Neuralex Rechtbank Overijssel
ECLI:NL:RBOVE:2026:4782
2026-08-05
Bestuursrecht; Belastingrecht
ZWO 24/1170
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. WOZ-waarde woning. Beroep ongegrond.
Citeert (2)
- ECLI:NL:HR:2005:AU4300 Hoge Raad 14-10-2005
- ECLI:NL:HR:2026:297 Hoge Raad 27-02-2026
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (11.339 tekens)
RRECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1170
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 204.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn de standaard beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 10 januari 2024 en het aanvullende beroepschrift van 28 februari 2024 vervallen. Op 31 maart 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd en een definitieve matrix ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens belanghebbende, en mr. R.M.E. Vos en [naam], WOZ-taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De rijwoning, gebouwd in 1974, met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 74 m² staat op een kavel van 143 m². De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur.
Beoordeling
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 206.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier rijwoningen te [plaats] :
[adres 2], verkocht voor € 220.000,- en notarieel geleverd op 1 juli 2021;
[adres 3], verkocht voor € 265.000,- en notarieel geleverd op 5 juli 2022;
[adres 4], verkocht voor € 234.000,- en notarieel geleverd op 27 januari 2022;
[adres 5], verkocht voor € 227.000,- en notarieel geleverd op 7 september 2021.
8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gbo, kwaliteit en onderhoudsniveau, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan dat de matrix een lagere waarde van € 201.000,- onderbouwt. Ook moet op basis van de door belanghebbende verstrekte foto’s het voorzieningenniveau als ‘ondergemiddeld’ (niveau 2) worden gekwalificeerd. De badkamer en keuken zijn gedateerd. De heffingsambtenaar heeft geen foto’s verstrekt van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft als bijlage een foto van [adres 2] overgelegd waaruit blijkt dat de keuken daarvan moderner is dan die van de woning.
10. De heffingsambtenaar stelt dat de matrix een waarde van € 206.000,- onderbouwt en daarmee een waarde boven de WOZ-waarde. Op grond van de meegestuurde foto’s is het voorzieningenniveau van de woning als ‘gemiddeld’ (niveau 3) beoordeeld. Deze beoordeling is in verhouding met de vergelijkingsobjecten, omdat sprake is van functionele voorzieningen in de woning, beoordeeld en gerelateerd aan het bouwjaar van de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten, alle uit 1960, en gerelateerd aan het prijssegment van de woning.
11. Het onderhoudsniveau is (wel) ondergemiddeld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, wat zich uit in een correctie van 10% op de waarde van het hoofdgebouw. Dat heeft er mee te maken, aldus de taxateur, dat sprake is van scheurvorming in de gevel en scheurvorming (in het lood) van de schoorsteen wat vochtdoorslag in het plafond veroorzaakt.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de woning niet te hoog gewaardeerd. Belanghebbende vroeg om een correctie van 10% op het hoofdgebouw welke correctie de heffingsambtenaar heeft doorgevoerd, ook al heeft de heffingsambtenaar dat gedaan met een correctie op het onderhoudsniveau in plaats van het voorzieningenniveau. Verder heeft belanghebbende niet aangegeven naar welke matrix hij verwijst respectievelijk dat en waarom de door de taxateur gebruikte matrix de woning waardeert op beweerdelijk € 201.000,-. Aangezien de waardecorrectie heeft plaatsgevonden met het percentage als door belanghebbende verzocht, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende onderbouwd. Daarom kan de beroepsgrond niet slagen.
12. Verder overweegt de rechtbank dat met betrekking tot de WOZ-waarde van een onroerende zaak de normale regels van stelplicht en bewijslast gelden. Stelplicht en bewijslast rusten in eerste instantie op de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog en correct is vastgesteld, waarna belanghebbende deze gemotiveerd kan en moet betwisten. Op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ dient de heffingsambtenaar aan de belanghebbende op een voldoende specifiek/gespecificeerd geformuleerd verzoek schriftelijk of digitaal vindbaar ten tijde van belang reeds bestaande gegevens te verstrekken/noemen/vermelden - en niet de uitleg van die gegevens – voor zover die gegevens ten grondslag liggen aan en daadwerkelijk zijn gebruikt ter vaststelling van de waarde van de onderhavige woning. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar enkel gehouden is foto’s van de woning en/of vergelijkingsobjecten over te leggen indien die foto’s ten grondslag hebben gelegen aan en daadwerkelijk gebruikt zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde.
13. Hoe de heffingsambtenaar een koudvl-correctiefactor heeft toegepast voor wat betreft een (referentie-)object (bijvoorbeeld een 2, 3 of 4 etc.) op basis van kennis en ervaring, valt uitdrukkelijk niet onder artikel 40 Wet WOZ. De door belanghebbende overgelegde foto’s hebben onbetwist in onderhavig geval onmiskenbaar geleid tot een verlaging van het onderhoudsniveau, zonder dat belanghebbende de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de verstrekte gegevens gemotiveerd heeft betwist door zijn zienswijze genoegzaam aannemelijk te maken. Dat klemt te meer nu belanghebbende de waarde van de woning - waarvan een ieder weet dat die altijd met schattingen is omgeven en niet uitsluitend wiskundig/mathematisch wordt bepaald -, heeft betwist door te stellen dat deze (slechts) € 3.000 lager ligt dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Oosterhaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee).
Hoge Raad 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297.
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1170
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 204.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn de standaard beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 10 januari 2024 en het aanvullende beroepschrift van 28 februari 2024 vervallen. Op 31 maart 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd en een definitieve matrix ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens belanghebbende, en mr. R.M.E. Vos en [naam], WOZ-taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De rijwoning, gebouwd in 1974, met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 74 m² staat op een kavel van 143 m². De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur.
Beoordeling
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 206.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier rijwoningen te [plaats] :
[adres 2], verkocht voor € 220.000,- en notarieel geleverd op 1 juli 2021;
[adres 3], verkocht voor € 265.000,- en notarieel geleverd op 5 juli 2022;
[adres 4], verkocht voor € 234.000,- en notarieel geleverd op 27 januari 2022;
[adres 5], verkocht voor € 227.000,- en notarieel geleverd op 7 september 2021.
8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gbo, kwaliteit en onderhoudsniveau, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan dat de matrix een lagere waarde van € 201.000,- onderbouwt. Ook moet op basis van de door belanghebbende verstrekte foto’s het voorzieningenniveau als ‘ondergemiddeld’ (niveau 2) worden gekwalificeerd. De badkamer en keuken zijn gedateerd. De heffingsambtenaar heeft geen foto’s verstrekt van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft als bijlage een foto van [adres 2] overgelegd waaruit blijkt dat de keuken daarvan moderner is dan die van de woning.
10. De heffingsambtenaar stelt dat de matrix een waarde van € 206.000,- onderbouwt en daarmee een waarde boven de WOZ-waarde. Op grond van de meegestuurde foto’s is het voorzieningenniveau van de woning als ‘gemiddeld’ (niveau 3) beoordeeld. Deze beoordeling is in verhouding met de vergelijkingsobjecten, omdat sprake is van functionele voorzieningen in de woning, beoordeeld en gerelateerd aan het bouwjaar van de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten, alle uit 1960, en gerelateerd aan het prijssegment van de woning.
11. Het onderhoudsniveau is (wel) ondergemiddeld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, wat zich uit in een correctie van 10% op de waarde van het hoofdgebouw. Dat heeft er mee te maken, aldus de taxateur, dat sprake is van scheurvorming in de gevel en scheurvorming (in het lood) van de schoorsteen wat vochtdoorslag in het plafond veroorzaakt.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de woning niet te hoog gewaardeerd. Belanghebbende vroeg om een correctie van 10% op het hoofdgebouw welke correctie de heffingsambtenaar heeft doorgevoerd, ook al heeft de heffingsambtenaar dat gedaan met een correctie op het onderhoudsniveau in plaats van het voorzieningenniveau. Verder heeft belanghebbende niet aangegeven naar welke matrix hij verwijst respectievelijk dat en waarom de door de taxateur gebruikte matrix de woning waardeert op beweerdelijk € 201.000,-. Aangezien de waardecorrectie heeft plaatsgevonden met het percentage als door belanghebbende verzocht, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende onderbouwd. Daarom kan de beroepsgrond niet slagen.
12. Verder overweegt de rechtbank dat met betrekking tot de WOZ-waarde van een onroerende zaak de normale regels van stelplicht en bewijslast gelden. Stelplicht en bewijslast rusten in eerste instantie op de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog en correct is vastgesteld, waarna belanghebbende deze gemotiveerd kan en moet betwisten. Op grond van artikel 40 lid 2 Wet WOZ dient de heffingsambtenaar aan de belanghebbende op een voldoende specifiek/gespecificeerd geformuleerd verzoek schriftelijk of digitaal vindbaar ten tijde van belang reeds bestaande gegevens te verstrekken/noemen/vermelden - en niet de uitleg van die gegevens – voor zover die gegevens ten grondslag liggen aan en daadwerkelijk zijn gebruikt ter vaststelling van de waarde van de onderhavige woning. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar enkel gehouden is foto’s van de woning en/of vergelijkingsobjecten over te leggen indien die foto’s ten grondslag hebben gelegen aan en daadwerkelijk gebruikt zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde.
13. Hoe de heffingsambtenaar een koudvl-correctiefactor heeft toegepast voor wat betreft een (referentie-)object (bijvoorbeeld een 2, 3 of 4 etc.) op basis van kennis en ervaring, valt uitdrukkelijk niet onder artikel 40 Wet WOZ. De door belanghebbende overgelegde foto’s hebben onbetwist in onderhavig geval onmiskenbaar geleid tot een verlaging van het onderhoudsniveau, zonder dat belanghebbende de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de verstrekte gegevens gemotiveerd heeft betwist door zijn zienswijze genoegzaam aannemelijk te maken. Dat klemt te meer nu belanghebbende de waarde van de woning - waarvan een ieder weet dat die altijd met schattingen is omgeven en niet uitsluitend wiskundig/mathematisch wordt bepaald -, heeft betwist door te stellen dat deze (slechts) € 3.000 lager ligt dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Oosterhaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee).
Hoge Raad 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297.