Neuralex Rechtbank Oost-Brabant
ECLI:NL:RBOBR:2026:6628
2026-09-09
Civiel recht
C/01/419739 / HA ZA 25-602
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Verkoop huis. Aansprakelijkheid makelaar. Buisleiding Staat/Defensie in de tuin. Verstrekte documenten.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (16.245 tekens)
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/419739 / HA ZA 25-602
Vonnis van 9 september 2026
in de zaak van
[eiser]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. L.C.M. Pril,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
te [plaats] ,3. [gedaagde 3],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: de makelaar,
advocaat: mr. M.B. Esseling en mr. R. Hinsen.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 30 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, waarbij de advocaat van [eiser] spreekaantekeningen heeft overgelegd.
1.2.
Mevrouw [A] heeft bij dagvaarding de vorderingen samen met [eiser] ingesteld, maar zij heeft zich (voor het geval dat zich hierna voordoet) met instemming van de makelaar teruggetrokken. De makelaar heeft daarbij verklaard dat de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] heeft laten weten in te staan voor de proceskosten.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[eiser] heeft op 29 juni 2023 een huis gekocht. De makelaar is daarbij opgetreden als makelaar van de verkopers (hierna: de verkopers). De verkopers waren erfgenamen en hebben niet in het huis gewoond.
2.2.
Een buisleiding van het Ministerie van Defensie loopt door het perceel van [eiser] , vlak achter het huis op een diepte van enkele tientallen centimeters. Het Ministerie gebruikt de buis voor het vervoer van kerosine. De buisleiding brengt ernstige (privaatrechtelijk vastgelegde) beperkingen met zich voor het gebruik van het perceel (de tuin van [eiser] ). Zo mag er niets worden gebouwd op een strook van enkele meters rondom de leiding, dus in een groot deel van de tuin (terras, tuinhuis, zwembad, veel soorten beplanting, enz.). Een leiding voor een sproeier mag niet eens worden aangelegd.
2.3.
[eiser] en de verkopers (bijgestaan door de makelaar) hebben bij het verkoopproces een digitale omgeving gebruikt om documenten uit te wisselen. De makelaar heeft de aankomsttitel bij de vorige transactie (“Akte van levering [kadastrale aanduiding] ”) geüpload in de omgeving en [eiser] had op enig moment toegang. Er was een bezichtiging op 23 mei 2023, waarbij de makelaar niets heeft verteld over de buisleiding. [eiser] heeft op 30 mei 2023 een eerste bod uitgebracht. [eiser] brengt op 14 juni 2023 een tweede bod uit, dat op 15 juni 2023 wordt aanvaard. Een concept koopovereenkomst wordt op 19 juni 2023 aan [eiser] voorgelegd. [eiser] verklaart zich op 21 juni 2023 akkoord met de koopovereenkomst, behoudens drie kleine opmerkingen. De makelaar heeft op 25 juni 2023 [eiser] geautoriseerd voor toegang tot documenten (onder andere een kaart van het bestemmingsplan voor het perceel). De makelaar heeft daarbij geschreven: “Ik heb enkele documenten aan Move.nl toegevoegd en als bijlage in de akte vermeld. Betreft de omgevingsrapportage en een kaart van het bestemmingsplan.” Tot deze documenten behoort onder meer de brief die is ontvangen van het kadaster bij een KLIC-melding voor het perceel, ook al is deze brief niet vermeld in de geciteerde tekst van de makelaar. Het verkoopcontract is ondertekend, op 28 juni 2023 door de verkopers en op 29 juni 2023 door [eiser] . [eiser] heeft de problematiek rondom de buisleiding op 23 augustus 2023 ontdekt en hij heeft in september 2023 gecorrespondeerd met verkopers en de makelaar over de buisleiding. De notariële levering heeft op 29 september 2023 plaatsgevonden.
2.4.
[eiser] heeft de verkopers aansprakelijk gesteld en heeft met hen een minnelijke regeling getroffen waarbij zij aan hem € 10.000,00 hebben betaald.
3Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – voor recht te verklaren dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld en (hoofdelijk) aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] daardoor heeft geleden en/of nog zal lijden, veroordeling van de makelaar tot betaling van € 65.000,00 (het restant na aftrek van het bedrag van € 10.000,00 onder 2.4 hiervoor), vermeerderd met rente en kosten (inclusief € 1.845,25 buitengerechtelijke kosten), of schade op te maken bij staat. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat de makelaar hem niet tijdig, volledig en juist heeft geïnformeerd over de buisleiding en dus jegens hem onzorgvuldig heeft gehandeld.
3.2.
De makelaar voert verweer. De makelaar concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. De makelaar voert aan dat de relevante informatie beschikbaar was in de digitale omgeving en dat hij dus zorgvuldig heeft gehandeld.
4De beoordeling
4.1.
De maatstaf is of de makelaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht, gelet op alle omstandigheden van het geval.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de documenten, die de makelaar vóór de ondertekening van het verkoopcontract heeft geüpload in de omgeving, duidelijk maken dat er een buisleiding is die door de tuin loopt. Het gaat om de volgende documenten, bezien in samenhang:
( a) De aankomsttitel (Akte van levering [kadastrale aanduiding] ). In deze notariële akte staat een alinea over buisleidingen van de Staat, onder verwijzing naar een akte uit 1954: “Tenslotte wordt verwezen naar het zakelijke recht tot het hebben van buisleidingen ten behoeve van de staat der Nederlanden gevestigd ten laste van het bij deze akte verkochte onroerend goed hij onderhandse akte, gedateerd elf mei 1954, geregistreerd te ’s-Hertogenbosch daags daarna, overgeschreven ten hypotheekkantore te Eindhoven op drie juni daarna in deel 1280, nummer 71.”Weliswaar is dit document lang niet zo duidelijk als de brief van het kadaster ((c) hieronder), maar de alinea maakt wel duidelijk dat er iets bijzonders aan de hand was en dat nader onderzoek geboden was. De aankomsttitel is op zichzelf niet genoeg om te voldoen aan de zorgvuldigheidsnorm (4.1 hiervoor), maar de aankomsttitel moet in samenhang met de kaart van het bestemmingsplan en met name de brief van het kadaster hierna worden bezien. De rechtbank meldt nog de klacht van [eiser] dat de aankomsttitel niet goed leesbaar was, maar dit is onvoldoende onderbouwd omdat de makelaar erop wees dat het document in de digitale omgeving (anders dan de overgelegde productie) goed leesbaar was, waarna [eiser] er verder niet op is ingegaan.
( b) De kaart van het bestemmingsplan voor het perceel. Weliswaar is hierop geen beschrijving in woorden te zien over wat voor buisleiding het betreft, zoals [eiser] terecht opmerkt, maar wel is een zwarte lijn en een brede zone met een andere arcering te zien, waaruit een koper redelijkerwijs moet afleiden dat er iets bijzonders aan de hand is en dat nader onderzoek geboden is. Deze kaart, met de lijn, de brede zone en de afwijkende arcering, is op zichzelf niet genoeg om te voldoen aan de zorgvuldigheidsnorm (4.1 hiervoor) omdat deze aspecten niet voldoende duidelijk zijn voor een gemiddelde redelijk denkende en oplettende consument, maar de kaart moet in samenhang met de aankomsttitel en met name de brief van het kadaster hierna worden bezien.
( c) De brief van het kadaster van 8 juni 2023, volgend op een KLIC-melding. Deze brief behoort niet tot de standaard informatie die een makelaar opvraagt bij het kadaster (onweersproken). Het gaat om de informatie die is ontvangen na een KLIC-melding door de verkopers. Een dergelijke melding is verplicht bij de voorbereiding van graafwerkzaamheden. In deze brief staat in onmiskenbare bewoordingen, zelfs in rood afgedrukt, dat er een buisleiding aanwezig is van Defensie voor het vervoer van gevaarlijke stoffen: “Let op: Deze levering bevat een Eisvoorzorgsmaatregel bij in totaal 1 thema. U bent wettelijk verplicht direct, doch uiterlijk drie werkdagen voor de geplande aanvang van de graafwerkzaamheden contact op te nemen met de betreffende netbeheerder(s).” Daaronder staat:“Netbeheerder Thema (…)Defensie Pijpleiding Organisatie buisleiding gevaarlijke inhoud (…).”
4.3.
De rechtbank beoordeelt hieronder de standpunten van [eiser] .
(a) Standpunt 1: er was opzet om informatie achter te houden, of grove schuld. Het klopt zoals [eiser] stelt dat de brief van het kadaster voor hem pas op 25 juni 2023 zichtbaar is geworden in de omgeving en dat de onderhandelingen voor het verkoopcontract toen waren afgerond (onweersproken). De makelaar heeft hiervoor een verklaring gegeven: de verkopers hebben het document al op 8 juni 2023 geüpload, maar de verkopers mogen [eiser] niet autoriseren voor toegang (alleen de makelaar kan dat), dus de makelaar heeft dat op 25 juni 2023 gedaan. De rechtbank vindt deze verklaring aannemelijk en niet voldoende gemotiveerd weersproken. De rechtbank neemt daarom aan dat er geen opzet was om [eiser] onjuist voor te lichten of om informatie achter te houden. Grove schuld is ook niet aan de orde. De rechtbank verwerpt standpunt 1 om deze redenen.
(b) Standpunt 2: de onderhandelingen waren op 25 juni 2023 al afgerond. De datum 25 juni 2023 was weliswaar een laat stadium omdat de onderhandelingen waren afgerond, maar het was naar het oordeel van de rechtbank nog op tijd omdat het verkoopcontract nog niet ondertekend was. Op grond van artikel 7:2 BW moet de koopovereenkomst voor een woning schriftelijk worden aangegaan. Dit betekent dat [eiser] nog niet aan de koop was gebonden, op het moment dat de brief van het kadaster werd geüpload, ook al waren de onderhandelingen op dat moment wel al afgerond. [eiser] heeft dus gedurende enkele dagen vóór het tot stand komen van de koop de gelegenheid gehad om kennis te nemen van de brief van het kadaster (onweersproken). Uit het dossier maakt de rechtbank op dat hij in die fase wel toegang had tot de informatie (documenten onder 4.2 hiervoor) en dat hij de feiten rondom de buisleiding pas in een later stadium (september 2023, in de aanloop naar de notariële levering) heeft begrepen. Deze feiten leveren geen grondslag op voor aansprakelijkheid van de makelaar. Standpunt 2 is ongegrond.
(c) Standpunt 3: de makelaar had een uitdrukkelijke mededeling moeten doen over de buisleiding, bijvoorbeeld in de verkoopbrochure, de vragenlijst en de koopovereenkomst. De rechtbank is het met [eiser] eens dat de informatie over de buisleiding in een ideale wereld uitdrukkelijk in de verkoopbrochure, de vragenlijst en de koopovereenkomst zou zijn vermeld. Dat is hier niet gebeurd (onweersproken) en de vraag rijst inderdaad of de vermelding in de vragenlijst (geen bijzondere lasten of beperkingen) juist en volledig is. Echter, de maatstaf is niet de ideale wereld. De rechtbank verwijst naar de maatstaf onder 4.1 hiervoor. De makelaar heeft aan deze maatstaf voldaan door de verstrekking van de informatie zoals omschreven onder 4.2 hiervoor. De makelaar heeft op 25 juni 2023 volstaan met de mededeling dat documenten in de omgeving waren toegevoegd. Dat was onder de omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank voldoende. Standpunt 3 is ongegrond.
(d) Standpunt 4: [eiser] dacht dat het in de aankomsttitel (4.2 (a) hiervoor) ging om een waterleiding of gasleiding.De rechtbank vindt dat dit standpunt, als het juist is, niet ter zake doet. De aankomsttitel moet worden bezien in samenhang met de overige documenten onder 4.2. Een redelijk denkende en oplettende consument maakt uit de aankomsttitel op dat er iets meer aan de hand is dan een waterleiding of gasleiding. Dat geldt zeker in de context van de brief van het kadaster onder 4.2 hiervoor. Standpunt 4 is ongegrond.
(e) Standpunt 5: de makelaar heeft de bestemmingsplankaart van het perceel verstrekt, niet de bestemmingsplankaart van de zone waar de leiding loopt.Dit standpunt is juist en onweersproken, maar leidt niet tot de conclusie dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld. De rechtbank wijst op de documenten onder 4.2 hiervoor en vindt dat deze documenten voldoende zijn om te voldoen aan de maatstaf onder 4.1 hiervoor. De bestemmingsplankaart van de zone waar de leiding loopt, was nuttig geweest om nog meer relevante informatie te verstrekken, maar was niet vereist om te voldoen aan de maatstaf onder 4.1 hiervoor. Standpunt 5 is ongegrond.
(f) Standpunt 6: de makelaar heeft niet verteld wat voor gevolgen de buisleiding heeft voor het gebruik van het perceel.Dit standpunt is ook juist en onweersproken, maar leidt niet tot de conclusie dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld. De rechtbank wijst op de documenten onder 4.2 hiervoor en vindt dat deze documenten voldoende zijn om te voldoen aan de maatstaf onder 4.1 hiervoor. Standpunt 6 is ongegrond.
4.4.
De conclusie is dat de makelaar de vereiste zorg in acht heeft genomen en dat het gevorderde daarom moet worden afgewezen. Daarom is het niet nodig om de standpunten van de makelaar over causaal verband en schade te beoordelen.
4.5.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de makelaar worden begroot op:
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.764,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst af de vorderingen van [eiser] ,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 5.764,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dit vonnis zijn betaald, vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026..
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/419739 / HA ZA 25-602
Vonnis van 9 september 2026
in de zaak van
[eiser]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. L.C.M. Pril,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
te [plaats] ,3. [gedaagde 3],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: de makelaar,
advocaat: mr. M.B. Esseling en mr. R. Hinsen.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 30 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, waarbij de advocaat van [eiser] spreekaantekeningen heeft overgelegd.
1.2.
Mevrouw [A] heeft bij dagvaarding de vorderingen samen met [eiser] ingesteld, maar zij heeft zich (voor het geval dat zich hierna voordoet) met instemming van de makelaar teruggetrokken. De makelaar heeft daarbij verklaard dat de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] heeft laten weten in te staan voor de proceskosten.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
[eiser] heeft op 29 juni 2023 een huis gekocht. De makelaar is daarbij opgetreden als makelaar van de verkopers (hierna: de verkopers). De verkopers waren erfgenamen en hebben niet in het huis gewoond.
2.2.
Een buisleiding van het Ministerie van Defensie loopt door het perceel van [eiser] , vlak achter het huis op een diepte van enkele tientallen centimeters. Het Ministerie gebruikt de buis voor het vervoer van kerosine. De buisleiding brengt ernstige (privaatrechtelijk vastgelegde) beperkingen met zich voor het gebruik van het perceel (de tuin van [eiser] ). Zo mag er niets worden gebouwd op een strook van enkele meters rondom de leiding, dus in een groot deel van de tuin (terras, tuinhuis, zwembad, veel soorten beplanting, enz.). Een leiding voor een sproeier mag niet eens worden aangelegd.
2.3.
[eiser] en de verkopers (bijgestaan door de makelaar) hebben bij het verkoopproces een digitale omgeving gebruikt om documenten uit te wisselen. De makelaar heeft de aankomsttitel bij de vorige transactie (“Akte van levering [kadastrale aanduiding] ”) geüpload in de omgeving en [eiser] had op enig moment toegang. Er was een bezichtiging op 23 mei 2023, waarbij de makelaar niets heeft verteld over de buisleiding. [eiser] heeft op 30 mei 2023 een eerste bod uitgebracht. [eiser] brengt op 14 juni 2023 een tweede bod uit, dat op 15 juni 2023 wordt aanvaard. Een concept koopovereenkomst wordt op 19 juni 2023 aan [eiser] voorgelegd. [eiser] verklaart zich op 21 juni 2023 akkoord met de koopovereenkomst, behoudens drie kleine opmerkingen. De makelaar heeft op 25 juni 2023 [eiser] geautoriseerd voor toegang tot documenten (onder andere een kaart van het bestemmingsplan voor het perceel). De makelaar heeft daarbij geschreven: “Ik heb enkele documenten aan Move.nl toegevoegd en als bijlage in de akte vermeld. Betreft de omgevingsrapportage en een kaart van het bestemmingsplan.” Tot deze documenten behoort onder meer de brief die is ontvangen van het kadaster bij een KLIC-melding voor het perceel, ook al is deze brief niet vermeld in de geciteerde tekst van de makelaar. Het verkoopcontract is ondertekend, op 28 juni 2023 door de verkopers en op 29 juni 2023 door [eiser] . [eiser] heeft de problematiek rondom de buisleiding op 23 augustus 2023 ontdekt en hij heeft in september 2023 gecorrespondeerd met verkopers en de makelaar over de buisleiding. De notariële levering heeft op 29 september 2023 plaatsgevonden.
2.4.
[eiser] heeft de verkopers aansprakelijk gesteld en heeft met hen een minnelijke regeling getroffen waarbij zij aan hem € 10.000,00 hebben betaald.
3Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – voor recht te verklaren dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld en (hoofdelijk) aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] daardoor heeft geleden en/of nog zal lijden, veroordeling van de makelaar tot betaling van € 65.000,00 (het restant na aftrek van het bedrag van € 10.000,00 onder 2.4 hiervoor), vermeerderd met rente en kosten (inclusief € 1.845,25 buitengerechtelijke kosten), of schade op te maken bij staat. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat de makelaar hem niet tijdig, volledig en juist heeft geïnformeerd over de buisleiding en dus jegens hem onzorgvuldig heeft gehandeld.
3.2.
De makelaar voert verweer. De makelaar concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. De makelaar voert aan dat de relevante informatie beschikbaar was in de digitale omgeving en dat hij dus zorgvuldig heeft gehandeld.
4De beoordeling
4.1.
De maatstaf is of de makelaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht, gelet op alle omstandigheden van het geval.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de documenten, die de makelaar vóór de ondertekening van het verkoopcontract heeft geüpload in de omgeving, duidelijk maken dat er een buisleiding is die door de tuin loopt. Het gaat om de volgende documenten, bezien in samenhang:
( a) De aankomsttitel (Akte van levering [kadastrale aanduiding] ). In deze notariële akte staat een alinea over buisleidingen van de Staat, onder verwijzing naar een akte uit 1954: “Tenslotte wordt verwezen naar het zakelijke recht tot het hebben van buisleidingen ten behoeve van de staat der Nederlanden gevestigd ten laste van het bij deze akte verkochte onroerend goed hij onderhandse akte, gedateerd elf mei 1954, geregistreerd te ’s-Hertogenbosch daags daarna, overgeschreven ten hypotheekkantore te Eindhoven op drie juni daarna in deel 1280, nummer 71.”Weliswaar is dit document lang niet zo duidelijk als de brief van het kadaster ((c) hieronder), maar de alinea maakt wel duidelijk dat er iets bijzonders aan de hand was en dat nader onderzoek geboden was. De aankomsttitel is op zichzelf niet genoeg om te voldoen aan de zorgvuldigheidsnorm (4.1 hiervoor), maar de aankomsttitel moet in samenhang met de kaart van het bestemmingsplan en met name de brief van het kadaster hierna worden bezien. De rechtbank meldt nog de klacht van [eiser] dat de aankomsttitel niet goed leesbaar was, maar dit is onvoldoende onderbouwd omdat de makelaar erop wees dat het document in de digitale omgeving (anders dan de overgelegde productie) goed leesbaar was, waarna [eiser] er verder niet op is ingegaan.
( b) De kaart van het bestemmingsplan voor het perceel. Weliswaar is hierop geen beschrijving in woorden te zien over wat voor buisleiding het betreft, zoals [eiser] terecht opmerkt, maar wel is een zwarte lijn en een brede zone met een andere arcering te zien, waaruit een koper redelijkerwijs moet afleiden dat er iets bijzonders aan de hand is en dat nader onderzoek geboden is. Deze kaart, met de lijn, de brede zone en de afwijkende arcering, is op zichzelf niet genoeg om te voldoen aan de zorgvuldigheidsnorm (4.1 hiervoor) omdat deze aspecten niet voldoende duidelijk zijn voor een gemiddelde redelijk denkende en oplettende consument, maar de kaart moet in samenhang met de aankomsttitel en met name de brief van het kadaster hierna worden bezien.
( c) De brief van het kadaster van 8 juni 2023, volgend op een KLIC-melding. Deze brief behoort niet tot de standaard informatie die een makelaar opvraagt bij het kadaster (onweersproken). Het gaat om de informatie die is ontvangen na een KLIC-melding door de verkopers. Een dergelijke melding is verplicht bij de voorbereiding van graafwerkzaamheden. In deze brief staat in onmiskenbare bewoordingen, zelfs in rood afgedrukt, dat er een buisleiding aanwezig is van Defensie voor het vervoer van gevaarlijke stoffen: “Let op: Deze levering bevat een Eisvoorzorgsmaatregel bij in totaal 1 thema. U bent wettelijk verplicht direct, doch uiterlijk drie werkdagen voor de geplande aanvang van de graafwerkzaamheden contact op te nemen met de betreffende netbeheerder(s).” Daaronder staat:“Netbeheerder Thema (…)Defensie Pijpleiding Organisatie buisleiding gevaarlijke inhoud (…).”
4.3.
De rechtbank beoordeelt hieronder de standpunten van [eiser] .
(a) Standpunt 1: er was opzet om informatie achter te houden, of grove schuld. Het klopt zoals [eiser] stelt dat de brief van het kadaster voor hem pas op 25 juni 2023 zichtbaar is geworden in de omgeving en dat de onderhandelingen voor het verkoopcontract toen waren afgerond (onweersproken). De makelaar heeft hiervoor een verklaring gegeven: de verkopers hebben het document al op 8 juni 2023 geüpload, maar de verkopers mogen [eiser] niet autoriseren voor toegang (alleen de makelaar kan dat), dus de makelaar heeft dat op 25 juni 2023 gedaan. De rechtbank vindt deze verklaring aannemelijk en niet voldoende gemotiveerd weersproken. De rechtbank neemt daarom aan dat er geen opzet was om [eiser] onjuist voor te lichten of om informatie achter te houden. Grove schuld is ook niet aan de orde. De rechtbank verwerpt standpunt 1 om deze redenen.
(b) Standpunt 2: de onderhandelingen waren op 25 juni 2023 al afgerond. De datum 25 juni 2023 was weliswaar een laat stadium omdat de onderhandelingen waren afgerond, maar het was naar het oordeel van de rechtbank nog op tijd omdat het verkoopcontract nog niet ondertekend was. Op grond van artikel 7:2 BW moet de koopovereenkomst voor een woning schriftelijk worden aangegaan. Dit betekent dat [eiser] nog niet aan de koop was gebonden, op het moment dat de brief van het kadaster werd geüpload, ook al waren de onderhandelingen op dat moment wel al afgerond. [eiser] heeft dus gedurende enkele dagen vóór het tot stand komen van de koop de gelegenheid gehad om kennis te nemen van de brief van het kadaster (onweersproken). Uit het dossier maakt de rechtbank op dat hij in die fase wel toegang had tot de informatie (documenten onder 4.2 hiervoor) en dat hij de feiten rondom de buisleiding pas in een later stadium (september 2023, in de aanloop naar de notariële levering) heeft begrepen. Deze feiten leveren geen grondslag op voor aansprakelijkheid van de makelaar. Standpunt 2 is ongegrond.
(c) Standpunt 3: de makelaar had een uitdrukkelijke mededeling moeten doen over de buisleiding, bijvoorbeeld in de verkoopbrochure, de vragenlijst en de koopovereenkomst. De rechtbank is het met [eiser] eens dat de informatie over de buisleiding in een ideale wereld uitdrukkelijk in de verkoopbrochure, de vragenlijst en de koopovereenkomst zou zijn vermeld. Dat is hier niet gebeurd (onweersproken) en de vraag rijst inderdaad of de vermelding in de vragenlijst (geen bijzondere lasten of beperkingen) juist en volledig is. Echter, de maatstaf is niet de ideale wereld. De rechtbank verwijst naar de maatstaf onder 4.1 hiervoor. De makelaar heeft aan deze maatstaf voldaan door de verstrekking van de informatie zoals omschreven onder 4.2 hiervoor. De makelaar heeft op 25 juni 2023 volstaan met de mededeling dat documenten in de omgeving waren toegevoegd. Dat was onder de omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank voldoende. Standpunt 3 is ongegrond.
(d) Standpunt 4: [eiser] dacht dat het in de aankomsttitel (4.2 (a) hiervoor) ging om een waterleiding of gasleiding.De rechtbank vindt dat dit standpunt, als het juist is, niet ter zake doet. De aankomsttitel moet worden bezien in samenhang met de overige documenten onder 4.2. Een redelijk denkende en oplettende consument maakt uit de aankomsttitel op dat er iets meer aan de hand is dan een waterleiding of gasleiding. Dat geldt zeker in de context van de brief van het kadaster onder 4.2 hiervoor. Standpunt 4 is ongegrond.
(e) Standpunt 5: de makelaar heeft de bestemmingsplankaart van het perceel verstrekt, niet de bestemmingsplankaart van de zone waar de leiding loopt.Dit standpunt is juist en onweersproken, maar leidt niet tot de conclusie dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld. De rechtbank wijst op de documenten onder 4.2 hiervoor en vindt dat deze documenten voldoende zijn om te voldoen aan de maatstaf onder 4.1 hiervoor. De bestemmingsplankaart van de zone waar de leiding loopt, was nuttig geweest om nog meer relevante informatie te verstrekken, maar was niet vereist om te voldoen aan de maatstaf onder 4.1 hiervoor. Standpunt 5 is ongegrond.
(f) Standpunt 6: de makelaar heeft niet verteld wat voor gevolgen de buisleiding heeft voor het gebruik van het perceel.Dit standpunt is ook juist en onweersproken, maar leidt niet tot de conclusie dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld. De rechtbank wijst op de documenten onder 4.2 hiervoor en vindt dat deze documenten voldoende zijn om te voldoen aan de maatstaf onder 4.1 hiervoor. Standpunt 6 is ongegrond.
4.4.
De conclusie is dat de makelaar de vereiste zorg in acht heeft genomen en dat het gevorderde daarom moet worden afgewezen. Daarom is het niet nodig om de standpunten van de makelaar over causaal verband en schade te beoordelen.
4.5.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de makelaar worden begroot op:
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.764,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst af de vorderingen van [eiser] ,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 5.764,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dit vonnis zijn betaald, vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026..