ECLI:NL:RBOBR:2025:8966

RECHTBANK
OOST-BRABANT



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Eindhoven



Zaaknummer: 11869771 \ CV EXPL 25-6561




Vonnis in kort geding van 6 november 2025




in de zaak van





1 [eiser 1] B.V.,

gevestigd te [plaats] ,2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen respectievelijk afzonderlijk te noemen: [eisers] , [eiser 1] en [eiser 2] ,
gemachtigde: mr. M.PH.A. Senders,



tegen





[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Weermeijer.






1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties (genummerd 1 tot en met 10);
- de producties 1 tot en met 45 van [gedaagde] ;
- een schriftelijke verklaring van mevrouw [A] (de partner/echtgenote van [gedaagde] );
- de aanvullende productie 11 van [eisers] ;- de mondelinge behandeling van 8 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.


1.2.
Op 10 oktober 2025 heeft [gedaagde] de kantonrechter gewraakt. Bij beslissing van 28 oktober 2025 heeft de wrakingskamer het verzoek tot wraking kennelijk ongegrond verklaard.



1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.






2De feiten


2.1.

[eisers] zijn - ieder van de onverdeelde helft - eigenaar van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [straat] [nummer 2] en [nummer 1] te ( [postcode] ) [plaats] , bestaande uit een bedrijfsruimte (nummer [nummer 1] ) en een daaraan verbonden bedrijfswoning (nummer [nummer 2] , hierna samen: het gehuurde).



2.2.
Met ingang van 1 juni 2021 huurt [gedaagde] van (de rechtsvoorganger van) [eisers] de bedrijfsruimte. Met ingang van 1 juli 2022 huurt [gedaagde] ook voormelde bedrijfswoning. De huurprijs de bedrijfsruimte en bedrijfsruimte samen bedroeg laatstelijk € 4.635,00 per maand.



2.3.
Bij brief van 13 mei 2024 - gericht aan de gemachtigde van [gedaagde] - heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagde] gewezen op een tweetal aan hem toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, waaronder die ten aanzien van i) de betaling van de huur aan [eiser 2] en ii) het feitelijke gebruik van het gehuurde.



2.4.
Een (aangetekende) brief van 29 juni 2024 van de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagde] luidt, voor zover relevant, als volgt:



“(…)


Cliënt verhuurt aan u, gelijk u huurt van cliënte, de registergoederen gelegen te [plaats] en plaatselijk bekend [straat] [nummer 2] en [nummer 1] . De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd, op tien juni 2022 getekend en met de inhoud veronderstel ik u genoegzaam bekend, hierna ook te noemen: “de Huurovereenkomst”.





Met deze brief zeg ik namens cliënte de Huurovereenkomst op tegen dertig september 2024, zulks op de voet van het bepaalde in artikel 3.2 van de Huurovereenkomst, met inachtneming van de in artikel 3.3 van de Huurovereenkomst overeengekomen termijn en met inachtneming van het in artikel 3.4 overeengekomen vormvereiste.





Voorts zeg ik u tegen voornoemde datum van dertig september 2024 namens cliënt de ontruiming aan, dat wil zeggen dat u dan het gehuurde leeg, ontruimd en bezemschoon aan cliënt dient op te leveren.


(…)”





2.5.
Bij brief van 3 september 2024 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagde] gesommeerd om binnen een week na dagtekening van de brief over te gaan tot betaling van een (totaal)bedrag van € 58.518,79, bestaande uit een bedrag van € 46.350,00 aan achterstallige huur (over de maanden augustus 2023 en de maanden januari 2024 tot en met september 2024), € 4.535,90 aan contractuele boetes en € 7.632,89 aan kosten.



2.6.

[gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie van (de gemachtigde van) [eisers]



2.7.
De (gemachtigden van) partijen hebben nog enige tijd met elkaar gecorrespondeerd, maar dit heeft niet geleid tot betaling door [gedaagde] en evenmin tot het bereiken van een minnelijke regeling. [eisers] zijn daarop deze procedure gestart.






3Het geschil


3.1.

[eisers] vorderen dat de kantonrechter - bij wijze van voorlopige voorziening - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:


I. [gedaagde] zal veroordelen om de onroerende zaak, staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , plaatselijk bekend [straat] [nummer 2] en [nummer 1] , binnen acht dagen na betekening van het vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser 2] (in zijn hoedanigheid van beheerder namens [eisers] ) te stellen, met machtiging van [eisers] om bij niet tijdige ontruiming deze op kosten van [gedaagde] te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;



II. [gedaagde] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen de huurachterstand over de periode tot en met september 2024 ten bedrage van € 46.350,00, te vermeerderen met de contractuele boete als bedoeld in artikel 23.1 van de van de huurovereenkomst onderdeel uitmakende algemene bepalingen, namelijk 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00 per maand, althans (subsidiair) met de wettelijke handelsrente, althans (meer subsidiair) met de wettelijke rente, vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;



III. [gedaagde] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 50.985,00, te vermeerderen met een bedrag van € 4.635,00 per maand, vanaf 1 september 2025 tot aan de dag van ontruiming van de bedoelde onroerende zaak, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans (subsidiair) de wettelijke rente, ten aanzien van voormeld bedrag van € 50.985,00 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling en ten aanzien van de periodieke betaling(en) na 1 september 2025 vanaf de vervaldata (zijnde de eerste van iedere maand) tot de dag van volledige betaling;



IV. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van de procedure, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis.




3.2.

[gedaagde] voert verweer en stelt dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen.



3.3.
Wat [eisers] aan hun vorderingen ten grondslag hebben gelegd en wat [gedaagde] daartegen als verweer heeft aangevoerd, komt hierna bij de beoordeling aan de orde.





4De beoordeling


4.1.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. Hiervan is sprake indien, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eisers] hebben bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.



Huurachterstand





4.2.
Een achterstand in de huurbetaling kan in beginsel een spoedeisend belang opleveren, met name als de huurachterstand zodanig hoog is opgelopen dat twijfels kunnen ontstaan of de huurder de achterstallige huur nog wel zal kunnen voldoen en/of in het geval als gevolg van de huurachterstand de verhuurder in zodanige liquiditeitsproblemen komt dat zijn eigen bedrijfsvoering in gevaar komt. Gezien de hoogte van de door [eisers] gestelde huurachterstand, de financiële positie waarin [gedaagde] (kennelijk) verkeert volgens zijn eigen stellingen en het feit dat laatstgenoemde niets heeft aangevoerd over een restitutierisico, is in dit geval het spoedeisend belang voldoende gebleken.



4.3.
Verder geldt dat een geldvordering in kort geding slechts kan worden toegewezen indien het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk is. [eisers] vorderen een (totaal)bedrag van € 46.350,00 aan achterstallige huur (huur over de maand augustus 2023 en de maanden januari tot en met september 2024). [eisers] voeren aan dat [gedaagde] - gelet op voormelde huurachterstand - zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, nu hij niet voldoet aan zijn betalingsverplichtingen. Ook na september 2024 heeft [gedaagde] geen vergoeding voor het gehuurde betaald en is hij niet uit het gehuurde vertrokken. Om die reden vorderen [eisers] thans ontruiming van het gehuurde.



4.4.

[gedaagde] betwist allereerst dat hij de door [eisers] overgelegde huurovereenkomst (productie 4 bij dagvaarding) heeft ondertekend. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde. In de door [eisers] overgelegde huurovereenkomst is vermeld dat het gehuurde door of vanwege de huurder ( [gedaagde] ) uitsluitend zal worden bestemd voor opslag (van goederen). Dat is nooit tussen partijen overeengekomen. Tussen partijen is namelijk in 2021 - toen alleen de bedrijfsruimte nog werd gehuurd - al overeengekomen dat het gehuurde door of vanwege de huurder ( [gedaagde] ) uitsluitend zal worden bestemd voor opslag én de verkoop van goederen. Nadien - ook toen met ingang van 1 juli 2022 de (bedrijfs)woning door [gedaagde] in gebruik werd genomen - hebben partijen op dit punt geen andersluidende afspraak gemaakt. Vanuit de bedrijfsruimte is ook al sinds 2021 een kringloopwinkel geëxploiteerd door [gedaagde] . Op 23 juni 2022 heeft er een bestuurlijke controle plaatsgevonden op het perceel aan de [straat] [nummer 1] te [woonplaats] . Tijdens die controle is door ambtenaren van de gemeente onder meer geconstateerd dat er een kringloopwinkel gevestigd is, wat volgens de gemeente strijdig is met het vigerende bestemmingsplan. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat [gedaagde] zijn kringloopwinkel op last van de gemeente per 28 maart 2024 heeft moeten sluiten, waardoor zijn inkomsten wegvielen. [eisers] hebben richting de gemeente niets ondernomen om dit besluit terug te (laten) draaien, terwijl partijen juist zijn overeengekomen dat (onder meer) het gebruik als kringloopwinkel als voorgeschreven gebruik van het gehuurde heeft te gelden. Het is dan ook aan [eisers] te wijten dat [gedaagde] geen inkomsten meer heeft en zij weigeren ten onrechte zelf zorg te dragen voor legalisering van het in het voorkomende geval van het bestemmingsplan afwijkende gebruik van het gehuurde.



4.5.
In aansluiting op het voorgaande voert [gedaagde] aan dat gebleken is dat er in de bedrijfswoning ( [straat] [nummer 2] ) geen energiemeter voor gas en elektriciteit aanwezig is, maar alleen in de kringloopwinkel ( [straat] [nummer 1] ). [B] - die op het perceel van het gehuurde een tankstation exploiteert - heeft ook geen eigen energiemeter en haar energieverbruik wordt geregistreerd via de energiemeter van het door [gedaagde] gehuurde. [eisers] hebben dat nooit kenbaar gemaakt aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft van de energieleverancier (Essent) vervolgens een factuur van € 23.660,89 ontvangen met betrekking tot het energieverbruik over de periode van 28 augustus 2022 tot september 2023. Deze factuur ziet voornamelijk, althans mede, op het energieverbruik door [B] , terwijl laatstgenoemde over die periode al betalingen voor gebruikte energie aan [eisers] heeft voldaan. [eisers] laat vervolgens [gedaagde] voor het volledige factuurbedrag opdraaien. Als de factuur van Essent betaald moet worden, dan dient deze voldaan te worden door [eisers] , aldus [gedaagde] .



4.6.
De kantonrechter overweegt dat, wat er verder ook zij van de door [gedaagde] gestelde tekortkomingen van [eisers] , het enkele feit dat er sprake is (of zou kunnen zijn) van wanprestatie aan de zijde van [eisers] hem niet (van rechtswege) ontslaat van zijn betalingsverplichtingen voor het gehuurde. Dit zou anders zijn als [gedaagde] een rechtsgevolg had verbonden aan zijn beroep op wanprestatie, bijvoorbeeld indien hij de overeenkomst met [eisers] had ontbonden of vernietigd, dan wel indien [gedaagde] een beroep had gedaan op verrekening dat wordt gehonoreerd. Daarvan is echter geen sprake, wat betekent dat de betalingsverplichting van [gedaagde] in stand blijft. Alles wat [gedaagde] verder nog heeft aangevoerd ten aanzien van een eventuele wanprestatie aan de zijde van [eisers] behoeft dus geen verdere bespreking. In verband met wat hiervoor is overwogen, is nog van belang dat niet in geschil is dat [gedaagde] tot de dag van vandaag nog gebruik maakt van het gehuurde en daar [eisers] al lange tijd niets voor betaalt.



4.7.
Indien en voor zover [gedaagde] ten aanzien van het hiervoor genoemde factuurbedrag van Essent ten bedrage van € 23.660,89 wel een beroep heeft willen doen op verrekening met de vordering van [eisers] , overweegt de kantonrechter als volgt. Artikel 6:136 BW bepaalt dat de rechter een vordering kan toewijzen ondanks een beroep van verweerder op verrekening, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering voor het overige voor toewijzing vatbaar is. Die situatie doet zich in dit geval voor. [gedaagde] heeft zijn verweer, gelet op de betwisting door [eisers] , onvoldoende onderbouwd. Zonder nader onderzoek en bewijslevering, waarvoor een kort geding procedure zich niet leent, kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] een opeisbare, voor verrekening vatbare vordering op [eisers] heeft. Ook aan dit verweer gaat de kantonrechter daarom voorbij.



4.8.
Tijdens de mondeling behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij de huur voor de maand januari 2024 cash heeft betaald. [eiser 2] heeft dit ontkend. De verklaring van [gedaagde] is op geen enkele wijze onderbouwd en in kort geding is geen ruimte voor bewijslevering. Daarmee is de contante betaling niet komen vast te staan. [gedaagde] heeft de omvang van de door [eisers] gevorderde huurachterstand voor het overige niet, althans onvoldoende, weersproken. Dit leidt ertoe dat het door [eisers] gevorderde bedrag van € 46.350,00 zal worden toegewezen.



4.9.

[eisers] vorderen over voormeld bedrag de contractuele boete (1% van het verschuldigde per kalendermaand) als bedoeld in artikel 23.1 van de volgens hen van de huurovereenkomst onderdeel uitmakende algemene bepalingen. De kantonrechter volgt hen daarin niet. [gedaagde] heeft stellig ontkend dat hij de door [eisers] overgelegde huurovereenkomst (productie 4 bij dagvaarding) - waarin de door [eisers] bedoelde algemene bepalingen van toepassing zijn verklaard - heeft ondertekend. Zolang niet bewezen is van wie de handtekening op een onderhandse akte afkomstig is en de ondertekening stellig wordt ontkend, komt aan de akte geen bewijskracht toe (artikel 159 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Voor de toepassing van artikel 159 lid 2 Rv, worden naast een stellige ontkenning geen verdere eisen gesteld (Hoge Raad 12 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:572). Omdat in deze kort geding procedure niet kan worden vastgesteld of partijen een contractuele boete overeengekomen zijn zal de door [eisers] gevorderde contractuele boete worden afgewezen.



4.10.
Niet in geschil is dat [gedaagde] in verzuim verkeert ter zake van de betaling van de huur. De kantonrechter zal daarom de (subsidiair) gevorderde wettelijke handelsrente toewijzen over de achterstallige huur, een en ander vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling. Een huurovereenkomst die ziet op bedrijfsruimte is namelijk een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW (Europees Hof van Justitie 9 juli 2020, ECLI:EU:C:2020:548).



Ontruiming





4.11.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure (ook) de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken of zal worden vastgesteld dat de huurovereenkomst is beëindigd. Bovendien moet sprake van een zodanige ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije bedrijfsruimte te beschikken, moet prevaleren boven het belang van de huurder in de bedrijfsruimte te blijven.



4.12.
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. Uitgaande van de hiervoor genoemde huurachterstand van € 46.350,00 en het feit dat door [gedaagde] ook na september 2024 geen huur/vergoeding is betaald aan [eisers] , is de kantonrechter van oordeel dat, mede gelet op de hoogte van de maandelijks verschuldigde termijnen, sprake is van een dermate hoge huurachterstand dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure (ook) de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. De door [eisers] gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat zal worden bepaald dat ontruiming dient plaats te vinden binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis.



4.13.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie en politie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.



4.14.
Voor zover een vergoeding voor de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, wat niet op voorhand kan worden beoordeeld.



Huurtermijnen / gebruiksvergoeding





4.15.
Onder verwijzing naar alles wat hiervoor is overwogen en in aanmerking nemend het feit dat [gedaagde] het gehuurde tot op de dag van vandaag in gebruik heeft, zal ook de vordering als vermeld in overweging 3.1 onder III worden toegewezen.



Proceskosten





4.16.

[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden tot vandaag vastgesteld op € 2.533,73 (€ 123,73 explootkosten, € 1.461,00 griffierecht, € 814,00 gemachtigdensalaris en € 135,00 nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.





5De beslissing


De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:



5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte van het pand met bedrijfswoning, staande en gelegen aan de [straat] [nummer 2] en [nummer 1] te ( [postcode] ) [plaats] , te ontruimen, te verlaten, ontruimd en verlaten te houden, met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers] te stellen;



5.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 46.350,00 aan achterstallige huur over de periode tot en met september 2024, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;



5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 50.985,00 aan achterstallige huur over de periode van oktober 2024 tot en met augustus 2025, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;



5.4.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 4.635,00 per maand vanaf september 2025 tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag van volledige betaling;



5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten ten bedrage van € 2.533,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;



5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;



5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.


Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Zandman en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2025.