ECLI:NL:RBOBR:2026:6629

RECHTBANK Oost-Brabant


Civiel recht



Zittingsplaats 's-Hertogenbosch



Zaaknummer: C/01/423051 / HA ZA 26-83




Vonnis van 16 september 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende in [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. A. Harmanus,



tegen





[gedaagde]
,
wonende in [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. T.R. Kloezen.






1De zaak in het kort


1.1.
Het gaat in deze zaak over de vraag of de door [gedaagde] aan [eiser] geleverde onroerende zaak beantwoordt aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Volgens [eiser] is, kort gezegd, sprake van bodemverontreiniging in de tuin als gevolg van het gebruik van een voormalige dieseltank. Deze verontreiniging belemmert volgens haar het normale gebruik van de tuin. [gedaagde] betwist dit.



1.2.
De rechtbank oordeelt dat de onroerende zaak, gelet op de bevindingen van de deskundige die door (eerst) [gedaagde] en (later) [eiser] is ingeschakeld, als gevolg van de geconstateerde bodemverontreiniging ongeschikt is voor normaal gebruik. De primaire vordering van [eiser] zal de rechtbank daarom toewijzen.





2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties, - de conclusie van antwoord met producties,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de oproeping voor de mondelinge behandeling,
- de akte nadere producties en eisvermeerdering van [eiser] , met producties,
- de mondelinge behandeling van 29 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de zitting heeft mr. Harmanus spreekaantekeningen in de procedure gebracht. Deze spreekaantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd.



2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





3De feiten


3.1.
Op 5 juli 2023 heeft [gedaagde] de woning aan de [adres] in [plaats] verkocht aan [eiser] voor een bedrag van € 770.000,00. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende afgesproken (productie 1 van [eiser] ):



“(…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik




6.1 .


De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.


(…)



6.3.1.


De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor permanente bewoning.


Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.


Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud’.


Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.




6.3.2.


Ouderdomsclausule


Het is koper bekend dat de oorspronkelijke onroerende zaak meer dan 73 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen.


Koper is in de gelegenheid gesteld een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. Koper heeft dan ook gebruik van gemaakt, is bekend met het bouwtechnisch rapport en gaat hiermee akkoord.




6.4.1.

Aan verkoper is niet bekend of
/Aan koper is bekend dat
de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, danwel het nemen van andere maatregelen.



6.4.2.


Voor zover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak wel
/geen
ondergrondse tank voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig, zijnde oude mestput.


(…) mestput niet meer in gebruik, wel wordt hier regenwater op geloosd.




6.4.3.

Aan verkoper is niet bekend of
/Aan koper is bekend dat
in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Echter verklaren partijen er voorts mee bekend te zijn, gezien het bouwjaar, dat er mogelijk asbesthoudende stoffen/materialen in de onroerende zaak aanwezig kunnen zijn. Het risico daarvan rust geheel bij koper. Indien de asbesthoudende stoffen/materialen worden verwijderd dienen door koper maatregelen en voorzieningen te worden getroffen die de wetgeving voorschrijft. Koper verklaart met de ze wetgeving bekend te zijn en aanvaardt alle aansprakelijkheid en gevolgen die uit de aanwezigheid van asbest en/of de verwijdering van asbest uit de onroerende zaak kan voortvloeien. (…)”





3.2.
In de vragenlijst die als bijlage bij de koopovereenkomst is gevoegd, is – voor zover van belang – het volgende ingevuld door [gedaagde] (productie 19 van [eiser] ):



“(…) 9. Diversen




a. Wat is het bouwjaar van de woning rb: handgeschreven] +/- 1930

(…)


e. Is de grond verontreinigd? rb: aangekruist is] nee

(…)


f. Is er een olietank aanwezig? rb: aangekruist is] nee


Zo ja, is deze gesaneerd/verwijderd? [rb: vraag is niet beantwoord]

Zo ja, waar is de olietank op het perceel gesitueerd?


Is er een Kiwa-certificaat aanwezig? [rb: vragen zijn niet beantwoord]

(…)”





3.3.
Op 12 december 2023 is de woning geleverd aan [eiser] . In de akte van levering is, voor zover van belang, het volgende vermeld (productie 2 van [eiser] ):



“(…)
Artikel 9.


Milieu-verklaringen van Verkoper.


De Verkoper verklaarde voorts:


dat er voor zover aan Verkoper bekend geen feiten zijn die er op wijzen dat het Verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor omschreven gebruik door Koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het Verkochte, danwel tot het nemen van andere maatregelen; (…)”





3.4.
Op 15 april 2024 heeft SGS Search Ingenieursbureau B.V (hierna te noemen: SGS) in opdracht (en voor rekening van) [gedaagde] een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (productie 7 van [eiser] ). Voor zover hier van belang, heeft SGS het volgende geconcludeerd in haar onderzoeksrapport van deze datum:



“(…)
Aanbevelingen


Op basis van het onderzoek bij
Deellocatie A
zijn er geen beperkingen voor het huidige of toekomstige gebruik van de locatie vanuit milieuhygiënsich oogpunt. Een vervolgonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.





Bij
Deellocatie B
is vastgesteld dat de grond sterk verontreinigd is met minerale olie. Echter, er bestaat onvoldoende inzicht in de aard en omvang van de sterke verontreiniging. Daarom wordt aanbevolen om een nader onderzoek conform NTA 5755 uit te voeren. Met het nader onderzoek wordt inzicht verkregen in de omvang van de verontreiniging. Ook kan bepaald worden of er, op basis van humane risico's, sprake is van de noodzaak tot sanerende maatregelen.





Uit het bodemonderzoek is gebleken dat het grondwater op
Deellocatie B
verontreinigd is met gehalten die de 'signaleringsparameters beoordeling grondwatersanering', zoals opgenomen in bijlage Vd van het Besluit kwaliteit leefomgeving, overschrijden. Dit geeft mogelijk aanleiding tot het uitvoeren van een grondwatersanering. Voor deze beoordeling dient gebruik gemaakt te worden Risicotoolbox Grondwater in combinatie met het provinciale kader van het regionale waterprogramma en omgevingsverordening. De saneringsafweging volgt uit de beoordeling van het bevoegd gezag. (…)”





3.5.
Op 6 juni 2024 heeft SGS – in opdracht (en voor rekening van) [gedaagde] – nader bodemonderzoek uitgevoerd. SGS geeft naar aanleiding van dit bodemonderzoek, voor zover hier van belang, het volgende vastgesteld (productie 7 van [eiser] ):



“(…) 4.1. Resultaten veldonderzoek


Bodemopbouw en grondwaterstand


(…) De in het grondwater gemeten waarden voor de zuurgraad en het geleidingsvermogen kunnen als normaal worden beschouwd. De waarde voor de troebelheid is licht verhoogd, wat betekent dat er relatief veel in suspensie zijnde deeltjes grond in het grondwater aanwezig zijn. Dit kan een natuurlijke oorzaak hebben, maar kan ook betekenen dat er emulsies van mobiele verontreinigingen in het grondwater aanwezig zijn (…)





Zintuiglijke waarnemingen


Tijdens het uitvoeren van de veldwerkzaamheden zijn zintuiglijk enkele kenmerken waargenomen die kunnen duiden op de aanwezigheid van verontreinigende stoffen. (…)





5. Resultaten van het onderzoek


(…)





5.2.

Milieuhygiënische kwaliteit van de bodem




Minerale olie verontreiniging in de grond


(…)


In eerste instantie werd niet verwacht dat de onderliggende lagen, ter hoogte van de voormalige boring B03, verontreinigd waren met minerale olie. Tijdens de werkzaamheden werden echter zwak tot matige olie-waterreacties waargenomen. Op basis van deze waarnemingen zijn de diepere grondlagen geanalyseerd, hieruit blijkt het volgende:





Horizontale afperking (ondergrond)


Tijdens het veldwerk is ter hoogte van de peilbuizen B32-5 t/m B32-8 geen olie-waterreactie


waargenomen. Tevens zijn hiervan geen analyses uitgevoerd. Uit de beschikbare informatie blijkt dat de sterke verontreiniging met minerale olie zintuiglijk waar te nemen is op basis van een olie- waterreactie. In de relevante bodemlagen van de horizontaal afperkende boringen is geen olie-waterreactie waargenomen, waarmee de verontreiniging (op basis van zintuiglijke waarnemingen) horizontaal is afgeperkt in de ondergrond.





Verticale afperking (ondergrond)


De ondergrondmonsters, waarin een zwak tot matige olie-waterreactie is waargenomen, worden gekwalificeerd als klasse Sterk verontreinigd op basis van minerale olie. (…)





Raming omvang sterke verontreiniging


Door middel van de horizontaal afperkende boringen en grondmonsters wordt de oppervlakte van de sterke verontreiniging met minerale olie in de
bovengrond
geraamd op circa 7 m2. Op basis van de visuele waarnemingen wordt de oppervlakte van de sterke verontreiniging in de ondergrond geraamd op circa 59 m2. Verticaal heeft de verontreiniging met minerale olie zich hoogstwaarschijnlijk verspreid tot aan de grondwaterspiegel. In de ondergrond worden namelijk olie-waterreacties waargenomen.





In de grondmonsters B32-A-7 en B32-A-8, met een zwak tot matige oliewaterreactie, gelegen onder de grondwaterspiegel, worden sterke verontreinigingen aangetroffen met minerale olie. In het zintuiglijk schone grondmonster B32-A-11, wordt minerale olie niet verhoogd gemeten (klasse Landbouw/natuur). Op basis van bovengenoemde informatie wordt de sterke verontreiniging analytisch afgeperkt op een diepte van maximaal 4,5 m-mv.





Op basis van de beschikbare informatie wordt de hoeveelheid sterk verontreinigde grond geraamd op ca. 265 m3, op basis van een oppervlakte van ca. 59 m2 en een laagdikte van 4,5 m1.





Grondwater


In het grondwater is minerale olie niet gemeten in een gehalte die de signaleringsparameter


overschrijdt. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat het gemeten gehalte in peilbuis B32-7 gelijk ligt aan de vastgestelde signaleringsparameter voor minerale olie, maar deze dus niet overschrijdt





Drijflaag


In de snijdend geplaatste peilbuis B32-A(sn) is, ten tijde van het uitvoeren van onderhavig nader bodemonderzoek, geen drijflaag waargenomen.





Raming omvang verontreiniging (grondwater)


Uit het verkennend bodemonderzoek was gebleken dat het grondwater in peilbuis B02, van 2,00 tot 3,00 m-mv, sterk verontreinigd was met minerale olie. Door middel van de horizontaal afperkende peilbuizen (B32-5 t/m 8), verticaal afperkende peilbuis (B32-A), zintuiglijke waarnemingen en grondwatermonsters wordt de oppervlakte van de verontreiniging met minerale olie geraamd op circa 62 m2, met een laagdikte van circa 1,5 m’.





Uit bovenstaande volgt dat de sterke grondwaterverontreiniging een geraamde omvang heeft van circa 91 m3.





5.3.


Hypothese periode van ontstaan


Ui de beschikbare historische informatie en uit navraag bij de opdrachtgever is niet bekend geworden wanneer de bovengrondse opslagtank met diesel geplaatst is. Wel is duidelijk geworden dat de tank verwijderd is rond 2022. Hierna is de verontreiniging met minerale olie in de bovengrond aangetroffen.





Mogelijk dat de bovengrondse tank gelijktijdig is geplaatst met de historische bebouwing op de locatie, maar het zou ook kunnen dat deze later pas is geplaatst. Op basis van de beschikbare informatie kan dan ook niet uitgesloten worden dat de verontreiniging in de periode na 1 januari 1987 is veroorzaakt. Hiermee is er waarschijnlijk sprake van een nieuwe verontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming. Omdat de tank rond 2022 is verwijderd, is er geen sprake van een nieuwe verontreiniging in de zin van de Omgevingswet (vanaf 1 januari 2024).





5.4.


Noodzaak tot maatregelen


Sinds het in werking treden van de Omgevingswet (per 1 januari 2024) geldt er een regeling voor zogenaamde “toevalsvondsten” of in de bodem met onaanvaardbare risico’s voor de gezondheid. Deze geldt voor historische verontreinigingen die vóór 1 januari 1987 zijn veroorzaakt. De eigenaar moet onaanvaardbare risico’s wegnemen.





Binnen onderhavig onderzoek is op basis van de beschikbare informatie, geconcludeerd dat de hypothese ‘nieuwe verontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming (ná 1 januari 1987 en vóór 1 januari 2024)’ van dienst is. Hierdoor is er sprake van een saneringsnoodzaak (artikel 13, 27 Wbb), waardoor het uitvoeren van een ‘ risicobeoordeling’ niet noodzakelijk wordt geacht.


(...)





6.1.


Conclusies


(…)





Grond


Uit de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat de grond plaatselijk sterk verontreinigd is met minerale olie. De omvang van de verontreinigingscontour in de grond wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, geraamd op circa 265,5 m3, met een geraamde oppervlakte van circa 59 m2 en een laagdikte van circa 4,5 m1.





Grondwater


Uit de onderzoeksresultaten kan geconcludeerd worden dat de signaleringsparameter (bijlage [A] ) in geen van de horizontaal afperkende peilbuizen en verticaal afperkende peilbuis wordt overschreden.





De omvang van de verontreinigingscontour in het grondwater (uit het verkennend bodemonderzoek) wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, geraamd op circa 93 m3, met een geraamde oppervlakte van circa 62 m2 en een laagdikte van circa 1,5 m1.





6.2.


Aanbevelingen


Op basis van de uitkomsten van het onderzoek is geconcludeerd dat de grond op de locatie, binnen de geraamde verontreinigingscontour, ongeschikt is voor het huidig en (gelijksoortig) toekomstig gebruik. De verontreiniging is in alle waarschijnlijk veroorzaakt tussen de periode van 1 januari 1987 en 1 januari 2024, waardoor de zorgplicht van toepassing is. In het kader van de wet bodembescherming artikel 13 (zorgplicht), dient de verontreiniging met minerale olie zo snel mogelijk en in zijn geheel verwijderd te worden (saneren). Ten behoeve van de te saneren verontreiniging, wordt geadviseerd om een Plan van Aanpak op te stellen en deze in te dienen bij het bevoegd gezag.





Bij het graven in sterk verontreinigde grond is het van belang dat dit zorgvuldig gebeurt. De uitvoering van het graven in sterk verontreinigde grond moet plaatsvinden door een organisatie die volgens het Besluit bodemkwaliteit erkend is voor BRL SIKB 7000. Daarnaast dient ook milieukundige begeleiding noodzakelijk plaats te vinden door een BRL SIKB 6000 erkende organisatie en persoon. (…)”





3.6.
Partijen hebben in onderling overleg geprobeerd afspraken te maken over de kosten voor het inschakelen van een saneerbedrijf. [eiser] wenst dat [gedaagde] opdracht geeft aan een saneerbedrijf en de kosten daarvoor (geheel) draagt. Tot een oplossing in onderling overleg is het niet gekomen.



3.7.
Op 22 mei 2026 heeft SGS een briefrapportage uitgebracht naar aanleiding van aanvullende vragen van (de advocaat van) [eiser] . Voor zover hier van belang, heeft SGS het volgende geschreven:



“(…)
1. In uw rapport geeft u aan dat er minerale olie is aangetroffen. Kunt u mij


aangeven waar dit van afkomstig is? Zou het kunnen dat dit afkomstig van een


verwijderde kunststof vloeistofcontainer? Of eerder van vaten olie die hebben


gelekt of overstroomd zijn? Kunt u dat motiveren?





Voorafgaand aan het uitvoeren van het verkennend bodemonderzoek is uit navraag bij


de opdrachtgever (huidige eigenaar) gebleken dat op de locatie in het verleden twee


opslagtanks (voor oliehoudende producten) aanwezig waren. Deze zijn als verdacht


aangemerkt en zodoende ook onderzocht als respectievelijk deellocatie A en B.





Tijdens het verkennend bodemonderzoek is vastgesteld dat ter plaatse van de


voormalige bovengrondse dieseltank (deellocatie B) een sterke verontreiniging met


minerale olie aanwezig was. Deze verontreiniging is vervolgens nader onderzocht


middels een nader bodemonderzoek, waaruit is gebleken dat sprake is van zowel een


sterke grond- en grondwaterverontreiniging.





Gezien de geraamde omvang van de verontreiniging, is het niet waarschijnlijk dat de


verontreiniging is veroorzaakt door een incidentele beperkte spill, maar lijkt het


aannemelijk dat de voormalige bovengrondse dieseltank als hoofdoorzaak van de sterke


verontreiniging met minerale olie beschouwd kan worden. De betreffende tank heeft


namelijk de omvang en de gebruikshistorie om aangetroffen minerale olieverontreiniging


te veroorzaken.







2Kunt u aangeven wat u qua zintuigelijke kenmerken precies heeft waargenomen


toen u ter plaatse kwam? Heeft u iets gezien wat voor een koper (als leek) zou


moeten wijzen op ernstige bodemverontreiniging?


(…)


Tijdens de visuele inspectie zijn geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op een potentiële bodemverontreiniging met minerale olie.





Echter, bij het plaatsen van de boringen en het beoordelen van de vrijgekomen grond is


door de erkende veldwerker waargenomen dat plaatselijk een matige olie-waterreactie


(olie en water mengen niet en vormen gescheiden fasen) en een matige oplosmiddelgeur


aanwezig was.


(…)



3. In uw rapport geeft u aan dat er gesaneerd moet worden. Waarom hoeft dit niet
acuut en wanneer zou dit wel acuut moeten?



In de conclusie en aanbeveling van het nader bodemonderzoek wordt aangegeven dat de verontreiniging waarschijnlijk is ontstaan in de periode tussen 1 januari 1987 en 1 januari 2024 (onderbouwd in paragraaf 5.3 van het nader bodemonderzoek). Een definitieve uitspraak kan echter niet gedaan worden, omdat niet bekend is geworden bij SGS wanneer de dieseltank exact geplaatst is.


(…)





Ervan uitgaande dat de verontreiniging in de periode tussen 1 januari 1987 en 1 januari 2024 is veroorzaakt, bestaat er dan ook een verplichting om de bodemverontreiniging te saneren. Indien aangetoond kan worden, op basis van aanvullende informatie (momenteel niet bekend bij SGS), dat de verontreiniging (deels) is veroorzaakt vóór 1 januari 1987, dan is er sprake van een historische verontreiniging, en wordt de eventuele saneringsnoodzaak bepaald op basis van de risico's van de verontreiniging (humaan, verspreiding, ecologisch).





De noodzaak tot saneren wordt derhalve bepaald op basis van de (verwachte) periode van veroorzaken. Op basis van de beschikbare informatie bij SGS wordt verwacht dat er sprake is van een verontreiniging veroorzaakt tussen 1 januari 1987 en 1 januari 2024, en is er daarmee sprake van een saneringsverplichting in het kader van artikel 13 van de Wet bodembescherming.



4. U geeft ook aan dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Wat maakt
dat u deze verontreiniging als ernstig kwalificeert?



In de onderzoeksrapportages wordt de bodemverontreiniging met minerale olie niet aangemerkt als een ernstige bodemverontreiniging maar als kwaliteitsklasse 'Sterk verontreinigd' (zie ook beschrijving kwalificaties onder de eerste vraag).





Onder de Omgevingswet (invoering na 1 januari 2024) is er formeel gezien geen sprake meer van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Onder de Wet bodembescherming (van kracht tussen 1 januari 1987 en 1 januari 2024) was er alleen sprake van een ernstige bodemverontreiniging:


• Indien meer dan 25 m3 grond of 100 m3 grondwater verontreinigd is met gehalte


boven de interventiewaarde en;


• Het een historische bodemverontreiniging betreft (veroorzaakt voor 1 januari


1987).





Aangezien op onderhavige minerale olieverontreiniging de zorgplicht van toepassing is, is


er formeel gezien dus geen sprake van een ernstige bodemverontreiniging. Ook niet


voor het oude regiem (Wet bodembescherming).






5Wat zijn de gevolgen als er niet gesaneerd zou worden? Zou dat de


bodemverontreiniging ernstiger maken? Zo ja hoe dan? Kan en/of mag de grond


dan niet meer of beperkter gebruikt worden? Zijn er gevaren voor de


gezondheid?





Vanuit de regelgeving (zorgplicht Wbb) bestaat de verplichting om de verontreiniging te saneren. Vanuit artikel 27 bestaat daarnaast de verplichting om, bij het kennis nemen van


een bodemverontreiniging dit te melden bij het bevoegd gezag. Na melding bij het bevoegd gezag kan afgestemd worden hoe de sanering eruit dient te zien, maar over het algemeen zal vereist worden de verontreiniging volledig ongedaan te maken.


Aangezien de verontreiniging het grondwater heeft bereikt, is sprake van een mobiele verontreiniging. Indien geen volledige sanering plaatsvindt, kan dit ertoe leiden dat de minerale olie zich via het grondwater verder verspreidt. Hierdoor neemt de omvang van de verontreiniging toe en raakt een groter volume grondwater verontreinigd. Dit resulteert in een grotere saneringsopgave, hetgeen gaat naar alle waarschijnlijkheid gepaard met hogere saneringskosten.


(…)






7Op wat voor termijn dient er gesaneerd te worden?



In het kader van de zorgplicht (artikel 13 Wbb) dient de verontreiniging zo spoedig mogelijk te worden verwijderd. Hierbij geldt dat geen vaste termijn is gesteld, maar dat sanering zonder onnodige vertraging dient plaats te vinden. (…)”






4Het geschil


4.1.


[eiser] vordert – samengevat en na wijziging van eis – het volgende:
I. Primair
- [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis de overeenkomst alsnog na te komen door de opdracht tot sanering te hebben verstrekt op haar kosten aan [B] en SGS Search Ingenieursbureau B.V. of een andere erkende organisatie conform het Besluit Bodemkwaliteit, en bij de opdracht te vermelden dat de opdracht zo snel als de planning van deze bedrijven het toelaat wordt uitgevoerd op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 100.000,00 of een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag of termijn.

Subsidiair

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 64.758,92 op basis van de genoemde gronden in de dagvaarding binnen twee weken na betekening van het vonnis of een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag of termijn.

Meer subsidiair

- Te verklaren voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van alle door die tekortkoming door [eiser] geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting een schadevergoeding van € 13.795,00 te betalen of een ander door de rechtbank in goede justitie te betalen bedrag.
III. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting de expertisekosten van € 1.125,30 te betalen of een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag.
IV. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente.

[eiser] vordert dat deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.




4.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.



4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





5De beoordeling



Er is sprake van non-conformiteit



5.1.

[eiser] legt aan haar vordering primair – kort gezegd – ten grondslag dat de kwaliteit van de bodem onder en rondom het schuurtje in de tuin door de aanwezigheid van vervuilde grond afwijkt van wat als ‘normaal’ kan worden beschouwd. Volgens haar blijkt uit het bodemonderzoek van SGS dat de grond ongeschikt is voor het huidige en (soortgelijke) toekomstige gebruik als tuin. [gedaagde] heeft in het kader van haar betwisting aangevoerd dat het ‘gebrek’ het normaal gebruik niet belemmert (want er bestaat geen urgente noodzaak tot ingrijpen) en dat [eiser] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst onvoldoende onderzoek heeft gedaan. In reactie daarop heeft [eiser] gesteld dat – zo zij al onvoldoende onderzoek deed (wat zij bestrijdt) – [gedaagde] een mededelingsplicht heeft geschonden door niet voorafgaande aan de (ver)koop te vertellen dat omstreeks 2022 een (diesel of olie-)tank is verwijderd uit het schuurtje in de tuin.



- juridisch kader




5.2.
Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dat geval is sprake van non-conformiteit. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.



5.3.
Omdat het in dit geschil niet om een consumentenkoop gaat, is artikel 7:17 BW slechts van aanvullend recht. Partijen hebben in dit geval gebruik gemaakt van de standaard ‘NVM-koopakte’, waarin zij een nadere regeling met betrekking tot (de toerekenbaarheid van) de non-conformiteit zijn overeengekomen.



5.4.
Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken.



5.5.
In artikel 6.3.1 is van de koopovereenkomst is een ‘garantiebepaling’ opgenomen, die inhoudt dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als ‘woonhuis voor permanente bewoning’. Uitleg van deze bepaling brengt met zich mee dat onder ‘woonhuis voor permanente bewoning’ ook de daarbij behorende tuin dient te worden begrepen; in deze zin hebben partijen de koopovereenkomst redelijkerwijs mogen opvatten, gelet op de schriftelijk vastgelegde tekst en de brochure en bij gebreke van een nadere toelichting. [gedaagde] heeft onvoldoende aangevoerd waaruit een andere uitleg kan volgen, zodat de rechtbank uit zal gaan van die uitleg.



5.6.
Op grond van artikel 6.3.1 van de koopovereenkomst staat verkoper niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en evenmin voor de afwezigheid van gebreken die dat normaal gebruik belemmeren indien deze gebreken op het moment van het tekenen van de koopovereenkomst aan de koper kenbaar zijn. Als uitgangspunt geldt daarbij dat een koper van een woonhuis geen gebreken hoeft te verwachten die aan een normaal gebruik in de weg staan. Hierover moet anders worden geoordeeld als de verkoper de koper voorafgaand aan de koop mededeling heeft gedaan van de desbetreffende gebreken, dan wel de koper de gebreken vóór of uiterlijk bij de koop heeft ontdekt of op grond van specifieke omstandigheden van het geval – waartoe mede de ouderdom en staat van onderhoud alsmede prijs van het gekochte behoren – daarvan weet behoorde te hebben. Wanneer de verkoper inlichtingen had behoren te geven, kan deze zich er echter niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan.



5.7.
Op grond van artikel 6.3.2. van de koopovereenkomst geldt tot slot dat de koper in dit geval, gelet op de ouderdom van de oorspronkelijke onroerende zaak (van meer dan 73 jaar oud), lagere eisen mag stellen aan de bouwkwaliteit dan die voor nieuwe woningen. In dat verband heeft [eiser] daarom een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. [gedaagde] voert weliswaar aan dat zij op grond van deze clausule niet kan worden aangesproken op de gestelde gebreken, maar heeft onvoldoende betwist dat deze clausule zich uitsluitend richt op de bouwkwaliteit van de woning en niet op de staat van de grond waarop de woning staat. In de clausule staan immers de termen “bouwkwaliteit”, “bouwkundige keuring” en “bouwtechnisch rapport”. Uitleg van deze clausule brengt daarom mee dat het beroep op de ouderdomsclausule niet slaagt; in deze zin hebben partijen de koopovereenkomst redelijkerwijs mogen opvatten, gelet op de schriftelijk vastgelegde tekst en de brochure en bij gebreke van een nadere toelichting. De rechtbank wijst in deze context op artikel 6.4.1 van de koopovereenkomst, dat gaat over verontreiniging en een bijzondere regeling geeft, los van de ouderdomsclausule, en op artikel 6.4.2, dat vastlegt of een ondergrondse tank voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig is.



- de woning is ongeschikt voor normaal gebruik




5.8.

[eiser] moet stellen (en bij betwisting bewijzen) dat het ‘gebrek’ het normaal gebruik van het gekochte belemmert. [eiser] heeft haar stelling dat de aanwezige bodemverontreiniging een normaal gebruik van de woning met tuin in de weg staat in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW en de artikelen 6.3.1 en 6.4.1-2 van de koopovereenkomst, onderbouwd met de rapportages van SGS. Tenzij anders overeengekomen tussen partijen, heeft ‘normaal gebruik’ betrekking op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van een onroerende zaak (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR.2005:AU2414). Onder het normale gebruik van een tuin behorende bij een woning dient naar het oordeel van de rechtbank naar gangbaar spraakgebruik te worden verstaan dat (ook) de grond van die tuin kan worden gebruikt, bijvoorbeeld door daar te verblijven of daarin te kunnen graven ten behoeve van het aanbrengen van beplanting, zonder dat daarbij behoeft te worden verwacht dat die grond sterk verontreinigd is. Hierbij zijn de artikelen 6.4.1 en 6.4.2 van de koopovereenkomst van belang: de koper mag redelijkerwijs verwachten dat er geen verontreiniging is die ten nadele van het normale gebruik strekt of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning of het nemen van andere maatregelen en dat er geen ondergrondse tank voor het opslaan van vloeistoffen is, behoudens de opgave in dat artikel. De context van artikel 6.4.2, zoals partijen redelijkerwijs daaruit hebben mogen afleiden, is dat in Nederland veel woningen in de twintigste eeuw een dergelijke ondergrondse tank hebben gehad en dat vaak een verontreiniging is ontstaan in samenhang met de tank. De rechtbank wijst ook op de vragenlijst zoals hiervoor aangehaald onder rov. 3.2: in deze lijst zijn specifieke vragen over verontreiniging, een olietank, sanering en verwijdering opgenomen, waaruit partijen redelijkerwijs mogen afleiden dat deze aspecten belangrijk zijn voor het normale gebruik als omschreven onder artikel 6.3.1 van de koopovereenkomst.



5.9.
De rechtbank oordeelt dat de onroerende zaak niet geschikt is voor normaal gebruik zoals is gegarandeerd in artikel 6.3.1 van de koopovereenkomst. De volgende overwegingen leiden tot dit oordeel.



5.10.

SGS heeft onderzoek uitgevoerd in de grond van de onroerende zaak, ter plaatse van de schuur waar voorheen een bovengrondse dieseltank stond (in het rapport aangeduid als ‘Deellocatie B’). Vast staat dat onderzoek van SGS uitgewezen heeft dat ter hoogte van de schuur sprake is van vervuiling van de grond (met minerale olie). Ook is tussen partijen niet in geschil dat SGS heeft vastgesteld dat die verontreiniging hoogstwaarschijnlijk is te relateren aan de voormalige bovengrondse opslag met diesel in de schuur. Zie de citaten onder rov. 3.5 en 3.7 hiervoor, met inbegrip van deze passage:

“Gezien de geraamde omvang van de verontreiniging, is het niet waarschijnlijk dat de


verontreiniging is veroorzaakt door een incidentele beperkte spill, maar lijkt het


aannemelijk dat de voormalige bovengrondse dieseltank als hoofdoorzaak van de sterke


verontreiniging met minerale olie beschouwd kan worden. De betreffende tank heeft


namelijk de omvang en de gebruikshistorie om aangetroffen minerale olieverontreiniging


te veroorzaken.”

Voor zover [gedaagde] deze bevindingen betwist, is deze betwisting in de visie van de rechtbank onvoldoende toegelicht, omdat [gedaagde] geen alternatieve verklaring heeft gegeven voor de sterke verontreiniging met minerale oliën op precies de locatie van de schuur waarin de tank heeft gestaan. De rechtbank gaat dus uit van de juistheid van de bevindingen van SGS: de verontreiniging is ontstaan als gevolg van het gebruik van de tank in de schuur.




5.11.
Volgens [gedaagde] volgt echter niet uit het bodemonderzoek van SGS dat sprake is van zodanige onaanvaardbare humane dan wel veiligheidsrisico’s die maken dat acuut ingrijpen noodzakelijk is, wat ook niet logisch is volgens haar omdat de schuur en omliggende grond zich op ruime afstand van de woning bevinden en zij daar nooit hinder van heeft ervaren.



5.12.
De rechtbank verwerpt dit betoog omdat onaanvaardbare humane dan wel veiligheidsrisico’s niet vereist zijn voor de door [eiser] gestelde tekortkoming. Voor deze tekortkoming is voldoende een verontreiniging die ten nadele van het normale gebruik strekt of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning of het nemen van andere maatregelen. Uit de onweersproken bevindingen van SGS volgt dat er inderdaad een verplichting is tot schoning van de vastgestelde verontreiniging (zie het citaat onder rov. 5.10 hiervoor). Uit de conclusies van SGS dat de verontreiniging “sterk” is en op de oppervlakte 59 m2 en in totaal 265 m3 omvat en het grondwater besmet, volgt dat het gaat om een verontreiniging die ten nadele van het normale gebruik strekt. Daarmee is een tekortkoming in de nakoming van de artikelen 6.3.1 en 6.4.1 van de koopovereenkomst, bezien in de context van artikel 6.4.2 en de vragenlijst (rov. 3.2 hiervoor), gegeven (zie ook rov. 5.21 hierna). De rechtbank neemt hierbij ook in aanmerking dat de verontreiniging zich bevindt op ongeveer tien meter afstand van de gevel van de woning en dat deze locatie dus dichtbij de woning ligt en behoort tot de ruimte die kan worden gebruikt bij het normale gebruik van de woning met tuin.



5.13.
Voor zover [gedaagde] de verplichting tot schoning betwist, verwerpt de rechtbank dat standpunt als onvoldoende toegelicht omdat niets naar voren is gebracht waaruit volgt dat, anders dan SGS adviseert, de verontreiniging vóór 1987 heeft plaatsgevonden en niet in de periode daarna tot 2022 (zie ook rov. 5.14 hierna). De rechtbank leidt uit het rapport van SGS af dat verontreiniging die vóór 1 januari 1987 heeft plaatsgevonden uitsluitend hoeft te worden gesaneerd als er risico’s uit voortvloeien en dat verontreiniging ná 1 januari 1987 zonder meer moet worden gesaneerd. Deze analyse is niet weersproken. Uit het voorgaande leidt de rechtbank een verplichting tot schoning af, als bedoeld in artikel 6.4.1 van de koopovereenkomst.



5.14.

[gedaagde] gaat er in haar betoog ten onrechte aan voorbij dat de dieseltank tot een aantal jaren geleden in de schuur heeft gestaan en (ook nog door [C] ) werd gebruikt (onweersproken). Zij heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat daarbij gedurende meerdere jaren sprake is geweest van het lekken of morsen van diesel. Hoewel [gedaagde] en haar broer de mogelijkheid tot het overstromen van de tank in de schuur uitsluiten en [gedaagde] – ongemotiveerd – aanvoert dat zij niet zou hebben geweten wat het doel van de container was maar zij zich kan voorstellen dat haar echtgenoot in het verleden de opslag van diesel of olie gebruikte ten behoeve van zijn auto, betwist [gedaagde] niet dát deze tank gedurende een periode van meer dan 35 jaar structureel werd gebruikt voor het vullen van jerrycans en dat het mogelijk is dat daarbij sprake kan zijn geweest van lekken of morsen van diesel. Zij erkent dat ook [C] de dieseltank tot omstreeks 2022 heeft gebruikt.



5.15.
Dat die verontreiniging mogelijk al voor 1987 is begonnen, zoals [gedaagde] aanvoert, acht de rechtbank aannemelijk, omdat [gedaagde] en haar echtgenoot er al woonden vanaf de jaren ’70 (onweersproken) en omdat [gedaagde] meldt dat haar echtgenoot vanaf de jaren ’70 een tank gebruikte voor brandstof. Dit doet er echter niets aan af dat die verontreiniging ook daarna nog steeds heeft plaatsgehad als gevolg van het (met regelmaat) vullen van jerrycans met brandstof (onvoldoende weersproken). Het door SGS geschetste juridische kader (dat door haar is toegelicht in haar briefrapportage, zie rov. 3.7), wat betreft de eisen die in dit geval aan sanering gesteld moeten worden, leidt er daarom toe dat er nu een verplichting tot sanering is. Partijen hebben geen informatie gepresenteerd waaruit volgt dat onderscheid kan worden gemaakt tussen enerzijds de ná 1 januari 1987 veroorzaakte verontreiniging en anderzijds de eventuele vóór 1 januari 1987 veroorzaakte verontreiniging. De conclusie moet daarom zijn dat de saneringsplicht geldt voor de gehele verontreiniging.



5.16.
De door SGS vastgestelde verontreiniging is “sterk”, waardoor de aanwezigheid daarvan verhindert dat [eiser] op normale wijze gebruik kan maken van een deel van de tuin. Dat het op zichzelf maar een klein deel van het volledige perceel van de onroerende zaak betreft, zoals [gedaagde] aanvoert, mag zo zijn, maar dat neemt niet weg dat een verontreinigd oppervlakte van ongeveer 59 m2 (en 265,5m3 totale inhoud) aanzienlijk is en dus het normale gebruik belemmert. Het gaat volgens SGS bovendien om een sterke grond- en grondwaterverontreiniging, die zich in de loop van de tijd verder kan verspreiden.



5.17.
Voor [eiser] bestaat daarnaast, zo volgt uit de rapportages van SGS, een verplichting om de bodemverontreiniging te melden bij het bevoegde gezag. Dit brengt mee dat er – als gevolg van die melding – ook een reële kans bestaat dat vanuit overheidswege op enig moment een sommatie zal volgen om daadwerkelijk tot sanering van de bodem over te gaan (SGS wijst in dat verband op het bepaalde in artikel 13 van de Wet bodembescherming). Het gaat in dit geval ook om een verontreiniging van het grondwater, door SGS aangeduid als een mobiele verontreiniging, waarbij het nalaten tot volledige sanering over te gaan ertoe kan leiden dat de minerale olie zich via het grondwater verder verspreidt.



5.18.

[gedaagde] heeft verder geen verweren gevoerd die strekken tot afwijzing van de primaire vordering van [eiser] . Omdat de onroerende zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (niet geschikt is voor normaal gebruik) kan [eiser] vorderen dat dit hersteld wordt (nakoming). Dit betekent dat haar vordering, voor zover deze strekt tot het op afdoende wijze doen herstellen van de onroerende zaak, voor zover dit strekt tot het door sanering weer op normale wijze kunnen gebruiken van de woning met tuin, toewijsbaar is. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] op zichzelf geen bezwaren heeft gericht tegen het voor haar rekening en risico geven van een dergelijke opdracht aan een saneringsbedrijf naar haar keuze. De rechtbank zal de primaire vordering van [eiser] daarom toewijzen zoals in de beslissing is vermeld. De rechtbank ziet aanleiding de termijn waarbinnen de opdracht dient te worden verstrekt te stellen op twaalf (12) weken na betekening van het vonnis, nu aan [gedaagde] gelegenheid moet worden gegeven (vergelijkende) offertes op te vragen.



5.19.
De door [eiser] gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, maar wordt – gelet op de situatie waarbij acute sanering niet aan de orde is, maar wel noodzakelijk wordt geacht door SGS – in omvang beperkt en op de belangen van partijen afgestemd zoals in de beslissing is vermeld.



5.20.
Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank niet toekomt aan beoordeling van het beroep op dwaling.



5.21.
De rechtbank neemt bij de beoordeling hiervoor en de conclusies onder rov. 5.10 tot en met rov. 5.15 hiervoor in aanmerking dat [gedaagde] in dit geval aan [eiser] had moeten vertellen dat de bovengrondse dieseltank van één kubieke meter tot enige tijd voor de verkoop in de schuur had gestaan. Hierbij is van belang dat [gedaagde] in de vragenlijst (rov. 3.2 hiervoor) heeft gemeld dat de grond niet verontreinigd was en dat er geen olietank aanwezig was. Zij heeft verder niets ingevuld bij de vraag of, zo ja, een olietank was gesaneerd of verwijderd. Zij heeft in artikel 6.4.1 van de koopovereenkomst verklaard dat haar kort gezegd niets bekend was over verontreiniging en in artikel 6.4.2 dat haar wel iets bekend was over een ondergrondse tank voor het opslaan van vloeistoffen, namelijk een oude mestput. De optelsom van al deze passages in de vragenlijst en de koopovereenkomst is dat [gedaagde] is uitgegaan van een te strikte, letterlijke opvatting over haar mededelingen. Strikt genomen was er geen ondergrondse brandstoftank meer, maar tot kort voor de verkoop had er wel gedurende tientallen jaren een grote bovengrondse brandstoftank gestaan, die gedurende tientallen jaren regelmatig werd gebruikt. Het risico van verontreiniging als gevolg van dat gebruik was reëel (vandaar de tekst onder artikel 6.4.1 en artikel 6.4.2 van de koopovereenkomst en onder nummer 9 a, e en f van de vragenlijst). [gedaagde] moest met dit inherente risico bekend zijn en [gedaagde] had uit de artikelen 6.4.1 en 6.4.2 van de koopovereenkomst en uit nummer 9 onder a, e en f van de vragenlijst redelijkerwijs moeten afleiden dat zij gehouden was [eiser] over de brandstoftank en het gebruik te informeren. De mededeling zoals die door [gedaagde] is gedaan in de artikelen 6.4.1 en 6.4.2 van de koopovereenkomst en onder 9 a, e en f van de vragenlijst was daarmee onjuist. Deze schending van de mededelingsplicht is relevant bij de conclusie dat de artikelen 6.3.1 en 6.4.1 van de koopovereenkomst zijn geschonden (rov. 5.10 tot en met rov. 5.15 hiervoor). Uit de tekst en het stelsel van de koopovereenkomst volgt immers dat verontreiniging, die moet worden gemeld in artikel 6.4.1 en 6.4.2 van de koopovereenkomst en onder 9 a, e en f van de vragenlijst, niet te rijmen is met het onder artikel 6.3.1 omschreven normale gebruik en een zelfstandige tekortkoming oplevert.



Vervangingskosten schuur




5.22.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat het slopen van de schuur als gevolg van het (verplicht) saneren van de grond noodzakelijk is, zodat [gedaagde] ook de kosten voor het vervangen van de schuur aan haar moet betalen. Volgens [gedaagde] moet deze vordering worden afgewezen, enerzijds, omdat het gaat om een oude houten schuur die al in 1987 aanwezig was toen zij de woning kocht en moet worden omschreven als vervallen en gedateerd en zonder dat het nog noemenswaardige economische waarde vertegenwoordigt, en anderzijds omdat zij op grond van artikel 6.3.1. van de koopovereenkomst – zou al sprake zijn van een verwijt aan haar zijde – niet aansprakelijk kan worden gehouden tot vergoeding van aanvullende schade.



5.23.

[eiser] heeft – in het licht van het verweer van [gedaagde] – onvoldoende gesteld waarom de door haar gevorderde kosten voor het vervangen van de oude schuur in dit geval reëel zijn als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] . [eiser] heeft namelijk niet uitgelegd op welke wijze zij in haar vordering rekening heeft gehouden met het principe ‘nieuw voor oud’. Ook heeft zij niet betwist dat het om een oude, niet meer economisch waardevolle, schuur gaat. [eiser] heeft volstaan met de mededeling dat de schuur inderdaad niet nieuw was, maar dat het niet zo is dat de schuur al weg hoefde en opslagruimte verloren gaat. Dat is in dit geval onvoldoende, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de oude schuur geen waarde had en dat [eiser] dus ook geen schade lijdt door het verlies van de oude schuur. Het door [eiser] gevorderde bedrag van € 13.795,00 inclusief btw zal worden afgewezen.



De expertisekosten




5.24.

[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de expertisekosten van SGS. Tegen de hoogte van de door [eiser] in de procedure gebrachte factuur van SGS (productie 22 van [eiser] ), heeft [gedaagde] geen gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens haar staat echter niet vast dat [eiser] vermogensschade lijdt, omdat haar rechtsbijstandsverzekering deze kosten heeft gedragen.



5.25.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser] in dit geval in redelijkheid kon overgaan tot het maken van de (nadere) expertisekosten, omdat tussen partijen discussie bestond over de lezing van de eerdere rapportages van SGS. De inhoud van de briefrapportage van SGS heeft daarop ook betrekking. Bovendien is de omvang van de kosten naar het oordeel van de rechtbank redelijk en dienen deze kosten ter vaststelling van schade zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW en gaat het zodoende om vermogensschade geleden aan de zijde van [eiser] als gevolg van het contractueel tekortschieten van [gedaagde] . Dat [eiser] verzekerd is voor rechtsbijstand doet er niet aan af dat expertisekosten, nu deze in dit geval in redelijkheid zijn gemaakt, op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking komen. Niet is gesteld of gebleken dat [eiser] , in de verhouding tot hun rechtsbijstandsverzekeraar, recht hebben op behoud van een door de rechter toegewezen vergoeding van expertisekosten.



5.26.
De door [eiser] gevorderde expertisekosten ter hoogte van € 1.125,30 zullen daarom worden toegewezen.



De proceskosten




5.27.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


153,02







- griffierecht


€


1.414,00







- salaris advocaat


€


1.108,00


(2 punten × € 554,00)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


2.864,02











5.28.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.





6De beslissing


De rechtbank



6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twaalf (12) weken na betekening van het
vonnis, en op haar kosten
- opdracht te geven tot sanering, dat wil zeggen sanering overeenkomstig het advies van SGS in de aanbevelingen onder onderdeel 6.2 van het nadere rapport van SGS van 6 juni 2024, aan [B] en SGS Search Ingenieursbureau B.V. of een ander erkende organisatie conform het Besluit Bodemkwaliteit, en,
- bij de te verstrekken opdracht te vermelden dat de opdracht zo snel als de planning van deze bedrijven het toelaat, wordt uitgevoerd,




6.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 200,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet aan de veroordeling in rov. 6.1 voldoet, tot een maximum van € 20.000,00 is bereikt,



6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.864,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2026.