Neuralex Rechtbank Overijssel
ECLI:NL:RBOVE:2026:4733
2026-08-04
Bestuursrecht; Belastingrecht
ak_24_1135
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. WOZ-waarde woning. Beroep ongegrond.
Citeert (1)
- ECLI:NL:RBOBR:2018:2951 Rechtbank Oost-Brabant 12-06-2018
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (10.275 tekens)
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1135
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 309.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Olst-Wijhe voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn de standaard beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 10 januari 2024 en het aanvullende beroepschrift van 6 maart 2024 vervallen. Op 31 maart 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd en een conform de voorlopige matrix, identieke definitieve matrix ingediend. Op 7 juli 2026 heeft de heffingsambtenaar wederom een (nieuwe) definitiever matrix overgelegd.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens belanghebbende, en mr. R.M.E. Vos en [naam], WOZ- taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning gebouwd in 1970 met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 124 m² en staat op een kavel van 202 m². De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur, een vrijstaande garage en een carport.
Beoordeling
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde voorlopige, en vervolgens daaraan identieke, definitieve taxatiematrix bij het verweerschrift. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 309.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te [plaats]:
[adres 2], verkocht voor € 315.000,- en notarieel geleverd op 15 maart 2022;
[adres 3], verkocht voor € 340.000,- en notarieel geleverd op 4 januari 2022;
[adres 4], verkocht voor € 236.000,- en notarieel geleverd op 1 april 2021.
8. De in bovengenoemde matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals kaveloppervlakte, kwaliteit en onderhoudsniveau, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan dat het vergelijkingsobject [adres 2] als buurpand nagenoeg identiek is aan de woning. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing naar een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant. De overige vergelijkingsobjecten zijn andere objecttypes dan de woning. Dit maakt dat een andere grondstaffel moet gelden en dat de bijgebouwwaardes anders zijn. Ook wijken die twee woningen af voor wat betreft gbo en kaveloppervlak. Gelet daarop dient de prijs per eenheid van [adres 2] leidend te zijn en niet die van de twee andere woningen weliswaar uit dezelfde straat, maar daardoor moet de waarde van de woning worden bijgesteld naar € 294.000,-.
10. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde gecontroleerd is aan de hand van twee-onder-een-kapwoningen uit dezelfde bouwperiode. Uit de verkoopcijfers volgt een gewogen gemiddelde dat wel en meer recht doet aan het marktniveau dan enkel en alleen het verkoopcijfer van [adres 2]. Desalniettemin heeft de heffingsambtenaar op 7 juli 2026 een nieuwe matrix overgelegd waarin [adres 2] is gehandhaafd en twee vergelijkingsobjecten vervangen zijn. Aangevuld zijn [adres 5] en [adres 6] in plaats van oorspronkelijk [adres 3] en [adres 4]. Aldus bedraagt de waarde in die matrix € 317.614,- welke waarde (nog) hoger uitkomt dan in de eerdere matrix (€ 309.000,-).
11. Ter zitting heeft het debat zich toegespitst op de vraag of het de heffingsambtenaar in het licht van de partijafspraken over de wijze waarop partijen aan de afwikkeling van circa 60 beroepszaken pragmatisch invulling willen geven, vrijstond om na de definitieve waardematrix bij het verweerschrift alsnog een nieuwe matrix te presenteren, die (bovendien) een hogere taxatiewaarde van de woning laat zien (€ 317.614,- in plaats van € 309.000,-) en voorts op de vraag of de heffingsambtenaar, aldus belanghebbende, gehouden was de waarde van de woning uitsluitend te spiegelen aan [adres 2].
12. De rechtbank overweegt als volgt. Ook indien zou moeten worden uitgegaan van het betoog van belanghebbende dat het de heffingsambtenaar niet vrijstond een nieuwe matrix te presenteren na de matrix bij het verweerschrift, kan al hetgeen belanghebbende aanvoert geen hout snijden.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de eerste matrix de waarde van de woning genoegzaam onderbouwd. De drie goed vergelijkbare referentieobjecten in die matrix hebben een nagenoeg identieke gbo en een ppe liggend tussen € 1.695,- en € 1.892,- waarbij twee vergelijkingsobjecten gelegen zijn in de Schimmelpenninckstraat zoals onderhavige woning. De stelling van belanghebbende dat de woning uitsluitend mag worden vergeleken met [adres 2] - dat niet het directe buurpand is - is (daarom) onjuist, alleen al omdat een gewogen gemiddelde per definitie de aangewezen waarderingsmethodiek is. Het gaat immers niet om een woning waarbij slechts een eigen recent totstandgekomen aankoopcijfer wordt beoordeeld in het kader van de Wet WOZ.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen en al hetgeen overigens door belanghebbende is aangevoerd, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en evenmin een vergoeding voor proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Oosterhaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Rechtbank Oost-Brabant, 12 juni 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951.
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1135
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 309.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Olst-Wijhe voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn de standaard beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 10 januari 2024 en het aanvullende beroepschrift van 6 maart 2024 vervallen. Op 31 maart 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd en een conform de voorlopige matrix, identieke definitieve matrix ingediend. Op 7 juli 2026 heeft de heffingsambtenaar wederom een (nieuwe) definitiever matrix overgelegd.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens belanghebbende, en mr. R.M.E. Vos en [naam], WOZ- taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning gebouwd in 1970 met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 124 m² en staat op een kavel van 202 m². De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur, een vrijstaande garage en een carport.
Beoordeling
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde voorlopige, en vervolgens daaraan identieke, definitieve taxatiematrix bij het verweerschrift. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 309.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te [plaats]:
[adres 2], verkocht voor € 315.000,- en notarieel geleverd op 15 maart 2022;
[adres 3], verkocht voor € 340.000,- en notarieel geleverd op 4 januari 2022;
[adres 4], verkocht voor € 236.000,- en notarieel geleverd op 1 april 2021.
8. De in bovengenoemde matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals kaveloppervlakte, kwaliteit en onderhoudsniveau, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan dat het vergelijkingsobject [adres 2] als buurpand nagenoeg identiek is aan de woning. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing naar een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant. De overige vergelijkingsobjecten zijn andere objecttypes dan de woning. Dit maakt dat een andere grondstaffel moet gelden en dat de bijgebouwwaardes anders zijn. Ook wijken die twee woningen af voor wat betreft gbo en kaveloppervlak. Gelet daarop dient de prijs per eenheid van [adres 2] leidend te zijn en niet die van de twee andere woningen weliswaar uit dezelfde straat, maar daardoor moet de waarde van de woning worden bijgesteld naar € 294.000,-.
10. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde gecontroleerd is aan de hand van twee-onder-een-kapwoningen uit dezelfde bouwperiode. Uit de verkoopcijfers volgt een gewogen gemiddelde dat wel en meer recht doet aan het marktniveau dan enkel en alleen het verkoopcijfer van [adres 2]. Desalniettemin heeft de heffingsambtenaar op 7 juli 2026 een nieuwe matrix overgelegd waarin [adres 2] is gehandhaafd en twee vergelijkingsobjecten vervangen zijn. Aangevuld zijn [adres 5] en [adres 6] in plaats van oorspronkelijk [adres 3] en [adres 4]. Aldus bedraagt de waarde in die matrix € 317.614,- welke waarde (nog) hoger uitkomt dan in de eerdere matrix (€ 309.000,-).
11. Ter zitting heeft het debat zich toegespitst op de vraag of het de heffingsambtenaar in het licht van de partijafspraken over de wijze waarop partijen aan de afwikkeling van circa 60 beroepszaken pragmatisch invulling willen geven, vrijstond om na de definitieve waardematrix bij het verweerschrift alsnog een nieuwe matrix te presenteren, die (bovendien) een hogere taxatiewaarde van de woning laat zien (€ 317.614,- in plaats van € 309.000,-) en voorts op de vraag of de heffingsambtenaar, aldus belanghebbende, gehouden was de waarde van de woning uitsluitend te spiegelen aan [adres 2].
12. De rechtbank overweegt als volgt. Ook indien zou moeten worden uitgegaan van het betoog van belanghebbende dat het de heffingsambtenaar niet vrijstond een nieuwe matrix te presenteren na de matrix bij het verweerschrift, kan al hetgeen belanghebbende aanvoert geen hout snijden.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de eerste matrix de waarde van de woning genoegzaam onderbouwd. De drie goed vergelijkbare referentieobjecten in die matrix hebben een nagenoeg identieke gbo en een ppe liggend tussen € 1.695,- en € 1.892,- waarbij twee vergelijkingsobjecten gelegen zijn in de Schimmelpenninckstraat zoals onderhavige woning. De stelling van belanghebbende dat de woning uitsluitend mag worden vergeleken met [adres 2] - dat niet het directe buurpand is - is (daarom) onjuist, alleen al omdat een gewogen gemiddelde per definitie de aangewezen waarderingsmethodiek is. Het gaat immers niet om een woning waarbij slechts een eigen recent totstandgekomen aankoopcijfer wordt beoordeeld in het kader van de Wet WOZ.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen en al hetgeen overigens door belanghebbende is aangevoerd, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en evenmin een vergoeding voor proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Oosterhaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Rechtbank Oost-Brabant, 12 juni 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951.