ECLI:NL:RBNNE:2026:3995

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND


Zittingsplaats Leeuwarden



Bestuursrecht



zaaknummer: LEE 25/1616


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 3 september 2026 in de zaak tussen



[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,


en


de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland
(gemachtigde: [naam] ).


Samenvatting


1.1.
Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2025. Belanghebbende vindt dat die waarde lager moet worden vastgesteld. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.



1.2.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de waarde voor belastingjaar 2025 niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dat heeft.




Procesverloop


2.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024 (belastingjaar 2025) vastgesteld op € 473.000.



2.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde bij uitspraak op bezwaar van 18 april 2025 ongegrond verklaard.



2.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.



2.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



2.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.



2.6.
De rechtbank heeft het beroep op 18 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, samen met zijn echtgenote, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De echtgenote van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en deze aan de rechtbank overgelegd.




Feiten


3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (type bungalow) met een inpandige garage (35 m2), een hobbykas (20 m2), een berging en een carport. De gebruiksoppervlakte van de woning is 152 m2 en de kaveloppervlakte is 726 m2.




Beoordeling door de rechtbank



Toetsingskader


4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.



Bewijslast


5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is.



Standpunten van partijen


6. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de waardematrix die hij in de beroepsfase heeft overgelegd. Daarin heeft hij de verkoopcijfers van drie vrijstaande woningen opgenomen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd en die in dezelfde straat zijn gelegen als de woning, namelijk
- [adres 2] , verkocht op 8 februari 2023 voor € 490.000;
- [adres 3] , verkocht op 14 juli 2023 voor € 415.000, en
- [adres 4] , verkocht op 30 augustus 2023 voor € 481.184.
Verder heeft hij ter indicatie gewezen op het verkoopcijfer van de woning [adres 5] in Beetsterzwaag, een semi-bungalow die op onderdelen vergelijkbaar is. Deze woning is op 1 februari 2025 verkocht voor € 635.000.

7. Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de WOZ-waarde op € 410.000 moet worden vastgesteld, en subsidiair dat die waarde hooguit € 418.000 is. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan, die de rechtbank hieronder elk zal beoordelen.



Het oordeel van de rechtbank





De gebruikte referentiewoningen en het zorgvuldigheidsbeginsel


8. Volgens belanghebbende waren de in de bezwaarfase gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar met zijn woning. Tot belanghebbendes verbazing zijn in de beroepsfase heel andere referentiewoningen gebruikt, zonder dat hiervoor een uitleg is gegeven. Daarmee heeft de heffingsambtenaar onzorgvuldig gehandeld, zo stelt belanghebbende.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel gehandeld. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de door hem vastgestelde waarde in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen. De heffingsambtenaar mocht daarom in de beroepsfase van een andere matrix, met daarin andere referentiewoningen, uitgaan dan in de bezwaarfase.Daarbij benadrukt de rechtbank dat het aan de heffingsambtenaar is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het gaat er niet om dat de heffingsambtenaar een mathematische waarheid produceert, omdat een onzekerheidsmarge inherent is aan taxeren. De WOZ-waarde wordt ingeschat op basis van verkoopgegevens van andere, vergelijkbare woningen, en wordt niet berekend aan de hand van een rekenkundige exercitie. Ook moet voor ogen worden gehouden dat het bij de WOZ-waarde gaat om een eindwaarde en niet om een optelsom van de verschillende objectonderdelen. Deze beroepsgrond slaagt niet.



De WOZ-waarde van [adres 6]


10. Belanghebbende voert ook aan dat de volgens hem meest geschikte referentiewoning, [adres 6] , een WOZ-waarde heeft van € 418.000, terwijl het perceel daarvan 60% groter is en die woning meer woonoppervlakte heeft. Tot 2020 liepen de WOZ-waardes van belanghebbendes woning en [adres 6] nagenoeg synchroon, maar vanaf 2021 ontstaat een onverklaarbaar verschil, met een stijging van € 94.000 in een jaar voor belanghebbendes woning.

11. De rechtbank laat de argumenten van belanghebbende over de WOZ-waarde van [adres 6] buiten beschouwing. De heffingsambtenaar stelt namelijk terecht dat hij de WOZ-waarde van woningen jaarlijks moet vaststellen aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waardes van nabijgelegen woningen zijn daarom niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende.



De ligging aan de A7 en de motiveringsplicht


12. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar met de in bezwaar gebruikte referentiewoningen geen rekening gehouden met de overlast van de toegenomen verkeersintensiteit op de nabijgelegen A7. In de uitspraak op bezwaar is hij daar niet op ingegaan. In de beroepsfase vervangt hij vervolgens een eerder gebruikte referentiewoning met de referentiewoning [adres 3] en stelt dat daarmee de A7-overlast in de vastgestelde waarde van de woning is verdisconteerd. Met deze handelwijze is de heffingsambtenaar tekortgeschoten in zijn motiveringsplicht, zo stelt belanghebbende.

13. Belanghebbendes beroepsgrond over schending van het motiveringsbeginsel slaagt ook niet. De rechtbank licht dat als volgt toe. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar betwist dat hij in de uitspraak op bezwaar niet gereageerd heeft op het argument over de ligging. De rechtbank stelt vast de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar inderdaad is ingegaan op de ligging van de woning in relatie tot de referentiewoningen. Dat hij daar niet zo uitgebreid op ingegaan is als belanghebbende dat graag had gezien, betekent niet dat er sprake is van schending van het motiveringsbeginsel. Dit neemt overigens niet weg dat een heffingsambtenaar in de bezwaarprocedure zorgvuldig te werk moet gaan en niet kan volstaan met een standaard afdoening van de bezwaren van een belanghebbende, zonder in te gaan op de specifieke argumenten die een belanghebbende heeft aangevoerd. Dat in belanghebbendes geval een zodanig ernstig gebrek aan motivering voorligt, dat hij daardoor onnodig rechtsmiddelen heeft moeten aanwenden, is naar het oordeel van de rechtbank niet aan de orde.



De waardematrix


14. De waardematrix biedt naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht in de waardeopbouw van de woning aan de hand van de verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. Daar waar de referentiewoningen op secundaire objectkenmerken boven het maaiveld uitkomen, is op die aspecten gecorrigeerd. Zo heeft [adres 4] een hogere score op kwaliteit en onderhoud dan belanghebbendes woning (factor 4 op 5, tegenover factor 3 op 5 voor de woning) en scoort [adres 2] beter (factor 4) op uitstraling. Belanghebbende stelt weliswaar dat de staat van onderhoud van zijn woning matig is (beglazing, oudere keuken, marmoleumvloer die moet worden vervangen), maar hij heeft dat op geen enkele manier onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat de staat van de woning (significant) onderdoet voor die van de referentiewoningen.

15. Uit de waardematrix volgt verder dat de inpandige garage als afzonderlijk onderdeel is gewaardeerd op € 20.000. Op de zitting is komen vast te staan dat tussen partijen niet meer in geschil is dat de woonoppervlakte 152 m2 is, exclusief de (afzonderlijk gewaardeerde) inpandige garage van 35 m2. De m2-prijs van de woning bedraagt met € 1.410 bijna tweeëneenhalf maal de m2-prijs van de garage (€ 20.000 : 35 = € 571).

16. Met overgelegde waardematrix heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van wat belanghebbende daartegenin heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 473.000 niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Daarbij betrekt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de waarde in de beroepsfase op € 505.000 heeft getaxeerd, nog € 32.000 lager dan de vastgestelde waarde.



Conclusie en gevolgen

17. Het beroep is ongegrond en de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2024 voor belastingjaar 2025 blijft gehandhaafd op € 473.000.

18. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.





Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.



Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W. Wassink, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.











griffier


rechter








Uitgesproken in het openbaar op 3 september 2026.
















Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.





Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 juni 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4317.


Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6283.


Vgl.: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:7098, onder punt 4.8.


Vgl.: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 mei 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1739, onder punt 4.8.