ECLI:NL:RBOBR:2026:6655

RECHTBANK Oost-Brabant


Civiel recht



Zittingsplaats 's-Hertogenbosch



Zaaknummer: C/01/417444 / HA ZA 25-465




Vonnis van 9 september 2026




in de zaak van





1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,

beide wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
advocaat: mr. K.M.J. Wartena,



tegen





[gedaagde] B.V.,
te [plaats] ,
vertegenwoordigd door: [E] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort.



Partijen zullen hierna “ [eisers] ” (in enkelvoud) en “ [gedaagde] ” genoemd worden.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met 14 producties;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met 14 producties;- de brief van de rechtbank van 15 mei 2026, waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis in conventie, van [eisers] , met productie 15;
- de antwoordakte van [gedaagde] ;- het bericht van 22 juli 2026 met productie 16 van [eisers] ;- de mondelinge behandeling van 27 juli 2026, op welke gelegenheid door de advocaten van beide partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd, en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.


1.2.

Ten slotte is bepaald dat vandaag een vonnis zal worden uitgesproken.

2. De feiten





2.1.
De percelen van partijen grenzen aan de achterkant aan elkaar.



2.2.
De situatie ter plaatse betreft twee kadastrale percelen: [eisers] woont in het woonhuis op één perceel (perceelnummer [kadastrale aanduiding 1], adres [adres 1] te [plaats] ). [gedaagde] heeft een bedrijfshal (loods) op één perceel (perceelnummer [kadastrale aanduiding 2], adres [adres 2] te [plaats] ).



2.3.
Beide percelen waren ooit, gedurende vele jaren, nog één kadastraal perceel en in handen van dezelfde persoon: de heer [A] . Hij woonde toen in het woonhuis (dienstwoning) en had achter op zijn perceel de bedrijfshal (loods). De heer [A] heeft lang geleden, begin 1990, toen hij het geheel in eigendom had, de destijds aanwezige achterdeur in de bedrijfshal dichtgemetseld.



2.4.
De heer [A] heeft later één perceel (het huidige perceel met de woning) afgesplitst en verkocht en geleverd aan echtpaar [B] . Dit was in juli 1990. In de leveringsakte van [A] aan echtpaar [B] staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld (onderstreping rechtbank):



“in eigendom aan te nemen: villa met garage, vrijstaande berging, ondergrond erf en tuin, staande en gelegen te [plaats] , plaatselijk bekend [adres 1] , uitmakende een ter plaatse afgepaald gedeelte ter grootte van ongeveer zeven are zes en dertig centiare van het kadastrale perceel gemeente [kadastrale aanduiding 3] , gedeeltelijk;


lopende de perceelsgrens op een afstand van één meter van de muur van de


bedrijfshal
. (...)”





2.5.
Echtpaar [B] heeft in het woonhuis gewoond van circa 1990 tot 2002. In april 2002 droegen zij hun perceel over aan [eisers] , die er sindsdien wonen. In de leveringsakte aan [eisers] staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:



“het woonhuis met garage, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te [plaats] , [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale aanduiding 1] , groot zeven are acht centiare".





2.6.
De heer [A] had in de periode vanaf 1990 nog enige tijd het andere perceel ( [kadastrale aanduiding 2] , met het bedrijfspand) in eigendom, maar droeg dit perceel in 1994 over aan de heer [C] , die het perceel in 2001 op zijn beurt verkocht en leverde aan de heer [D] , die het in 2016 verkocht en leverde aan [gedaagde] .



2.7.
Partijen hebben thans discussie over de eigendom van een strook grond (hierna: “de strook”). De strook is ongeveer één meter diep (tot aan het bedrijfspand gerekend). Een en ander is zichtbaar op de volgende kadastrale tekening.











2.8.
De rechtbank merkt voor de duidelijkheid op dat op bovenstaande tekening ook te zien is dat het bedrijfspand van [gedaagde] aan de achtergevel drie uitbouwen c.q. uitstulpingen heeft (de bebouwing wordt weergegeven door de rode lijn, de kadastrale grens door de zwarte lijn). Deze uitbouwen zijn telkens voorzien van (ondoorzichtig) glas met kiep/kantelraam (naar verluidt voor de ventilatie van de oogst die de heer [A] daar vroeger bewaarde).



2.9.

[eisers] gebruiken de litigieuze strook als achterste gedeelte van hun tuin.



2.10.
Partijen hebben over deze kwestie veelvuldig gecorrespondeerd, maar zijn niet tot een vergelijk gekomen.





3Het geschil



in conventie




3.1.

[eisers] vorderen - samengevat en na vermeerdering van eis - het volgende:



een verklaring voor recht dat [eisers] de strook (door verkrijgende danwel bevrijdende verjaring) in eigendom heeft verkregen;


een verklaring voor recht dat de rechtsvordering van [gedaagde] tot revindicatie (door verkrijgende danwel bevrijdende verjaring) is verjaard;


een proceskostenveroordeling van [gedaagde] .





[eisers] stellen dat zij – op grond van verkrijgende danwel bevrijdende verjaring – eigenaar zijn (geworden) van deze strook, omdat de strook in feite al ruim 30 jaar onderdeel is van de achtertuin van [adres 1] .




3.2.


[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
Volgens [gedaagde] behoort de strook haar in eigendom toe, omdat de strook onderdeel is van haar kadastraal perceel.

in reconventie





3.3.

[gedaagde] vordert - samengevat – het volgende:




primair: [eisers] te veroordelen om [gedaagde] binnen 3 dagen toe te laten tot de strook en al [eisers] roerende eigendommen van de strook verwijderd te hebben; en [eisers] te veroordelen te gedogen dat [gedaagde] een achterdeur in zijn bedrijfspand realiseert en een ondoorzichtige erfafscheiding van twee meter hoog tegen de kadastrale erfgrens met [eisers] (aldus op het eigen perceel van [gedaagde] ) opricht,



subsidiair, onder de voorwaarde dat de primaire vordering niet wordt toegewezen, een veroordeling van [eisers] cs om binnen drie dagen de strook in kwestie aan [gedaagde] terug in eigendom over te dragen, op straffe van een dwangsom (hierna: ‘de retro-overdracht’).


een proceskostenveroordeling van [eisers]





3.4.

[eisers] voeren verweer. [eisers] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] BV, met veroordeling van [gedaagde] BV in de kosten van deze procedure.





4De beoordeling



in conventie en in reconventie





Inleiding




4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en reconventie onderling nauw samenhangen, beoordeelt de rechtbank deze gezamenlijk.



Van belang is of de strook grond door verjaring is verkregen





4.2.
De kern van het geschil betreft de vraag wie thans eigenaar is van de (in r.o. 2.5 weergegeven) strook.



4.3.

[eisers] stelt namelijk dat hij door (verkrijgende dan wel bevrijdende) verjaring eigenaar is geworden van de strook. [eisers] voert hiertoe – kort samengevat – aan dat zijn rechtsvoorganger (te weten echtpaar [B] ) verscheidene bezitsdaden heeft verricht met betrekking tot de strook. Echtpaar [B] heeft de strook onderdeel gemaakt van de tuin (o.m. leilindes aangeplant) waardoor een optische eenheid is ontstaan. Verder is de strook al lang niet meer niet toegankelijk voor de eigenaar van het bedrijfspand, maar exclusief in gebruik als tuin, aldus [eisers] Volgens [eisers] was de strook door hun rechtsvoorganger daarmee al lang geleden in bezit genomen, welk bezit [eisers] heeft voortgezet. Daarom vordert [eisers] een verklaring voor recht dat de strook door verjaring zijn eigendom is geworden en een verklaring voor recht dat de rechtsvordering van [gedaagde] tot revindicatie is verjaard.



4.4.

[gedaagde] betwist daarentegen gemotiveerd dat sprake is van bezit, zoals nodig voor toewijzing van de vorderingen van [eisers] Volgens [gedaagde] is daarom geen sprake van verjaring. De strook is haar eigendom (gebleven), aldus [gedaagde] . Naar eigen zeggen heeft [gedaagde] de strook nu nodig voor onderhoud aan het bedrijfspand en daarom vraagt [gedaagde] (primair) om ontruiming van de strook.



Is sprake van bezit door [eisers] ?





4.5.

De rechtbank stelt voorop dat voor beide vorderingen van [eisers] bezit nodig is.

[eisers] baseert beide vorderingen namelijk op (verkrijgende dan wel bevrijdende) verjaring, en voor verjaring is – zowel onder oud als onder huidig recht – bezit vereist.
De vraag of sprake is van bezit, dient – ook naar oud recht – te worden beantwoord aan de hand van de maatstaf die voor het huidige recht zijn neergelegd in de artikelen 3:107 en 3:108 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 3:107 BW omschrijft het bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW bepaalt dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de regels die in de op artikel 3:108 BW volgende artikelen worden gegeven, en op grond van uiterlijke feiten. De interne, niet naar buiten kenbaar gemaakte wil om als rechthebbende op te treden is daarom voor het zijn van bezitter van geen betekenis. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen de wil kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Het bezit moet openbaar en “ondubbelzinnig” zijn. Voor het aannemen van “ondubbelzinnigheid” is nodig dat de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Het bezit is niet ondubbelzinnig indien de machtsuitoefening met betrekking tot het goed evenzeer kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid. De achterliggende gedachte van het vereiste van ondubbelzinnigheid is dat van verjaring pas sprake kan zijn als de oorspronkelijk rechthebbende redelijkerwijs maatregelen heeft kunnen nemen om verlies of inperking van zijn recht als gevolg door verjaring te voorkomen.




4.6.
Er worden in de rechtspraak hoge eisen gesteld aan de inbezitneming van onroerende zaken. Zo wordt in de rechtspraak bij onroerende zaken bij de vraag of er een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet-rechthebbende is, mede rekening gehouden met vaak voorkomende omstandigheden die meebrengen dat een dergelijke intentie er niet is, zoals toestemming/gedogen. Bij de beantwoording van de vraag of naar verkeersopvatting sprake is van ondubbelzinnig bezit, moet verder rekening worden gehouden met de specifieke aard, functie en bestemming van het perceel.



4.7.
Met inachtneming van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de feitelijke machtsuitoefening van (de rechtsvoorganger van) [eisers] niet kwalificeert als bezit van de strook (en daarom ook niet kan leiden tot de verkrijging van de eigendom daarvan). Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank beoordeelt alle omstandigheden in samenhang en als geheel.



4.8.
De eerste factor, waarop [eisers] zich beroept, betreft de gestelde ‘optische eenheid’. [eisers] heeft zich op het standpunt gesteld dat de strook door zijn rechtsvoorganger is ingericht als tuin (bij de tuin is ‘getrokken’). Hierdoor is er een ‘optische eenheid’ met de tuin ontstaan, en dáárom is sprake van bezit van de strook, aldus steeds [eisers] In dit kader stelt [eisers] dat haar rechtsvoorgangers in 1995 leilindes hebben geplant, een prieel hebben geplaatst, andere beplanting tot aan het bedrijfspand hebben aangebracht, en het tuinonderhoud lieten doen door een vaste hovenier. Verder stellen [eisers] dat er in 1992 een tuinhuisje is geplaatst (op haar onbetwiste grond) dat voor een heel klein deel ‘oversteekt’ op de (litigieuze) strook. Het komt naar het oordeel van de rechtbank voor de beoordeling van bezit echter aan op een optelsom van omstandigheden die samen de conclusie rechtvaardigen dat naar verkeersopvatting van bezit/inbezitneming sprake is; het bestaan van een ‘optische eenheid’ kan een onderdeel van die optelsom vormen. De gestelde ‘optische eenheid’ is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval, alles overziend, onvoldoende toegelicht.


Hierbij is in de eerste plaats van belang dat de tuin aan de zijde van perceel [kadastrale aanduiding 2] niet (door [eisers] of hun voorgangers) is afgesloten, maar doorloopt tot aan de gevel van het bedrijfsgebouw van [gedaagde] . In die gevel zijn verder drie uitbouwen (zie r.o. 2.8 van dit vonnis) van het bedrijfspand zichtbaar in de tuin van [eisers] ; de uitbouwen steken daar ongeveer 1,5 meter in ‘door’. De uitbouwen roepen vragen op over de door [eisers] gestelde visuele eenheid, omdat de bijzondere vormgeving naar verkeersopvattingen past bij een bedrijfsruimte, niet bij een gangbare tuin van een woonhuis. Daar komt nog bij dat in de gevel bij de uitbouwen kiep- of kantelramen staan (onvoldoende weersproken; vonnis voorzieningenrechter 17 oktober 2025, r.o. 3.8 en 3.17), die in de ‘open’ stand vroeger de functie hadden voor de ventilatie van in het bedrijfsgebouw opgeslagen aardappelen, alsook raampjes in de muur van de achtergevel die in de ‘open’ stand over de strook hangen (vonnis voorzieningenrechter voornoemd, r.o. 3.17). Ook als de ramen al vele jaren niet daadwerkelijk open zijn gezet, omdat er geen aardappelen meer worden opgeslagen, volgt uit de zichtbare vormgeving dat zij open kunnen worden gezet (onweersproken). Dit doet afbreuk aan de door [eisers] gestelde optische eenheid van een tuin/woonhuis, en is goed te rijmen met het bezit van de strook door de eigenaar van het bedrijfsgebouw (nu [gedaagde] ).



Tot slot is uit de informatie in het dossier niets anders af te leiden dan: (a) dat de rij leilindes, geleid/gestut door een stalen buizenframe, op een afstand van ongeveer 75 cm (gerekend vanaf het hart van de stam) staat vanaf de gevel van het bedrijfsgebouw; (b) dat de rij leilindes zich boven de uitbouwen uitstrekt tot een hoogte gelijk aan het dak van het bedrijfsgebouw, waarbij er tussen de grond en de laagste takken een afstand van ongeveer twee meter is; en (c) dat achterin de tuin, achter de rij leilindes bij de gevel van [gedaagde] , nog enkele planten en struiken groeien, zonder duidelijke, herkenbare inrichting of ordening. Voor wat betreft deze ruimte achter de rij leilindes is het voorgaande visueel naar verkeersopvattingen goed te rijmen met een strook grond achter een bedrijfsgebouw (zoals dat van [gedaagde] ; zie r.o. 4.10 hierna). Het is naar verkeersopvattingen niet goed te rijmen met een tuin/woonhuis die zich tot aan de gevel van het bedrijfsgebouw uitstrekt. Voor wat betreft de ruimte die door de leilindes in beslag wordt genomen en de ruimte die daarvóór aan de zijde van het woonhuis tot de strook behoort, geldt dat de leilindes en het stalen buizenframe een imposante omvang en uitstraling hebben, die onder omstandigheden voldoende zouden kunnen zijn voor inbezitneming. Het beroep daarop is daarom, zoals de voorzieningenrechter heeft opgemerkt, niet bij voorbaat kansloos. Echter, [eisers] hebben zich niet beroepen op inbezitneming van uitsluitend deze ruimte (leilindes, frame, ruimte daarvóór); het beroep op inbezitneming gaat over de gehele strook tot aan de gevel van het bedrijfsgebouw. En de leilindes zijn zichtbaar en herkenbaar gespannen boven de uitbouwen vanaf een hoogte van ongeveer twee meter; de ruimte vanaf de grond tot twee meter hoog is leeg, behalve de boomstammen en de uitbouwen. [eisers] en de rechtsvoorgangers hebben de uitbouwen zelf gerespecteerd en in stand gelaten, en zij hebben op de grond ruimte gelaten, die kan worden gebruikt voor toegang tot de strook en de gevel van het bedrijfsgebouw. Dit is wederom visueel naar verkeersopvattingen goed te rijmen met een bedrijfsgebouw en een strook daarachter (die deels door de buren wordt gebruikt voor leilindes enz.), en niet goed te rijmen met een tuin/woonhuis die zich uitstrekt tot aan de gevel van het bedrijfsgebouw.



Er is daarom al met al geen sprake van een visueel geheel van de litigieuze strook met de tuin van [eisers] , oordeelt de rechtbank. De verrichtingen van [eisers] – leilindes, prieel, beplanting, onderhoud, tuinhuisje – zijn naar het oordeel van de rechtbank niet te beschouwen als een ondubbelzinnige tegenspraak van het recht van de eigenaar van het bedrijfspand en de strook en rechtvaardigen niet het oordeel dat sprake is van bezit van de strook, omdat het voor bezit vereiste ondubbelzinnige signaal richting de eigenaar niet wordt gegeven. De visuele indruk ter plaatse is – als overwogen – namelijk dat er beplanting is aangebracht achterin de tuin van [eisers] , maar mét inachtneming van de uitstekende gebouwdelen en ramen van het bedrijfspand.




4.9.
Ten tweede hebben [eisers] , ter onderbouwing van de stelling dat de strook in het bezit van hun rechtsvoorganger is gekomen, verwezen naar de omstandigheid dat de achterdeur in het bedrijfspand is dichtgemetseld door de heer [A] omstreeks 1990, waardoor alleen (de rechtsvoorganger van) [eisers] toegang had tot de strook. De rechtbank is echter - met [gedaagde] - van oordeel dat het er om gaat welke bezitsdaden (de rechtsvoorgangers van) [eisers] hebben verricht, waarmee zij hun pretenties als eigenaren van de strook kenbaar hebben gemaakt. Het dichtmetselen van de achterdeur van het bedrijfspand (in de periode vlak vóór de verkoop aan [B] ) is een handeling van [A] (die op dat moment het gehele perceel met daarop het bedrijfspand in eigendom had). Dit betreft niet een bezitsdaad van (de rechtsvoorganger van) [eisers] , zo overweegt de rechtbank. Op de mondelinge behandeling heeft de raadsman van [eisers] hierover nog opgemerkt dat [A] deze handeling zou hebben verricht op instigatie van echtpaar [B] , de rechtsvoorganger van [eisers] Het is echter niet concreet toegelicht wat dit dan zou betekenen voor de eigendom van de strook, en ook uit de bedoelde omstandigheid, zelfs als die zou komen vast te staan, valt geen ondubbelzinnige tegenspraak van het recht van de eigenaar van het bedrijfspand af te leiden. Dat geldt te meer in het licht van de passage, in de akte waarbij [B] partij was, “perceelsgrens op 1 meter afstand van de muur van het bedrijfspand” (zie r.o. 2.4 van dit vonnis, en r.o. 4.10 hierna). [B] heeft dus die perceelsgrens aanvaard. [B] heeft kennelijk het dichtmetselen van de deur door [A] niet beschouwd als een afwijking van die passage. Verder overweegt de rechtbank dat de strook weliswaar ontoegankelijk is geweest voor anderen dan (de rechtsvoorganger van) [eisers] , maar dat is het logische gevolg van het dichtmetselen van de deur door de voormalig eigenaar van het gehele perceel met bedrijfspand. Dit kan dus niet de conclusie rechtvaardigen dat (de rechtsvoorganger van) [eisers] de strook in bezit hebben genomen.



4.10.
Ten derde neemt de rechtbank de functie van de strook in aanmerking. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de strook achter het bedrijfspand dient om onderhoud te kunnen plegen aan de achtergevel van het bedrijfspand. [gedaagde] zegt dat dit de (kennelijke) bedoeling moet zijn geweest van de heer [A] (die het geheel in eigendom heeft gehad, en die het geheel later heeft gesplitst in twee percelen). In de leveringsakte van de levering van het (afgesplitste) perceel met woonhuis door [A] aan de rechtsvoorganger van [eisers] , staat expliciet de passage opgenomen: “perceelsgrens op 1 meter afstand van de muur van het bedrijfspand” (zie r.o. 2.4 van dit vonnis). Over de aan deze levering ten grondslag liggende titel (koopovereenkomst) hebben partijen overigens geen feiten of omstandigheden gepresenteerd, zodat de rechtbank daar niets uit kan afleiden. Volgens [gedaagde] is de zojuist genoemde perceelsgrens van één meter – en dus de litigieuze strook – er niet voor niets, namelijk om onderhoud aan het bedrijfspand te kunnen verrichten. Die functie heeft de strook nog steeds, aldus [gedaagde] . Dit alles is door [eisers] niet (voldoende) weersproken. De rechtbank houdt het er dus voor dat de strook inderdaad dient tot het uitvoeren van onderhoud aan het bedrijfspand. De opmerking van [eisers] dat zelden of nooit daadwerkelijk onderhoud is uitgevoerd (de voorzieningenrechter heeft achterstallig onderhoud waargenomen), doet niet af aan de functie, die er in het licht van het voorgaande naar verkeersopvattingen is. Over deze functie overweegt de rechtbank als volgt. De eigenaar van het bedrijfspand (zowel [A] als de opvolgend eigenaren) heeft c.q. hebben gelet op die functie geen reden gehad om in de loop van de jaren op te treden tegen het gebruik van de strook door (de rechtsvoorganger van) [eisers] , omdat door dat gebruik – dat in de kern genomen niet meer inhoudt dan het neerzetten van tuinbeplanting (zie r.o. 4.8 hiervoor) – de functie van de strook niet teniet werd gedaan. De rechtsvoorgangers van [gedaagde] konden er altijd bij voor onderhoud (achter en onder de strook leilindes, en ervóór bij de uitbouwen). Zij konden struiken en zelfs de leilindes zo nodig snoeien of weghalen en het onderhoud uitvoeren. Zij hadden tegen deze achtergrond alle reden om dit gebruik te gedogen en geen reden om een tegenspraak van hun recht te vermoeden; dat geldt te meer in de context van de duidelijke vastlegging van de erfgrens in de tekst “perceelsgrens op 1 meter afstand van de muur van het bedrijfspand”. Het moet er voor worden gehouden dat de rechtsvoorgangers van [gedaagde] impliciet toestemden met het gebruik van de ruimte aan die zijde (als tuin), welke impliciete toestemming voortvloeide uit de onderhoudsfunctie van de strook. Ook hieruit leidt de rechtbank af dat het voor bezit vereiste ondubbelzinnig signaal aan de eigenaar niet is gegeven; de rechtsvoorgangers van [eisers] waren met toestemming houder van het strookje, en [eisers] dat zijn gebleven.



4.11.
Deze drie factoren (r.o. 4.8 - 4.10 hiervoor) in aanmerking genomen en bezien in samenhang en als geheel, oordeelt de rechtbank dat de rechtsvoorgangers van [eisers] de strook niet in bezit hebben genomen.



Conclusie van de rechtbank





4.12.
De rechtbank komt tot de conclusie dat geen sprake is van het bezit, zoals dat voor beide grondslagen van [eisers] nodig is. Gelet op dit oordeel zullen de conventionele vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.



4.13.
In het voorgaande oordeel ligt besloten dat de strook tot eigendom van [gedaagde] behoort c.q. is blijven behoren. [gedaagde] is dan ook op grond van artikel 5:2 BW gemachtigd het gebruik van de strook door [eisers] te beëindigen. Daarom zal de rechtbank de primaire reconventionele vordering van [gedaagde] (ontruiming) toewijzen, met inachtneming van het volgende.



De veroordeling tot ontruiming





4.14.

[gedaagde] heeft gevraagd om [eisers] te veroordelen tot ontruiming van de strook. Daartegen is door [eisers] geen zelfstandig verweer gevoerd.


4.15.

[gedaagde] vordert de ontruiming binnen drie dagen na betekening van het vonnis. Ter terechtzitting is namens [gedaagde] op vragen van de rechter te kennen gegeven dat een ontruimingstermijn van drie dagen niet noodzakelijk is. Gelet daarop en ten behoeve van de uitvoerbaarheid van onderhavig vonnis (en daarmee ter voorkoming van executiegeschillen) zal de rechtbank aan [eisers] een langere termijn, namelijk een termijn van zestig dagen gunnen om aan de veroordeling tot ontruiming voldoen. Dat betekent dat [eisers] binnen die tijd al hun eigendommen (waaronder de aanwezige beplanting en prieeltjes) van de strook moeten verwijderen.



4.16.
Verder heeft [gedaagde] gevraagd om aan de veroordeling tot ontruiming een dwangsom te koppelen van € 250,00 per (gedeelte van een) dag dat [eisers] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00. Namens [eisers] is geen verweer gevoerd op de oplegging van een dwangsom. De rechtbank neemt hierbij wel in aanmerking dat [eisers] op de mondelinge behandeling te kennen hebben gegeven dat zij hun woning inmiddels hebben verkocht aan derden. De rechtbank begrijpt hieruit dat [eisers] hierdoor bij het (kunnen) uitvoeren van de ontruiming van de strook wellicht (mede) afhankelijk zullen zijn van deze derden. Gelet op de belangen van partijen, en de context van het geschil, zal de rechtbank de dwangsom dan ook aanzienlijk beperken en matigen. De rechtbank legt een dwangsom op van € 50,- per dag(deel) dat [eisers] niet voldoen aan de veroordeling tot ontruiming, met een maximum van € 5.000,-. Verder verstaat de rechtbank dat geen dwangsom wordt verbeurd voor zover dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, alle omstandigheden in aanmerking genomen, met inbegrip van de inspanningen van [eisers] om aan de veroordeling te voldoen. Zo nodig moet [eisers] een redelijke termijn worden geboden om (in kort geding) de medewerking van de derde te bevorderen, zonder verbeurte van dwangsommen.



4.17.
De rechtbank geeft partijen ten overvloede mee dat het hen vrijstaat om afwijkende afspraken met elkaar te maken. Partijen kunnen bijvoorbeeld in een regeling met elkaar afspreken welke dingen van [eisers] van de strook worden weggehaald. Zo kunnen partijen bijvoorbeeld met elkaar afspreken dat de hoge beplanting (zoals de leilindes) niet hoeft te worden weggehaald, terwijl de aanwezige lage beplanting en prieeltjes wel worden weggehaald. Verder heeft [gedaagde] , in het kader van een mogelijke regeling, aangegeven dat het in haar optiek in orde zou zijn om het tuinhuisje, dat zich bevindt op het (onbetwiste) perceel van [eisers] maar voor een klein stukje is ‘overgebouwd’ op de bedoelde strook, zo op de strook te laten staan. Gelet op de burenrelatie geeft de rechtbank partijen in overweging gebruik te maken van de mogelijkheid om specifieke afspraken te maken.



4.18.
De conclusie die de rechtbank hiervoor heeft getrokken, is dat [gedaagde] de eigendom van de strook heeft. Dit betekent verder dat [gedaagde] op de strook tegen de erfgrens een ondoorzichtige erfafscheiding van twee meter hoog mag realiseren. [gedaagde] heeft (mede) gevorderd dat [eisers] worden veroordeeld om dat te gedogen. Daartegen is geen zelfstandig verweer gevoerd en de rechtbank zal dat onderdeel van de vordering dan ook toewijzen.



4.19.
Tot slot heeft [gedaagde] aan de rechtbank gevraagd [eisers] te veroordelen om [gedaagde] toe te laten tot de strook en te gedogen dat [gedaagde] een achterdeur in zijn bedrijfspand zal realiseren. De rechtbank constateert uit de onderlinge correspondentie tussen partijen dat zij hier eerder over hebben gediscussieerd, terwijl dit debat niet meer met zoveel woorden aan de orde is gekomen in de processtukken in de onderhavige (bodem)procedure. In de bedoelde briefwisseling werd door [eisers] gerefereerd aan het bepaalde in art. 5:50 BW, welk artikel kort samengevat bepaalt dat het niet is toegestaan binnen twee meter van de grenslijn van een erf vensters of andere muuropeningen te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. Zoals hierboven al besproken, heeft [gedaagde] te kennen gegeven dat zij op haar strook een ondoorzichtige erfafscheiding van twee meter hoog tegen de erfgrens zal oprichten. De rechtbank verstaat dat er daardoor geen (uit)zicht zal zijn op het erf van [eisers] Dat standpunt heeft [gedaagde] althans in de eerdere correspondentie ingenomen en [eisers] hebben dit niet weersproken. Andere redenen waarom dit onderdeel van de vordering van [gedaagde] niet kan worden toegewezen (buiten hetgeen de rechtbank heeft behandeld onder rechtsoverwegingen 4.1 tot en met 4.11) zijn door [eisers] niet naar voren gebracht. Daarom wordt ook dit onderdeel van de vordering van [gedaagde] toegewezen, een en ander zoals uitgewerkt onder de beslissing.



Slotsom





4.20.
Zoals hiervoor is toegelicht, zal de primaire reconventionele vordering van [gedaagde] worden toegewezen. Daarom komt de rechtbank niet toe aan de subsidiaire, voorwaardelijke vordering van [gedaagde] (de ‘retro-overdracht’ van de strook). De aan deze subsidiaire vordering verbonden voorwaarde was immers het niet toewijzen van de primaire reconventionele vordering van [gedaagde] , en die voorwaarde is niet vervuld.



Proceskosten





4.21.

[eisers] zijn – zowel in conventie als in reconventie - in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.



4.22.
De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:










- griffierecht


€


714,00







- salaris advocaat


€


1.632,50


(2,5 punten × € 653,00)




- nakosten


€


148,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


2.494,50











4.23.
De proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden als volgt vastgesteld. Gelet op de samenhang tussen de vordering in reconventie en de vordering in conventie, zal er aan de conclusie van antwoord en aan de mondelinge behandeling slechts een half punt worden toegekend voor het gemachtigdensalaris dat toepasselijk is op de vordering. Dat betekent dat de proceskosten in reconventie worden begroot op:










- salaris advocaat


€


653,00


(2 punten × factor 0,5 × € 653,00)




- nakosten


€


148,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


801,00











4.24.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.





5De beslissing


De rechtbank:




in conventie




5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,



in reconventie





5.2.
veroordeelt [eisers] om binnen zestig dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot ontruiming van de strook (zoals omschreven en weergegeven op de afbeelding onder rechtsoverweging 2.6 van dit vonnis) en al [eisers] roerende eigendommen van de strook verwijderd te hebben en houden; om [gedaagde] toe te laten tot de strook, en te gehengen en gedogen dat [gedaagde] een achterdeur in haar bedrijfspand realiseert en op haar eigen perceel maar mede tegen de erfgrens met [eisers] een ondoorzichtige erfafscheiding opricht;



5.3.
veroordeelt [eisers] om aan [gedaagde] een dwangsom te betalen van € 50,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt; met dien verstande dat geen dwangsom wordt verbeurd voor zover dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, alle omstandigheden in aanmerking genomen, met inbegrip van de inspanningen van [eisers] om aan de veroordeling te voldoen;



5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,



in conventie en in reconventie





5.5.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.295,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,



5.6.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.












Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.N. van Haren en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026.




Prod. 3 bij Conclusie van Antwoord tevens eis in reconventie.


Prod. 8 bij Conclusie van Antwoord tevens eis in reconventie.


Prod. 5 bij Dagvaarding.


Prod. 4 bij dagvaarding; zie ook vonnis voorzieningenrechter 17 oktober 2025, r.o. 3.17.


Zie o.m. prod. 11 bij Dagvaarding; prod. 12 bij Conclusie van Antwoord tevens eis in reconventie.