ECLI:NL:RBNNE:2026:3993

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND


Zittingsplaats Leeuwarden



Bestuursrecht



zaaknummer: LEE 25/732


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 3 september 2026 in de zaak tussen



[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,


en


de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden
(gemachtigden: [naam] ).


Samenvatting


1.1.
Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024. Belanghebbende vindt dat de (na bezwaar) vastgestelde waarde lager moet worden vastgesteld. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning na bezwaar niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.



1.2.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de waarde voor belastingjaar 2024 niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dat heeft.




Procesverloop


2.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 (belastingjaar 2024) vastgesteld op € 347.000.



2.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde bij uitspraak op bezwaar van 11 februari 2025 gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 290.000.



2.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.



2.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



2.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.



2.6.
De rechtbank heeft het beroep op 18 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.




Feiten


3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning met diverse bijgebouwen, waaronder drie aanbouwen aan de woonruimte (75 m2, 25 m2 en 58 m2). De woning (exclusief aanbouwen) heeft een oppervlakte van 90 m2 en de kavel is 700 m2.



3.2.
De heffingsambtenaar heeft een correctie op de waarde toegepast van in totaal € 137.000 voor de verhoogde PFOS-waarde in de grond (€ 57.000), de ligging (€ 12.000), de doelmatigheid van de woning (€ 13.000) en diverse overlast van de naastgelegen autoweg en vliegbasis (€ 55.000).




Beoordeling door de rechtbank



Toetsingskader


4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.



Bewijslast


5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is.



Standpunten van partijen


6. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de waardematrix die hij in de beroepsfase heeft overgelegd. Daarin heeft hij de verkoopcijfers van drie referentiewoningen opgenomen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd, namelijk:
- [adres 2] in Jelsum, een hoekwoning verkocht op 2 oktober 2023 voor € 260.000;
- [adres 3] in Britsum, een vrijstaande woning verkocht op 28 juni 2022 voor € 320.000, en
- [adres 4] in Britsum, een hoekwoning verkocht op 22 november 2022 voor € 260.500.
Verder heeft hij verwezen naar vergelijkbaar gelegen woningen die zijn verkocht nadat bekend werd dat sprake was van verhoogde PFOS-waardes in het gebied rond de vliegbasis Leeuwarden.

7. Belanghebbende stelt (samengevat) dat de waarde voor belastingjaar 2025 moet worden vastgesteld op de waarde van € 250.000 die in een eerder compromis tussen partijen tot stand is gekomen. Belanghebbende voert daarbij aan dat de PFOS-vervuiling in de grond rond de woning namelijk ongewijzigd is en de woning zo uniek is, dat er geen goed vergelijkbare referentiewoningen zijn. Daarbij vraagt belanghebbende zich af of de PFOS-vervuiling bekend was bij de kopers van de referentiewoningen die de heffingsambtenaar voor de onderbouwing heeft gebruikt en of de grond bij de referentiewoningen in dezelfde mate verontreinigd is als de grond van belanghebbende. Belanghebbende vindt bovendien dat de aftrekposten van in totaal € 137.000 geïndexeerd zouden moeten worden, omdat immers niet alleen de woningprijzen, maar ook de kosten van sanering stijgen.



Het oordeel van de rechtbank





De vergelijkbaarheid van de referentiewoningen



8.1.
Op grond van artikel 220c van de Gemeentewet wordt de onroerendezaakbelasting geheven over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak voor een bepaald kalenderjaar. Daarom is in artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde moet vaststellen van de in zijn gemeente gelegen woningen. Dat geldt dus ook voor woningen die niet een-op-een vergelijkbaar zijn met andere woningen. Dan is het zaak dat de heffingsambtenaar zoekt naar verkoopcijfers van woningen die zo goed mogelijk te vergelijken zijn met die woning. Daarbij wordt naar alle aspecten van de woning gekeken, zoals bouwjaar, type woning, gebruiksoppervlakte en kavelgrootte, maar ook naar de ligging en de staat van de woning. Onderlinge afwijkingen moet de heffingsambtenaar vervolgens verdisconteren in de vast te stellen waarde.



8.2.

De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen bruikbaar zijn voor de onderbouwing van de waarde van de woning. Juist omdat de woning van belanghebbende minder gemakkelijk te vergelijken is met andere woningen (zoals bijvoorbeeld wel het geval is bij appartementen binnen eenzelfde complex of in dezelfde bouwstroom gebouwde eengezinswoningen) is het van belang dat de heffingsambtenaar op de verschillen corrigeert. In de waardematrix die de heffingsambtenaar heeft overgelegd, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk aangegeven hoe rekening is gehouden met de onderlinge afwijkingen en hoe daarop is gecorrigeerd.


De ligging


9. De referentiewoning [adres 2] in Jelsum ligt ook min of meer in de directe omgeving van de vliegbasis Leeuwarden. [adres 2] ligt niet direct aan de autoweg, maar dit verschil heeft de heffingsambtenaar verdisconteerd door de ligging van de woning van belanghebbende als slecht (factor 1) te kwalificeren, tegenover een gemiddelde score (factor 3) voor [adres 2] . Door op de ligging een factor 1 toe te passen, voert de heffingsambtenaar een correctie door op de waarde van de woning.



De aftrekpost van € 137.000


10. Bij uitspraak van 27 mei 2026 heeft gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een procedure over belastingjaar 2022 het volgende overwogen:


“(…) De heffingsambtenaar heeft met de PFAS-verontreiniging en de overige overlast rekening gehouden door (…) factor 1 toe te kennen aan de ligging (…), en daarnaast € 57.000 in aftrek te brengen in verband met de PFAS-verontreiniging en € 47.000 in verband met overige overlast. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat i) de uiteindelijke saneringskosten niet voor rekening van de eigenaar zullen komen, ii) de waardedruk derhalve bestaat uit het negatieve imago, de inschatting van het risico dat verbonden is aan de aanwezigheid van PFAS, de beperkingen die voortvloeien uit de adviezen (niet zwemmen, niet vissen, geen groente uit eigen tuin) en de rompslomp die het saneringstraject te zijner tijd met zich zal brengen, iii) uit de door de heffingsambtenaar in hoger beroep naar voren gebrachte transacties van recente datum blijkt dat de in het verontreinigde gebied gelegen woningen – na het bekend worden van de PFAS-verontreiniging – niet onverkoopbaar zijn geworden of voor absurd lage bedragen worden verkocht, en dat iv) ook voor deze objecten sprake is van een stijgende markt.”



10.1.
Belanghebbende heeft geen omstandigheden aangevoerd die niet zijn betrokken in de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.


10.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de (onder 3.2 genoemde) aftrek van € 137.000 voor belastingjaar 2024 voldoende is, ook in het licht van de recente verkoopgegevens (uit 2025) die hij heeft verstrekt.



10.3.

Met betrekking tot kosten van sanering die niet voor rekening van de bewoners komen, zijn in de rechtspraak voorbeelden terug te vinden waarin is gewerkt met een rompslompforfait. Zo is in het verleden bijvoorbeeld gewerkt met percentages van 10% en 15%. Met een aftrek van € 57.000 is een bedrag gehanteerd dat deze percentages (ruim) overstijgt. De rechtbank ziet in hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht geen aanleiding te oordelen dat zonder indexatie onvoldoende rekening wordt gehouden met de PFAS-verontreiniging.

De matrix

11. De rechtbank komt op basis van het voorgaande tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de daarop gegeven toelichting – en in het licht van wat belanghebbende daartegenin heeft gebracht – aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning (die nog € 23.000 lager is vastgesteld dan de getaxeerde waarde van € 313.000) niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix volgt namelijk dat de m2-prijs van de woonoppervlakte van de woning met € 1.842,50 onder elk van die van de referentiewoningen ligt (€ 2.121,56, € 2.354,05 en € 2.377,43). Ook de m2-prijs van de kaveloppervlakte van belanghebbendes woning is aanzienlijk lager (€ 52,93 tegenover € 150,93, € 201,48, € 185,94). Dat is in zoverre logisch dat de kavel van belanghebbende met 700 m2 (soms een stuk) groter is dan die van de referentiewoningen, maar daar staat tegenover dat deze lagere prijs nog losstaat van de toegepaste aftrekposten.





Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is ongegrond en de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2023 voor belastingjaar 2024 blijft gehandhaafd op € 290.000.

13. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.




Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.



Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W. Wassink, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.











griffier


rechter










Uitgesproken in het openbaar op 3 september 2026.




















Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.




Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 mei 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:3405, onder punt 4.15.


HR 23 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1264.


Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 augustus 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB5974, onder punt 4.6-4.7.