ECLI:NL:RBNNE:2026:3997

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND


Zittingsplaats Leeuwarden



Bestuursrecht



zaaknummer: LEE 24/2926


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 september 2026 in de zaak tussen



[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,


en


de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland
(gemachtigde: [naam] ).


Samenvatting


1.1.
Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024. Belanghebbende vindt dat die waarde lager moet worden vastgesteld. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.



1.2.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de waarde voor belastingjaar 2024 niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dat heeft.




Procesverloop


2.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 (belastingjaar 2024) vastgesteld op € 674.000.



2.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde bij uitspraak op bezwaar van 31 mei 2024 ongegrond verklaard.



2.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.



2.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



2.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.



2.6.

De rechtbank heeft het beroep op 18 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, samen met zijn echtgenote, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De echtgenote van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en deze aan de rechtbank overgelegd.

Feiten





3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woonboerderij uit 1920 met een inpandige berging/zolder (150 m2) en een dakkapel. De gebruiksoppervlakte van de woning is 191 m2 en de kaveloppervlakte is 2.840 m2. Op de waarde heeft een correctie van € 10.000 plaatsgevonden in verband met een erfdienstbaarheid (recht van overpad) die op het perceel rust.



3.2.
Belanghebbende heeft de woning op 20 december 2021 gekocht voor een bedrag van € 675.000.




Beoordeling door de rechtbank



Toetsingskader


4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

5. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ). Wanneer een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, of een wijziging van de bestemming, geldt echter artikel 18, derde lid, onder b, van de WOZ. Volgens dat artikellid wordt de waarde dan bepaald naar de staat waarin de onroerende zaak verkeerde aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.



Bewijslast


6. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

7. Volgens de Hoge Raad geldt bij de vaststelling van de WOZ-waarde als uitgangspunt dat een eigen aankoopprijs rond de waardepeildatum in de regel ook de waarde in het economisch verkeer (en daarmee de WOZ-waarde) weerspiegelt. Als een partij vindt dat de eigen aankoopprijs niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt, dan moet die partij met feiten of omstandigheden komen waardoor dat aannemelijk wordt.






Standpunten van partijen


8. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde
naar de waardematrix die hij in de beroepsfase heeft overgelegd. Daarin wijst hij in de eerste plaats op de eigen aankoopprijs van de woning (zie onder 3.2). Verder zijn de verkoopcijfers genoemd van vier andere woonboerderijen, namelijk:
- [adres 2] in Drachten, verkocht op 8 februari 2022 voor € 850.000;
- [adres 3] in Nijega, verkocht op 16 juli 2021 voor € 650.000
- [adres 4] in Sumar, verkocht op 11 januari 2024 voor € 640.000, en
- [adres 5] in Nij Beets, verkocht op 12 december 2023 voor € 702.000.

9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde op € 550.000 moet worden vastgesteld. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan, die de rechtbank hieronder elk zal beoordelen.



Het oordeel van de rechtbank



10. De rechtbank stelt voorop dat het beroep in deze zaak alleen ziet op de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2024. Dat betekent dat de rechtbank in deze uitspraak niet zal ingaan op wat belanghebbende op de zitting heeft aangevoerd over de WOZ-waarde die voor belastingjaar 2026 is vastgesteld.



Waardepeildatum en toestandsdatum


11. Belanghebbende stelt dat op de WOZ-beschikking staat dat is getaxeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Volgens hem mocht de heffingsambtenaar daarom de waarde niet bepalen naar de staat van de woning op de toestandsdatum 1 januari 2024. Er zou van de in slooptoestand verkerende woning op 1 januari 2023 moeten worden uitgegaan.

12. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2024. De vermelding op de WOZ-beschikking dat is gewaardeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2023 is echter juist. De heffingsambtenaar kijkt namelijk wel naar het waardepeil van 1 januari 2023, maar naar de toestand van de woning op 1 januari 2024. Dat betekent dus dat wordt ingeschat hoeveel een gegadigde voor de woning op 1 januari 2023 zou willen betalen als die zich in de staat (toestand) had bevonden zoals die was op 1 januari 2024 (omdat hij toepassing moet geven aan artikel 18, derde lid, onder b, van de Wet WOZ, zie punt 5).



De woningmarkt ten tijde van de eigen aankoop


13. Belanghebbende stelt dat de eigen aankoopprijs niet bruikbaar is omdat de woningmarkt op het moment van de aankoop overspannen was. Belanghebbende is bekend met de uitspraak van Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, maar volgens hem is in die uitspraak – anders dan in belanghebbendes geval – geen sprake van een overspannen woningmarkt. Ook de prijzen van de referentiewoningen geven volgens belanghebbende niet de waarde in het economisch verkeer aan, omdat ook die in dezelfde overspannen markt tot stand zijn gekomen.

14. De rechtbank volgt dit standpunt niet. De uitspraak van de Hoge Raad waarnaar belanghebbende verwijst (zie ook punt 7) biedt immers geen enkel aanknopingspunt om te veronderstellen dat sprake moet zijn van een normale woningmarkt (wat daaronder dan ook mag worden verstaan). De rechtbank wil van belanghebbende aannemen dat overbieden regel was in de periode waarin hij de woning heeft gekocht, maar daarmee maakt hij niet aannemelijk dat die koopprijs niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Het economisch verkeer werd nu juist gekenmerkt door die overspannenheid. Naar het oordeel van de rechtbank is dat dus enkel een gegeven waarmee de situatie in het economisch verkeer van dat moment weerspiegeld wordt. Dat gegeven wordt ook niet ontkracht, maar juist bevestigd door de verkoopprijzen van de gebruikte referentiewoningen. Deze beroepsgrond slaagt niet.



De gebruikte referentiewoningen


15. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase andere referentiewoningen heeft gebruikt dan in de bezwaarfase. Op de zitting heeft hij verklaard dat hij de indruk krijgt dat er referentiewoningen worden gezocht om in een vloeiende lijn naar de door belanghebbende betaalde koopprijs toe te taxeren.

16. De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om de door hem vastgestelde waarde in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen. De heffingsambtenaar mocht daarom in de beroepsfase uitgaan van een andere matrix, met daarin (naast het eigen aankoopcijfer) andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase. Deze beroepsgrond slaagt ook niet.



De WOZ-waarde van nabijgelegen woonboerderijen en het gelijkheidsbeginsel


17. Volgens belanghebbende zou de WOZ-waarde van de woning in lijn moeten liggen met die van nabijgelegen woonboerderijen, zoals die van de buurwoning aan [adres 6] . De waarde daarvan lag steeds zo’n € 40.000 hoger, en vanaf 2022 ging de waarde van belanghebbendes woning fors omhoog. Reden daarvan is waarschijnlijk de eigen aankoopprijs geweest. Belanghebbende stelt dat dit in strijd is met het gelijkheidsbeginsel.

18. De rechtbank volgt belanghebbende niet in dit standpunt. Allereerst moet de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van woningen jaarlijks vaststellen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waardes van nabijgelegen woningen zijn daarom in beginsel niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Deze kunnen relevant zijn in het kader van het gelijkheidsbeginsel, maar op dat punt stelt de heffingsambtenaar terecht dat een belanghebbende dan aannemelijk moet maken dat sprake is van een meerderheid van nagenoeg identieke objecten die een lagere WOZ-waarde hebben. Belanghebbende heeft niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt dat bij belanghebbendes woning en de nabijgelegen woningen sprake is van nagenoeg identiek objecten. Op de zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij niet gelijk wordt behandeld als de eigenaren van andere woningen waarvan de waarde modelmatig (en niet aan de hand van een eigen aankoopprijs) wordt bepaald. Deze stelling kan naar het oordeel van de rechtbank ook geen stand houden, omdat geen sprake is van gelijke gevallen die ongelijk behandeld worden. Van de eigenaren van die ‘andere woningen’ is namelijk geen eigen aankoopprijs van rond de waardepeildatum beschikbaar. Deze beroepsgrond slaagt evenmin.



De onafhankelijkheid van de taxateur


19. Volgens belanghebbende stelt de taxateur die het taxatierapport en de waardematrix voor de heffingsambtenaar heeft opgesteld, ten onrechte dat hij onafhankelijk is. Bij de inpandige opname heeft hij aangegeven dat hij “het verweerschrift voor de gemeente schrijft”. Dan kan er van onafhankelijkheid geen sprake zijn, aldus belanghebbende. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting betwist dat hij niet onafhankelijk te werk gaat. Hij is register-taxateur en moet zich aan de regels houden die gelden voor taxateurs met deze kwalificatie.

20. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen reden om te twijfelen aan de onafhankelijkheid van de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat de heer [naam] de heffingsambtenaar heeft vertegenwoordigd ter zitting niet dat deze taxateur afhankelijk zou zijn van diezelfde heffingsambtenaar. Beide partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, mag zich in de procedure laten bijstaan door een deskundige. De enkele omstandigheid dat een (her)taxatie van een onroerende zaak naar aanleiding van een bezwaar- en/of beroepsprocedure plaatsvindt door een taxateur die door de heffingsambtenaar is ingeschakeld, betekent dus niet dat het desbetreffende taxatierapport niet als onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde kan worden gebruikt. Belanghebbende heeft het bij een enkele stelling gelaten, zonder concrete onderbouwing te geven waaruit zou blijken dat de taxateur, zogezegd, naar de heffingsambtenaar toe taxeert. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding het taxatierapport buiten beschouwing te laten.



Conclusie en gevolgen


21.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde waardematrix, en in het bijzonder met het daarin opgenomen eigen aankoopcijfer, aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 674.000 niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.



21.2.
Het beroep is ongegrond en de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2023 voor belastingjaar 2024 blijft gehandhaafd op € 674.000.



21.3.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.








Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.



Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W. Wassink, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.











griffier


rechter









Uitgesproken in het openbaar op 15 september 2026.





















Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.





Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.


Zie bijvoorbeeld gerechtshof Amsterdam 10 juni 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1667, onder punt 8.


Zie bijvoorbeeld gerechtshof Amsterdam 7 oktober 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3334, onder punt 8.


Zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 juni 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4317.


Zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6283.


Zie voor een uitgebreide toelichting op de toepassing van het gelijkheidsbeginsel en de daaruit voortvloeiende meerderheidsregel in WOZ-zaken de uitspraak van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.


Zie ook gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2024, 4 juni 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3787.


Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3613, onder punt 4.4.