ECLI:NL:RBOBR:2026:3945

RECHTBANK OOST-BRABANT


Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Eindhoven



Zaaknummer: 11350089 \ CV EXPL 24-7211




Vonnis van 16 april 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. F.P.G.F. de Moel,



tegen





[gedaagde] , t.h.o.d.n. [bedrijfsnaam gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. Ö. Kenç.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 oktober 2024 met producties 1 tot en met 15,- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging productie tevens inhoudende wijziging bewijsaanbod van [gedaagde] , met productie 7,
- de aanhouding van de zitting op verzoek van partijen,
- de mail waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling op 9 oktober 2025 is bepaald,
- de aanhouding van de zitting op verzoek van partijen,
- de mail waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling op 16 december 2025 is bepaald,
- de aanhouding van de zitting op verzoek van partijen,
- de akte van [gedaagde] van 21 januari 2026, - de akte uitlating inclusief aanvullende producties van [eiser] van 22 januari 2026,- de akte van [gedaagde] van 12 februari 2026,
- de akte uitlating van [eiser] van 19 februari 2026.



1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





2Het geschil


2.1.

[eiser] vordert – na wijziging van eis – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurprijs van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] vast te stellen met ingang van 24 juli 2024 op € 15.654,03 per jaar exclusief btw (€ 1.304,50 per maand exclusief btw), en te bepalen dat deze huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd overeenkomstig het CPI-indexcijfer (alle huishoudens, 2015 = 100), zoals door eiser gefactureerd (laatstelijk € 1.637,47 inclusief btw per februari 2026);
2. te bepalen dat de achterstand die is ontstaan vanwege de verhoging van de huurprijs, door [gedaagde] uiterlijk binnen één maand na datum vonnis dient te worden voldaan, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over het achterstallige bedrag vanaf de respectievelijke vervaldata.
3. de kosten van het deskundigenonderzoek, groot € 6.500,00 exclusief btw, te bepalen dat deze door partijen ieder voor de helft wordt gedragen;
4. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten van deze procedure.



2.2.

[gedaagde] voert verweer.



2.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





3De beoordeling


3.1.
Bij dagvaarding heeft [eiser] (subsidiair) gevorderd dat de huurprijs van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] vanaf 24 juli 2024 nader wordt vastgesteld op € 2.250,00 exclusief btw per maand, dan wel op een door de rechtbank vast te stellen marktconforme huurprijs, daarbij het advies van een door de rechtbank te benoemen deskundige in aanmerking nemend.



3.2.
De rechtbank heeft bij beschikking van 14 oktober 2024 de Huurprijsdeskundigen (verder te noemen: de deskundige) benoemd ter vaststelling van de huurwaarde van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] .



3.3.
De deskundige heeft bij rapport van 10 december 2025 de huurwaarde per 1 juli 2024 vastgesteld op € 15.654,03 per jaar exclusief btw (€ 1.304,50 per maand).



3.4.
Beide partijen kunnen zich neerleggen bij de inhoudelijke uitkomst van het deskundigenrapport. Partijen verschillen echter van mening over de vraag wie de kosten van het deskundigenonderzoek en deze procedure dient te dragen, en welke verhoging/ indexering op de huurprijs toegepast moet worden.



Hoogte jaarlijkse indexeringen





3.5.

[eiser] vordert te bepalen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd overeenkomstig het CPI-indexcijfer (alle huishoudens, 2015=100). [gedaagde] kan zich daar niet mee verenigen gelet op de huurovereenkomst tussen partijen die bepaalt dat de huurprijs met € 25,- herzien zal worden en ieder jaar een verhoging van de maandelijkse huurprijs zal plaatsvinden van € 25,- per kalenderjaar.



3.6.

[eiser] stelt in deze procedure dat de huurprijs van de bedrijfsruimte niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse en heeft een vordering tot nadere huurprijsvaststelling ingesteld. In het kader daarvan heeft de rechtbank een deskundige benoemd die op 10 december 2025 advies heeft uitgebracht over de huurprijs van de bedrijfsruimte.



3.7.
Met betrekking tot de jaarlijkse indexering heeft de deskundige in zijn rapport opgenomen: “Er is van uitgegaan dat jaarlijks zal worden geïndexeerd op de wijze zoals opgenomen in de "Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte", opgesteld door de Raad Onroerende Zaken (ROZ), tenzij anders vermeld.” Er is in het rapport vervolgens niet anders meer vermeld over de indexatie. Dit betekent dat de huurprijs die de deskundige heeft geadviseerd, jaarlijks dient te worden geïndexeerd op de wijze zoals opgenomen in de "Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte", opgesteld door de Raad Onroerende Zaken (ROZ) en in die algemene bepalingen is een CPI-indexering opgenomen. Dat betekent dat de vordering van [eiser] op dit punt kan worden toegewezen.



Deskundigen- en proceskosten





3.8.

[eiser] stelt dat het gelet op de aard van de procedure, waarbij sprake is van een objectieve huurprijsherziening, redelijk en billijk is dat partijen de kosten van de deskundige ieder voor de helft dragen. [eiser] heeft deze kosten volledig voorgeschoten en vordert dat [gedaagde] de helft van deze kosten dient te voldoen.



3.9.

[gedaagde] acht het niet redelijk dat hij de helft van de kosten van het deskundigen-onderzoek moet betalen. Hij stelt dat nu het deskundigenrapport heeft aangetoond dat de vordering van [eiser] ver boven de markt lag, het in de reden ligt dat de deskundigenkosten geheel, althans grotendeels, voor rekening van [eiser] komen.



3.10.
Op grond van artikel 7:304 lid 3 BW zijn de deskundigenkosten proceskosten als bedoeld in artikel 237 Rv. Op grond van dat artikel wordt de partij die in het ongelijk wordt gesteld, in de kosten veroordeeld.



3.11.

De huur op de peildatum was € 10.800,- (€ 900,-) per maand. [eiser] heeft nadere vaststelling van de huurprijs op € 2.250,- per maand, dan wel op een door de rechtbank vast te stellen marktconforme huurprijs, gevorderd. De deskundigen heeft een huurprijs van
€ 1.304,50 per maand geadviseerd.
Hoewel de (subsidiaire) vordering van [eiser] niet is toegewezen tot het door hem gevorderde bedrag, is de huurprijs – zoals hij terecht heeft aangevoerd – wel substantieel verhoogd met circa 45%. De primair door [eiser] ingestelde vordering heeft hij ingetrokken. In deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om te oordelen dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. De proceskosten, waaronder de deskundigenkosten, zullen daarom worden gecompenseerd.




Termijnbetalingen





3.12.

[gedaagde] heeft gevorderd dat, voor zover de kantonrechter zou oordelen dat er sprake is van een (beperkte) achterstallige huurverhoging die door hem dient te worden voldaan, de kantonrechter bepaalt dat hij deze achterstand in redelijke maandelijkse termijnen mag inlopen.


3.13.
Volgens [eiser] bestaat er geen rechtvaardiging voor een betalingsregeling.



3.14.
Met de vaststelling van de hogere huurprijs in dit vonnis, is het verschil tussen de door [gedaagde] betaalde huur en de nu vastgestelde huur opeisbaar. [eiser] heeft terecht aangevoerd dat [gedaagde] rekening had kunnen houden met een huurprijsverhoging, nu de procedure daartoe reeds sinds juli 2024 aanhangig is. De kantonrechter kan in deze zaak geen betalingsregeling aan partijen opleggen. Om een betalingsregeling te sluiten moet [gedaagde] met (de gemachtigde van) [eiser] contact opnemen. De door [eiser] gevorderde termijn van één maand is redelijk en zal worden toegewezen. De wettelijke handelsrente is echter pas vanaf de datum van dagtekening van dit vonnis toewijsbaar, omdat de achterstallige bedragen eerder nog niet opeisbaar waren.





4De beslissing


4.1.
stelt de huurprijs van het gehuurde aan de [adres] te [plaats] vast met ingang van 24 juli 2024 op € 15.654,03 per jaar exclusief btw (€ 1.304,50 per maand exclusief btw), en bepaalt dat deze huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd overeenkomstig het CPI-indexcijfer (alle huishoudens, 2015 = 100), zoals door [eiser] gefactureerd (laatstelijk € 1.637,47 inclusief btw per februari 2026);



4.2.
bepaalt dat de achterstand die is ontstaan vanwege de verhoging van de huurprijs, door [gedaagde] uiterlijk binnen één maand na datum vonnis dient te worden voldaan, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over het achterstallige bedrag vanaf de datum van dagtekening van dit vonnis;



4.3.
bepaalt dat de kosten van het deskundigenonderzoek, groot € 6.500,00 exclusief btw, door partijen ieder voor de helft dienen te worden gedragen en veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.250,- exclusief btw;



4.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;



4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.G. Roovers en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2026.