ECLI:NL:RBNNE:2026:3216

RECHTBANK
NOORD-NEDERLAND



Civiel recht
Pachtkamer



Zittingsplaats Leeuwarden



Zaaknummer: 12034050 \ CV EXPL 25-7209




Vonnis van de pachtkamer van 14 juli 2026




in de zaak van





[eiser]
,
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.H. van der Wal,



tegen





[gedaagde]
,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W.L.J. van Winden.






1De zaak in het kort


In deze zaak gaat het in conventie in de kern om de vraag of tussen partijen overeenstemming is bereikt over een vaststellingsovereenkomst ter beëindiging van de pacht van een gedeelte van een ligboxenstal. [eiser] wordt opgedragen bewijs te leveren van zijn stelling dat partijen hierover overeenstemming hebben bereikt.
In reconventie heeft [gedaagde] onder meer oplevering in goede staat gevorderd van een door [eiser] gepacht perceel en maatregelen ter waarborging van zijn rustig pachtgenot van het door hem gepachte gedeelte van de stal. [eiser] wordt opgedragen bewijs te leveren van zijn stelling dat hij een deugdelijke en passende wijze van oplevering van het perceel heeft aangeboden. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.





2De procedure


2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 maart 2026
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte wijziging van eis in conventie
- de akte houdende bezwaar tegen vermeerdering van eis
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.





3De feiten


3.1.

[eiser] is eigenaar van onder meer het perceel kadastraal bekend gemeente Lippenhuizen, [sectie] , [nummer 1] , plaatselijk bekend [adres] . Op dit perceel bevindt zich onder andere een ligboxenstal met mestkelder. Sinds 2020 pacht [gedaagde] een gedeelte van deze ligboxenstal. De pachtovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd.



3.2.
Enige tijd na het sluiten van de pachtovereenkomst met [gedaagde] , heeft [eiser] in 2020 een ander gedeelte van de ligboxenstal in gebruik gegeven aan de heer [naam] (hierna: [naam] ) ten behoeve van het huisvesten van paarden.



3.3.
In 2021 heeft [eiser] van [gedaagde] een perceel grond gelegen te [woonplaats] , kadastraal bekend als [nummer 2] , gepacht ten behoeve van aardappelteelt. Ook deze pachtovereenkomst is niet schriftelijk vastgelegd. De pachtovereenkomst is inmiddels beëindigd.



3.4.
In de loop van de tijd is de verhouding tussen partijen verstoord geraakt. Per brief van 14 maart 2023 heeft [eiser] de pachtovereenkomst met betrekking tot het gedeelte van de ligboxenstal (hierna: de pachtovereenkomst) opgezegd tegen 1 juli 2023.



3.5.

[gedaagde] heeft per brief van 8 mei 2023 van zijn toenmalige gemachtigde aan [eiser] te kennen gegeven dat de opzegging van de pachtovereenkomst in strijd is met de wet en dat [eiser] nog steeds gebonden is aan de pachtovereenkomst.



3.6.
Op 31 juli 2023 heeft [eiser] diverse facturen aan [gedaagde] toegezonden in verband met het gebruik van het gedeelte van de ligboxenstal. [gedaagde] heeft de verhoogde factuurbedragen betwist en heeft de oorspronkelijke pachtsom betaald.



3.7.
Op 3 april 2024 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen partijen ten kantore van de gemachtigde van [eiser] , mr. A.H. van der Wal (hierna: mr. Van der Wal). [gedaagde] werd tijdens die bespreking bijgestaan door zijn toenmalige gemachtigde, mr. N.S. Commijs (hierna: mr. Commijs). Onderwerp van de bespreking vormden (onder meer) het tussen partijen gerezen geschil over de (beëindiging van) de pachtovereenkomst en de hoogte van de pachtsom. De bespreking heeft van ongeveer 16.00 uur tot ongeveer 21.00 uur geduurd.



3.8.
Mr. Commijs heeft per e-mail van 5 april 2024 confraterneel een concept-vaststellingsovereenkomst aan mr. Van der Wal toegezonden. In deze e-mail heeft hij vermeld dat de overeenkomst de vaststelling betrof van de afspraken die tijdens de bespreking op 3 april 2024 waren gemaakt. Ook heeft hij aangegeven na ontvangst van de opmerkingen en aanvullingen van mr. Van der Wal een officieel concept te zullen rondsturen.



3.9.
Mr. Van der Wal heeft per e-mail van 12 april 2024 de concept-vaststellingsovereenkomst met een aantal voorgestelde wijzigingen aan mr. Commijs geretourneerd. Daarbij heeft hij opgemerkt dat de vaststellingsovereenkomst nog niet ter goedkeuring was voorgelegd aan [eiser] . De essentialia in de vaststellingsovereenkomst betroffen het eindigen van de pacht per 1 oktober 2026 en het per 1 april 2026 betalen van een pachtprijs van € 600,00 per maand. Daarnaast heeft mr. Van der Wal een tekstvoorstel meegezonden voor een bericht aan twee loonwerkbedrijven, waarin deze loonwerkbedrijven werd verzocht zich uit te laten over de redelijkheid van een door [eiser] voorgestelde oplossing voor de oplevering van het van [gedaagde] gepachte perceel grond.



3.10.
Op 29 april 2024 heeft mr. Commijs per e-mail aangegeven dat hij akkoord is en dat de stukken aan partijen kunnen worden voorgelegd. Daarbij heeft hij voorgesteld dat de concept-vaststellingsovereenkomst eerst ter goedkeuring aan [eiser] zou worden voorgelegd.



3.11.
Per e-mail van 18 juli 2024 heeft mr. Commijs – voor zover hier van belang – het volgende aan mr. Van der Wal bericht:


Volgens mij heb ik niets meer vernomen over deze kwestie. Ik hoop dat het allemaal geregeld is, maar heb zo’n vermoeden dat er nog niet zijn.
Het concept van de VSO is akkoord.



Is er inmiddels al een offerte van de loonwerker? Of iets anders geregeld?



De heer [gedaagde] vraagt mij namelijk naar de voortgang.




3.12.
Per e-mail van 23 juli 2024 heeft mr. Van der Wal aan mr. Commijs bericht dat de stukken ter goedkeuring aan [eiser] zijn voorgelegd. Vervolgens heeft mr. Van der Wal per e-mail van 17 september 2024 zowel een in overleg met [eiser] aangepast tekstvoorstel voor de te benaderen loonwerkbedrijven als een aangepaste versie van de vaststellingsovereenkomst aan mr. Commijs toegezonden. De aanpassingen in de vaststellingsovereenkomst betroffen de wijziging van een dwangsom van € 10.000,00 ineens naar € 500,00 per dag en een aanvulling in een bepaling over klein onderhoud.



3.13.
Per e-mail van 21 oktober 2024 heeft mr. Commijs bij mr. Van der Wal naar de stand van zaken gevraagd en daarbij heeft hij onder meer aangegeven:


Wij hebben overeenstemming over een regeling en de vastlegging daarvan staat in hoofdlijnen ook al op papier. Hoe kunnen we enige versnelling aanbrengen in dit proces?




3.14.
Nadat mr. Van der Wal nog dezelfde dag per e-mail had aangegeven juist in afwachting te zijn van een reactie van de zijde van [gedaagde] , heeft mr. Commijs kenbaar gemaakt de e-mail van 17 september 2024 over het hoofd te hebben gezien en het er snel met [gedaagde] over te zullen hebben. Mr. Van der Wal heeft daarna niet meer inhoudelijk van mr. Commijs vernomen.



3.15.
Per brief van 16 juli 2025 heeft [gedaagde] aan [eiser] medegedeeld dat hij heeft geconstateerd dat in de stal die hij gedeeltelijk van [eiser] pacht ook koeien van derden worden gehuisvest. Volgens [gedaagde] brengt het huisvesten van dieren van verschillende UBN-houders (Uniek Bedrijfsnummer) risico’s met zich mee. Hij heeft erop gewezen dat verschillende UBN-houders geen gebruik zouden moeten maken van hetzelfde voerpad en dat er in de stal een dichte keerwand zou moeten worden geplaatst. In dezelfde brief heeft [gedaagde] aangegeven de door hem gestelde schade als gevolg van het door [eiser] onjuist opleveren van het perceel grond op [eiser] te zullen verhalen.



3.16.
Per brief van 17 juli 2025 heeft mr. Van der Wal [gedaagde] rechtstreeks aangeschreven, omdat hij van mr. Commijs had begrepen dat die niet langer als advocaat van [gedaagde] optrad. In deze brief is [gedaagde] gesommeerd om over te gaan tot ondertekening van de op 17 september 2024 toegezonden vaststellingsovereenkomst.



3.17.
Per brieven van 20 augustus en 15 oktober 2025 van zijn huidige gemachtigde heeft [gedaagde] betwist dat tussen partijen volledige overeenstemming is bereikt over de vaststellingsovereenkomst. Volgens [gedaagde] is geen overeenstemming bereikt over de beëindiging van de pachtovereenkomst. Verder heeft [gedaagde] in de brief van 20 augustus 2025 [eiser] gesommeerd uiterlijk 5 september 2025 een plan van aanpak aan te leveren om het perceel grond weer in goede staat te brengen.





4Het geschil



in conventie




4.1.

[eiser] vordert – na eiswijziging – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:


Primair:

1. De pachtovereenkomst tussen partijen betreffende ligboxstal met mestkelder,

staande en gelegen op het perceel kadastraal bekend gemeente Lippenhuizen,

[sectie] , [nummer 1] , op kortst mogelijke termijn te ontbinden,

2. [gedaagde] te veroordelen het gepachte per ontbindingsdatum te ontruimen en in

ontruimde staat en bezem- en zuigschoon op te leveren, op straffe van verbeurte
van een dwangsom ad € 50.000,00,



Subsidiair

3. Schriftelijk vast te leggen de overeenkomst tot beëindiging van de tussen partijen

bestaande overeenkomst betreffende ligboxstal met mestkelder, staande en
gelegen op het perceel kadastraal bekend gemeente Lippenhuizen, [sectie] ,

[nummer 1] , welke bij dagvaarding in geding is gebracht als [eiser] 7,

4. [gedaagde] te veroordelen de overeenkomst, zoals in geding gebracht als [eiser] 7

bij dagvaarding, na te komen op straffe van verbeurte van een dwangsom
ad € 50.000,00, indien [gedaagde] niet overgaat tot ontruiming en het bezem- en
zuigschoon opleveren van het gepachte per 1 oktober 2026,



Meer subsidiair

5. [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te
wijzen vonnis door te onderhandelen met eiser (slechts) over de inhoud van artikel


1.1
en 3.2 van de overeenkomst als [eiser] 7 bij dagvaarding.
6. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de door [eiser] geleden schade als gevolg van het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen ten aanzien van de overeenkomst, welke als [eiser] 7 bij dagvaarding in geding is gebracht.
7. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.



4.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.



4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.



in reconventie





4.4.

[gedaagde] vordert om bij vonnis:


I. [eiser] te bevelen om het gepachte land, groot 4 HA te [plaats] in goede staat op te leveren door het op verantwoorde wijze verwijderen van de aanwezige aardappelen, omploegen, bemesten, egaliseren en inzaaien, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [eiser] met de nakoming van dit gebod in gebreke blijft,
II. [eiser] te veroordelen tot betaling van de schade die [gedaagde] heeft geleden als gevolg van het niet goed opleveren van de gepachte grond, groot € 14.579,74, te vermeerderen met een zodanig bedrag als vergoeding voor gemiste grasopbrengsten als door de pachtkamer in goede justitie te bepalen,
III. [eiser] te bevelen om aan [gedaagde] het rustig genot van het gepachte te laten door
a. het (laten) plaatsen van een dichte keerwand in de stal, waardoor wordt voorkomen dat vee van [gedaagde] al dan niet door luchtverplaatsing in de stal in aanraking komt met vee van derden
b. medegebruikers te sommeren de inbreuk op het rustig pachtgenot te staken en gestaakt te houden
c. [eiser] inbreuk op het rustig pachtgenot te laten staken en gestaakt te houden



Een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [eiser] na te wijzen vonnis met de nakoming van dit gebod in gebreke blijft.




4.5.

[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.



4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





5De beoordeling



in conventie





Het bezwaar tegen de eiswijziging is ongegrond




5.1.

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [eiser] , die inhoud dat [eiser] aan zijn vordering primair een vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst heeft toegevoegd. Volgens [gedaagde] is deze eiswijziging in strijd met de goede procesorde. Daartoe heeft hij aangevoerd dat de feiten en omstandigheden waarop [eiser] de ontbindingsvordering baseert, vermoedelijk al dateren van voor de datum van dagvaarden. Desondanks heeft [eiser] pas bij conclusie van antwoord in reconventie zijn eis gewijzigd, zodat [gedaagde] slechts een beperkte periode had om daarop te reageren, aldus [gedaagde] .



5.2.
Naar het oordeel van de pachtkamer is dit bezwaar ongegrond. Op grond van artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is de eiser bevoegd zijn eis schriftelijk te veranderen of te vermeerderen zolang nog geen eindvonnis is gewezen, tenzij de wijziging in strijd is met de eisen van een goede procesorde. [eiser] heeft zijn eis gewijzigd bij conclusie van antwoord van 12 mei 2026. [gedaagde] heeft vervolgens voorafgaand aan de mondelinge behandeling inhoudelijk op de eiswijziging gereageerd en heeft zijn standpunt daarover ook tijdens de mondelinge behandeling nader kunnen toelichten. Daarbij neemt de pachtkamer in aanmerking dat de toelichting op de eiswijziging en de ter onderbouwing daarvan overgelegde producties een beperkte omvang hebben. Onder deze omstandigheden is niet gebleken dat [gedaagde] door de eiswijziging onredelijk in zijn processuele belangen is geschaad.



De pachtovereenkomst wordt niet ontbonden





5.3.
Artikel 7:376 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een pachtovereenkomst door de rechter kan worden ontbonden als de pachter is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt daarnaast dat deze hoofdregel niet geldt als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit is een uitzondering op de hoofdregel en wordt wel ‘de tenzij-bepaling’ genoemd.



5.4.
Volgens de Hoge Raad moet de tenzij-bepaling zo worden uitgelegd dat ontbinding van een overeenkomst pas gerechtvaardigd is als sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die van voldoende gewicht is. Bij de beoordeling hiervan moet gelet worden op alle omstandigheden van het geval.



5.5.

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] in strijd handelt met zijn verplichting om zich als goed pachter te gedragen, omdat [gedaagde] een ‘puinhoop’ zou maken van de stal en het buitenterrein, inbreuk zou maken op het gebruiksgenot van medegebruiker [naam] en een door hem veroorzaakt handgemeen met [naam] zou hebben gehad. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [eiser] foto’s overgelegd van de stal en het buitenterrein en een verklaring van [naam] .



5.6.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de door [eiser] overgelegde foto’s niet zijn gedateerd en dat het ook niet duidelijk is wie deze foto’s heeft gemaakt. Verder blijkt volgens [gedaagde] niet dat op de foto’s zichtbare rommelige situatie door hem is veroorzaakt. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat de voerbalen die hij op ‘zijn’ helft van het voerpad heeft geplaatst door [naam] tegen het voerhek zijn geduwd. De koeien van [gedaagde] kunnen daardoor het plastic op de voerbalen kapot scheuren. Ook zouden de voerbalen die op de foto’s voor de ingang van de stal liggen daar niet door [gedaagde] , maar door [naam] zijn geplaatst, aldus [gedaagde] . Als [gedaagde] al zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, dan is die tekortkoming volgens [gedaagde] van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de pachtovereenkomst te kunnen rechtvaardigen.



5.7.
De pachtkamer is van oordeel dat [eiser] zijn stelling dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichting zich als goed pachter te gedragen onvoldoende heeft onderbouwd. Weliswaar blijkt uit de door [eiser] overgelegde foto's dat zich in en rondom de stal op enig moment of op enige momenten een rommelige situatie heeft voorgedaan, maar uit die foto's kan niet worden afgeleid wie daarvoor verantwoordelijk was. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij de op de foto's zichtbare situatie heeft veroorzaakt. Ook ten aanzien van de stelling van [eiser] dat [gedaagde] het gebruiksgenot van [naam] heeft beperkt door het plaatsen van kuilbalen en een voertuig op het door [naam] gebruikte gedeelte van de stal en het blokkeren van de ingang van de stal, heeft [gedaagde] aangevoerd dat dit juist door [naam] is gedaan. Op basis van de overgelegde foto's kan niet worden vastgesteld welke lezing juist is. De foto's tonen slechts de situatie ter plaatse, maar bieden onvoldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat deze situatie door [gedaagde] is veroorzaakt.



5.8.
De verklaring van [naam] leidt niet tot een ander oordeel. Uit deze verklaring volgt dat tussen [naam] en zijn zoon enerzijds en [gedaagde] anderzijds een discussie is ontstaan over zaken die volgens ieder van hen op het door de ander gebruikte gedeelte van het voerpad waren geplaatst. Ook blijkt uit de verklaring dat deze discussie volgens [naam] is uitgemond in een handgemeen. Op basis van uitsluitend deze verklaring kan echter niet worden vastgesteld dat [gedaagde] zich zodanig heeft gedragen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen als pachter.



5.9.
Daar komt bij dat, ook indien veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat [gedaagde] verantwoordelijk is geweest voor de op de foto's zichtbare rommelige situatie, deze situatie naar het oordeel van de pachtkamer onvoldoende gewicht heeft om ontbinding van de pachtovereenkomst te rechtvaardigen. Uit de foto's blijkt weliswaar dat op onderdelen sprake was van een rommelige inrichting van de stal en het buitenterrein, maar onvoldoende is gesteld of gebleken dat hierdoor ernstige hinder is ontstaan of anderszins sprake is geweest van een tekortkoming van zodanige ernst dat beëindiging van de pachtovereenkomst gerechtvaardigd is. Gelet op alle omstandigheden van het geval is de pachtkamer daarom van oordeel dat de door [eiser] gestelde gedragingen, voor zover daarvan al kan worden uitgegaan, onvoldoende gewicht hebben om de gevorderde ontbinding en ontruiming te dragen.



5.10.
De primaire vordering tot ontbinding en ontruiming van de pachtovereenkomst zal daarom bij eindvonnis worden afgewezen.




[eiser] wordt opgedragen bewijs te leveren van de gestelde overeenstemming





5.11.

[eiser] heeft subsidiair schriftelijke vastlegging gevorderd van de vaststellingsovereenkomst die mr. Van der Wal per e-mail van 17 september 2024 aan mr. Commijs heeft toegezonden. Daarnaast heeft [eiser] veroordeling van [gedaagde] om die overeenkomst na te komen gevorderd. Volgens [eiser] bestaat overeenstemming tussen partijen over (de kernbedingen van) de vaststellingsovereenkomst en in ieder geval over de datum van de beëindiging van de pachtovereenkomst en de verhoging van de pachtprijs. Hooguit zou volgens [eiser] nog geen overeenstemming kunnen bestaan over de inhoud van artikel 1.2 en 3.2 van de vaststellingsovereenkomst.



5.12.

[eiser] heeft ter onderbouwing verklaard dat partijen tijdens de langdurige bespreking op 3 april 2024 (onder meer) zijn overeengekomen dat de pachtovereenkomst per 1 oktober 2026 met wederzijds goedvinden zou worden beëindigd en dat de pachtprijs met ingang van 1 april 2024 van € 200,00 naar € 600,00 per maand zou worden verhoogd. Verder heeft [eiser] gewezen op de e-mailcorrespondentie tussen mr. Van der Wal en mr. Commijs over de vaststellingsovereenkomst en op het feit dat door [gedaagde] per 1 april 2024 een pachtprijs van € 600,00 wordt betaald, conform de gemaakte afspraak over de verhoging van de pachtprijs.



5.13.

[gedaagde] betwist dat er op 3 april 2024 volledige overeenstemming zou zijn bereikt tussen partijen. Volgens [gedaagde] had de vaststellingsovereenkomst wel de instemming van mr. Commijs, maar niet van hem zelf. [gedaagde] erkent wel dat er overeenstemming is bereikt over de pachtprijs van € 600,00 per maand, vooruitlopend op een toetsing door de grondkamer. [gedaagde] heeft verklaard dat er tijdens de bespreking op 3 april 2024 niet gesproken is over een concrete einddatum van de pachtovereenkomst. [gedaagde] heeft naar eigen zeggen tijdens de bespreking gezegd dat hij wel wilde meewerken aan een beëindiging van de pachtovereenkomst als hij nieuwe stalruimte had gevonden en hij heeft een termijn van vijf jaar genoemd.



5.14.
De pachtkamer overweegt dat uitgangspunt is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Dat brengt mee dat er tussen partijen wilsovereenstemming moet zijn over de elementen die essentieel zijn voor het ontstaan van de overeenkomst (artikel 3:33 BW). Of sprake is van wilsovereenstemming over de essentialia, hangt af van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Van aanbod en aanvaarding kan ook sprake zijn, als de ene partij gerechtvaardigd mocht denken dat de andere partij een aanbod of aanvaarding deed (artikel 3:35 BW).



5.15.
Zonder overeenstemming over de essentiële elementen van een overeenkomst komt, bij gebreke van voldoende bepaalbaarheid, geen overeenkomst tot stand (artikel 6:227 BW). Als partijen het wel over de essentiële elementen van de overeenkomst eens zijn, maar er nog over één of meer overgebleven (niet-essentiële) elementen onderhandeld moet worden, kan een rompovereenkomst tot stand komen. Het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, hangt af van de bedoeling van partijen, de aard van de overeenkomst, het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en de verdere omstandigheden van het geval. Bij essentialia van een overeenkomst moet in elk geval gedacht worden aan afspraken die de kern van de prestaties raken, bij gebreke waarvan de overeenkomst geen zelfstandig betekenis heeft.



5.16.
De gestelde afspraken waar het om gaat zien op een schikking ter beëindiging van een geschil over (de uitleg van) de pachtovereenkomst, de hoogte van de pachtsom en de beëindiging van de pachtovereenkomst. In de wet wordt dat geduid als een vaststellingsovereenkomst (artikel 7:900 BW). Schriftelijkheid en ondertekening zijn geen vereisten voor de totstandkoming van deze overeenkomst. Daarvoor kan ook voldoende zijn dat partijen het eens zijn geworden over alle essentialia van de schikking, ook als over ondergeschikte onderdelen nog nader overleg of uitwerking zou plaatsvinden, of dat [eiser] gerechtvaardigd op overeenstemming mocht vertrouwen. Daartegenover staat dat overeenstemming over een schikking met betrekking tot het beëindigen van de pachtovereenkomst niet (te) snel mag worden aangenomen, gelet op de ingrijpende gevolgen daarvan voor de pachter.



5.17.
Tussen partijen staat vast dat zij overeenstemming hebben bereikt over de kernbepaling dat de pachtprijs met ingang van 1 april 2024 werd verhoogd naar € 600,00 per maand. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of zij overeenstemming hebben bereikt over de kernbepaling dat de pachtovereenkomst per 1 oktober 2026 zou eindigen. Naar het oordeel van de pachtkamer wijst de door mr. Commijs opgestelde concept-vaststellingsovereenkomst die hij per e-mail van 5 april 2024 aan mr. Van der Wal heeft toegezonden er wel op dat overeenstemming is bereikt over de einddatum van de pachtovereenkomst. In deze concept-vaststellingsovereenkomst is namelijk opgenomen dat de pachtovereenkomst per 1 oktober 2026 eindigt en mr. Commijs heeft in de begeleidende e-mail opgenomen dat de vaststellingsovereenkomst een vastlegging betreft van de tussen partijen op 3 april 2024 gemaakte afspraken. Ook heeft mr. Commijs per e-mail van 18 april 2024 bij mr. Van der Wal aangegeven dat de vaststellingsovereenkomst akkoord is en heeft hij per e-mail van 21 oktober 2024 nog eens aangegeven dat er overeenstemming bestaat over een regeling en dat de vastlegging daarvan in hoofdlijnen al op papier staat.



5.18.
De pachtkamer vindt het voorgaande echter nog onvoldoende om aan te nemen dat er overeenstemming is bereikt over het eindigen van de pachtovereenkomst per 1 oktober 2026. Daarnaast kan naar het oordeel van de pachtkamer ook (nog) niet worden aangenomen dat dat [eiser] daarop gerechtvaardigd mocht vertrouwen. Allereerst wordt door [gedaagde] uitdrukkelijk betwist dat overeenstemming is bereikt over een einddatum van de pachtovereenkomst. Daarnaast hebben mr. Commijs en mr. Van der Wal ervoor gekozen om de concept-vaststellingsovereenkomst eerst confraterneel uit te wisselen en deze pas nadat zij het over de inhoud daarvan eens waren aan hun cliënten voor te leggen. Daardoor kan uit de e-mail van mr. Commijs van 18 april 2024 niet zonder meer worden afgeleid dat [gedaagde] zelf met de inhoud van de vaststellingsovereenkomst had ingestemd. Het is ook mogelijk dat mr. Commijs daarmee slechts zijn eigen akkoord op de tekst van de overeenkomst heeft bedoeld, zoals hij ook per e-mail van 29 april 2024 kenbaar had gemaakt.



5.19.
Bij deze stand van zaken staat op dit moment nog niet vast dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het eindigen van de pachtovereenkomst per 1 oktober 2026. De bewijslast van het bestaan van deze overeenstemming rust op grond van artikel 150 Rv op [eiser] , zodat hem overeenkomstig zijn bewijsaanbod wordt opgedragen om bewijs te leveren van feiten en omstandigheden waaruit die overeenstemming kan worden afgeleid.



5.20.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.




in reconventie






[eiser] wordt opgedragen om te bewijzen dat de door hem aangeboden wijze van oplevering van het perceel grond een deugdelijke wijze van oplevering was





5.21.
Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel grond gelegen te [woonplaats] , dat [eiser] in 2021 van [gedaagde] heeft gepacht, door [eiser] niet in goede staat – geschikt als grasland – is opgeleverd. Het betreffende perceel, dat voor aanvang van de pacht grasland betrof, is door [eiser] gepacht voor de teelt van aardappelen. [eiser] heeft verklaard dat de aardappelen door omstandigheden pas later dan gebruikelijk konden worden gerooid en dat de aardappelen uiteindelijk helemaal niet meer konden worden gerooid, omdat het perceel als gevolg van de weersomstandigheden eind 2021 te nat was. De aardappelen zijn sindsdien in de grond blijven zitten.



5.22.

[gedaagde] vordert nakoming van de verplichting van [eiser] om het perceel weer in goede staat te brengen (artikel 7:358 lid 1 BW). Daarnaast vordert [gedaagde] schadevergoeding als gevolg van het niet in goede staat opleveren van het perceel. [eiser] heeft aangevoerd dat hij in 2022 heeft aangeboden maatregelen te treffen waardoor het perceel alsnog vrij zou zijn van aardappelresten, althans in goede staat als grasland zou worden opgeleverd. Deze maatregelen betroffen het ‘doodspuiten’ van het perceel, het vervolgens vlak maken van het perceel met een schijveneg en het daarna inzaaien van gras. De aardappelopslag in dit nieuwe gras had dan eenvoudig met groeistoffen kunnen worden bestreden, aldus [eiser] . Dit is volgens [eiser] een zeer gangbare methode om aardappelopslag in grasland op te ruimen. [eiser] heeft aangevoerd dat deze methode door [gedaagde] niet is geaccepteerd, omdat hij geen gewasbeschermingsmiddelen in zijn gras wilde. In de zomer van 2022 heeft [gedaagde] volgens [eiser] alsnog akkoord gegeven voor het doodspuiten van het perceel met Roundup, wat [eiser] gedaan heeft. [eiser] meent dat er sprake is van schuldeisersverzuim in de zin van artikel 6:58 BW doordat [gedaagde] zijn medewerking heeft ontzegd aan de door [eiser] aangeboden oplossing, waardoor de nakoming door [eiser] om het perceel in goede staat op te leveren werd verhinderd. Voor zover [eiser] al in verzuim verkeerde is dit volgens hem tot een einde gekomen door het schuldeisersverzuim van [gedaagde] (artikel 6:61 BW). Gelet hierop is het standpunt van [eiser] dat er geen recht bestaat op schadevergoeding aan de zijde van [gedaagde] (artikel 6:74 BW). Voor zover er al enig recht op schadevergoeding zou bestaan heeft [eiser] zich erop beroepen dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht (artikel 6:101 lid 1 BW).



5.23.

[eiser] heeft verder verklaard dat tijdens de langdurige bespreking tussen partijen op 3 april 2024 ook uitvoerig is gesproken over de oplevering van het perceel. Volgens [eiser] is toen afgesproken dat aan twee loonwerkbedrijven de vraag zou worden voorgelegd of de door hem aan [gedaagde] aangeboden wijzer van oplevering als een redelijke oplossing kon worden aangemerkt. Zou deze oplossing door de loonwerkbedrijven als een redelijke oplossing worden aangemerkt dan zou de conclusie zijn dat [gedaagde] hieraan ten onrechte zijn medewerking heeft onthouden. [gedaagde] betwist dat deze afspraak is gemaakt.



5.24.
De pachtkamer is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [eiser] de door hem geboden oplossing bij het einde van de pacht aan [gedaagde] heeft voorgesteld en dat [gedaagde] daarmee niet akkoord is gegaan. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [eiser] de oplossing niet in 2022 – bij het einde van de pacht – heeft aangeboden, maar pas in 2024. [gedaagde] heeft echter erkend dat [eiser] in 2022 wel eenmaal Roundup heeft aangebracht met zijn toestemming. Ook heef [gedaagde] verklaard dat hij niet zat te springen om schade aan het bodemleven als gevolg van het doodspuiten van zijn perceel. Verder heeft mr. Van der Wal met zijn e-mail van 12 april 2024, waarin hij de aangepaste concept-vaststellingsovereenkomst aan mr. Commijs retourneerde, ook een tekstvoorstel voor een bericht aan twee loonwerkbedrijven meegestuurd. In dat tekstvoorstel is opgenomen dat de pachter ( [eiser] ) in 2022 heeft aangeboden de aardappelen te verwijderen. Mr. Commijs heeft per e-mail van 29 april 2024 aangegeven zich te kunnen vinden in dit tekstvoorstel. In de aangepaste versie van het tekstvoorstel dat mr. Van der Wal op 17 september 2024 aan mr. Commijs heeft gestuurd is vervolgens opgenomen welke oplossing in 2022 door de pachter is aangeboden en dat die oplossing door de verpachter niet is geaccepteerd, omdat hij geen gewasbeschermingsmiddelen in zijn gras wilde. Gelet op het voorgaande is onvoldoende gemotiveerd betwist dat [eiser] deze wijze van oplevering al in 2022 aan [gedaagde] heeft voorgesteld.



5.25.
De pachtkamer moet beoordelen of sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde] . Daarvoor is onder meer van belang of [eiser] een wijze van oplevering van heeft aangeboden waarmee hij aan zijn verplichting om het perceel in goede staat op te leveren had kunnen voldoen en of [gedaagde] zijn medewerking daaraan ten onrechte heeft geweigerd. Op dit moment kan de pachtkamer nog niet vaststellen of de door [eiser] voorgestelde maatregelen als een voldoende deugdelijke en passende wijze van oplevering konden worden aangemerkt. Nu [eiser] aan zijn beroep op schuldeisersverzuim ten grondslag legt dat hij een deugdelijke en passende wijze van oplevering heeft aangeboden, rust op hem de bewijslast van die stelling. [eiser] zal daarom overeenkomstig zijn bewijsaanbod tot bewijs hiervan worden opgedragen.



Vordering met betrekking tot rustig pachtgenot van de stal





5.26.

[gedaagde] heeft in reconventie verder gevorderd dat [eiser] wordt veroordeeld om het rustig genot van het gepachte te waarborgen door een dichte keerwand in de stal te (laten) plaatsen, medegebruikers te sommeren de inbreuk op het rustig pachtgenot te staken en gestaakt te houden en zelf de inbreuk op het rustig pachtgenot te staken en gestaakt te houden.



5.27.
De pachtkamer zal de beoordeling van deze vorderingen aanhouden. De uitkomst van de hiervoor in conventie besproken bewijslevering met betrekking tot de door [eiser] gestelde vaststellingsovereenkomst tot beëindiging van de pachtovereenkomst, kan van invloed zijn op de verdere beoordeling van deze vorderingen en op het daarbij bestaande belang van partijen. De pachtkamer zal daarom eerst de uitkomst van de bewijslevering afwachten alvorens op deze vorderingen te beslissen.



5.28.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.











6De beslissing


De pachtkamer




in conventie




6.1.
draagt [eiser] op te bewijzen dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het eindigen van de pachtovereenkomst per 1 oktober 2026,



6.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 11 augustus 2026 voor uitlating door [eiser] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,



6.3.
bepaalt dat, als [eiser] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,



6.4.
bepaalt dat, als [eiser] getuigen wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden augustus tot en met oktober dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,



6.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter-voorzitter, in het gerechtsgebouw te Leeuwarden, Zaailand 102,



6.6.
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,



6.7.
houdt iedere verdere beslissing aan,



in reconventie





6.8.
draagt [eiser] op te bewijzen dat de door hem aan [gedaagde] aangeboden wijze van oplevering van het perceel (het doodspuiten van het perceel, het vervolgens vlak maken van het perceel met een schijveneg en het daarna inzaaien van gras) een deugdelijke en passende wijze van oplevering vormde,



6.9.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 11 augustus 2026 voor uitlating door [eiser] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,



6.10.
bepaalt dat, als [eiser] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,



6.11.
bepaalt dat, als [eiser] getuigen wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden augustus tot en met oktober dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,



6.12.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter-voorzitter, in het gerechtsgebouw te Leeuwarden, Zaailand 102,



6.13.
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,



6.14.
houdt iedere verdere beslissing aan.


Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. T.K. Hoogslag, kantonrechter-voorzitter, en de heer P. Kingma en mr. T. Jippes-de Boer, leden, en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.





54374





HR 28 september 2019, ECLI:NL:HR:2018:1810.


HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352.


HR 2 februari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9771 en HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414.