ECLI:NL:RBNNE:2026:687

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND


Zittingsplaats Leeuwarden


Bestuursrecht


zaaknummer: LEE 24/1209


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 maart 2026 in de zaak tussen





[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam 1] ),


en




de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen.




Inleiding


1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.



1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 vastgesteld op € 492.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Heerenveen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).



1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.



1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



1.5.
Partijen hebben voor de zitting nadere stukken ingediend.



1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 29 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 2] , als waarnemer van de gemachtigde van eiser, en [naam 3] en [naam 4] , als gemachtigden van de heffingsambtenaar.




Feiten


2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1900 gebouwde vrijstaande woning met drie dakkapellen, een aanbouw (71 m2) en een berging (270 m2). De gebruiksoppervlakte van de woning is 70 m2 en de grond bij de woning is 798 m2.





Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

5. Eiser voert aan dat de waarde hooguit € 472.000 is. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.


5.1.
De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.



5.2.
Dat betekent dat vervolgens de vraag aan de orde komt of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt. In dat geval zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.



5.3.
De rechtbank zal de waarde schattenderwijs, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vaststellen op een bedrag van € 479.000. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.



Standpunten van partijen




6.1.

Op de zitting is komen vast te staan dat de beroepsgronden van eiser zich beperken tot de volgende twee stellingen:
i het woondeel van 70 m2 en de aanbouw van 71 m2 moeten niet los van elkaar gewaardeerd worden, omdat de aanbouw volwaardig als woonoppervlakte dienst doet. De heffingsambtenaar heeft het woongedeelte kunstmatig klein gehouden, waardoor de correctie voor afnemend grensnut veel te hoog is;
ii. de heffingsambtenaar heeft voor de goede ligging van de woning ten onrechte zowel op de grondwaarde van de woning als op het woondeel van de referentieobjecten een correctie toepast. Volgens eiser is er sprake van een systeemfout in het taxatiemodel van de heffingsambtenaar. Indien de onterechte correctie voor afnemend grensnut en de liggingscorrectie op het woondeel van de referentieobjecten geneutraliseerd zouden worden, zou de waarde van de woning op € 472.000 uitkomen.




6.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 492.000 aan de hand van verkoopcijfers van vier vrijstaande woningen in [plaats] . In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar uitgewerkt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.



De heffingsambtenaar aan zet: de gehanteerde correctie afnemend grensnut




7.1.
De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat de aanbouw als volwaardig woondeel functioneert.



7.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met verkoopcijfers van woningen waarvan de woonoppervlakte veel groter is dan 70 m2 (variërend van 39 m2 tot 168 m2 meer). Voor die verschillen in oppervlakte heeft hij bij de waardevaststelling het beginsel van afnemend grensnut toegepast. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij voor de groottecorrectie ten opzichte van de referentieobjecten is uitgegaan van een woonoppervlakte van de woning van 70 m2 en dus geen rekening heeft gehouden met de aanbouw van 71 m2. Wanneer de heffingsambtenaar de aanbouw als woningdeel had aangemerkt, was het woondeel 141 m2 geweest. Die oppervlakte ligt veel dichter bij de oppervlaktes van de referentieobjecten en is zelfs gelijk aan die van het referentieobject [adres 2] . Dat betekent dat het verdisconteren van het afnemend grensnut een veel lagere of zelfs geen correctie tot gevolg zou hebben gehad.
De stelling van de heffingsambtenaar dat de waarde per m2 van de aanbouw lager is dan die van het woondeel van (€ 1.591 tegenover € 1.989) doet daar niet aan af, omdat het gemiddelde daarvan met € 1.790 nog altijd (ruim) boven de m2-prijzen van de woondelen van de referentieobjecten ligt.




7.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond van eiser en heeft de heffingsambtenaar daarom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Gelet hierop behoeft de beroepsgrond ter zake van de toegepaste liggingscorrectie geen verdere bespreking. De rechtbank zal hierna beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.



Eiser aan zet: de bepleite waarde

8. De rechtbank overweegt dat eiser op geen enkele wijze inzicht heeft gegeven hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Eiser heeft dit niet onderbouwd met bijvoorbeeld een taxatierapport. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt. Dat betekent dat eiser evenmin in zijn bewijslast is geslaagd. De rechtbank zal de waarde daarom in goede justitie vaststellen op € 479.000.





Conclusie en gevolgen


9. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.



9.1.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoedt.




Proceskostenvergoeding

10. De rechtbank zal de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten veroordelen.




10.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat eiser geen recht heeft op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase, omdat eiser zich in de beroepsfase door een andere gemachtigde heeft laten bijstaan dan in de bezwaarfase. Een bezwaarkostenvergoeding voor de gemachtigde die eiser in de beroepsfase heeft vertegenwoordigd, is dus volgens de heffingsambtenaar niet aan de orde.



10.2.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn stelling. Zij overweegt daartoe dat in de machtiging die eiser heeft verstrekt aan de gemachtigde in de bezwaarfase (Eerlijke WOZ B.V.), voor zover van belang, het volgende is opgenomen:


“ Ik machtig de medewerkers van Eerlijke WOZ B.V. en eventueel door haar ingeschakelde derden om mij te vertegenwoordigen, voor mijn belang op te komen en in rechte op te treden in alle aangelegenheden omtrent de WOZ-beschikking 2023 voor mijn pand, waaronder de bezwaar- en (hoger)beroepsprocedure voor deze beschikking.”



In het dossier bevindt zich een zogenoemde doormachtiging, waaruit volgt dat Eerlijke WOZ B.V. van de mogelijkheid van het inschakelen van een derde gebruik heeft gemaakt. De tekst van de doormachtiging luidt, voor zover van belang:



“Ondergetekende [naam 5] , in dit verband handelend in hoedanigheid

van rechtsgeldig vertegenwoordiger van Eerlijke WOZ B.V. te Amsterdam, verklaart bij deze volmacht te verlenen aan en te machtigen de heer [naam 1] dan wel ieder andere medewerker werkzaam bij Previcus B.V., om op basis van de eerder door belastingplichtige afgegeven machtiging aan Eerlijke WOZ B.V., de (hoger)beroepsprocedure te voeren aangaande het door Eerlijke WOZ B.V. behandelde bezwaar voor het belastingjaar 2023, onder welke werkzaamheden in ieder geval dienen te worden verstaan: (…)”.



Naar het oordeel van de rechtbank laat de tekst van deze machtigingen geen ruimte voor het oordeel dat geen recht op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase bestaat.




10.3.
De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.200 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 666, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934, met toepassing van een wegingsfactor 1). Op de zitting hebben partijen aangegeven zich in de hoogte van de proceskostenvergoeding te kunnen vinden indien en voor zover de rechtbank de heffingsambtenaar niet volgt in zijn standpunt ten aanzien van de kostenvergoeding in de bezwaarfase.




10.4.
Ten overvloede oordeelt de rechtbank dat met de inwerkingtreding van de Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en BPM op grond van artikel 30a, vijfde lid, van de Wet WOZ (proces)kostenvergoedingen per 1 januari 2024 uitsluitend plaatsvinden op een bankrekening die op naam staat van de belanghebbende.




Beslissing


De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning op 1 januari 2022 tot een bedrag van € 479.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2023 zal verminderen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 479.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3.200;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiser te vergoeden.


Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 10 maart 2026.











griffier


rechter
















Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


Zie Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132.


Zie bijvoorbeeld gerechtshof Den Haag 9 januari 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:67.


“Vorderingen tot uitbetaling als bedoeld in het vierde lid zijn niet vatbaar voor vervreemding of verpanding.”