ECLI:NL:RBNNE:2026:3390

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND


Zittingsplaats Groningen


Bestuursrecht


zaaknummers: LEE 24/2457 en 24/2458


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 augustus 2026 in de zaken tussen





[belanghebbende] , uit [plaats ] , belanghebbende,


en




de heffingsambtenaar van de gemeente Het Hogeland, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [naam] ).




Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 april 2024.



1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waardes van de volgende woningen (de woningen) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2024 als volgt vastgesteld:










Zaaknummer




Onroerende zaak




WOZ-waarde





LEE 24/2457



[adres 1] (woning 1)


€ 218.000




LEE 24/2458



[adres 2] (woning 2)


€ 145.000








1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waardes van de woningen gehandhaafd.



1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.



1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 25 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.



1.5.
Belanghebbende heeft op de zitting twee pleitnotities overgelegd.




Feiten


2. Belanghebbende is eigenaar van de woningen.



2.1.
Woning 1 is een twee-onder-een-kapwoning uit 1971 met een oppervlakte van 118 m² en een garage van 24 m². De oppervlakte van het perceel bij woning 1 is 253 m².



2.2.

Woning 2 is een twee-onder-een-kapwoning uit 1955 met een oppervlakte van 94 m² en een dakkapel. De oppervlakte van het perceel bij woning 2 is 539 m².

Beoordeling door de rechtbank



3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waardes van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van woning 1 niet te hoog heeft vastgesteld, maar dat de WOZ-waarde van woning 2 wel te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".



De waarde van woning 1


6. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van woning 1 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van woning 1 heeft de heffingsambtenaar een referentiematrix overgelegd, waarin de verkoopcijfers van de volgende referentiewoningen, gelegen in [plaats ] , zijn opgenomen:



[adres 3] , verkocht op 1 april 2022 voor € 230.000;



[adres 4] , verkocht op 19 juli 2022 voor € 235.000; en



[adres 5] , verkocht op 2 juni 2023 voor € 261.500.



7. De rechtbank overweegt dat de in de matrix opgenomen referentiewoningen geschikt zijn om de waarde te onderbouwen. De referentiewoningen zijn wat betreft objecttype, uitstraling, oppervlakte, bouwjaar, ligging en KOUDV-factoren zeer goed vergelijkbaar met woning 1.

8. Belanghebbende stelt dat ten onrechte geen vermindering is toegepast in verband met de algehele toestand van de woning, terwijl dit voorgaande jaren wel gebeurde. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het onderhouds- en voorzieningenniveau van woning 1 zijn beoordeeld als matig (2). De rechtbank overweegt dat dit resulteert in een correctie van ruim 16% op de gemiddelde eenheidsprijs van de groep van € 1.517,56 per m². In absolute getallen bedraagt de totale vermindering ongeveer € 29.000. Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die een hogere aftrek rechtvaardigen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dus voldoende rekening gehouden met de staat van de woning. De rechtbank overweegt verder dat de waarde van de woning elk jaar opnieuw moet worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 met een bedrag van € 31.000 is verminderd of dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 op € 138.000 is vastgesteld, is voor de beoordeling van dit belastingjaar niet relevant. Voor zover belanghebbende meent dat de heffingsambtenaar verplicht is om de woning ter plaatse op te nemen, overweegt de rechtbank dat dat een onjuiste aanname van belanghebbende is.

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op de bewijslastverdeling die hier geldt, geen rekening heeft hoeven houden met de door belanghebbende gestelde aardbevingsschade. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat belanghebbende geen schaderapport heeft overgelegd en ook op de zitting heeft verklaard dat er geen rapport is. Dat betekent dat de heffingsambtenaar ook niet gehouden is om zijn eigen beleid (dat inhoudt dat erkende schade opgenomen in een schaderapport in aftrek komt) toe te passen omdat niet aan de gestelde voorwaarden is voldaan. Ook heeft belanghebbende niet op een andere manier de aanwezigheid van aardbevingsschade aannemelijk gemaakt. De enkele stelling van belanghebbende dat hij de aardbevingsschade al in 2017 heeft gemeld, is daarvoor onvoldoende. Belanghebbende heeft bovendien ter zitting verklaard dat de eerder toegepaste vermindering van € 31.000 (8.) geen verband houdt met aardbevingsschade.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van woning 1 naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld.



De waarde van woning 2


11. Belanghebbende stelt dat woning 2 niet geschikt is voor bewoning. Daartoe voert hij aan dat er maar één keukenkraan is, waar een emmer onder staat. Er is geen afvoer. De woning wordt gebruikt voor de opslag van vakliteratuur en als werkruimte, aldus belanghebbende. Ondanks de problemen met betrekking tot de nutsvoorzieningen is woning 2 naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen. Dat de woning niet feitelijk duurzaam wordt bewoond, maakt niet uit. Woning 2 wordt naar het oordeel van de rechtbank dan ook terecht als woning gewaardeerd. De door belanghebbende genoemde omstandigheden moeten onder voorwaarden verdisconteerd worden in de KOUDV-factoren.

12. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van woning 2 heeft de heffingsambtenaar een referentiematrix overgelegd, waarin de verkoopcijfers van de volgende referentiewoningen, gelegen in [plaats ] , zijn opgenomen:



[adres 6] , verkocht op 15 mei 2023 voor € 155.001;



[adres 7] , verkocht op 17 april 2023 voor € 140.000;



[adres 8] , verkocht op 27 mei 2022 voor € 255.000; en



[adres 9] , verkocht op 1 mei 2023 voor € 185.000.




13. De rechtbank overweegt dat de gemiddelde eenheidsprijs van de groep van € 1.723,26 (vóór correcties) is gebaseerd op de verkoopcijfers van de woningen [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . De woning [adres 9] is in de matrix kennelijk opgenomen als extra onderbouwing van de waarde van woning 2, maar het verkoopcijfer van [adres 9] is niet meegenomen in de berekening van de gemiddelde eenheidsprijs van de groep.
13. Gelet op de (veel) hogere verkoopprijs van de woning [adres 8] ten opzichte van de andere referentiewoningen, lijkt dit een uitschieter naar boven te zijn. Het opnemen van een extra referentiewoning ( [adres 9] ) in de matrix versterkt dat beeld. De gecorrigeerde prijs per m² van de woning [adres 8] is € 2.206,47, terwijl de gemiddelde m²-prijs van de andere referentiewoningen ligt tussen € 1.352,31 en € 1.579,11. Het verkoopcijfer van de woning [adres 8] doet daarmee naar het oordeel van de rechtbank afbreuk aan de matrix. De rechtbank neemt daarbij verder in aanmerking dat de woning [adres 8] ook wat betreft de objectkenmerken minder goed vergelijkbaar is met woning 2 dan de andere referentiewoningen. Zo heeft de woning [adres 8] een kleinere oppervlakte en zijn het onderhoudsniveau en de uitstraling van deze woning als bovengemiddeld (4) beoordeeld in de matrix. De woning [adres 9] is daarentegen een beter vergelijkingsobject. De rechtbank heeft geen verklaring kunnen vinden voor het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning in de berekening van de gemiddelde eenheidsprijs van de groep.


15. Gelet op hetgeen in 14. is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van woning 2 niet aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de waarde niet aannemelijk is gemaakt, behoeven de overige beroepsgronden geen nadere bespreking.

16. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 86.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende de door hem gestelde waarde op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Door uitsluitend terug te vallen op de waarde van de woning zoals deze in het verleden is vastgesteld, is niet sprake van een juiste waardevaststelling.

17. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van woning 2 op de waardepeildatum schattenderwijs op € 133.000.



Immateriële schadevergoeding


18. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

19. De rechtbank overweegt over dit verzoek als volgt. Bij de behandeling van een zaak in eerste aanleg geldt als uitgangspunt dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet uitspraak doet binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan. Verder geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover deze meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. In zo’n geval wordt verondersteld dat een belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In het arrest van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat ook sprake is van een bijzondere omstandigheid indien het financiële belang minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. Verder heeft de Hoge Raad bepaald dat deze nieuwe regel niet geldt voor zaken waarin (i) belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep, hoger beroep, cassatieberoep) op de datum van het arrest is overschreden.

20. De rechtbank stelt voorop dat de beroepen van belanghebbende gezamenlijk zijn behandeld en in hoofdzaak betrekking hebben op dezelfde onderwerpen. De rechtbank merkt deze zaken daarom aan als samenhangend.

21. De rechtbank overweegt dat belanghebbende in zijn pleitnotities die zijn overgelegd ter zitting op 25 juni 2026 (1.5.) voor het eerst verzoekt om een vergoeding van immateriële schade, zodat het in 19. genoemde overgangsrecht (i en ii) niet van toepassing is. Vanaf de ontvangst van de bezwaarschriften op 20 maart 2024 tot aan deze uitspraak zijn twee jaar en (afgerond) vijf maanden verstreken. Dat betekent dat de redelijke termijn in het geval van belanghebbende met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. Verder heeft belanghebbende niet gesteld en/of aannemelijk gemaakt dat het financiële belang in onderhavige zaken (in totaal) € 1.000 of meer is. Naar het oordeel van de rechtbank doet de bijzondere omstandigheid die de Hoge Raad heeft geformuleerd zich in het onderhavige geval dus voor. De rechtbank zal het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom afwijzen en volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.




Conclusie en gevolgen



Zaaknummer LEE 24/2457


22. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waarde van woning 1 in stand blijft.



Zaaknummer LEE 24/2458


23. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de waarde van woning 2 wordt verlaagd tot het bedrag van € 133.000. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht van € 51 terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat noch gesteld, noch aannemelijk is geworden, ondanks de gelegenheid die belanghebbende hiertoe heeft gekregen, dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.






Beslissing



Zaaknummer LEE 24/2457

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.




Zaaknummer LEE 24/2458

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van woning 2 tot een bedrag van € 133.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar; en
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;



Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr.E.M. Antonescu, griffier.














griffier


rechter








Uitgesproken op 4 augustus 2026.





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.





Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44



Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen.


Zie Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571.


Zie Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:2022:770.


Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3.


Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.


Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.10.2. en Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.3.2.