ECLI:NL:RBNNE:2026:3998

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND


Zittingsplaats Leeuwarden



Bestuursrecht



zaaknummer: LEE 26/69


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 september 2026 in de zaak tussen



[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,


en


de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland
(gemachtigde: [naam] ).


Samenvatting


1.1.
Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2025. Belanghebbende vindt dat die waarde lager moet worden vastgesteld. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.



1.2.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de waarde voor belastingjaar 2025 niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dat heeft.




Procesverloop


2.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024 (belastingjaar 2025) vastgesteld op € 680.000.



2.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde bij uitspraak op bezwaar van 28 november 2025 ongegrond verklaard.



2.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.



2.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



2.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.



2.6.
De rechtbank heeft het beroep op 18 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, samen met zijn echtgenote, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De echtgenote van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en deze aan de rechtbank overgelegd.




Feiten


3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woonboerderij uit 1920 met een inpandige berging/zolder (150 m2) en een dakkapel. De gebruiksoppervlakte van de woning is 191 m2 en de kaveloppervlakte is 2.840 m2. Op de waarde heeft een correctie van € 10.000 plaatsgevonden in verband met een erfdienstbaarheid (recht van overpad) die op het perceel rust.




Beoordeling door de rechtbank



Toetsingskader


4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.



Bewijslast


5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is.



Standpunten van partijen


6. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde
naar de waardematrix die hij in de beroepsfase heeft overgelegd. Daarin zijn de verkoopcijfers genoemd van vier woonboerderijen en een vrijstaande woning, namelijk:
- [adres 2] , een woonboerderij verkocht op 14 oktober 2024 voor € 685.000;
- [adres 3] , een woonboerderij verkocht op 13 maart 2025 voor € 660.000;
- [adres 4] , een vrijstaande woning verkocht op 6 juli 2024 voor € 780.000;
- [adres 5] in Opeinde, een woonboerderij verkocht op 4 juli 2024 voor € 1.075.000, en
- [adres 6] in De Wilgen, een woonboerderij verkocht op 6 oktober 2023 voor € 786.500.

7. Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de WOZ-waarde op € 560.000 moet worden vastgesteld en subsidiair dat de WOZ-waarde € 633.000 moet zijn. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan, die de rechtbank hieronder elk zal beoordelen.






Het oordeel van de rechtbank



8. De rechtbank stelt voorop dat het beroep in deze zaak alleen ziet op de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2025. Dat betekent dat de rechtbank in deze uitspraak niet zal ingaan op wat belanghebbende op de zitting heeft aangevoerd over de WOZ-waarde die voor belastingjaar 2026 is vastgesteld.



De waarde als resultaat van de matrix in de beroepsfase en het gelijkheidsbeginsel


9. Belanghebbende voert aan dat een rekenkundige uitwerking van de gegevens uit de (in bezwaarfase overgelegde) taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet een waarde van € 680.000 oplevert. In de beroepsfase levert de heffingsambtenaar vervolgens een nieuwe matrix aan, waarin andere correcties en correctiepercentages worden toegepast, die tot een andere uitkomst leiden. Doordat de taxateur in de beroepsfase een inpandige opname van de woning heeft uitgevoerd, wordt belanghebbende anders behandeld dan woningeigenaren in de gemeente Smallingerland die geen (bezwaar en) beroep hebben ingediend tegen de WOZ-waarde. Er zullen immers ongetwijfeld woningeigenaren zijn die hun woning verbouwd of verbeterd hebben, maar daarvan heeft de heffingsambtenaar dan geen weet. Dit levert volgens belanghebbende strijd op met het gelijkheidsbeginsel.

10. De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Het staat de heffingsambtenaar daarom vrij om de door hem vastgestelde waarde in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen. De heffingsambtenaar mocht daarom in de beroepsfase uitgaan van een andere matrix waarin hij andere referentiewoningen gebruikt dan in de bezwaarfase. Daarmee wordt naar het oordeel van de rechtbank het gelijkheidsbeginsel niet geschonden. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet belanghebbende namelijk aannemelijk maken dat sprake is van een meerderheid van nagenoeg identieke objecten die een lagere WOZ-waarde hebben. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij belanghebbendes woning en de nabijgelegen woningen sprake is van nagenoeg identiek objecten. Hij stelt enkel dat de heffingsambtenaar niet weet hoe de woningen [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] er van binnen uitzien. Dat rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank niet de conclusie die belanghebbende trekt, namelijk dat de heffingsambtenaar daarmee niet aantoont dat deze woningen niet identiek zijn. Het is mogelijk dat een verbouwde of verbeterde woning een WOZ-waarde heeft waarin die verbouwing of verbetering niet is meegenomen. Er is echter geen rechtsregel die bepaalt dat een eventueel te lage waardering van andere woningen ertoe moet leiden dat belanghebbendes woning ook (te) laag moet worden gewaardeerd. Dat is alleen zo wanneer het gelijkheidsbeginsel wordt geschonden, maar zoals de rechtbank in het voorgaande heeft geoordeeld, is dat in belanghebbendes geval niet aan de orde.



De matrix in het licht van de bewijslast


11. Verder overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar – als gevolg van de hiervoor genoemde vrije bewijsleer – ook vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de waarde te onderbouwen en dat hij geen gebruik hoeft te maken van referentiewoningen die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden beschouwd. Daarbij benadrukt de rechtbank dat het aan de heffingsambtenaar is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het gaat er niet om dat de heffingsambtenaar een mathematische waarheid produceert, omdat een onzekerheidsmarge inherent is aan taxeren. De WOZ-waarde wordt ingeschat op basis van verkoopgegevens van andere, vergelijkbare woningen, en wordt niet berekend aan de hand van een rekenkundige exercitie met behulp van één of meer parameters. Ook moet voor ogen worden gehouden dat het bij de WOZ-waarde gaat om een eindwaarde en niet om een optelsom van de verschillende objectonderdelen.



De onafhankelijkheid van de taxateur


12. Volgens belanghebbende stelt de taxateur die het taxatierapport en de waardematrix voor de heffingsambtenaar heeft opgesteld, ten onrechte dat hij onafhankelijk is. Bij de inpandige opname heeft hij aangegeven dat hij “het verweerschrift voor de gemeente schrijft”. Dan kan er van onafhankelijkheid geen sprake zijn, aldus belanghebbende. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting betwist dat hij niet onafhankelijk te werk gaat. Hij is register-taxateur en moet zich aan de regels houden die gelden voor taxateurs met deze kwalificatie.

13. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen reden om te twijfelen aan de onafhankelijkheid van de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat de heer [naam] de heffingsambtenaar heeft vertegenwoordigd ter zitting niet dat deze taxateur afhankelijk zou zijn van diezelfde heffingsambtenaar. Beide partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, mag zich in de procedure laten bijstaan door een deskundige. De enkele omstandigheid dat een (her)taxatie van een onroerende zaak naar aanleiding van een bezwaar- en/of beroepsprocedure plaatsvindt door een taxateur die door de heffingsambtenaar is ingeschakeld, betekent dus niet dat het desbetreffende taxatierapport niet als onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde kan worden gebruikt. Belanghebbende heeft het bij een enkele stelling gelaten, zonder concrete onderbouwing te geven waaruit zou blijken dat de taxateur, zogezegd, naar de heffingsambtenaar toe taxeert. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding het taxatierapport buiten beschouwing te laten.



Conclusie en gevolgen


14.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde waardematrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 680.000 niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank vindt met name de referentiewoning aan [adres 6] goed vergelijkbaar omdat die woning op kwaliteit, onderhoud en voorzieningen hetzelfde niveau (factor 4) scoort. Zowel de m2-prijs van € 2.468 die uit de verkoopprijs is gedistilleerd, als de (naar gemiddelde KOUDV-factoren) gecorrigeerde m2-prijs van € 1.788 van [adres 6] is hoger dan die van de woning (€ 2.265 respectievelijk € 1.642). De uitgewerkte verkoopcijfers van de andere referentiewoningen ondersteunen die conclusie, waarbij de rechtbank betrekt dat de waarde in beroep is getaxeerd op € 780.000, een ton hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde.



14.2.
Het beroep is ongegrond en de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2024 voor belastingjaar 2025 blijft gehandhaafd op € 680.000.



14.3.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.





Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.



Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W. Wassink, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.











griffier


rechter









Uitgesproken in het openbaar op 15 september 2026.
















Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.





Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


Zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 juni 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4317.


Zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6283.


Zie voor een uitgebreide toelichting op de toepassing van het gelijkheidsbeginsel en de daaruit voortvloeiende meerderheidsregel in WOZ-zaken de uitspraak van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.


Gerechtshof Amsterdam 13 december 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3588.


Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3613, onder punt 4.4.