ECLI:NL:RBNNE:2026:3648

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND


Zittingsplaats Leeuwarden


Bestuursrecht


zaaknummer: LEE 24/4221


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 25 augustus 2026 in de zaak tussen





[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende


en




de heffingsambtenaar van de gemeente Schiermonnikoog, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam 1] )




Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 september 2024.



1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 907.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schiermonnikoog voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).



1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.



1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.



1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende: belanghebbende en haar partner [naam 2] , bijgestaan door [naam 3] , adviseur van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.




Feiten


2. Belanghebbende is eigenaar van de woning.



2.1.
De woning betreft een perceel grond van 667 m2 met daarop een vrijstaande woning gebouwd in 1918 met een woonoppervlakte van 121 m2, twee dakkappellen en een vrijstaande garage van 27 m2.



2.2.
Belanghebbende heeft de woning op 20 september 2022 gekocht voor € 910.000.




Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de aanslag zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit heeft.



Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?




4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (ook wel aangeduid als de waarde in het economische verkeer, WEV).



4.2.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde WOZwaarde (€ 907.000) naar de getaxeerde waarde (€ 907.000), zoals opgenomen in de op 20 januari 2025 opgestelde waardematrix (matrix). Deze waardematrix bevat de geïndexeerde koopprijs (€ 901.436) van de woning van belanghebbende. De geïndexeerde koopprijs is de aankoopprijs van belanghebbende van de woning op 20 september 2022 (€ 910.000), die met een prijsindex is aangepast naar de waarde op waardepeildatum 1 januari 2023. Daarnaast bevat de matrix de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijzen van twee referentieobjecten.



4.3.
Belanghebbende stelt dat de door haar betaalde koopsom van € 910.000 geen goed beeld geeft van de WEV, omdat zij om persoonlijke en emotionele redenen - het overlijden van haar ouders, een sterke wens om terug te keren naar de geboortegrond en niet meer te hoeven verhuizen - te veel voor de woning heeft betaald. In dit verband wijst belanghebbende erop dat de vraagprijs (€ 735.000) van de woning vele malen lager was. Belanghebbende bepleit een waarde van € 663.000.



4.4.
De rechtbank overweegt dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt geldt dat een eigen koopprijs rond de waardepeildatum in de regel ook de WEV, en daarmee de WOZ-waarde weerspiegelt. Als een partij vindt dat de eigen koopprijs niet de WEV vertegenwoordigt, dan moet die partij met feiten of omstandigheden komen waardoor dat aannemelijk wordt. Volgens andere vaste rechtspraak betekent het zich laten leiden door emotie bij het aankopen van een woning niet dat de eigen koopprijs niet bruikbaar is.



4.5.
De rechtbank wil van belanghebbende aannemen dat haar persoonlijke en emotionele redenen en de daarmee verband houdende wensen een rol hebben gespeeld bij de bereidheid om veel meer dan de vraagprijs te betalen. Dat geen sprake is van een markconforme prijs/WEV, heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank echter niet aannemelijk gemaakt. De door belanghebbende genoemde persoonlijke en emotionele redenen, samengenomen met een beperkt woningaanbod (al helemaal op Schiermonnikoog), zijn namelijk veelvoorkomende omstandigheden die voor iedereen kunnen leiden tot de bereidheid om meer te betalen voor een woning.



4.6.
Belanghebbende heeft daarnaast op de zitting gewezen op de onderhoudstoestand van de woning. Volgens haar is er na de renovatie sprake van een doorsneewoning. De bovenverdieping heeft zelfs geen verwarming. Ook hieruit blijkt volgens haar dat zij meer dan de WEV heeft betaald. Deze onderhoudstoestand wordt echter geacht te zijn verdisconteerd in de eigen koopprijs, die naar de waardepeildatum is geïndexeerd naar € 901.436. Belanghebbende heeft geen gronden tegen deze indexering aangevoerd. Haar stelling snijdt daarom geen hout.



4.7.
Gelet op het voorgaande slaagt belanghebbende niet in haar bewijslast (zie rechtsoverweging 4.4) dat de geïndexeerde koopprijs niet de WEV vertegenwoordigt en daardoor niet bruikbaar is voor de bepaling van de WOZ-waarde.



4.8.
De heffingsambtenaar sluit voor de WEV, en daarmee voor de WOZ-waarde zelf ook niet één-op-één aan bij de geïndexeerde koopprijs (€ 901.436) van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt de WEV - en daarmee de WOZ-waarde van de woning - namelijk omhoog bij naar de getaxeerde waarde (€ 907.000) zoals opgenomen in de matrix. De heffingsambtenaar dient dan ook te bewijzen dat de WEV van de woning van belanghebbende hoger ligt dan de geïndexeerde koopprijs (€ 901.436).


4.9.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd. De heffingsambtenaar heeft om te beginnen op de zitting onweersproken gesteld dat hij gebruik heeft gemaakt van indexeringscijfers die ook voor het vasteland gelden, omdat er geen specifieke indexeringscijfers beschikbaar zijn voor de gemeente Schiermonnikoog. Die cijfers weerspiegelen echter onvoldoende de positieve marktontwikkeling op het eiland.



4.10.
De rechtbank acht het daarnaast aannemelijk dat de WEV van de woning van belanghebbende € 5.564 hoger ligt dan de geïndexeerde koopprijs (€ 901.436). De twee referentieobjecten die de heffingsambtenaar in beroep aanvoert in de matrix ter onderbouwing van de hogere WEV, zijn namelijk vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Het zijn beide vrijstaande woningen van min of meer vergelijkbare woonoppervlakten, gelegen op ongeveer 500 meter afstand van elkaar. De heffingsambtenaar heeft ook voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de drie referentieobjecten, zoals de kwaliteit, de perceelgrootte en het bouwjaar. Vervolgens volgt uit de verkooptransacties die zijn afgeleid uit de (gemiddelde) eenheidsprijzen zoals weergegeven in de matrix, dat de WEV (€ 907.000) € 5.564 hoger ligt dan de geïndexeerde koopprijs (€ 901.436).



4.11.
Gelet op het voorgaande (in 4.9 en 4.10), heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.




Conclusie en gevolgen


5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de (in bezwaar gehandhaafde) WOZwaarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 van € 907.000 ook in beroep gehandhaafd blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.




Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.





Deze uitspraak is gedaan door mr. E.A.M. Geersheuvels, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.














griffier


rechter










Uitgesproken op 25 augustus 2026.




Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.



Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.


HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.


Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8378, en rechtbank Oost-Brabant 19 mei 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:1997.