Neuralex Rechtbank Overijssel
ECLI:NL:RBOVE:2026:5059
2026-08-12
Bestuursrecht; Belastingrecht
ak_25_2204
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonde. Hij werd tijdens de hoorzitting overvallen met de mededeling dat de WOZ-waarde voor zijn woning zou worden gebaseerd op koopcijfers in een voor hem tot dan toe onbekend taxatieverslag. GBLT had hem daarover niet voorafgaand aan de hoorzitting geïnformeerd. Volgens de heffingsambtenaar heeft belanghebbende voorafgaand aan de hoorzitting alle relevante stukken digitaal kunnen inzien en is hem de gelegenheid geboden om alle relevante stukken voorafgaand aan de hoorzitting te komen inzien (..). Voor zover belanghebbende moet worden gevolgd in zijn standpunt dat het nieuwe taxatieverslag voorafgaand aan de hoorzitting voor hem digitaal niet zichtbaar was, laat de rechtbank het bestreden besluit op grond van artikel 6:22 van de Awb in stand, nu aannemelijk is dat belanghebbende hierdoor niet wezenlijk in zijn processuele belangen is benadeeld. Dit alleen al niet omdat het de heffingsambtenaar vrij staat krachtens vaste rechtspraak van de Hoge Raad om in elke fase van de procedure referentiewoningen steeds te vervangen door betere (rond de waardepeildatum gerealiseerde) koopcijfers van voldoende vergelijkbare objecten.
Citeert (1)
- ECLI:NL:GHARL:2025:4943 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 05-08-2025
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (14.759 tekens)
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/2204
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van GBLT.
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 671.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2025 opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 juli 2025 (het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 6 augustus 2026 ter zitting behandeld.
Belanghebbende heeft zich schriftelijk afgemeld voor de zitting onder de mededeling dat hij zijn beroep voldoende toegelicht acht. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , WOZ-taxateur.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze geschakelde woning, bouwjaar 1995, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 125 m², een aanbouw van 13 m², een aangebouwde garage van 20 m², een overkapping van 10 m², een tuinhuis van 15 m² en staat op een kavel van 500 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
4. Ter voorlichting aan belanghebbende stelt de rechtbank voorop dat de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad de waarde van de woning steeds in elke fase van het geding mag onderbouwen met andere, betere vergelijkingsobjecten qua verkoopcijfers rondom de waardepeildatum.
5. Ieder belastingjaar staat op zichzelf. Taxatierapporten uit eerdere jaren zijn geheel zonder betekenis, omdat de WOZ-waarde van een woning jaarlijks steeds opnieuw wordt afgeleid uit - rond de (nieuwe) waardepeildatum gerealiseerde - (nieuwe) verkoopcijfers van referentiewoningen, tot meestal één jaar voor en één jaar na de onderhavige waardepeildatum en waarbij onderling verschillende primaire en secundaire kenmerken cijfermatig worden (her)berekend en (terug-/vooruit-)geïndexeerd naar de betreffende waardepeildatum in een zogenoemde matrix. Een vergelijking maken met niet-verkochte woningen is niet conform de voorgeschreven WOZ-berekeningsmethodiek.
6. Kortom, de kernvraag is of in het licht van stelplicht en bewijslast van de heffingsambtenaar belanghebbende een, en zo ja welke, gemotiveerde betwisting aandraagt respectievelijk welke resteert na het - na het beroepschrift door de heffingsambtenaar ingediende - verweerschrift.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix W. Redder, gecertificeerd WOZ-taxateur werkzaam bij GBLT. In deze taxatiematrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 680.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen van de volgende twee-onder 1 kapwoningen te [gemeente]:
[adres 2] , bouwjaar 1994, met een gbo van 128 m², onder meer een aanbouw van 13 m², een aangebouwde garage van 20 m² en een kavel van 347 m², op 29 september 2023 (datum verkoop volgens matrix) verkocht voor € 590.000,-;
[adres 3] , bouwjaar 2001, met een gbo van 128 m², onder meer een aangebouwde garage van 20 m², een overkapping van 17 m² en een kavel van 243 m², op 19 oktober 2023 (datum verkoop volgens matrix) verkocht voor € 510.000,-;
[adres 4] , bouwjaar 2002, met een gbo van 128 m², onder meer een aanbouw van 12 m², een aangebouwde garage van 20 m² en een kavel van 231 m², op 20 september 2024 (datum verkoop volgens matrix) verkocht voor € 680.000,-.
Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. Belanghebbende voert aan dat zijn woning in de bezwaarfase is vergeleken met enkele woningen die niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject omdat die woningen aantoonbaar beschikken over meer bijgebouwen/extra ruimte zoals een aanbouw, overkapping of dakkapel en ook omdat de transactiedatum van het object [adres 4] ruim ná de waardepeildatum ligt.
9. De rechtbank overweegt als volgt. In het bestreden besluit is verwezen naar de verkoopprijzen van de volgende vergelijkingsobjecten:
[adres 3] (transactiedatum 8 januari 2024, transactieprijs € 510.000,-);
[adres 4] (transactiedatum 14 januari 2025, transactieprijs € 680.000,-);
[adres 2] (transactiedatum 15 februari 2024, transactieprijs 590.000,-).
10. In de taxatiematrix in beroep is gebruik gemaakt van dezelfde drie woningen als vergelijkingsobjecten. Deze drie vergelijkingsobjecten hebben alle een gbo van 128 m².
De woning van belanghebbende heeft een gbo van 125 m² en is aldus qua woonoppervlak vergelijkbaar. De bouwjaren van de woning (1995) en de referentiewoningen verschillen niet al te zeer (1994, 2001 en 2000). De per onderhavige waardepeildatum geïndexeerde waarden van de referentiewoningen liggen blijkens de matrix tussen € 510.000,- en
€ 605.000,- en vallen binnen een vergelijkbare bandbreedte.
11. Voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ is niet vereist dat een referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde in geschil is. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten moet de heffingsambtenaar deze verschillen onder andere qua onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs voldoende toelichten en aannemelijk maken. De verschillen dienen in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in een zogenoemde taxatiematrix.
12. In de taxatiematrix in beroep is naar oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen, tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende zoals verschillen qua gbo, objectonderdelen, waardering van de verschillende Koudv-factoren en kaveloppervlakte. Dat in de matrix opgenomen woningen beschikken over meer of andere bijgebouwen en/of extra ruimte maakt die woningen niet ongeschikt als vergelijkingsobject, omdat bij de waardering per object cijfermatig rekening is gehouden met de verschillen. De verschillen komen in de taxatiematrix voldoende tot uitdrukking in de gehanteerde correctiefactoren en de gehanteerde m²-prijzen.
13. De verschillen ten opzichte van de woning van belanghebbende zijn niet zodanig dat een of meer in de matrix opgenomen woningen als vergelijkingsobject ongeschikt moeten worden geacht. Voor het verkoopcijfer [adres 4] geldt dat de verkoop binnen 1 jaar na de waardepeildatum is gerealiseerd (20 september 2024). De latere transactiedatum, 14 januari 2025, is de notariële datum van de levering. In het
kader van de WOZ-waardebepaling is de verkoopdatum relevant als datum waarop de kopers (toen reeds: in 2024) bereid waren te betalen wat zij bij de latere notariële levering in januari 2025 hebben betaald.
14. De beroepsgrond slaagt niet.
Is de WOZ-waarde is te hoog gezien de staat van soortgelijke woningen in dezelfde rij/straat?
15. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar in het bestreden besluit ten onrechte de WOZ-waarde per 1-1-2024 in de lijn acht met de WOZ-waarden van de rest van de woningen in zijn rijtje, terwijl sprake is van relevante verschillen. Dan wordt duidelijk dat de voor zijn woning vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2024 te hoog is.
Zo hebben woningen in zijn rijtje ook een schuurtje maar die zijn, anders dan zijn houten schuur van ca 30 jaar oud, niet verrot. Bovendien heeft zijn woning, anders dan de andere woningen in dezelfde rij, geen zonnepanelen.
16. De rechtbank overweegt als volgt. De wet WOZ schrijft voor dat de WOZ-waarde van woningen ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld - als er geen actueel eigen verkoopcijfer is - aan de hand van de vergelijkingsmethode. Alleen door een vergelijking te maken met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen, wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Een vergelijking met de WOZ-waarde vastgesteld in eerdere belastingjaren dan wel met de WOZ-waarde van een andere onroerende zaak die niet is verkocht en/of niet in de matrix staat, is geen vergelijking met een gerealiseerd verkoopcijfer en is daarom niet relevant. Het tuinhuis van belanghebbende heeft in de matrix slechts een geringe, voor de WOZ-waarde irrelevante waarde van € 1.500,-. De waarde van zonnepanelen is überhaupt niet berekend. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot de slotsom dat de matrix rekenkundig niet kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Hoorplicht
18. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden.
Hij werd tijdens de hoorzitting naar aanleiding van zijn bezwaar op 8 juli 2025 overvallen met de mededeling dat de WOZ-waarde voor zijn woning zou worden gebaseerd op koopcijfers in een voor hem tot dan toe onbekend taxatieverslag. GBLT heeft hem niet voorafgaand aan de hoorzitting over dit taxatieverslag geïnformeerd; hij zag dat nieuwe taxatieverslag pas na de hoorzitting op de site van GBLT.
19. De rechtbank overweegt als volgt. Volgens de heffingsambtenaar heeft belanghebbende voorafgaand aan de hoorzitting alle relevante stukken digitaal kunnen inzien. Daarnaast is hem de gelegenheid geboden om (na het maken van een afspraak) alle relevante stukken voorafgaand aan de hoorzitting te komen inzien op het kantoor.
Belanghebbende heeft deze stellingen van de heffingsambtenaar niet gemotiveerd betwist. Daarmee is voldaan aan het gestelde in artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
20. Voor zover belanghebbende al zou moeten worden gevolgd in zijn standpunt dat het nieuwe taxatieverslag voorafgaand aan de hoorzitting voor hem digitaal niet zichtbaar was, laat de rechtbank het bestreden besluit op grond van artikel 6:22 van de Awb in stand, nu aannemelijk is dat belanghebbende hierdoor niet wezenlijk in zijn processuele belangen is benadeeld. Dit alleen al niet omdat het de heffingsambtenaar vrij staat krachtens vaste rechtspraak van de Hoge Raad om in elke fase van de procedure referentiewoningen steeds te vervangen door betere (rond de waardepeildatum gerealiseerde) koopcijfers van voldoende vergelijkbare objecten.
(Ook) in deze beroepsprocedure heeft belanghebbende al zijn gronden naar voren kunnen brengen en heeft hij die mogelijkheid daadwerkelijk en gemotiveerd aangegrepen om de waarde van zijn woning gemotiveerd te betwisten.
21. De beroepsgrond slaagt niet.
22. Belanghebbende verzoekt de rechtbank om de WOZ-waarde van zijn woning vast te stellen op maximaal € 518.000,-. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2024 evenwel op geen enkele wijze verifieerbaar onderbouwd.
23. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix in beroep de beschikte taxatiewaarde voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt dat een waarde van
€ 671.000,- per waardepeildatum 1 januari 2024 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
24. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar en de vastgestelde WOZ-waarde in stand blijven. Belanghebbende krijgt het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M. van Westerlaak, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, blz. 44.
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 augustus 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4943, r.o. 4.11.
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/2204
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van GBLT.
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 671.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2025 opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 juli 2025 (het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 6 augustus 2026 ter zitting behandeld.
Belanghebbende heeft zich schriftelijk afgemeld voor de zitting onder de mededeling dat hij zijn beroep voldoende toegelicht acht. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , WOZ-taxateur.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze geschakelde woning, bouwjaar 1995, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 125 m², een aanbouw van 13 m², een aangebouwde garage van 20 m², een overkapping van 10 m², een tuinhuis van 15 m² en staat op een kavel van 500 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
4. Ter voorlichting aan belanghebbende stelt de rechtbank voorop dat de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad de waarde van de woning steeds in elke fase van het geding mag onderbouwen met andere, betere vergelijkingsobjecten qua verkoopcijfers rondom de waardepeildatum.
5. Ieder belastingjaar staat op zichzelf. Taxatierapporten uit eerdere jaren zijn geheel zonder betekenis, omdat de WOZ-waarde van een woning jaarlijks steeds opnieuw wordt afgeleid uit - rond de (nieuwe) waardepeildatum gerealiseerde - (nieuwe) verkoopcijfers van referentiewoningen, tot meestal één jaar voor en één jaar na de onderhavige waardepeildatum en waarbij onderling verschillende primaire en secundaire kenmerken cijfermatig worden (her)berekend en (terug-/vooruit-)geïndexeerd naar de betreffende waardepeildatum in een zogenoemde matrix. Een vergelijking maken met niet-verkochte woningen is niet conform de voorgeschreven WOZ-berekeningsmethodiek.
6. Kortom, de kernvraag is of in het licht van stelplicht en bewijslast van de heffingsambtenaar belanghebbende een, en zo ja welke, gemotiveerde betwisting aandraagt respectievelijk welke resteert na het - na het beroepschrift door de heffingsambtenaar ingediende - verweerschrift.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix W. Redder, gecertificeerd WOZ-taxateur werkzaam bij GBLT. In deze taxatiematrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 680.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen van de volgende twee-onder 1 kapwoningen te [gemeente]:
[adres 2] , bouwjaar 1994, met een gbo van 128 m², onder meer een aanbouw van 13 m², een aangebouwde garage van 20 m² en een kavel van 347 m², op 29 september 2023 (datum verkoop volgens matrix) verkocht voor € 590.000,-;
[adres 3] , bouwjaar 2001, met een gbo van 128 m², onder meer een aangebouwde garage van 20 m², een overkapping van 17 m² en een kavel van 243 m², op 19 oktober 2023 (datum verkoop volgens matrix) verkocht voor € 510.000,-;
[adres 4] , bouwjaar 2002, met een gbo van 128 m², onder meer een aanbouw van 12 m², een aangebouwde garage van 20 m² en een kavel van 231 m², op 20 september 2024 (datum verkoop volgens matrix) verkocht voor € 680.000,-.
Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. Belanghebbende voert aan dat zijn woning in de bezwaarfase is vergeleken met enkele woningen die niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject omdat die woningen aantoonbaar beschikken over meer bijgebouwen/extra ruimte zoals een aanbouw, overkapping of dakkapel en ook omdat de transactiedatum van het object [adres 4] ruim ná de waardepeildatum ligt.
9. De rechtbank overweegt als volgt. In het bestreden besluit is verwezen naar de verkoopprijzen van de volgende vergelijkingsobjecten:
[adres 3] (transactiedatum 8 januari 2024, transactieprijs € 510.000,-);
[adres 4] (transactiedatum 14 januari 2025, transactieprijs € 680.000,-);
[adres 2] (transactiedatum 15 februari 2024, transactieprijs 590.000,-).
10. In de taxatiematrix in beroep is gebruik gemaakt van dezelfde drie woningen als vergelijkingsobjecten. Deze drie vergelijkingsobjecten hebben alle een gbo van 128 m².
De woning van belanghebbende heeft een gbo van 125 m² en is aldus qua woonoppervlak vergelijkbaar. De bouwjaren van de woning (1995) en de referentiewoningen verschillen niet al te zeer (1994, 2001 en 2000). De per onderhavige waardepeildatum geïndexeerde waarden van de referentiewoningen liggen blijkens de matrix tussen € 510.000,- en
€ 605.000,- en vallen binnen een vergelijkbare bandbreedte.
11. Voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ is niet vereist dat een referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde in geschil is. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten moet de heffingsambtenaar deze verschillen onder andere qua onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs voldoende toelichten en aannemelijk maken. De verschillen dienen in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in een zogenoemde taxatiematrix.
12. In de taxatiematrix in beroep is naar oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen, tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende zoals verschillen qua gbo, objectonderdelen, waardering van de verschillende Koudv-factoren en kaveloppervlakte. Dat in de matrix opgenomen woningen beschikken over meer of andere bijgebouwen en/of extra ruimte maakt die woningen niet ongeschikt als vergelijkingsobject, omdat bij de waardering per object cijfermatig rekening is gehouden met de verschillen. De verschillen komen in de taxatiematrix voldoende tot uitdrukking in de gehanteerde correctiefactoren en de gehanteerde m²-prijzen.
13. De verschillen ten opzichte van de woning van belanghebbende zijn niet zodanig dat een of meer in de matrix opgenomen woningen als vergelijkingsobject ongeschikt moeten worden geacht. Voor het verkoopcijfer [adres 4] geldt dat de verkoop binnen 1 jaar na de waardepeildatum is gerealiseerd (20 september 2024). De latere transactiedatum, 14 januari 2025, is de notariële datum van de levering. In het
kader van de WOZ-waardebepaling is de verkoopdatum relevant als datum waarop de kopers (toen reeds: in 2024) bereid waren te betalen wat zij bij de latere notariële levering in januari 2025 hebben betaald.
14. De beroepsgrond slaagt niet.
Is de WOZ-waarde is te hoog gezien de staat van soortgelijke woningen in dezelfde rij/straat?
15. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar in het bestreden besluit ten onrechte de WOZ-waarde per 1-1-2024 in de lijn acht met de WOZ-waarden van de rest van de woningen in zijn rijtje, terwijl sprake is van relevante verschillen. Dan wordt duidelijk dat de voor zijn woning vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2024 te hoog is.
Zo hebben woningen in zijn rijtje ook een schuurtje maar die zijn, anders dan zijn houten schuur van ca 30 jaar oud, niet verrot. Bovendien heeft zijn woning, anders dan de andere woningen in dezelfde rij, geen zonnepanelen.
16. De rechtbank overweegt als volgt. De wet WOZ schrijft voor dat de WOZ-waarde van woningen ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld - als er geen actueel eigen verkoopcijfer is - aan de hand van de vergelijkingsmethode. Alleen door een vergelijking te maken met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen, wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Een vergelijking met de WOZ-waarde vastgesteld in eerdere belastingjaren dan wel met de WOZ-waarde van een andere onroerende zaak die niet is verkocht en/of niet in de matrix staat, is geen vergelijking met een gerealiseerd verkoopcijfer en is daarom niet relevant. Het tuinhuis van belanghebbende heeft in de matrix slechts een geringe, voor de WOZ-waarde irrelevante waarde van € 1.500,-. De waarde van zonnepanelen is überhaupt niet berekend. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot de slotsom dat de matrix rekenkundig niet kan dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Hoorplicht
18. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden.
Hij werd tijdens de hoorzitting naar aanleiding van zijn bezwaar op 8 juli 2025 overvallen met de mededeling dat de WOZ-waarde voor zijn woning zou worden gebaseerd op koopcijfers in een voor hem tot dan toe onbekend taxatieverslag. GBLT heeft hem niet voorafgaand aan de hoorzitting over dit taxatieverslag geïnformeerd; hij zag dat nieuwe taxatieverslag pas na de hoorzitting op de site van GBLT.
19. De rechtbank overweegt als volgt. Volgens de heffingsambtenaar heeft belanghebbende voorafgaand aan de hoorzitting alle relevante stukken digitaal kunnen inzien. Daarnaast is hem de gelegenheid geboden om (na het maken van een afspraak) alle relevante stukken voorafgaand aan de hoorzitting te komen inzien op het kantoor.
Belanghebbende heeft deze stellingen van de heffingsambtenaar niet gemotiveerd betwist. Daarmee is voldaan aan het gestelde in artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
20. Voor zover belanghebbende al zou moeten worden gevolgd in zijn standpunt dat het nieuwe taxatieverslag voorafgaand aan de hoorzitting voor hem digitaal niet zichtbaar was, laat de rechtbank het bestreden besluit op grond van artikel 6:22 van de Awb in stand, nu aannemelijk is dat belanghebbende hierdoor niet wezenlijk in zijn processuele belangen is benadeeld. Dit alleen al niet omdat het de heffingsambtenaar vrij staat krachtens vaste rechtspraak van de Hoge Raad om in elke fase van de procedure referentiewoningen steeds te vervangen door betere (rond de waardepeildatum gerealiseerde) koopcijfers van voldoende vergelijkbare objecten.
(Ook) in deze beroepsprocedure heeft belanghebbende al zijn gronden naar voren kunnen brengen en heeft hij die mogelijkheid daadwerkelijk en gemotiveerd aangegrepen om de waarde van zijn woning gemotiveerd te betwisten.
21. De beroepsgrond slaagt niet.
22. Belanghebbende verzoekt de rechtbank om de WOZ-waarde van zijn woning vast te stellen op maximaal € 518.000,-. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2024 evenwel op geen enkele wijze verifieerbaar onderbouwd.
23. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix in beroep de beschikte taxatiewaarde voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt dat een waarde van
€ 671.000,- per waardepeildatum 1 januari 2024 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
24. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar en de vastgestelde WOZ-waarde in stand blijven. Belanghebbende krijgt het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M. van Westerlaak, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, blz. 44.
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 augustus 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4943, r.o. 4.11.