ECLI:NL:RBOVE:2026:4933

RECHTBANK
OVERIJSSEL



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Zwolle



Zaaknummer: 12307923 \ CV EXPL 26-2293




Vonnis in kort geding van 10 augustus 2026




in de zaak van





[eiser] ,
uit [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. W. Boeters,



tegen





1
[gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] ,
uit [woonplaats 2],
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
gemachtigde: de heer [gemachtigde 1] en mevrouw [gemachtigde 2], De Leeuw Incasso & Juristen.






1Samenvatting



[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren een woning van [eiser]. Zij zijn opgehouden met het betalen van de huur in verband met gebreken in de woning. [eiser] vordert dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om de woning te ontruimen en de huurachterstand te betalen. Volgens [eiser] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de gebreken niet gemeld en komt hen geen beroep toe op opschorting. De kantonrechter in kort geding oordeelt dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft en deze zaak zich niet leent voor een kort geding. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Dat oordeel wordt hierna uitgelegd.





2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:



de dagvaarding met producties van 13 juli 2026;


de akte houdende wijziging (vermindering) van eis van [eiser];


de mondelinge behandeling van 27 juli 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.





2.2.

Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.

3. De feiten





3.1.
Sinds 22 juni 2015 huren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van [eiser] de woning aan de [gemachtigde 2] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 825,00 per maand.



3.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in 2023 een huurachterstand laten ontstaan en zij hebben in ieder geval tussen september 2025 en juni 2026 geen huur betaald.



3.3.
Op 10 december 2025 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de gemeente [gemeente] verzocht handhavend op te treden vanwege de staat van het gehuurde. Naar aanleiding daarvan heeft de toezichthouder bouw en wonen op 23 december 2025 een controle uitgevoerd. Bij brief van 13 januari 2026 heeft de gemeente [gemeente] aan [eiser] laten weten dat zij voornemens is een last onder dwangsom op te leggen. Namens [eiser] is op 21 januari 2026 een zienswijze tegen dit voornemen ingediend.



3.4.
Op 6 maart 2026 is [eiser] een bodemprocedure tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestart waarin hij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vordert vanwege de ontstane huurachterstand.



3.5.
Per brief van 9 april 2026 heeft de gemeente [gemeente], op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 ineens, [eiser] verplicht per 1 augustus 2026 bouwkundige herstelwerkzaamheden aan de woning te hebben afgrond. In de bief schrijft de gemeente [gemeente], voor zover relevant:


“Constateringen

Op 23 december 2025 heeft onze toezichthouder bouw en wonen een controle uitgevoerd in de woning. Een kopie van het proces-verbaal heeft u al van ons ontvangen. Kort samengevat heeft hij geconstateerd dat de woning dusdanige gebreken heeft dat deze niet meer voldoet aan de wettelijke eisen voor een woning.

[…]

De overtreding


Uw woning is niet waterdicht. De kozijnen zijn op plekken zo verrot dat er vocht doorheen komt en in het hout en de buitenmuur trekt. Het dak is lek, waardoor er water naar binnen komt. Ook zijn de wanden in de badkamer niet goed waterdicht, waardoor deze vochtig worden en zelfs de overloop vochtig wordt. Hierdoor is er veel vocht in de woning. Het gevolg is dat er (ernstige) schimmel ontstaat, wat kan leiden tot gezondheidsproblemen.

[…]

Na de zienswijze


Na het indienen van de zienswijze hebben wij overleg gehad met uw advocaat. Daarbij heeft hij aangegeven dat u niet op de hoogte was van de gebreken, dat u tot dat moment geen actie had ondernomen maar dat u had toegezegd dit alsnog op korte termijn te doen. Met hem is afgesproken dat een last onder dwangsom achterwege kon blijven, mits u voortvarend zou handelen bij het plannen en uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Tot op heden hebben wij echter slechts één inspectierapport en een getekende offerte ontvangen. Concrete herstel- of schoonmaakwerkzaamheden hebben nog niet plaatsgevonden en staan ook niet gepland. Wij betrekken dit bij onze reactie op uw zienswijze.


Reactie op uw zienswijze

1. Wij kunnen niet vaststellen of u vóór onze brief door de huurders over de gebreken bent geïnformeerd. Vast staat wel dat u sinds onze aankondiging van 13 januari 2026 op de hoogte bent van de situatie en tot op heden geen herstel- en/of schoonmaakwerkzaamheden heeft uitgevoerd.
2. Wij kunnen niet vaststellen of u vóór 21 januari 2026 geen toegang tot de woning heeft gehad. Wel staat vast dat u op 28 januari 2026 toegang heeft gekregen voor een inspectie, waarvan een rapport is opgesteld. Daarna hebben nog aanvullende inspecties plaatsgevonden, onder andere voor de badkamer en het dak.
3. Wij hebben begrepen dat inmiddels een gerechtelijke procedure is gestart. Nu u inmiddels toegang tot de woning heeft gekregen, zal deze procedure hier geen betrekking meer op hebben. Wij vinden het echter opmerkelijk dat u een gerechtelijke procedure zo voortvarend heeft ingezet, terwijl daadwerkelijke herstelwerkzaamheden aan de woning tot op heden zijn uitgebleven. Omdat vrijwillig herstel tot op heden is uitgebleven en concrete voortgang uitblijft, zien wij ons genoodzaakt om een last onder dwangsom op te leggen om tijdig herstel af te dwingen.




Uw reactie heeft ons geen aanleiding gegeven om het voorgenomen besluit te herzien.





Overtreder


Ten overvloede merken wij op dat onze toezichthouder het door u overgelegde inspectierapport van 28 januari 2026 heeft beoordeeld. In dit rapport wordt gesteld dat een deel van de geconstateerde gebreken zou zijn veroorzaakt door onvoldoende ventilatie door de bewoners. Dit punt kan van belang zijn voor de vraag wie als overtreder kan worden aangemerkt.





De toezichthouder concludeert dat het rapport geen (deugdelijke en) onderbouwde conclusie bevat waaruit blijkt dat de gebreken zijn veroorzaakt door onvoldoende ventilatie of door het handelen van de bewoners. Daartegenover beschrijft het rapport juist meerdere bouwkundige gebreken en achterstallig onderhoud, die naar hun aard niet worden veroorzaakt door slechte ventilatie. Dit geldt ook voor de in het rapport genoemde lekkages.





Daarnaast heeft de bouwtoezichthouder vastgesteld dat het dak open is. Dit betekent dat ventilatie op deze plek niet kan worden beperkt ongeacht het gedrag van de bewoners. Ventilatie vindt in dat geval continu plaats. Ook om die reden ondersteunt het rapport niet de conclusie dat het ontbreken van ventilatie de oorzaak is van de geconstateerde gebreken. Verder bevat de rapportage expliciete voorbehouden. Zo wordt aangegeven dat vochtmetingen slechts momentopnames zijn, dat geen destructief onderzoek is uitgevoerd en dat delen van de constructie niet inspecteerbaar waren.





Gelet op het bovenstaande zien wij geen aanleiding om aan te nemen dat de overtredingen zijn veroorzaakt door het gedrag van de bewoners en dus niet aan u toe te rekenen zijn. De gebreken hangen samen met de bouwkundige staat en het onderhoud van de woning. U bent als eigenaar verantwoordelijk voor het in stand houden van een woning die voldoet aan de geldende wettelijke eisen. Om die reden merken wij u aan als overtreder.

[…]




Besluit: last onder dwangsom

[…]

U mag zelf bepalen op welke manier u de overtreding beëindigd. Naar ons oordeel voldoet u aan deze last wanneer de kozijnen, alle buitenwanden en het dak wind- en waterdicht zijn. Daarnaast moeten de vloer en de wanden van de badkamer tot een hoogte van één meter volledig waterafstotend zijn. Ook moet u alle zichtbare schimmel verwijderen of later verwijderen. Het beëindigd houden van de overtreding betekent bovendien dat u na het herstel voldoende onderhoud blijft uitvoeren, zodat de problemen niet opnieuw ontstaan.





Hoogte dwangsom


De hoogte van de dwangsom wordt vastgesteld op € 15.000,00 ineens. Dit is het maximale dat u op basis van de last onder dwangsom kunt verbeuren. Dit betekent dat als u niet voor 1 augustus 2026 de overtredingen ongedaan maakt, u een dwangsom verbeurt en ons een geldbedrag verschuldigd bent. […]”




3.6.
Na het uitbrengen van de dagvaarding in kort geding, heeft er een overleg plaatsgevonden tussen [eiser], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de gemeente [gemeente]. Daarbij zijn afspraken gemaakt over de herstelwerkzaamheden. De herstelwerkzaamheden zijn inmiddels gestart.





4Het geschil



De vordering van [eiser]




4.1.


[eiser] vordert – samengevat en nadat hij zijn eis heeft gewijzigd – hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot:
(1) ontruiming van het gehuurde,
(2) betaling van de huurachterstand tot en met juli 2026 van € 13.725,50 te vermeerderen met de verschenen wettelijke rente van € 217,48, de wettelijke rente over € 3.825,50 vanaf 1 december 2025, en de wettelijke rente over de resterende hoofdsom vanaf de datum van de dagvaarding,
(3) betaling van een gebruiksvergoeding van € 825,00 per maand voor elke maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde na juli 2026 in gebruik houden, tot aan de dag van de feitelijke ontruiming,
(4) betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, en
(5) betaling van de proceskosten.




4.2.
Aan zijn vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortschieten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen.



Het standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]





4.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen weliswaar dat er sprake is van een huurachterstand, maar zij zijn het niet eens met de door [eiser] berekende hoogte van die achterstand. Verder voeren zij aan dat zij al vanaf huuraanvang gebreken aan het gehuurde bij (de tussenpersoon van) [eiser] hebben gemeld, maar daarop nooit actie is ondernomen en dat zij daarom betaling van de huur hebben opgeschort en de gemeente hebben ingeschakeld. Nu de werkzaamheden zijn gestart, wordt de huur ook weer betaald, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2].



4.4.
De kantonrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor haar beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.





5De beoordeling




[eiser] heeft geen spoedeisend belang




5.1.

[eiser] heeft zijn vorderingen voorgelegd in een kortgedingprocedure. Een kort geding is bedoeld voor zaken met spoed. De eerste vraag is dan ook of [eiser] een spoedeisend belang heeft waardoor niet van hem kan worden verwacht dat hij de uitkomst van de gewone procedure (bodemprocedure) afwacht. Aangezien [eiser] zijn vordering heeft gewijzigd waardoor deze niet langer ziet op het weigeren van medewerking aan de te verrichten werkzaamheden, zal het spoedeisend belang moeten worden beoordeeld op grond van de vordering tot ontruiming en betaling van de huurachterstand.



5.2.
Ter onderbouwing van zijn stelling dat er sprake is van een spoedeisend belang, heeft [eiser] toegelicht dat hij vreest dat de huurachterstand, die volgens hem inmiddels bestaat uit twaalf maandtermijnen plus een restant uit 2023 ter hoogte van € 3.921,48, verder zal oplopen. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze vrees onvoldoende onderbouwd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij de huurbetaling hebben opgeschort omdat er geen gehoor werd gegeven aan hun klachten over de slechte staat van het gehuurde, maar de betaling zouden hervatten op het moment dat de herstelwerkzaamheden starten. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toegelicht dat zij, nu de aannemers zijn begonnen, de huur voor de maand juli hebben overgemaakt. Dit heeft [eiser] niet gemotiveerd betwist.



5.3.
Verder heeft [eiser] ter onderbouwing van zijn spoedeisend belang aangevoerd dat er snel moet worden opgetreden om verdere schade aan het gehuurde te voorkomen. Ook dit slaagt niet. De herstelwerkzaamheden zijn inmiddels gestart en er zijn er geen aanwijzingen dat er door toedoen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verdere schade aan het gehuurde zal worden veroorzaakt. Uit de brief van de gemeente kan immers voldoende worden afgeleid dat de schade aan het gehuurde is veroorzaakt door bouwkundige gebreken en achterstallig onderhoud en dat niet is gebleken dat de gebreken zijn veroorzaakt door onvoldoende ventilatie of door het handelen van de [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Dat het mogelijk nog enige tijd zal duren totdat er een uitspraak wordt gewezen in de bodemprocedure, zoals [eiser] betoogt, is inherent aan een bodemprocedure en maakt niet dat de beoordeling anders uitvalt.



5.4.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat er van een spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] geen sprake is.






De zaak leent zich niet voor beoordeling in kort geding





5.5.
Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat deze zaak zich niet leent voor een inhoudelijke behandeling in kort geding. In een kort geding moet de kantonrechter namelijk beoordelen of het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vorderingen zal toewijzen, waardoor het gerechtvaardigd is om daarop, door het geven van een voorlopige voorziening, vooruit te lopen. Daarbij is van belang dat een ontruiming, gelet op het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van een huurder, een zeer ingrijpende – en in de praktijk vaak definitieve – maatregel is waarbij terughoudendheid op zijn plaats is. Een zelfde terughoudendheid geldt voor de toewijzing van een geldvordering, zoals betaling van een huurachterstand, in kort geding.



5.6.
De kantonrechter stelt voorop dat dit geschil geen standaard zaak betreft van een huurder die een huurachterstand heeft laten ontstaan. Zo speelt er de bijzondere situatie dat de gemeente [gemeente] een last onder dwangsom heeft opgelegd vanwege de slechte onderhoudsstaat van het gehuurde. Waar [eiser] stelt dat die slechte staat te wijten is aan het – met uitzondering van een klacht uit 2016 die is opgelost – niet melden van de gebreken door [gedaagde 1] en [gedaagde 2], voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat zij de gebreken al vanaf aanvang van de huur hebben gemeld, maar door (of namens) [eiser] geen stappen zijn ondernomen. Tegen die achtergrond zagen zij geen andere optie dan het inhouden van de huur en de inschakelen van de gemeente, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2].



5.7.
De kantonrechter stelt vast dat de standpunten van partijen over de oorzaken van de ontstane situatie sterk uiteenlopen. Om daarover bij deze stand van zaken te kunnen oordelen en de wederzijdse belangen te kunnen afwegen, is verder feitenonderzoek en/of bewijsvoering nodig, terwijl daar vanwege de beperkte omvang van een kortgedingprocedure, hier geen plaats voor is. Dit leidt ertoe dat bij de huidige stand van zaken, niet met voldoende mate van zekerheid te verwachten is dat de bodemrechter de vorderingen zal toewijzen. Dat betekent dat de vorderingen van [eiser] in dit kort geding zullen worden afgewezen.




[eiser] moet de proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betalen





5.8.

[eiser] krijgt ongelijk. Daarom moet hij de kosten betalen die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gemaakt om deze procedure te voeren (proceskosten). De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op:










- salaris gemachtigde


€


577,00







- nakosten


€


144,00


(+ de kosten van betekening zoals hierna vermeld)




Totaal


€


721,00











5.9.
Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. De nakosten zijn de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maken om [eiser] ertoe te brengen aan dit vonnis te voldoen. Dat betekent dat als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna is betekend, hij ook de kosten van betekening aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet betalen.




Uitvoerbaarheid bij voorraad





5.10.
De kantonrechter acht het niet wenselijk dat de aanwending van een rechtsmiddel de tenuitvoerlegging van dit vonnis kan opschorten. Daarom zal de proceskostenveroordeling ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard (artikel 258 Rv).





6De beslissing


De kantonrechter



6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;



6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna is betekend;



6.3.
verklaart 6.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;



6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.



Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2026.