Neuralex Rechtbank Overijssel
ECLI:NL:RBOVE:2026:4784
2026-08-05
Bestuursrecht; Belastingrecht
ak_24_2291 en ak_25_848
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
De gemachtigde verzoekt de WOZ-waarden te verlagen tot ten hoogste € 622.000,- (conform het overgelegde rapport van de Juiste Waarde) dan wel € 635.000,- (voor belastingjaar 2023) en € 498.000.- (voor belastingjaar 2024). Ter onderbouwing heeft de gemachtigde in beroep eerdergenoemd rapport van De Juiste Waarde overgelegd [...] waarin de waarde per 1 januari 2022 is getaxeerd op € 622.399,-. De gemachtigde heeft de door hem voorgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2022 met genoemd rapport niet (voldoende) onderbouwd. De rechtbank verwijst naar de overwegingen onder 15 en 16. Uit de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatiematrixen blijkt dat de in de compromisvoorstellen voorgestelde WOZ-waarden van € 667.000,- (per 1 januari 2022) en de € 783.000,- (per 1 januari 2023) zeker niet te hoog zijn [...] De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, omdat de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2023 en 2024 in de bestreden uitspraken op bezwaar te hoog is beschikt. Beroep gegrond.
Citeert (1)
- ECLI:NL:HR:2026:283 Hoge Raad 20-03-2026
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (21.497 tekens)
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
zaaknummers: ZWO 24/2291 en ZWO 25/848
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn,
(gemachtigde: [gemachtigde] , tevens WOZ-taxateur).
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per 1 januari 2022 (waardepeildatum, zaaknummer ZWO 24/2291) aanvankelijk vastgesteld op € 866.000,- (beschikking 1).
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2023 (waardepeildatum, zaaknummer ZWO 25/848) aanvankelijk vastgesteld op € 840.000,- (beschikking 2).
Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hellendoorn voor de achtereenvolgende belastingjaren 2023 en 2024 opgelegd.
Bij uitspraken op bezwaar van 15 februari 2024 respectievelijk 16 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar de bezwaarschriften van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde waarden van de woning gehandhaafd.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in beide zaken een beroepschrift en een aanvullend beroepschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft in beroep nieuwe waardematrixen laten opmaken en aan de gemachtigde voor beide belastingjaren schikkingsvoorstellen gedaan. De gemachtigde heeft een dag voor de zitting van 23 oktober 2025 laten weten de schikkingsvoorstellen niet te accepteren.
De rechtbank heeft de beroepen op 23 oktober 2025 ter zitting gelijktijdig en gevoegd behandeld. Daarbij zijn verschenen mr. A. Bakker en namens de heffingsambtenaar [gemachtigde] .
De rechtbank heeft bij tussenuitspraak van 20 november 2025 het onderzoek in beide zaken heropend en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om alsnog een verweerschrift in te dienen.
De heffingsambtenaar heeft op 13 februari 2026 in beide zaken een verweerschrift ingediend met als bijlagen nieuwe taxatiematrixen voor 2023 en 2024. Uit deze taxatiematrixen volgen lagere taxatiewaarden van respectievelijk € 667.000,- (per 1 januari 2022) en € 783.000,- (per 1 januari 2023) dan de door de heffingsambtenaar eerder vastgestelde WOZ-waarden.
De gemachtigde heeft na het verstrijken van de verleende termijn in beide zaken alsnog - op 6 april 2026 - gereageerd op de verweerschriften en daarbij verzocht om een nadere zitting.
De nadere zitting heeft plaatsgehad op 16 juli 2026. Ter zitting zijn verschenen
mr. A. Bakker en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] .
De rechtbank heeft aan het eind van de behandeling het onderzoek gesloten.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De vrijstaande woning, bouwjaar 1970, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 296 m² (bestaande uit een hoofdverblijf van 141 m² en twee aanbouwen van 13 m² respectievelijk 142 m²), twee vrijstaande schuren/bergingen van 68 m² en 69 m², een carport van 38 m², een bijgebouw (bedrijfsgebouw) van 225 m², en staat op een kavel van 3.000 m² met 6.326 m² extra grond.
Beoordeling door de rechtbank
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de achtereenvolgende waarden van de woning voor de belastingjaren 2023 en 2024 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar de twee in beroep overgelegde taxatiematrixen opgesteld door [gemachtigde] met eerdergenoemde lagere taxatiewaarden.
5. In de herziene matrix wat betreft waardepeildatum 1 januari 2022 wordt geconcludeerd tot een verlaagde waarde van de woning van € 667.000,-. Bij deze waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende vrijstaande woningen:
[adres 2] , bouwjaar 1993, met een gbo van 257 m², (onder meer) een inpandige garage van 35 m², een loods van 44 m² en een kavel van 3060 m², op 16 november 2022 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 620.000,-;
[adres 3] , bouwjaar 1970, met een gbo van 293 m², (onder meer) een vrijstaande garage van 24 m², een vrijstaande schuur van 48 m², een tuinhuis van 36 m² en een kavel van 3499 m², op 12 oktober 2021 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 685.550,-;
[adres 4] , bouwjaar 1972, met een gbo van 214 m², (onder meer) een vrijstaande berging van 11 m², een werktuigenberging van 30 m², een tuinhuis van 11 m2 en een kavel van 10.565 m², op 1 april 2022 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 714.000,-.
6. In de herziene matrix wat betreft waardepeildatum 1 januari 2023 wordt geconcludeerd tot een verlaagde waarde van de woning van € 783.000,-. Bij deze waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende vrijstaande woningen:
[adres 4] , bouwjaar 1972, met een gbo van 214 m², (onder meer) een vrijstaande berging van 11 m², een werktuigenberging van 30 m², een tuinhuis van 11 m², agrarische grond van 4.765 m² en een kavel van 5.800 m², op 29 oktober 2021 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 714.000,-.
[adres 5] , bouwjaar 1965, met een gbo van 205 m², (onder meer) twee aangebouwde garages van beide 22 m² en een kavel van 5.189 m², op 14 april 2022 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 629.000,-;
[adres 6] , bouwjaar 1960, met een gbo van 156 m², (onder meer) een aangebouwde garage van 24 m², een vrijstaande berging van 36 m² en een kavel van 2.649 m², op 19 juni 2023 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 565.000,-.
7. Gemachtigde stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gedane compromis- of schikkingsvoorstellen voor wat betreft de WOZ-waarden (nog altijd) te hoog zijn. Belanghebbende heeft de schikkingsvoorstellen niet geaccepteerd, omdat lagere WOZ-waarden (met terugwerkende kracht, uiteindelijk) gunstiger kunnen blijken qua erfbelasting.
8. De gemachtigde voert allereerst aan dat de in de taxatiematrixen in beroep opgenomen vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende, en daarmee niet bruikbaar voor de waardebepaling. De verschillen tussen haar woning en de referentiewoningen zijn zowel qua voorzieningen, staat van onderhoud, doelmatigheid als qua kwaliteit en/of ligging te groot.
De in de matrixen opgenomen referentiewoningen [adres 4] , [adres 3] en [adres 5] zijn alle (deels) gemoderniseerd, hebben nieuwe voorzieningen en verbeterde isolatie gekregen en/of zijn voorzien van zonnepanelen. Die woningen beschikken hierdoor over een bovengemiddeld dan wel uitstekend kwaliteits- en voorzieningenniveau en een goede tot uitstekende staat van onderhoud. De woning van belanghebbende verkeert in veel mindere staat. De gemachtigde heeft ter onderbouwing de verkoopinformatie van in de matrixen opgenomen referentiewoningen overgelegd.
9. Volgens de heffingsambtenaar zijn de in de taxatiematrixen in beroep opgenomen referentiewoningen als vergelijkingsobject goed bruikbaar. Bij de waardebepaling is voldoende rekening gehouden met de verschillen.
10. De rechtbank overweegt als volgt.
Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ is niet vereist dat een referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde in geschil is. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten moet de heffingsambtenaar deze verschillen onder andere qua onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs voldoende toelichten en aannemelijk maken. Voorts dienen verschillen in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in een zogenoemde taxatiematrix.
11. In de taxatiematrixen in beroep zijn als referentieobjecten opgenomen telkens drie (vrijstaande) woningen te [plaats 1] en [plaats 2] en een woning te [plaats 3].
Vier van deze referentieobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar (1965 – 1975) als de woning van belanghebbende (1970). De referentieobjecten komen qua bouwjaarklasse voldoende overeen - een enkele uitzondering daargelaten -. Voor zover het niveau van de referentieobjecten aanmerkelijk beter is qua staat van onderhoud ( [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ) en/of kwaliteit ( [adres 3] ) komen die verschillen in de taxatiematrixen voor 2023 en 2024 voldoende tot uitdrukking middels correcties en een hogere waardering (4) waarmee dat hogere niveau in de verkoopcijfers is verdisconteerd.
11.1.
Wat betreft de ligging geldt dat [adres 4] , evenals de woning van belanghebbende, een vrijstaande woning is in een dorp en in het buitengebied binnen dezelfde gemeente.
11.2.
De rechtbank acht de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten ook voor het overige niet van een zodanige aard en omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze objecten zijn daarmee een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
De beroepsgrond slaagt niet.
12. De gemachtigde voert aan dat de woning van belanghebbende qua onderhoud, voorzieningen, kwaliteit en ligging ten onrechte is gewaardeerd als ‘gemiddeld’(3). De woning is wat betreft genoemde Koudv-factoren beneden gemiddeld (2). De keuken is verouderd evenals de badkamer; beide zijn heel eenvoudig. Ook qua onderhoud is de woning beneden gemiddeld. Bovendien heeft een van de daken nog asbest. Met dit alles is onvoldoende rekening gehouden. Een en ander is zichtbaar op de door de gemachtigde (in bezwaar en beroep) overgelegde foto’s.
13. Volgens de heffingsambtenaar is de woning van belanghebbende zowel qua Koudv-factoren als qua ligging gemiddeld. Ook uit de door belanghebbendes gemachtigde aangeleverde foto’s blijkt niet van een onder gemiddelde staat van onderhoud en/of voorzieningen.
De woning is bovendien in het, door de gemachtigde in de zaak 24-2291 overgelegde, taxatierapport van [naam] van De Juiste Waarde van 29 april 2024 ten aanzien van alle Koudvl factoren ook als gemiddeld (3) gewaardeerd.
14. De rechtbank overweegt als volgt.
In de taxatiematrixen in beroep is de woning ten aanzien van alle Koudvl-factoren gewaardeerd als ‘gemiddeld’ (3). De rechtbank acht deze waardering juist.
De rechtbank kan op basis van de aangeleverde foto’s niet vaststellen dat de woning qua Koudv-factoren Voorzieningen, Kwaliteit, Onderhoud als onder gemiddeld (2) of slecht (1) zou moeten worden gekwalificeerd. In het licht van het bouwjaar is de keuken gemiddeld; deze is voorzien van een inductiekookplaat. De badkamerruimte beschikt over de nodige basale voorzieningen, zoals een ligbad en een douche. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van functionele gebreken. De door belanghebbendes gemachtigde aangeleverde foto van de scheur boven de deurpost duidt niet op een funderingsprobleem.
Ook in het door belanghebbendes gemachtigde zelf overgelegde taxatierapport van de Juiste Waarde is de woning qua Koudv-factoren als gemiddeld (3) gewaardeerd. De gemachtigde heeft aldus het (in alle opzichten) gemiddelde niveau van de woning niet gemotiveerd betwist.
14.1.
De gemachtigde heeft niet eerder dan pas ter zitting gesteld dat na een of meer procedures bij het hof met de heffingsambtenaar overeengekomen zou zijn dat de woning qua onderhoud en doelmatigheid als ondergemiddeld (2) moet worden gekwalificeerd en dat ook altijd blijft en genoemde stellingen niet (nader) onderbouwd.
14.2.
Bovengenoemde beroepsgronden slagen niet.
15. De gemachtigde voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de door hem (met het taxatierapport van de Juiste Waarde) aangedragen objecten, waaronder [adres 7] en [adres 8] , niet in de waardebepaling heeft betrokken.
16. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat twee van de door de gemachtigde aangedragen objecten ( [adres 7] en [adres 9] ) een veel ouder bouwjaar hebben dan de woning van belanghebbende (1930 respectievelijk 1918). [adres 8] is al in 2019 verkocht; de verkoopdatum ligt te ver voor de waardepeildatum. De heffingsambtenaar stelt terecht dat deze woningen niet bruikbaar voor de waardebepalingen voor 2023 en 2024. De beroepsgrond slaagt niet.
17. De gemachtigde voert aan dat bij de waardebepaling ten onrechte op geen enkele wijze rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest op de deel.
18. De rechtbank overweegt als volgt. De aanwezigheid van asbest kan van invloed zijn bij de WOZ-waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft met de aanwezigheid van het asbest rekening gehouden door bij de waardebepaling gebruik te maken van verkoopcijfers van woningen met een vergelijkbaar bouwjaar, bij welke woningen ook sprake is van asbest ( [adres 3] en [adres 4] ). Bij [adres 2] (bouwjaar 1993) is geen sprake van asbest; daarom is bij dat object een correctie toegepast van 11% wegens ‘bouwjaarklasse’. De aanwezigheid van asbest in de woning (in de huidige normale staat) zit aldus verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
De beroepsgrond slaagt niet.
19. De gemachtigde verzoekt de rechtbank de WOZ-waarden te verlagen tot ten hoogste € 622.000,- (conform het overgelegde rapport van de Juiste Waarde) dan wel tot € 635.000,- (voor belastingjaar 2023) en € 498.000,- (voor belastingjaar 2024). Ter onderbouwing van genoemde waarde voor 2023 heeft de gemachtigde in beroep eerdergenoemd rapport van De Juiste Waarde overgelegd met een taxatiematrix waarin de waarde per 1 januari 2022 is getaxeerd op € 622.399,-.
20. De rechtbank overweegt als volgt. De gemachtigde heeft de door hem voorgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2022 met genoemd rapport niet (voldoende) onderbouwd.
De rechtbank verwijst naar de overwegingen onder 15 en 16.
De beroepsgrond slaagt niet.
21. Uit de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatiematrixen blijkt dat de in de compromisvoorstellen voorgestelde WOZ-waarden van € 667.000,- (per 1 januari 2022) en € 783.000,- (per 1 januari 2023) zeker niet te hoog zijn. De heffingsambtenaar heeft met deze (voor het overige niet nader betwiste) taxatiematrixen voldoende aannemelijk gemaakt dat die WOZ-waarden niet te hoog zijn.
22. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, omdat de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2023 en 2024 in de bestreden uitspraken op bezwaar te hoog is beschikt.
De rechtbank zal daarom in beide procedures de uitspraken op bezwaar vernietigen en de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2023 en 2024 vaststellen overeenkomstig de oorspronkelijke schikkingsvoorstellen van de heffingsambtenaar, mede gelet op de in beroep overgelegde herziene taxatiematrixen.
23. De overige beroepsgronden behoeven geen bespreking meer.
Conclusie en gevolgen
24. De beroepen zijn gegrond. De rechtbank zal de uitspraken op bezwaar vernietigen en stelt de WOZ-waardes voor respectievelijk 2023 en 2024 vast overeenkomstig de hertaxaties van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar moet de proceskosten en het (tweemaal) betaalde griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Proceskosten
25. De rechtbank heeft de beide beroepen/zaken gelijktijdig en gevoegd behandeld op twee zittingen, namelijk op 23 oktober 2025 en op 16 juli 2026.
De rechtbank zal in beide procedures de proceskosten toekennen en daarbij rekening houden met het feit dat het feit dat de gemachtigde in beide gevoegd behandelde beroepsprocedures tweemaal ter zitting is verschenen, waarbij zijn verschijnen ter zitting van 16 juli 2026 niet op enigerlei wijze heeft kunnen leiden tot een wijziging van het voordien inmiddels aangepaste standpunt van de heffingsambtenaar.
26. De rechtbank berekent de proceskosten als volgt, waarbij zij een vergoeding toekent met 2 punten voor één zitting in beide zaken - omdat de rechtbank beslist conform de oorspronkelijke schikkingsvoorstellen van de heffingsambtenaar - en tevens onder toepassing van de zogenoemde WOZ-factor (het betreft een standaard WOZ-procedure, die niet tot verdere verlaging van de WOZ-waarden leidt dan conform de schikkingsvoorstellen van de heffingsambtenaar en bovendien zonder een door belanghebbende verifieerbaar aan haar gemachtigde betaalde reële urenvergoeding voor kosten van rechtsbijstand). En voorts mede in ogenschouw genomen de rechtspraak van de Hoge Raad aangaande artikel 2 BPB blijkens ECLI:NL:HR:2026:283 en 297 die de rechter ruimte biedt naar redelijkheid en billijkheid te oordelen over de toekenning als zodanig en de hoogte van een proceskostenvergoeding als tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand, alle feiten en omstandigheden in het onderhavige geval gewogen.
ZWO 24/2291 WOZ:
in bezwaar:
1. punt (bezwaarschrift) à € 666,- x 1 (gewicht) x 0,125 (WOZ-factor) = € 83,25.
in beroep:
2 punten (beroepschrift en zitting) à € 934,- x 1 (gewicht) x 0,25 (WOZ-factor) = € 467,-.
Totaal: € 550,25.
ZWO 25/848 WOZ:
in bezwaar:
2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) à € 666,- x 1 (gewicht) x 0,125 (WOZ-factor) =
€ 166,50.
in beroep:
2 punten (beroepschrift en zitting) à € 934,- x 1 (gewicht) x 0,25 (WOZ-factor) = € 467,-.
Totaal: € 633,50.
De heffingsambtenaar moet daarnaast in beide zaken het griffierecht vergoeden
(€ 51,- in ZWO 24/2291 en € 53,- in ZWO 25/848).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de uitspraken op bezwaar van 15 februari 2024 (ZWO 24/2291) en 16 januari 2025 (ZWO 25/848);
stelt de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2022 vast op € 667.000,- en per 1 januari 2023 vast op € 783.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslagen onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waarden vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de proceskosten in bezwaar en in beroep zal vergoeden ter hoogte van totaal € 1.183,75;
bepaalt dat de heffingsambtenaar in beide zaken tevens het griffierecht ad € 51,- (ZWO 24/2291) en € 53,- (ZWO 25/848) aan belanghebbende zal vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M. van Westerlaak, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, blz. 44.
Bestuursrecht
zaaknummers: ZWO 24/2291 en ZWO 25/848
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaken tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn,
(gemachtigde: [gemachtigde] , tevens WOZ-taxateur).
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per 1 januari 2022 (waardepeildatum, zaaknummer ZWO 24/2291) aanvankelijk vastgesteld op € 866.000,- (beschikking 1).
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2023 (waardepeildatum, zaaknummer ZWO 25/848) aanvankelijk vastgesteld op € 840.000,- (beschikking 2).
Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hellendoorn voor de achtereenvolgende belastingjaren 2023 en 2024 opgelegd.
Bij uitspraken op bezwaar van 15 februari 2024 respectievelijk 16 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar de bezwaarschriften van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde waarden van de woning gehandhaafd.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in beide zaken een beroepschrift en een aanvullend beroepschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft in beroep nieuwe waardematrixen laten opmaken en aan de gemachtigde voor beide belastingjaren schikkingsvoorstellen gedaan. De gemachtigde heeft een dag voor de zitting van 23 oktober 2025 laten weten de schikkingsvoorstellen niet te accepteren.
De rechtbank heeft de beroepen op 23 oktober 2025 ter zitting gelijktijdig en gevoegd behandeld. Daarbij zijn verschenen mr. A. Bakker en namens de heffingsambtenaar [gemachtigde] .
De rechtbank heeft bij tussenuitspraak van 20 november 2025 het onderzoek in beide zaken heropend en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om alsnog een verweerschrift in te dienen.
De heffingsambtenaar heeft op 13 februari 2026 in beide zaken een verweerschrift ingediend met als bijlagen nieuwe taxatiematrixen voor 2023 en 2024. Uit deze taxatiematrixen volgen lagere taxatiewaarden van respectievelijk € 667.000,- (per 1 januari 2022) en € 783.000,- (per 1 januari 2023) dan de door de heffingsambtenaar eerder vastgestelde WOZ-waarden.
De gemachtigde heeft na het verstrijken van de verleende termijn in beide zaken alsnog - op 6 april 2026 - gereageerd op de verweerschriften en daarbij verzocht om een nadere zitting.
De nadere zitting heeft plaatsgehad op 16 juli 2026. Ter zitting zijn verschenen
mr. A. Bakker en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] .
De rechtbank heeft aan het eind van de behandeling het onderzoek gesloten.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De vrijstaande woning, bouwjaar 1970, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 296 m² (bestaande uit een hoofdverblijf van 141 m² en twee aanbouwen van 13 m² respectievelijk 142 m²), twee vrijstaande schuren/bergingen van 68 m² en 69 m², een carport van 38 m², een bijgebouw (bedrijfsgebouw) van 225 m², en staat op een kavel van 3.000 m² met 6.326 m² extra grond.
Beoordeling door de rechtbank
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de achtereenvolgende waarden van de woning voor de belastingjaren 2023 en 2024 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar de twee in beroep overgelegde taxatiematrixen opgesteld door [gemachtigde] met eerdergenoemde lagere taxatiewaarden.
5. In de herziene matrix wat betreft waardepeildatum 1 januari 2022 wordt geconcludeerd tot een verlaagde waarde van de woning van € 667.000,-. Bij deze waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende vrijstaande woningen:
[adres 2] , bouwjaar 1993, met een gbo van 257 m², (onder meer) een inpandige garage van 35 m², een loods van 44 m² en een kavel van 3060 m², op 16 november 2022 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 620.000,-;
[adres 3] , bouwjaar 1970, met een gbo van 293 m², (onder meer) een vrijstaande garage van 24 m², een vrijstaande schuur van 48 m², een tuinhuis van 36 m² en een kavel van 3499 m², op 12 oktober 2021 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 685.550,-;
[adres 4] , bouwjaar 1972, met een gbo van 214 m², (onder meer) een vrijstaande berging van 11 m², een werktuigenberging van 30 m², een tuinhuis van 11 m2 en een kavel van 10.565 m², op 1 april 2022 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 714.000,-.
6. In de herziene matrix wat betreft waardepeildatum 1 januari 2023 wordt geconcludeerd tot een verlaagde waarde van de woning van € 783.000,-. Bij deze waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende vrijstaande woningen:
[adres 4] , bouwjaar 1972, met een gbo van 214 m², (onder meer) een vrijstaande berging van 11 m², een werktuigenberging van 30 m², een tuinhuis van 11 m², agrarische grond van 4.765 m² en een kavel van 5.800 m², op 29 oktober 2021 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 714.000,-.
[adres 5] , bouwjaar 1965, met een gbo van 205 m², (onder meer) twee aangebouwde garages van beide 22 m² en een kavel van 5.189 m², op 14 april 2022 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 629.000,-;
[adres 6] , bouwjaar 1960, met een gbo van 156 m², (onder meer) een aangebouwde garage van 24 m², een vrijstaande berging van 36 m² en een kavel van 2.649 m², op 19 juni 2023 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 565.000,-.
7. Gemachtigde stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gedane compromis- of schikkingsvoorstellen voor wat betreft de WOZ-waarden (nog altijd) te hoog zijn. Belanghebbende heeft de schikkingsvoorstellen niet geaccepteerd, omdat lagere WOZ-waarden (met terugwerkende kracht, uiteindelijk) gunstiger kunnen blijken qua erfbelasting.
8. De gemachtigde voert allereerst aan dat de in de taxatiematrixen in beroep opgenomen vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende, en daarmee niet bruikbaar voor de waardebepaling. De verschillen tussen haar woning en de referentiewoningen zijn zowel qua voorzieningen, staat van onderhoud, doelmatigheid als qua kwaliteit en/of ligging te groot.
De in de matrixen opgenomen referentiewoningen [adres 4] , [adres 3] en [adres 5] zijn alle (deels) gemoderniseerd, hebben nieuwe voorzieningen en verbeterde isolatie gekregen en/of zijn voorzien van zonnepanelen. Die woningen beschikken hierdoor over een bovengemiddeld dan wel uitstekend kwaliteits- en voorzieningenniveau en een goede tot uitstekende staat van onderhoud. De woning van belanghebbende verkeert in veel mindere staat. De gemachtigde heeft ter onderbouwing de verkoopinformatie van in de matrixen opgenomen referentiewoningen overgelegd.
9. Volgens de heffingsambtenaar zijn de in de taxatiematrixen in beroep opgenomen referentiewoningen als vergelijkingsobject goed bruikbaar. Bij de waardebepaling is voldoende rekening gehouden met de verschillen.
10. De rechtbank overweegt als volgt.
Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ is niet vereist dat een referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde in geschil is. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten moet de heffingsambtenaar deze verschillen onder andere qua onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m²-/m³-prijs voldoende toelichten en aannemelijk maken. Voorts dienen verschillen in voldoende mate tot uitdrukking te zijn gebracht in een zogenoemde taxatiematrix.
11. In de taxatiematrixen in beroep zijn als referentieobjecten opgenomen telkens drie (vrijstaande) woningen te [plaats 1] en [plaats 2] en een woning te [plaats 3].
Vier van deze referentieobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar (1965 – 1975) als de woning van belanghebbende (1970). De referentieobjecten komen qua bouwjaarklasse voldoende overeen - een enkele uitzondering daargelaten -. Voor zover het niveau van de referentieobjecten aanmerkelijk beter is qua staat van onderhoud ( [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ) en/of kwaliteit ( [adres 3] ) komen die verschillen in de taxatiematrixen voor 2023 en 2024 voldoende tot uitdrukking middels correcties en een hogere waardering (4) waarmee dat hogere niveau in de verkoopcijfers is verdisconteerd.
11.1.
Wat betreft de ligging geldt dat [adres 4] , evenals de woning van belanghebbende, een vrijstaande woning is in een dorp en in het buitengebied binnen dezelfde gemeente.
11.2.
De rechtbank acht de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten ook voor het overige niet van een zodanige aard en omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze objecten zijn daarmee een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
De beroepsgrond slaagt niet.
12. De gemachtigde voert aan dat de woning van belanghebbende qua onderhoud, voorzieningen, kwaliteit en ligging ten onrechte is gewaardeerd als ‘gemiddeld’(3). De woning is wat betreft genoemde Koudv-factoren beneden gemiddeld (2). De keuken is verouderd evenals de badkamer; beide zijn heel eenvoudig. Ook qua onderhoud is de woning beneden gemiddeld. Bovendien heeft een van de daken nog asbest. Met dit alles is onvoldoende rekening gehouden. Een en ander is zichtbaar op de door de gemachtigde (in bezwaar en beroep) overgelegde foto’s.
13. Volgens de heffingsambtenaar is de woning van belanghebbende zowel qua Koudv-factoren als qua ligging gemiddeld. Ook uit de door belanghebbendes gemachtigde aangeleverde foto’s blijkt niet van een onder gemiddelde staat van onderhoud en/of voorzieningen.
De woning is bovendien in het, door de gemachtigde in de zaak 24-2291 overgelegde, taxatierapport van [naam] van De Juiste Waarde van 29 april 2024 ten aanzien van alle Koudvl factoren ook als gemiddeld (3) gewaardeerd.
14. De rechtbank overweegt als volgt.
In de taxatiematrixen in beroep is de woning ten aanzien van alle Koudvl-factoren gewaardeerd als ‘gemiddeld’ (3). De rechtbank acht deze waardering juist.
De rechtbank kan op basis van de aangeleverde foto’s niet vaststellen dat de woning qua Koudv-factoren Voorzieningen, Kwaliteit, Onderhoud als onder gemiddeld (2) of slecht (1) zou moeten worden gekwalificeerd. In het licht van het bouwjaar is de keuken gemiddeld; deze is voorzien van een inductiekookplaat. De badkamerruimte beschikt over de nodige basale voorzieningen, zoals een ligbad en een douche. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van functionele gebreken. De door belanghebbendes gemachtigde aangeleverde foto van de scheur boven de deurpost duidt niet op een funderingsprobleem.
Ook in het door belanghebbendes gemachtigde zelf overgelegde taxatierapport van de Juiste Waarde is de woning qua Koudv-factoren als gemiddeld (3) gewaardeerd. De gemachtigde heeft aldus het (in alle opzichten) gemiddelde niveau van de woning niet gemotiveerd betwist.
14.1.
De gemachtigde heeft niet eerder dan pas ter zitting gesteld dat na een of meer procedures bij het hof met de heffingsambtenaar overeengekomen zou zijn dat de woning qua onderhoud en doelmatigheid als ondergemiddeld (2) moet worden gekwalificeerd en dat ook altijd blijft en genoemde stellingen niet (nader) onderbouwd.
14.2.
Bovengenoemde beroepsgronden slagen niet.
15. De gemachtigde voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de door hem (met het taxatierapport van de Juiste Waarde) aangedragen objecten, waaronder [adres 7] en [adres 8] , niet in de waardebepaling heeft betrokken.
16. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat twee van de door de gemachtigde aangedragen objecten ( [adres 7] en [adres 9] ) een veel ouder bouwjaar hebben dan de woning van belanghebbende (1930 respectievelijk 1918). [adres 8] is al in 2019 verkocht; de verkoopdatum ligt te ver voor de waardepeildatum. De heffingsambtenaar stelt terecht dat deze woningen niet bruikbaar voor de waardebepalingen voor 2023 en 2024. De beroepsgrond slaagt niet.
17. De gemachtigde voert aan dat bij de waardebepaling ten onrechte op geen enkele wijze rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest op de deel.
18. De rechtbank overweegt als volgt. De aanwezigheid van asbest kan van invloed zijn bij de WOZ-waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft met de aanwezigheid van het asbest rekening gehouden door bij de waardebepaling gebruik te maken van verkoopcijfers van woningen met een vergelijkbaar bouwjaar, bij welke woningen ook sprake is van asbest ( [adres 3] en [adres 4] ). Bij [adres 2] (bouwjaar 1993) is geen sprake van asbest; daarom is bij dat object een correctie toegepast van 11% wegens ‘bouwjaarklasse’. De aanwezigheid van asbest in de woning (in de huidige normale staat) zit aldus verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
De beroepsgrond slaagt niet.
19. De gemachtigde verzoekt de rechtbank de WOZ-waarden te verlagen tot ten hoogste € 622.000,- (conform het overgelegde rapport van de Juiste Waarde) dan wel tot € 635.000,- (voor belastingjaar 2023) en € 498.000,- (voor belastingjaar 2024). Ter onderbouwing van genoemde waarde voor 2023 heeft de gemachtigde in beroep eerdergenoemd rapport van De Juiste Waarde overgelegd met een taxatiematrix waarin de waarde per 1 januari 2022 is getaxeerd op € 622.399,-.
20. De rechtbank overweegt als volgt. De gemachtigde heeft de door hem voorgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2022 met genoemd rapport niet (voldoende) onderbouwd.
De rechtbank verwijst naar de overwegingen onder 15 en 16.
De beroepsgrond slaagt niet.
21. Uit de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatiematrixen blijkt dat de in de compromisvoorstellen voorgestelde WOZ-waarden van € 667.000,- (per 1 januari 2022) en € 783.000,- (per 1 januari 2023) zeker niet te hoog zijn. De heffingsambtenaar heeft met deze (voor het overige niet nader betwiste) taxatiematrixen voldoende aannemelijk gemaakt dat die WOZ-waarden niet te hoog zijn.
22. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, omdat de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2023 en 2024 in de bestreden uitspraken op bezwaar te hoog is beschikt.
De rechtbank zal daarom in beide procedures de uitspraken op bezwaar vernietigen en de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2023 en 2024 vaststellen overeenkomstig de oorspronkelijke schikkingsvoorstellen van de heffingsambtenaar, mede gelet op de in beroep overgelegde herziene taxatiematrixen.
23. De overige beroepsgronden behoeven geen bespreking meer.
Conclusie en gevolgen
24. De beroepen zijn gegrond. De rechtbank zal de uitspraken op bezwaar vernietigen en stelt de WOZ-waardes voor respectievelijk 2023 en 2024 vast overeenkomstig de hertaxaties van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar moet de proceskosten en het (tweemaal) betaalde griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Proceskosten
25. De rechtbank heeft de beide beroepen/zaken gelijktijdig en gevoegd behandeld op twee zittingen, namelijk op 23 oktober 2025 en op 16 juli 2026.
De rechtbank zal in beide procedures de proceskosten toekennen en daarbij rekening houden met het feit dat het feit dat de gemachtigde in beide gevoegd behandelde beroepsprocedures tweemaal ter zitting is verschenen, waarbij zijn verschijnen ter zitting van 16 juli 2026 niet op enigerlei wijze heeft kunnen leiden tot een wijziging van het voordien inmiddels aangepaste standpunt van de heffingsambtenaar.
26. De rechtbank berekent de proceskosten als volgt, waarbij zij een vergoeding toekent met 2 punten voor één zitting in beide zaken - omdat de rechtbank beslist conform de oorspronkelijke schikkingsvoorstellen van de heffingsambtenaar - en tevens onder toepassing van de zogenoemde WOZ-factor (het betreft een standaard WOZ-procedure, die niet tot verdere verlaging van de WOZ-waarden leidt dan conform de schikkingsvoorstellen van de heffingsambtenaar en bovendien zonder een door belanghebbende verifieerbaar aan haar gemachtigde betaalde reële urenvergoeding voor kosten van rechtsbijstand). En voorts mede in ogenschouw genomen de rechtspraak van de Hoge Raad aangaande artikel 2 BPB blijkens ECLI:NL:HR:2026:283 en 297 die de rechter ruimte biedt naar redelijkheid en billijkheid te oordelen over de toekenning als zodanig en de hoogte van een proceskostenvergoeding als tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand, alle feiten en omstandigheden in het onderhavige geval gewogen.
ZWO 24/2291 WOZ:
in bezwaar:
1. punt (bezwaarschrift) à € 666,- x 1 (gewicht) x 0,125 (WOZ-factor) = € 83,25.
in beroep:
2 punten (beroepschrift en zitting) à € 934,- x 1 (gewicht) x 0,25 (WOZ-factor) = € 467,-.
Totaal: € 550,25.
ZWO 25/848 WOZ:
in bezwaar:
2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) à € 666,- x 1 (gewicht) x 0,125 (WOZ-factor) =
€ 166,50.
in beroep:
2 punten (beroepschrift en zitting) à € 934,- x 1 (gewicht) x 0,25 (WOZ-factor) = € 467,-.
Totaal: € 633,50.
De heffingsambtenaar moet daarnaast in beide zaken het griffierecht vergoeden
(€ 51,- in ZWO 24/2291 en € 53,- in ZWO 25/848).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de uitspraken op bezwaar van 15 februari 2024 (ZWO 24/2291) en 16 januari 2025 (ZWO 25/848);
stelt de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2022 vast op € 667.000,- en per 1 januari 2023 vast op € 783.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslagen onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waarden vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de proceskosten in bezwaar en in beroep zal vergoeden ter hoogte van totaal € 1.183,75;
bepaalt dat de heffingsambtenaar in beide zaken tevens het griffierecht ad € 51,- (ZWO 24/2291) en € 53,- (ZWO 25/848) aan belanghebbende zal vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M. van Westerlaak, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, blz. 44.