dag aangegeven dat de verkoop volgens hem een met btw belaste transactie was en dat de btw boven op het bedrag van € 350.000,00 zou komen. [eiser] heeft zijn bod daarop verhoogd met btw.
3.6.
Op advies van zijn accountant heeft [gedaagde] [bedrijf] ingeschakeld voor een waardebepaling van het pand. Op 26 maart 2026 hebben [gedaagde] , [eiser] en [bedrijf] het pand in dat kader bezocht.
3.7.
Op 1 april 2026 heeft [bedrijf] per e-mail een waardebepaling uitgebracht. Hij schrijft daarin onder meer:
“(…)
Ik heb gekeken naar de huidige staat en wat de verwachte kosten zijn op het op niveau te krijgen.
Mocht dit pand de markt op gaan verwacht ik een opbrengst van ongeveer Euro 425.000,- k.k. in de huidige staat.
(…)”
3.8.
Op 8 mei 2026 heeft [eiser] via Whatsapp aan [gedaagde] geschreven:
“ [gedaagde] ,
Het is denk ik goed om door te pakken.
Ik ga anders wakker liggen van de doorlopende lasten van je.
1. We hebben de vorige keer gezegd: uitgaande van een waarde van 495.000 dan kan ik je nu 350.000 bieden. Geld is beschikbaar dus dan kunnen we dat gelijk rond maken.
2. Nu is de makelaar geweest en zegt: ‘Mocht dit pand de markt op gaan verwacht ik ongeveer Euro 425.000,- k.k. in de huidige staat.’ Ik heb dat nog even nagevraagd en hij geeft aan dat hij er dan vanuit gaat dat het pand wel helemaal leeg is en dat de oude hal eruit is.
3. Dus als ik het allemaal goed begrijp dan gaat daar nog een ton vanaf en kom je ongeveer op hetzelfde. Dus daar schieten we niets mee op.
4. De accountant zegt dat je het pand met BTW kunt verkopen. Toen ik daar naar vroeg twijfelde hij weer maar goed. Ik ga er nu vanuit dat dat klopt.
5. Je huidige schulden op de hal waren 2 maanden geleden 218.410.
6. Mijn voorstel is: Eur 350.000 + 73.500 BTW dan komt dat samen op 423.500,= wat ik aan jou moet betalen. Jij kunt daarvan dan b.v. je Schuld aan de belastingdienst en je zus en de hypotheek afbetalen.
7. Ik wil dan wel bv deze maand alles rond kunnen maken. Als ik het pand met de BTW koop dan moet ik er ook zakelijke activiteiten in doen.
8. Overleg maar met [naam 1] . Hij belde mij gisteren en vertelde dat jullie op mini vakantie gaan ;-)”
3.9.
Op 25 mei 2026 zijn [eiser] , [gedaagde] en de zoon van [gedaagde] , [zoon van gedaagde] (hierna: [zoon van gedaagde] ), bijeengekomen en hebben zij gesproken over de verkoop van het pand.
3.10.
Op 26 mei 2026 heeft [gedaagde] een aantal Whatsappberichten naar [eiser] gestuurd. Hij schrijft:
“ [eiser] . Ik werd wakker en weet dat we gisteren elkaar de hand hebben geschud op de verkoop van mijn hal.”
en:
“Resume: je wilt m overnemen met btw. Prijs 425.000 ex.”
en:
“Mijn zus wil nog bij haar boekhouder opvragen hoe ik daar met de btw uitspring.”
3.11.
[eiser] heeft op het eerste bericht geantwoord:
“Zeker, hoop dat het gerust stelt. [gedaagde] .”
Op het tweede bericht heeft hij geantwoord:
“We hebben afgesproken zoals in mijn eerdere apje staat. 350.000 excl. maakt 423500 incl. BTW en toen heb ik gezegd dat ronden we dan af naar 425000 incl BTW. En dan dat jij of [zoon van gedaagde] de oude hal eruit halen en dan daarvoor de achterkant 1 jaar huren.”
Op het derde bericht heeft [eiser] geantwoord:
“goed plan”
[gedaagde] heeft vervolgens in reactie op het tweede bericht van [eiser] geschreven:
“stuur ik door”
Daarna hebben partijen berichten uitgewisseld over de vraag op wiens naam het pand stond zodat dit aan de notaris kon worden doorgegeven. [eiser] heeft daarbij aangegeven dat hij had bedacht hoe [gedaagde] de btw zou kunnen vermelden in zijn facturatie aan [eiser] .
3.12.
Op 12 juni 2026 heeft [gedaagde] zijn accountant opdracht gegeven om [bedrijf] opdracht te geven het pand te koop te zetten. De accountant heeft [gedaagde] toen gewezen op iemand die mogelijk interesse had in het pand.
3.13.
Op 13 juni 2026 heeft [gedaagde] met [naam 2] (hierna: [naam 2] ) een schriftelijke overeenkomst gesloten waarbij het pand voor € 412.500,- exclusief btw aan [naam 2] is verkocht. Daarbij is onder meer afgesproken dat de oude hal mocht achterblijven en dat [gedaagde] het pand tot het einde van het jaar mocht blijven gebruiken zonder daarvoor huur of rente verschuldigd te zijn.
3.14.
Op 22 juni 2026 heeft [gedaagde] telefonisch aan [eiser] meegedeeld dat hij het pand aan een derde heeft verkocht voor € 425.000,- kosten koper.
3.15.
[eiser] heeft diezelfde dag via Whatsapp aan [gedaagde] en [zoon van gedaagde] geschreven dat partijen volgens hem op 25 mei 2026 de verkoop van het pand waren overeengekomen en dat [gedaagde] dit tijdens het telefoongesprek had bevestigd. [eiser] heeft daarbij geschreven:
“Hallo [gedaagde] en [zoon van gedaagde] , [gedaagde] heeft mij gebeld met het verhaal dat hij een bod heeft wat hoger ligt. Dat is mooi, maar ik vind dat we eerlijk zaken moeten doen. We hebben 25 mei bij elkaar gezeten aan de [adres] en toen zijn we de verkoop van de hal overeengekomen. Dat heb je zojuist aan de telefoon bevestigd. Ik vindt het dan ook niet oke als je dan toch met anderen daar nog over gaat praten. Verkocht is verkocht en afspraak is afspraak. Dat is mijn motto, en [gedaagde] , dat is hoe het werkt. Als je nu wilt praten over fiscaliteiten BTW of overdrachtsbelasting etc. is dat prima (morgen kom ik daar voor bij je)), maar wij hebben een overeenkomst en dan moet je niet allerlei zijpaden willen gaan bewandelen, dat is niet goed. Dan ga ik andere stappen ondernemen).”
3.16.
Op 24 juni 2026 zijn [eiser] , [gedaagde] en [zoon van gedaagde] opnieuw bijeengekomen. Tijdens dat gesprek hebben [eiser] en [gedaagde] een door [eiser] opgestelde schriftelijke verklaring voor akkoord ondertekend. Daarin staat:
“Op 25 mei 2026 hebben [gedaagde] , [zoon van gedaagde] en [eiser] gesproken over verkoop van de hal [adres] van [gedaagde] aan [eiser] . We hebben afgesproken:
- [eiser] koopt de hal voor 425000 incl BTW
- [gedaagde] levert de hal leeg op.
- [gedaagde] / [zoon van gedaagde] slopen de oude hal binnenin en in ruil daarvoor muurt [gedaagde] de achterkant (dat is tot en met de loopdeur) voor 1 jaar van [eiser] terug.
Dat is overeengekomen. [gedaagde] heeft [eiser] de bouwtekeningen meegegeven naar huis.
We hebben elkaar de hand geschud en er een biertje op gedronken.
[zoon van gedaagde] is gelijk vrienden gaan regelen voor de sloop want we willen de overdracht dan voor de bouwvak regelen.
[gedaagde] is in de overtuiging dat het 425000 excl. BTW was.”
[gedaagde] heeft de laatste zin omcirkeld en er met een pijl bijgeschreven “dit was mijn gedachte”.
3.17.
Op 26 juni en 30 juni 2026 heeft [eiser] [gedaagde] schriftelijk gesommeerd de volgens [eiser] tot stand gekomen koopovereenkomst volledig na te komen, iedere (voorgenomen) verkoop en/of levering van het pand aan derden te staken en volledige medewerking te verlenen aan levering van het pand aan [eiser] .
3.18.
Op 3 juli 2026 heeft [eiser] conservatoir beslag tot levering van het pand laten leggen.
3.19.
Een schriftelijke verklaring d.d. 15 augustus 2026 van [zoon van gedaagde] over het gesprek van 25 mei 2026 heeft de volgende inhoud:
“(…)
Op 2de Pinksterdag 25 mei 2026 was ik (…) in het pand aan de [adres] . (…) Mijn vader is toen met [eiser] gaan praten, ik wist dat ze het samen over de verkoop van het pand zouden hebben. (…)
Ik ben daar later bij gaan zitten en hoorde dat ze samen praten over de verkoop van het pand, over de prijs en de voorwaarden waaronder het pand verkocht kon worden. Ik hoorde dat mijn vader tegen [eiser] zei dat het voor hem belangrijk was dat er een bedrag van € 425.000,= op zijn rekening zou komen wat voor mijn vader beschikbaar moet zijn, om uit de financiële problemen te komen. (…)
[eiser] heeft gezegd dat hij moest kijken hoe hij het met de BTW kon en wilde doen. Op welke wijze hij die btw terug zou kunnen krijgen. Hij moest uitzoeken of het pand inclusief btw verkocht moest of kon worden of exclusief btw en of [eiser] die btw in dat geval dan weer terug kon vragen van de belastingdienst/ Ik heb mijn vader wel een paar keer horen zeggen dat het voor hem niet zoveel uitmaakte hoe het met de btw ging, maar dat voor hem alleen maar van belang was dat er een bedrag van €425.000,= beschikbaar kwam op zijn rekening waar hij zijn schulden als hypotheek en lening bij zijn zus zou kunnen aflossen.
Mijn vader bedoelde dus heel duidelijk dat hij € 425.000,= beschikbaar moest krijgen, zonder dat hij daar nog btw van moest afdragen. Dat is [eiser] wel heel duidelijk gemaakt. Het pand is een zakelijk pand van mijn vader en dus moet daar btw over afgedragen worden bij verkoop. Wil mijn vader dus €425.000,= beschikbaar houden, dan
moet het pand voor €425.000,= exclusief de btw worden verkocht. Uit het gesprek die dag is dat heel duidelijk geworden en [eiser] snapte dat ook heel goed naar mijn mening.
We hebben daarna samen nog een biertje gedronken en hebben afgesproken dat de notaris het op die manier op papier zou moeten gaan zetten en gaan afwikkelen. Binnen die afspraak viel ook dat wij (mijn vader en ik en vrienden van mij) de oude binnenhal zouden afbreken en uitbreken, [eiser] zou daarvoor de containers leveren en het oude spul afvoeren en mijn vader en ik zouden dan nog tot eind van 2026 in het achterste deel van de hal kunnen blijven gebruiken zonder daar huur voor te betalen. Ik heb daarna vrijwel direct vrienden van mij benaderd om te helpen en we zijn ook direct begonnen met het afbreken van die binnenhal. (…)”
4Het geschil
4.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. [gedaagde] gebiedt om zijn volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van het pand aan [eiser] tegen betaling van de koopprijs van € 425.000,-, zulks op straffe van een dwangsom;
Subsidiair
II. [gedaagde] verbiedt op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst – totdat in een bodemprocedure bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak is beslist over de inhoud van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, het pand te verkopen, vervreemden, bezwaren en/of te leveren aan een ander dan [eiser] , zulks op straffe van een dwangsom;
Meer subsidiair
III. [gedaagde] gebiedt om de onderhandelingen met [eiser] over de koop van het pand te goeder trouw voort te zetten, zulks op straffe van een dwangsom;
IV. [gedaagde] verbiedt het pand te verkopen, vervreemden, bezwaren en/of te leveren aan een ander dan [eiser] , zolang de onderhandelingen tussen partijen voortduren, zulks op straffe van een dwangsom;
Zowel primair als (meer) subsidiair
V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente hierover.
4.2.
[eiser] legt aan zijn primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag dat partijen op 25 mei 2026 een koopovereenkomst hebben gesloten waarbij [gedaagde] het pand aan [eiser] heeft verkocht. Volgens [eiser] hebben partijen overeenstemming bereikt over de verkoop van het pand en de daarbij geldende voorwaarden. [eiser] stelt dat [gedaagde] gehouden is deze overeenkomst na te komen en dat het hem niet vrijstaat het pand aan een derde te verkopen of te leveren. Aan zijn meer subsidiaire vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat, voor zover moet worden aangenomen dat op 25 mei 2026 nog geen definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen, de onderhandelingen tussen partijen op dat moment in een zodanig vergevorderd stadium verkeerden dat het [gedaagde] niet meer vrijstond deze af te breken. Volgens [eiser] mocht hij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen. [gedaagde] moet de onderhandelingen daarom volgens [eiser] te goeder trouw voortzetten en zich gedurende die onderhandelingen onthouden van verkoop of levering van het pand aan een derde.
4.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] stelt zich – samengevat – op het standpunt dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat zij geen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs. Volgens [gedaagde] bestond evenmin gerechtvaardigd vertrouwen dat alsnog overeenstemming zou worden bereikt, zodat het hem vrijstond de onderhandelingen te beëindigen en het pand aan een derde te verkopen.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5De beoordeling
Toetsingskader kort geding
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de uitkomst van de afweging van de belangen van partijen.
[eiser] heeft spoedeisend belang bij het door hem gevorderde
5.2.
[eiser] stelt dat hij spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen. Partijen zouden zijn overeengekomen dat het pand voor de bouwvak geleverd zou worden. Bovendien heeft [gedaagde] het pand aan een derde verkocht en kan hij ieder moment besluiten het pand daadwerkelijk aan deze derde te leveren. Zodra de levering aan een derde plaatsvindt, dreigt [eiser] zijn recht op levering definitief te verliezen. Hoewel [eiser] dan een vordering op [gedaagde] behoudt, biedt [gedaagde] in dat geval vrijwel zeker geen verhaal. [gedaagde] heeft namelijk aanzienlijke schulden, aldus [eiser] .
5.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang voldoende volgt uit deze stellingen en uit de aard van de gevraagde voorzieningen. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang ook niet betwist.
Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen
5.4.
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). Daarvoor is vereist dat tussen partijen wilsovereenstemming bestaat over de essentialia van de overeenkomst. Of sprake is van wilsovereenstemming, moet worden beoordeeld aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten afleiden (artikelen 3:33 en 3:35 BW). Voor de koop van een bedrijfspand geldt geen schriftelijkheidsvereiste, zodat een dergelijke overeenkomst ook mondeling tot stand kan komen.
5.5.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk dat partijen op 25 mei 2026 overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst, waaronder een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw, zodat een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
5.6.
Dat partijen zich op 25 mei 2026 aan de koop en verkoop van het pand hebben willen binden, blijkt uit hun verklaringen en gedragingen. [gedaagde] heeft de volgende ochtend zelf aan [eiser] geschreven dat zij elkaar “de hand hebben geschud op de verkoop” van het pand. Ook uit de verklaring van [zoon van gedaagde] volgt dat partijen hebben gesproken over de verkoop, de prijs en de overige voorwaarden, waarna zij samen een biertje hebben gedronken en hebben afgesproken dat de notaris de gemaakte afspraken op papier zou zetten en zou afwikkelen.
5.7.
Ook het verdere handelen van partijen sluit aan bij het bestaan van een reeds gemaakte verkoopafspraak. Zo heeft [gedaagde] de bouwtekeningen aan [eiser] meegegeven, is [zoon van gedaagde] vrienden gaan benaderen in verband met de sloop van de oude hal en is op 26 mei 2026 gesproken over de gegevens die ten behoeve van de notaris nodig waren.
5.8.
Dat partijen ervan uitgingen dat zij op 25 mei 2026 overeenstemming hadden bereikt vindt verder steun in de door partijen ondertekende verklaring van 26 juni 2026. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat hij deze verklaring onder druk heeft getekend, maar daarin volgt de voorzieningenrechter hem vooralsnog niet. [eiser] heeft dit weersproken en toegelicht dat de sfeer tijdens het gesprek goed was en dat partijen daarna nog enige tijd met elkaar zijn blijven napraten. [gedaagde] heeft daartegen niets ingebracht en zijn stelling dat hij onder druk heeft getekend ook overigens onvoldoende onderbouwd.
5.9.
Bovendien heeft [gedaagde] erkend dat hij, nadat hij het pand aan [naam 2] had verkocht, tegenover [eiser] woorden heeft gebruikt van de strekking dat zijn handelwijze niet chique was en dat hij daarbij voor zijn eigen belang had gekozen. Ook die uitlating ondersteunt, in samenhang met de hiervoor genoemde omstandigheden, het oordeel dat [gedaagde] zich op dat moment al jegens [eiser] aan de verkoop van het pand gebonden achtte.
5.10.
Vervolgens is de vraag of partijen ook over de koopprijs overeenstemming hebben bereikt. [eiser] stelt dat een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw is overeengekomen. [gedaagde] betwist dat partijen op dit punt overeenstemming hebben bereikt. Volgens hem ging [eiser] uit van € 425.000,00 inclusief btw, terwijl hijzelf € 425.000,00 exclusief btw voor ogen had. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk dat partijen een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw zijn overeengekomen.
5.11.
Voor dat oordeel is in de eerste plaats van belang dat het gesprek van 25 mei 2026 voortbouwde op het concrete voorstel dat [eiser] op 8 mei 2026 aan [gedaagde] had gedaan. Dat voorstel hield in dat [eiser] € 350.000,00, vermeerderd met € 73.500,00 btw, en daarmee in totaal € 423.500,00 inclusief btw zou betalen. Uit de stukken blijkt niet dat partijen op 25 mei 2026 vervolgens over een wezenlijk andere prijs hebben onderhandeld. Wel staat vast dat dit bedrag is afgerond op € 425.000,00. Tegen deze achtergrond ligt het niet voor de hand dat daarmee ineens een bedrag van € 425.000,00 exclusief btw zou zijn bedoeld, nu dat zou neerkomen op een aanzienlijke verhoging van het door [eiser] te betalen totaalbedrag.
5.12.
Verder is van belang dat [eiser] de volgende dag, nadat [gedaagde] had geschreven dat volgens hem sprake was van € 425.000,00 exclusief btw, direct heeft gereageerd dat partijen overeenkomstig zijn eerdere bericht het bedrag van € 423.500,00 inclusief btw hadden afgerond naar € 425.000,00 inclusief btw. [gedaagde] heeft die weergave op dat moment niet weersproken, maar geantwoord: “stuur ik door”. Ook daarin ziet de voorzieningenrechter steun voor het standpunt van [eiser] dat een prijs
van € 425.000,00 inclusief btw was overeengekomen.
5.13.
Ook de schriftelijke verklaring die [eiser] en [gedaagde] op 24 juni 2026 voor akkoord hebben ondertekend is van belang. Daarin is als gemaakte afspraak vastgelegd dat [eiser] het pand voor € 425.000,00 inclusief btw koopt. Weliswaar is in dezelfde verklaring afzonderlijk opgenomen dat [gedaagde] ‘in de overtuiging is dat € 425.000,00 exclusief btw was afgesproken’, maar dat laat onverlet dat [gedaagde] voor akkoord heeft ondertekend dat € 425.000,00 inclusief btw tussen partijen was overeengekomen.
5.14.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij vanwege zijn financiële positie nooit zou hebben ingestemd met een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw. Ook uit de verklaring van [zoon van gedaagde] volgt dat [gedaagde] voor ogen had dat hij na de verkoop € 425.000,00 beschikbaar zou hebben om zijn financiële problemen op te lossen. Dat kan verklaren welke opbrengst [gedaagde] met de verkoop wilde realiseren, maar daaruit volgt niet dat dit ook zo met [eiser] is besproken of overeengekomen. Weliswaar wist [eiser] dat [gedaagde] schulden had, maar [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling onweersproken verklaard dat hij diens precieze financiële positie niet kende. Ook dit leidt daarom niet tot een ander voorlopig oordeel.
Geen bevel tot levering aan [eiser] , wel een verbod op levering aan een derde
5.15.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter bestaat in dit kort geding onvoldoende grond om [gedaagde] reeds te veroordelen tot levering van het pand aan [eiser] . Hoewel voorshands voldoende aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst voor € 425.000,00 inclusief btw tot stand is gekomen, zal daarover in een bodemprocedure definitief moeten worden beslist. Levering van het pand heeft verstrekkende gevolgen die niet eenvoudig ongedaan kunnen worden gemaakt. Daarbij weegt mee dat [gedaagde] het pand inmiddels ook aan een derde heeft verkocht en bij levering aan [eiser] mogelijk tegenover die derde schadeplichtig wordt. Tegen die achtergrond heeft [gedaagde] er belang bij de uitkomst van de bodemprocedure af te wachten.
5.16.
[eiser] heeft daartegenover onvoldoende duidelijk gemaakt waarom onmiddellijke levering van het pand op dit moment noodzakelijk is. Partijen hebben bovendien afgesproken dat [gedaagde] het pand voorlopig nog mag gebruiken. Onder die omstandigheden weegt het belang van [eiser] bij onmiddellijke levering onvoldoende op tegen het belang van [gedaagde] om de uitkomst van de bodemprocedure af te wachten. De primaire vordering zal daarom worden afgewezen.
5.17.
[eiser] heeft er belang bij dat zijn positie wordt behouden totdat in een bodemprocedure over de koopovereenkomst is beslist. Het door [eiser] gelegde conservatoire beslag tot levering biedt daarvoor al enige bescherming, maar het gevorderde verbod strekt verder, omdat dit ook ziet op het verkopen, vervreemden en bezwaren van het pand en bovendien met een dwangsom wordt versterkt. Het subsidiair gevorderde verbod zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat [eiser] binnen drie maanden na de datum van dit vonnis een bodemprocedure over de koopovereenkomst aanhangig moet maken. Indien [eiser] dat niet doet, vervalt het verbod.
5.18.
Aan het verbod zal een dwangsom worden verbonden. De voorzieningenrechter zal deze vaststellen en maximeren zoals in de beslissing vermeld.
5.19.
Omdat de subsidiaire vordering wordt toegewezen, behoeft de meer subsidiaire vordering geen bespreking.
[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente hierover
5.20.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
2.803,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.322,02
5.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals hierna in de beslissing wordt vermeld.
6De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
verbiedt [gedaagde] om, totdat in een bodemprocedure bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak is beslist over de inhoud van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, waaronder de verschuldigde koopprijs, het pand te verkopen, te vervreemden, te bezwaren en/of te leveren aan een ander dan [eiser] , met dien verstande dat dit verbod vervalt indien [eiser] niet binnen drie maanden na de datum van dit vonnis een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 25.000,00 voor iedere overtreding en per dag(deel) dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 425.000,00 is bereikt;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.322,02, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder 6.3 genoemde proceskosten vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2026
!
!
!
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/349358 / KG ZA 26-158
Vonnis in kort geding van 14 september 2026
in de zaak van
[eiser] ,
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. D.C.J. Bogerd,
tegen
[gedaagde] ,
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A. Holtland .
1De zaak in het kort
1.1.
[eiser] stelt dat hij een bedrijfspand van [gedaagde] heeft gekocht voor € 425.000,00 inclusief btw. Hij vordert primair medewerking aan de levering van het pand en subsidiair een verbod om het pand aan een derde te verkopen of te leveren. Meer subsidiair vordert hij dat [gedaagde] de onderhandelingen over de verkoop voortzet. [gedaagde] betwist dat tussen partijen een definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen en stelt dat het hem daarom vrijstond het pand aan een derde te verkopen, zoals hij ook gedaan heeft
1.2.
De voorzieningenrechter acht voorshands voldoende aannemelijk dat partijen een koopovereenkomst met een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw hebben gesloten. Het gevorderde gebod tot onmiddellijke levering wordt afgewezen, maar het subsidiair gevorderde verbod wordt toegewezen in afwachting van een bodemprocedure.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8 van [eiser] , - de aanvullende producties 9 tot en met 13 van [eiser] ,
- de producties 1 tot en met 7 van [gedaagde] ,- de mondelinge behandeling van 31 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van [eiser] ,- de pleitnota van [gedaagde] .
3De feiten
3.1.
[gedaagde] is in 2000 samen met zijn toenmalige echtgenote eigenaar geworden van het bedrijfspand aan de [adres] (hierna: het pand). In 2020 zijn [gedaagde] en zijn echtgenote gescheiden. [gedaagde] is daarna enig eigenaar van het pand geworden.
3.2.
[gedaagde] heeft een eenmanszaak genaamd “ [eenmanszaak] ”. [gedaagde] exploiteert dit bedrijf, dat actief is als teken-, constructie- en ontwerpbureau, vanuit het pand.
3.3.
In 2023 is [gedaagde] gestart met nieuwbouw. Daarbij is een nieuwe hal over de oude hal gebouwd. De oude hal bevindt zich nog (gedeeltelijk) onder/in de nieuwe hal.
3.4.
Begin 2026 is [gedaagde] in de financiële problemen geraakt. Hij heeft geld geleend van zijn zuster en [eiser] om hulp gevraagd. [eiser] heeft hulp toegezegd. Vervolgens zijn partijen met elkaar in gesprek geraakt over de verkoop van het pand door [gedaagde] aan [eiser] .
3.5.
Op 24 maart 2026 heeft [eiser] tijdens een gesprek met [gedaagde] mondeling een bod van € 350.000,00 op het pand uitgebracht. [gedaagde] heeft diezelfde dag aangegeven dat de verkoop volgens hem een met btw belaste transactie was en dat de btw boven op het bedrag van € 350.000,00 zou komen. [eiser] heeft zijn bod daarop verhoogd met btw.
3.6.
Op advies van zijn accountant heeft [gedaagde] [bedrijf] ingeschakeld voor een waardebepaling van het pand. Op 26 maart 2026 hebben [gedaagde] , [eiser] en [bedrijf] het pand in dat kader bezocht.
3.7.
Op 1 april 2026 heeft [bedrijf] per e-mail een waardebepaling uitgebracht. Hij schrijft daarin onder meer:
“(…)
Ik heb gekeken naar de huidige staat en wat de verwachte kosten zijn op het op niveau te krijgen.
Mocht dit pand de markt op gaan verwacht ik een opbrengst van ongeveer Euro 425.000,- k.k. in de huidige staat.
(…)”
3.8.
Op 8 mei 2026 heeft [eiser] via Whatsapp aan [gedaagde] geschreven:
“ [gedaagde] ,
Het is denk ik goed om door te pakken.
Ik ga anders wakker liggen van de doorlopende lasten van je.
1. We hebben de vorige keer gezegd: uitgaande van een waarde van 495.000 dan kan ik je nu 350.000 bieden. Geld is beschikbaar dus dan kunnen we dat gelijk rond maken.
2. Nu is de makelaar geweest en zegt: ‘Mocht dit pand de markt op gaan verwacht ik ongeveer Euro 425.000,- k.k. in de huidige staat.’ Ik heb dat nog even nagevraagd en hij geeft aan dat hij er dan vanuit gaat dat het pand wel helemaal leeg is en dat de oude hal eruit is.
3. Dus als ik het allemaal goed begrijp dan gaat daar nog een ton vanaf en kom je ongeveer op hetzelfde. Dus daar schieten we niets mee op.
4. De accountant zegt dat je het pand met BTW kunt verkopen. Toen ik daar naar vroeg twijfelde hij weer maar goed. Ik ga er nu vanuit dat dat klopt.
5. Je huidige schulden op de hal waren 2 maanden geleden 218.410.
6. Mijn voorstel is: Eur 350.000 + 73.500 BTW dan komt dat samen op 423.500,= wat ik aan jou moet betalen. Jij kunt daarvan dan b.v. je Schuld aan de belastingdienst en je zus en de hypotheek afbetalen.
7. Ik wil dan wel bv deze maand alles rond kunnen maken. Als ik het pand met de BTW koop dan moet ik er ook zakelijke activiteiten in doen.
8. Overleg maar met [naam 1] . Hij belde mij gisteren en vertelde dat jullie op mini vakantie gaan ;-)”
3.9.
Op 25 mei 2026 zijn [eiser] , [gedaagde] en de zoon van [gedaagde] , [zoon van gedaagde] (hierna: [zoon van gedaagde] ), bijeengekomen en hebben zij gesproken over de verkoop van het pand.
3.10.
Op 26 mei 2026 heeft [gedaagde] een aantal Whatsappberichten naar [eiser] gestuurd. Hij schrijft:
“ [eiser] . Ik werd wakker en weet dat we gisteren elkaar de hand hebben geschud op de verkoop van mijn hal.”
en:
“Resume: je wilt m overnemen met btw. Prijs 425.000 ex.”
en:
“Mijn zus wil nog bij haar boekhouder opvragen hoe ik daar met de btw uitspring.”
3.11.
[eiser] heeft op het eerste bericht geantwoord:
“Zeker, hoop dat het gerust stelt. [gedaagde] .”
Op het tweede bericht heeft hij geantwoord:
“We hebben afgesproken zoals in mijn eerdere apje staat. 350.000 excl. maakt 423500 incl. BTW en toen heb ik gezegd dat ronden we dan af naar 425000 incl BTW. En dan dat jij of [zoon van gedaagde] de oude hal eruit halen en dan daarvoor de achterkant 1 jaar huren.”
Op het derde bericht heeft [eiser] geantwoord:
“goed plan”
[gedaagde] heeft vervolgens in reactie op het tweede bericht van [eiser] geschreven:
“stuur ik door”
Daarna hebben partijen berichten uitgewisseld over de vraag op wiens naam het pand stond zodat dit aan de notaris kon worden doorgegeven. [eiser] heeft daarbij aangegeven dat hij had bedacht hoe [gedaagde] de btw zou kunnen vermelden in zijn facturatie aan [eiser] .
3.12.
Op 12 juni 2026 heeft [gedaagde] zijn accountant opdracht gegeven om [bedrijf] opdracht te geven het pand te koop te zetten. De accountant heeft [gedaagde] toen gewezen op iemand die mogelijk interesse had in het pand.
3.13.
Op 13 juni 2026 heeft [gedaagde] met [naam 2] (hierna: [naam 2] ) een schriftelijke overeenkomst gesloten waarbij het pand voor € 412.500,- exclusief btw aan [naam 2] is verkocht. Daarbij is onder meer afgesproken dat de oude hal mocht achterblijven en dat [gedaagde] het pand tot het einde van het jaar mocht blijven gebruiken zonder daarvoor huur of rente verschuldigd te zijn.
3.14.
Op 22 juni 2026 heeft [gedaagde] telefonisch aan [eiser] meegedeeld dat hij het pand aan een derde heeft verkocht voor € 425.000,- kosten koper.
3.15.
[eiser] heeft diezelfde dag via Whatsapp aan [gedaagde] en [zoon van gedaagde] geschreven dat partijen volgens hem op 25 mei 2026 de verkoop van het pand waren overeengekomen en dat [gedaagde] dit tijdens het telefoongesprek had bevestigd. [eiser] heeft daarbij geschreven:
“Hallo [gedaagde] en [zoon van gedaagde] , [gedaagde] heeft mij gebeld met het verhaal dat hij een bod heeft wat hoger ligt. Dat is mooi, maar ik vind dat we eerlijk zaken moeten doen. We hebben 25 mei bij elkaar gezeten aan de [adres] en toen zijn we de verkoop van de hal overeengekomen. Dat heb je zojuist aan de telefoon bevestigd. Ik vindt het dan ook niet oke als je dan toch met anderen daar nog over gaat praten. Verkocht is verkocht en afspraak is afspraak. Dat is mijn motto, en [gedaagde] , dat is hoe het werkt. Als je nu wilt praten over fiscaliteiten BTW of overdrachtsbelasting etc. is dat prima (morgen kom ik daar voor bij je)), maar wij hebben een overeenkomst en dan moet je niet allerlei zijpaden willen gaan bewandelen, dat is niet goed. Dan ga ik andere stappen ondernemen).”
3.16.
Op 24 juni 2026 zijn [eiser] , [gedaagde] en [zoon van gedaagde] opnieuw bijeengekomen. Tijdens dat gesprek hebben [eiser] en [gedaagde] een door [eiser] opgestelde schriftelijke verklaring voor akkoord ondertekend. Daarin staat:
“Op 25 mei 2026 hebben [gedaagde] , [zoon van gedaagde] en [eiser] gesproken over verkoop van de hal [adres] van [gedaagde] aan [eiser] . We hebben afgesproken:
- [eiser] koopt de hal voor 425000 incl BTW
- [gedaagde] levert de hal leeg op.
- [gedaagde] / [zoon van gedaagde] slopen de oude hal binnenin en in ruil daarvoor muurt [gedaagde] de achterkant (dat is tot en met de loopdeur) voor 1 jaar van [eiser] terug.
Dat is overeengekomen. [gedaagde] heeft [eiser] de bouwtekeningen meegegeven naar huis.
We hebben elkaar de hand geschud en er een biertje op gedronken.
[zoon van gedaagde] is gelijk vrienden gaan regelen voor de sloop want we willen de overdracht dan voor de bouwvak regelen.
[gedaagde] is in de overtuiging dat het 425000 excl. BTW was.”
[gedaagde] heeft de laatste zin omcirkeld en er met een pijl bijgeschreven “dit was mijn gedachte”.
3.17.
Op 26 juni en 30 juni 2026 heeft [eiser] [gedaagde] schriftelijk gesommeerd de volgens [eiser] tot stand gekomen koopovereenkomst volledig na te komen, iedere (voorgenomen) verkoop en/of levering van het pand aan derden te staken en volledige medewerking te verlenen aan levering van het pand aan [eiser] .
3.18.
Op 3 juli 2026 heeft [eiser] conservatoir beslag tot levering van het pand laten leggen.
3.19.
Een schriftelijke verklaring d.d. 15 augustus 2026 van [zoon van gedaagde] over het gesprek van 25 mei 2026 heeft de volgende inhoud:
“(…)
Op 2de Pinksterdag 25 mei 2026 was ik (…) in het pand aan de [adres] . (…) Mijn vader is toen met [eiser] gaan praten, ik wist dat ze het samen over de verkoop van het pand zouden hebben. (…)
Ik ben daar later bij gaan zitten en hoorde dat ze samen praten over de verkoop van het pand, over de prijs en de voorwaarden waaronder het pand verkocht kon worden. Ik hoorde dat mijn vader tegen [eiser] zei dat het voor hem belangrijk was dat er een bedrag van € 425.000,= op zijn rekening zou komen wat voor mijn vader beschikbaar moet zijn, om uit de financiële problemen te komen. (…)
[eiser] heeft gezegd dat hij moest kijken hoe hij het met de BTW kon en wilde doen. Op welke wijze hij die btw terug zou kunnen krijgen. Hij moest uitzoeken of het pand inclusief btw verkocht moest of kon worden of exclusief btw en of [eiser] die btw in dat geval dan weer terug kon vragen van de belastingdienst/ Ik heb mijn vader wel een paar keer horen zeggen dat het voor hem niet zoveel uitmaakte hoe het met de btw ging, maar dat voor hem alleen maar van belang was dat er een bedrag van €425.000,= beschikbaar kwam op zijn rekening waar hij zijn schulden als hypotheek en lening bij zijn zus zou kunnen aflossen.
Mijn vader bedoelde dus heel duidelijk dat hij € 425.000,= beschikbaar moest krijgen, zonder dat hij daar nog btw van moest afdragen. Dat is [eiser] wel heel duidelijk gemaakt. Het pand is een zakelijk pand van mijn vader en dus moet daar btw over afgedragen worden bij verkoop. Wil mijn vader dus €425.000,= beschikbaar houden, dan
moet het pand voor €425.000,= exclusief de btw worden verkocht. Uit het gesprek die dag is dat heel duidelijk geworden en [eiser] snapte dat ook heel goed naar mijn mening.
We hebben daarna samen nog een biertje gedronken en hebben afgesproken dat de notaris het op die manier op papier zou moeten gaan zetten en gaan afwikkelen. Binnen die afspraak viel ook dat wij (mijn vader en ik en vrienden van mij) de oude binnenhal zouden afbreken en uitbreken, [eiser] zou daarvoor de containers leveren en het oude spul afvoeren en mijn vader en ik zouden dan nog tot eind van 2026 in het achterste deel van de hal kunnen blijven gebruiken zonder daar huur voor te betalen. Ik heb daarna vrijwel direct vrienden van mij benaderd om te helpen en we zijn ook direct begonnen met het afbreken van die binnenhal. (…)”
4Het geschil
4.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. [gedaagde] gebiedt om zijn volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van het pand aan [eiser] tegen betaling van de koopprijs van € 425.000,-, zulks op straffe van een dwangsom;
Subsidiair
II. [gedaagde] verbiedt op grond van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst – totdat in een bodemprocedure bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak is beslist over de inhoud van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, het pand te verkopen, vervreemden, bezwaren en/of te leveren aan een ander dan [eiser] , zulks op straffe van een dwangsom;
Meer subsidiair
III. [gedaagde] gebiedt om de onderhandelingen met [eiser] over de koop van het pand te goeder trouw voort te zetten, zulks op straffe van een dwangsom;
IV. [gedaagde] verbiedt het pand te verkopen, vervreemden, bezwaren en/of te leveren aan een ander dan [eiser] , zolang de onderhandelingen tussen partijen voortduren, zulks op straffe van een dwangsom;
Zowel primair als (meer) subsidiair
V. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente hierover.
4.2.
[eiser] legt aan zijn primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag dat partijen op 25 mei 2026 een koopovereenkomst hebben gesloten waarbij [gedaagde] het pand aan [eiser] heeft verkocht. Volgens [eiser] hebben partijen overeenstemming bereikt over de verkoop van het pand en de daarbij geldende voorwaarden. [eiser] stelt dat [gedaagde] gehouden is deze overeenkomst na te komen en dat het hem niet vrijstaat het pand aan een derde te verkopen of te leveren. Aan zijn meer subsidiaire vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat, voor zover moet worden aangenomen dat op 25 mei 2026 nog geen definitieve koopovereenkomst tot stand is gekomen, de onderhandelingen tussen partijen op dat moment in een zodanig vergevorderd stadium verkeerden dat het [gedaagde] niet meer vrijstond deze af te breken. Volgens [eiser] mocht hij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen. [gedaagde] moet de onderhandelingen daarom volgens [eiser] te goeder trouw voortzetten en zich gedurende die onderhandelingen onthouden van verkoop of levering van het pand aan een derde.
4.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] stelt zich – samengevat – op het standpunt dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat zij geen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs. Volgens [gedaagde] bestond evenmin gerechtvaardigd vertrouwen dat alsnog overeenstemming zou worden bereikt, zodat het hem vrijstond de onderhandelingen te beëindigen en het pand aan een derde te verkopen.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5De beoordeling
Toetsingskader kort geding
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de uitkomst van de afweging van de belangen van partijen.
[eiser] heeft spoedeisend belang bij het door hem gevorderde
5.2.
[eiser] stelt dat hij spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen. Partijen zouden zijn overeengekomen dat het pand voor de bouwvak geleverd zou worden. Bovendien heeft [gedaagde] het pand aan een derde verkocht en kan hij ieder moment besluiten het pand daadwerkelijk aan deze derde te leveren. Zodra de levering aan een derde plaatsvindt, dreigt [eiser] zijn recht op levering definitief te verliezen. Hoewel [eiser] dan een vordering op [gedaagde] behoudt, biedt [gedaagde] in dat geval vrijwel zeker geen verhaal. [gedaagde] heeft namelijk aanzienlijke schulden, aldus [eiser] .
5.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang voldoende volgt uit deze stellingen en uit de aard van de gevraagde voorzieningen. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang ook niet betwist.
Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen
5.4.
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). Daarvoor is vereist dat tussen partijen wilsovereenstemming bestaat over de essentialia van de overeenkomst. Of sprake is van wilsovereenstemming, moet worden beoordeeld aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten afleiden (artikelen 3:33 en 3:35 BW). Voor de koop van een bedrijfspand geldt geen schriftelijkheidsvereiste, zodat een dergelijke overeenkomst ook mondeling tot stand kan komen.
5.5.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk dat partijen op 25 mei 2026 overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst, waaronder een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw, zodat een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
5.6.
Dat partijen zich op 25 mei 2026 aan de koop en verkoop van het pand hebben willen binden, blijkt uit hun verklaringen en gedragingen. [gedaagde] heeft de volgende ochtend zelf aan [eiser] geschreven dat zij elkaar “de hand hebben geschud op de verkoop” van het pand. Ook uit de verklaring van [zoon van gedaagde] volgt dat partijen hebben gesproken over de verkoop, de prijs en de overige voorwaarden, waarna zij samen een biertje hebben gedronken en hebben afgesproken dat de notaris de gemaakte afspraken op papier zou zetten en zou afwikkelen.
5.7.
Ook het verdere handelen van partijen sluit aan bij het bestaan van een reeds gemaakte verkoopafspraak. Zo heeft [gedaagde] de bouwtekeningen aan [eiser] meegegeven, is [zoon van gedaagde] vrienden gaan benaderen in verband met de sloop van de oude hal en is op 26 mei 2026 gesproken over de gegevens die ten behoeve van de notaris nodig waren.
5.8.
Dat partijen ervan uitgingen dat zij op 25 mei 2026 overeenstemming hadden bereikt vindt verder steun in de door partijen ondertekende verklaring van 26 juni 2026. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat hij deze verklaring onder druk heeft getekend, maar daarin volgt de voorzieningenrechter hem vooralsnog niet. [eiser] heeft dit weersproken en toegelicht dat de sfeer tijdens het gesprek goed was en dat partijen daarna nog enige tijd met elkaar zijn blijven napraten. [gedaagde] heeft daartegen niets ingebracht en zijn stelling dat hij onder druk heeft getekend ook overigens onvoldoende onderbouwd.
5.9.
Bovendien heeft [gedaagde] erkend dat hij, nadat hij het pand aan [naam 2] had verkocht, tegenover [eiser] woorden heeft gebruikt van de strekking dat zijn handelwijze niet chique was en dat hij daarbij voor zijn eigen belang had gekozen. Ook die uitlating ondersteunt, in samenhang met de hiervoor genoemde omstandigheden, het oordeel dat [gedaagde] zich op dat moment al jegens [eiser] aan de verkoop van het pand gebonden achtte.
5.10.
Vervolgens is de vraag of partijen ook over de koopprijs overeenstemming hebben bereikt. [eiser] stelt dat een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw is overeengekomen. [gedaagde] betwist dat partijen op dit punt overeenstemming hebben bereikt. Volgens hem ging [eiser] uit van € 425.000,00 inclusief btw, terwijl hijzelf € 425.000,00 exclusief btw voor ogen had. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk dat partijen een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw zijn overeengekomen.
5.11.
Voor dat oordeel is in de eerste plaats van belang dat het gesprek van 25 mei 2026 voortbouwde op het concrete voorstel dat [eiser] op 8 mei 2026 aan [gedaagde] had gedaan. Dat voorstel hield in dat [eiser] € 350.000,00, vermeerderd met € 73.500,00 btw, en daarmee in totaal € 423.500,00 inclusief btw zou betalen. Uit de stukken blijkt niet dat partijen op 25 mei 2026 vervolgens over een wezenlijk andere prijs hebben onderhandeld. Wel staat vast dat dit bedrag is afgerond op € 425.000,00. Tegen deze achtergrond ligt het niet voor de hand dat daarmee ineens een bedrag van € 425.000,00 exclusief btw zou zijn bedoeld, nu dat zou neerkomen op een aanzienlijke verhoging van het door [eiser] te betalen totaalbedrag.
5.12.
Verder is van belang dat [eiser] de volgende dag, nadat [gedaagde] had geschreven dat volgens hem sprake was van € 425.000,00 exclusief btw, direct heeft gereageerd dat partijen overeenkomstig zijn eerdere bericht het bedrag van € 423.500,00 inclusief btw hadden afgerond naar € 425.000,00 inclusief btw. [gedaagde] heeft die weergave op dat moment niet weersproken, maar geantwoord: “stuur ik door”. Ook daarin ziet de voorzieningenrechter steun voor het standpunt van [eiser] dat een prijs
van € 425.000,00 inclusief btw was overeengekomen.
5.13.
Ook de schriftelijke verklaring die [eiser] en [gedaagde] op 24 juni 2026 voor akkoord hebben ondertekend is van belang. Daarin is als gemaakte afspraak vastgelegd dat [eiser] het pand voor € 425.000,00 inclusief btw koopt. Weliswaar is in dezelfde verklaring afzonderlijk opgenomen dat [gedaagde] ‘in de overtuiging is dat € 425.000,00 exclusief btw was afgesproken’, maar dat laat onverlet dat [gedaagde] voor akkoord heeft ondertekend dat € 425.000,00 inclusief btw tussen partijen was overeengekomen.
5.14.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij vanwege zijn financiële positie nooit zou hebben ingestemd met een koopprijs van € 425.000,00 inclusief btw. Ook uit de verklaring van [zoon van gedaagde] volgt dat [gedaagde] voor ogen had dat hij na de verkoop € 425.000,00 beschikbaar zou hebben om zijn financiële problemen op te lossen. Dat kan verklaren welke opbrengst [gedaagde] met de verkoop wilde realiseren, maar daaruit volgt niet dat dit ook zo met [eiser] is besproken of overeengekomen. Weliswaar wist [eiser] dat [gedaagde] schulden had, maar [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling onweersproken verklaard dat hij diens precieze financiële positie niet kende. Ook dit leidt daarom niet tot een ander voorlopig oordeel.
Geen bevel tot levering aan [eiser] , wel een verbod op levering aan een derde
5.15.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter bestaat in dit kort geding onvoldoende grond om [gedaagde] reeds te veroordelen tot levering van het pand aan [eiser] . Hoewel voorshands voldoende aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst voor € 425.000,00 inclusief btw tot stand is gekomen, zal daarover in een bodemprocedure definitief moeten worden beslist. Levering van het pand heeft verstrekkende gevolgen die niet eenvoudig ongedaan kunnen worden gemaakt. Daarbij weegt mee dat [gedaagde] het pand inmiddels ook aan een derde heeft verkocht en bij levering aan [eiser] mogelijk tegenover die derde schadeplichtig wordt. Tegen die achtergrond heeft [gedaagde] er belang bij de uitkomst van de bodemprocedure af te wachten.
5.16.
[eiser] heeft daartegenover onvoldoende duidelijk gemaakt waarom onmiddellijke levering van het pand op dit moment noodzakelijk is. Partijen hebben bovendien afgesproken dat [gedaagde] het pand voorlopig nog mag gebruiken. Onder die omstandigheden weegt het belang van [eiser] bij onmiddellijke levering onvoldoende op tegen het belang van [gedaagde] om de uitkomst van de bodemprocedure af te wachten. De primaire vordering zal daarom worden afgewezen.
5.17.
[eiser] heeft er belang bij dat zijn positie wordt behouden totdat in een bodemprocedure over de koopovereenkomst is beslist. Het door [eiser] gelegde conservatoire beslag tot levering biedt daarvoor al enige bescherming, maar het gevorderde verbod strekt verder, omdat dit ook ziet op het verkopen, vervreemden en bezwaren van het pand en bovendien met een dwangsom wordt versterkt. Het subsidiair gevorderde verbod zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat [eiser] binnen drie maanden na de datum van dit vonnis een bodemprocedure over de koopovereenkomst aanhangig moet maken. Indien [eiser] dat niet doet, vervalt het verbod.
5.18.
Aan het verbod zal een dwangsom worden verbonden. De voorzieningenrechter zal deze vaststellen en maximeren zoals in de beslissing vermeld.
5.19.
Omdat de subsidiaire vordering wordt toegewezen, behoeft de meer subsidiaire vordering geen bespreking.
[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente hierover
5.20.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
2.803,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.322,02
5.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals hierna in de beslissing wordt vermeld.
6De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
verbiedt [gedaagde] om, totdat in een bodemprocedure bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak is beslist over de inhoud van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, waaronder de verschuldigde koopprijs, het pand te verkopen, te vervreemden, te bezwaren en/of te leveren aan een ander dan [eiser] , met dien verstande dat dit verbod vervalt indien [eiser] niet binnen drie maanden na de datum van dit vonnis een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 25.000,00 voor iedere overtreding en per dag(deel) dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 425.000,00 is bereikt;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.322,02, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder 6.3 genoemde proceskosten vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2026
!
!
!