ECLI:NL:RBNHO:2026:8136

RECHTBANK Noord-Holland


Handel, Kanton en Insolventie
Locatie Haarlem



Zaaknummer: C/15/367627 / HA ZA 25-421




Vonnis van 25 maart 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende te [plaats], België,
eiser,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. M.A. Pieters,



tegen




DE TWAALF PROVINCIËN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Heemstede,
gedaagde,
hierna te noemen: DTP,
advocaat: mr. H. Knotter.




De zaak in het kort


[eiser] heeft in 2011 en 2012 van DTP meerdere landbouwgronden gekocht als investeringsobject. [eiser] vindt dat DTP daarbij bewust onjuiste informatie aan hem heeft verstrekt over de aard van de grond, het rendement en de aan de koop verbonden risico’s. Volgens hem is er daarom sprake van dwaling of een oneerlijke handelspraktijk en moeten de koopovereenkomsten worden vernietigd en/of heeft hij recht op schadevergoeding. De rechtbank wijst de vorderingen af en licht hierna toe waarom.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 januari 2026,
- de akte namens [eiser] met overlegging van productie 17,
- de akte namens DTP met overlegging van producties 30 en 36 tot en met 46,
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2026, waarbij door mr. B. van Mieghem, waarnemend voor mr. Pieters, en mr. Knotter gebruik is gemaakt van overgelegde spreekaantekeningen en waarvan van het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2.
Ten slotte is bepaald dat er vonnis komt.





2De feiten


2.1.
DTP is een handelaar in onroerend goed. Zij houdt zich met name bezig met de handel in grondposities, die zij verkoopt aan investeerders. DTP verkoopt grondposities die volgens haar strategisch gelegen zijn en zodoende mogelijk in aanmerking komen voor een bestemmingswijziging waardoor een waardevermeerdering te realiseren is voor de investeerders.



2.2.

[eiser] heeft verschillende percelen landbouwgrond gekocht als investeringsobject. Eerst in 2007 twee percelen in Assen van [bedrijf 1] B.V. In de periode van 2007 tot 2011 heeft [eiser] meerdere keren contact gehad met DTP over het kopen van (specifieke) grond als beleggingsobject. [eiser] heeft DTP ook mediaberichten over (prijzen van) landbouwgrond en beleggen gestuurd.



2.3.
In 2011 en 2012 heeft [eiser] de volgende percelen van DTP gekocht, voor een totale koopprijs van € 385.000,00:












Perceel




Leveringsdatum




Oppervlakte




Koopprijs




m2-prijs





Zeewolde D 1781


27 september 2011


5.000 m2


€ 135.000,00


€ 27,00




Zeewolde D 1895


23 januari 2012


2.500 m2


€ 67.500,00


€ 27,00




Leek B 3306


29 juni 2012


10.134 m2


€ 115.000,00


€ 11,35




Zeewolde D 1894


29 juni 2012


2.500 m2


€ 67.500,00


€ 27,00








2.4.
De percelen in Zeewolde (hierna ook: Oosterwold) zijn op 7 juli 2011 aan DTP geleverd als onderdeel van een groter geheel voor een vierkantemeterprijs van € 10,00. Het perceel in Leek is voor de levering aan [eiser] aan DTP geleverd voor een vierkantemeterprijs van € 4,00.



2.5.
Op de website https://vgivastgoed.nl/vraag-antwoord/ van DTP staat over de prijs van de percelen vermeld:


“Hoe ontstaan de aankoop- en verkoopprijs?

De kavels die wij aanbieden hebben doorgaans als bestaande bestemming “cultuurgrond” (grasland, agrarische grond, landbouwgrond, etc). De verkoopprijs is de prijs die wij voor de aankoop van de percelen grond betalen, vermeerderd met kosten en een marge. De aankoopprijs van de percelen is gebaseerd op de gangbare prijs voor de bestaande bestemming (cultuurgrond), doorgaans vermeerderd met een opslag. Die opslag wordt aan ons doorberekend omdat de partij die de grond aan ons verkoopt veelal weet dat er in potentie een bestemmingswijziging/waarde-vermeerdering kan volgen Daarbij zijn wij zeer selectief met de gronden die wij aankopen, wat zijn invloed heeft op de prijs. De direct met de percelen verbonden kosten zijn onder meer verwervingskosten (rentmeesters, makelaars, research, afkoop rechten derden), notariskosten, kadasterkosten, bodemonderzoek, etc. Vervolgens hanteren wij voor het bepalen van de verkoopprijs een factor van 2,5 tot 3,0 keer onze inkoopprijs (aankoopprijs vermeerderd met direct aan het perceel gerelateerde kosten). Vanuit de marge betalen wij de kosten van onze organisatie (personeel, huur, verkoopkosten, etc) en eventuele kosten van verkoopkantoren die onze kavels aanbieden. Wat resteert is onze winst.”




2.6.
Voorafgaand aan de verkoop heeft (de rechtsvoorganger van) DTP aan [eiser] met begeleidende brieven brochures getiteld ‘Akkertje voor de dorst?’, ‘propositie Almere’ en ‘propositie Leek’ verstrekt. DTP heeft in de brochure ‘propositie Almere’ de propositie Almere Oostwold genoemd. Voor zover relevant staat in de brochure voor Almere Oostwold vermeld:



“
Bijbetaling door koper na bestemmingswijziging


Als er vóór één januari tweeduizendeenendertig (2031) een bestemmingswijziging plaatsvindt, zal de prijs worden verhoogd met vijfentwintig euro (€ 25,00) per centiare (te voldoen door koper). Na bovengenoemde datum zal deze bijbetaling komen te vervallen.


(…)


Planologisch perspectief Almere Oosterwold


(…)


Het aangeboden perceel heeft een uitstekende potentie voor nieuwbouw van mooie, riante woningen op ruime kavels omdat:





Almere onderdeel is van de metropoolregio Amsterdam en is één van de snelst groeiende steden in Nederland;




Het aangeboden perceel binnen het gebied ligt waar gebouwd gaat worden voor landelijke woonmilieus;




In de nieuw te ontwikkelen wijk Agromere met circa 5.000 inwoners, waar landbouw en wonen op 250 ha. samen gaan, 2.300 woningen gepland staan.






Het is zeer goed denkbaar dat een toekomstige woninguitbreiding op de aangeboden percelen plaats gaat vinden.”




In de brochure voor Leek staat vermeld:



“Bij de verkoop van de percelen hanteren wij een meerwaardeclausule. Deze meerwaardeclausule houdt kortgezegd in dat wij als verkopende partij voor een stukje meedelen in de winst (waardestijging) die wordt gerealiseerd indien de bestemming van de verkochte percelen wijzigt. Als er binnen 10 jaar vanaf het moment dat de grond uw eigendom is, een andere bestemming komt voor de grond, ontvangt u bij een verkoop 80% van de meerwaarde en dient u 20% aan ons af te dragen. Duurt de wijziging van de bestemming langer dan 10 jaar, dan ontvangt u 90% van de meerwaarde en wij 10%.

(…)


Het aangeboden perceel heeft een grote potentie voor een vroegtijdige ontwikkeling als internationaal logistiekpark.”




2.7.
Tot slot staat in beide brochures opgenomen:


“Profiteer van explosieve waardevermeerdering

(…)


Uitsluiting Aansprakelijkheid


(…)


Hoewel deze informatie met de grootste zorg en naar waarheid tot stand is gekomen, aanvaarden zowel
ARMA projecten
als de huidige eigenaar onder geen beding enige aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. Evenmin aanvaarden noch
ARMA projecten
als de huidige eigenaar enige aansprakelijkheid voor de handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie.


(…)


Grondprijzen kunnen fluctueren, er kunnen dus geen garanties worden gegeven over toekomstige waardeontwikkelingen.”




2.8.

In de koopovereenkomsten met betrekking tot het perceel in Oosterwold is onder meer opgenomen:
“Artikel 13.

BijbetalingVerkoper in het kader van aanbiedingsverplichting





Koper verplicht zich jegens Verkoper om aan Verkoper, conform hetgeen is gesteld in deze overeenkomst, een uitkering te voldoen in het kader van de bijbetalingsregeling, zoals in dit artikel opgenomen (…)




De koopprijs (…) zal worden verhoogd met vijfentwintig euro (€ 25,00) per centiare, voor elke centiare van de onderhavige grond waarop
vóór een januari tweeduizend eenendertig (2031)
een tot in de hoogste instantie goedgekeurd niet meer voor bezwaren vatbaar bestemmingsplan voor woningbouw en/of industrie komt te rusten, dan wel met de bouw van woningen en/of industrie (…) mag worden begonnen. (…)






2.9.

In de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel in Leek is onder meer opgenomen:
“Winstdelingsrecht Verkoper in het kader van aanbiedingsverplichting




Koper verplicht zich bij deze jegens Verkoper om aan Verkoper, bij verkoop conform hetgeen is gesteld in deze overeenkomst, een uitkering te voldoen in het kader van de winstdelingsregeling als in dit artikel opgenomen (…)




De winstdelingsregeling ziet op een percentage van de meerwaarde die Koper zal genereren bij verkoop van het perceel grond aan Verkoper in het kader van deze overeenkomst. (…)




(…)


4. De hoogte van de verplichting van Koper tot het uitkeren aan Verkoper van een uitkering uit de onderhavige winstdelingsregeling wordt als volgt vastgesteld:










Vervreemding door Koper binnen:




Uitkeringspercentage van de meerwaarde aan Verkoper:






0-10 jaar na datum onderhavige koopovereenkomst




10%






Na het tiende jaar na datum onderhavige koopovereenkomst




5%







“




2.10.

In alle tussen partijen gesloten koopovereenkomsten staat vermeld:
“(…)Feitelijke levering, staat van het verkochte.

(…)



6. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.


7. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.



(…)


Aanbiedingsplicht ARMA Projecten B.V.


In het geval van een bestemmingswijziging heeft koper een eerste aanbiedingsplicht aan ARMA PROJECTEN B.V., dan wel een nader door de verkoper aan te wijzen bouwbedrijf of project ontwikkelaar (…).


(…)


Voorkeursrecht tot koop casu quo aanbiedingsverplichting met betrekking tot het verkochte


(…)



a. indien (…) koper (…) na bestemmingswijziging, voornemens is over te gaan tot vervreemding van het registergoed (…), is vervreemder verplicht (…) ARMA Projecten B.V. (…) in de gelegenheid te stellen om het registergoed over te nemen voor een prijs welke zal worden bepaald door het gemiddelde te nemen van de taxatiewaarde als bepaald door respectievelijk door koper en door verkoper aan te wijzen onafhankelijke taxateurs. (…)




2.11.

In alle aktes van levering staat onder ‘Levering, registergoed, gebruik’, voor zover relevant:
“Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper het volgende medegedeeld:
- (…) Verkoper geeft geen enkele garantie of zelfs indicatie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.”




2.12.
Op 10 juli 2013 heeft [eiser] 3000 m2 van het perceel in Leek met bemiddeling van DTP verkocht aan een derde voor een bedrag van € 58.000,00 (€ 19,33 per m2).



2.13.

In april 2024 heeft het Kadaster een rapport gepubliceerd, getiteld “Beleggingspercelen in Nederland. Een verkenning naar de omvang en impact van het fenomeen”. Voor zover relevant is daarin geconcludeerd:
“Op de al aangewezen ontwikkellocaties vinden we tevens de incidentele situaties dat particulieren hun beleggingskavels weer (al dan niet verplicht) hebben verkocht. Wat tot de constatering leidt dat de directe impact van beleggingspercelen op projectontwikkeling beperkt lijkt te zijn. Wat overigens niet wil zeggen dat dan ook sprake is van een succes voor de beleggers. In de gevonden voorbeelden (hoofdstuk 5.4) worden de particuliere beleggers geconfronteerd met verplichte verkoop of onteigening, waardoor de belegging minder oplevert dan verwacht.”




2.14.

Op 18 december 2024 heeft [betrokkene] van [bedrijf 2] aan DTP geschreven:
“(…)

Allereerst wil ik de situatie aan je schetsen. De hoeveelheid eigenaren in Leek is enorm en een blik op ons overzicht leert dat we te maken hebben van 211 eigenaren. Rond de 70 eigenaren hiervan hebben een brief van ons ontvangen (…) De betrokken ontwikkelaar is Grondtoon Vastgoed Ontwikkelaars (…). Zij doen een aanbieding op opschortende voorwaarden. Zij betalen dus uit wanneer de vergunning is afgegeven. (…) Onze rol is als volgt: Wij hebben de ontwikkelaar bereid gevonden deze kosten te maken en hebben hen bereid gevonden te investeren in het perceel bij Leek.”




2.15.
Bij brief van 23 december 2024 zijn namens [eiser] de koopovereenkomsten met DTP vernietigd.



2.16.

Op 3 juni 2025 heeft [bedrijf 2] aan de toen aan haar bekende grondeigenaren van het perceel te Leek geschreven:
“(…)

Twee jaar geleden hebben wij een eerste brief gestuurd naar grondeigenaren in Leek (…) en voldoende mensen hebben daarop gereageerd, waardoor wij verder gegaan zijn met onze werkzaamheden. Nu zijn we op het punt dat er een geïnteresseerde projectontwikkelaar een aanbieding wil doen en hebben wij de overige eigenaren, waaronder u, benaderd om dit te bespreken. (…)


De verkoopprijs per vierkante meter bedraagt in Leek 103,40 euro. (…) De kosten voor de bemiddeling bedragen vooraf 485 euro exclusief BTW (…) of 10% van de verkoopwaarde bij passeren bij de notaris.”




[bedrijf 2] heeft [eiser] op 2 februari 2026 gelijkluidend bericht nadat [eiser] (en zijn contactgegevens) haar bekend zijn geworden.




2.17.
Op 5 februari 2026 is op de website van Omroep Flevoland een artikel verschenen met de titel: ‘Zeewolde ontwikkelt 2e fase Oosterwold: ‘Binnen 5 jaar beginnen met bouw 15.000 woningen’.





3Het geschil


3.1.


[eiser] vordert - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair




te verklaren voor recht dat de koopovereenkomsten inzake de percelen in Leek en Zeewolde zijn vernietigd, althans deze koopovereenkomsten te vernietigen,


DTP te veroordelen tot betaling van € 327.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de oorspronkelijke levering van de percelen, althans de datum van vernietiging van de koopovereenkomsten tot de dag van algehele betaling,


DTP te veroordelen om op haar kosten binnen een maand na de datum van dit vonnis medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de koopovereenkomsten bij een notaris naar keuze van [eiser], met uitzondering van de doorverkochte gedeeltes van het perceel te Leek, op straffe van de verbeurte van een dwangsom,


te verklaren voor recht dat DTP aansprakelijk is voor alle schade die [eiser] lijdt en zal lijden als gevolg van de doorverkoopovereenkomst en dat DTP alle bedragen dient te vergoeden die [eiser] dient (terug) te betalen aan de koper vanwege de doorverkoopovereenkomst.





Subsidiair




te verklaren voor recht dat DTP onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld bij de verkoop van de percelen te Leek en Zeewolde,


DTP te veroordelen tot vergoeding van de schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van dit onrechtmatig handelen, te begroten op € 327.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de oorspronkelijke levering van de percelen, tot de dag van algehele betaling.


Primair en subsidiair:- DTP te veroordelen in de proceskosten.



3.2.

[eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat hij bij de aankoop van de percelen heeft gedwaald over i) de kwaliteit en eigenschappen van de percelen, ii) de kansen op succes en het te behalen rendement en iii) de risico’s verbonden aan beleggen in grond. [eiser] stelt dat DTP daarover een onjuiste en misleidende voorstelling van zaken heeft gegeven in onder andere haar brochures. Er is namelijk geen sprake van zorgvuldig geselecteerde landbouwgrond met bijzondere potentie voor bestemmingswijziging. De percelen zijn niet strategisch gelegen en zelfs als er bestemmingswijziging plaatsvindt is er geen sprake van significant rendement. Tenslotte is [eiser] niet gewezen op de risico’s van de investering, namelijk de kans op grote verliezen als bestemmingswijziging uitblijft. Als [eiser] hierover wel juist zou zijn geïnformeerd, dan had hij de percelen nooit gekocht. [eiser] is hiervan begin 2024 op de hoogte geraakt.



4.3.
Subsidiair beroept [eiser] zich op een oneerlijke handelspraktijk in de zin van artikel 6:193b en c van het Burgerlijk Wetboek (BW). De door DTP verstrekte informatie is volgens [eiser] misleidend omdat deze feitelijk onjuist is, althans misleidt deze de gemiddelde consument, mede gelet op de algemene presentatie van de informatie over de aard van het product en de voornaamste kenmerken van het product. Dit geldt ook voor informatie over de kansen op succes, het te behalen rendement, de risico’s verbonden aan de beleggingen in deze grond, de marktomstandigheden en de hoedanigheid en kwalificaties van DTP.



3.3.
DTP betwist de vorderingen en stelt dat deze zijn verjaard, althans dat [eiser] heeft nagelaten binnen bekwame tijd te klagen waardoor zijn vorderingsrecht is komen te vervallen. DTP betwist dat zij destijds [eiser] onjuist heeft geïnformeerd dan wel misleidende en onvolledige mededelingen heeft gedaan. Volgens DTP zijn de percelen wel degelijk strategisch gelegen en hebben ze de potentie om in de toekomst voor een bestemmingswijziging in aanmerking te komen. Dat is ook wel gebleken uit de recente ontwikkelingen, specifiek met betrekking tot de percelen van [eiser]. In het verkooptraject is [eiser], een door de wol geverfde particuliere belegger die ook optrad als referent voor DTP, daarnaast nadrukkelijk gewezen op de risico’s van investeren in strategisch gelegen percelen grond met een agrarische bestemming, dat de waardestijging afhankelijk is van toekomstige onzekere factoren en dat er geen garantie kan worden gegeven op een mogelijke bestemmingswijziging in de toekomst. Ook is er uitdrukkelijk op gewezen dat de door [eiser] betaalde prijs ruim boven de intrinsieke waarde van agrarische grond lag (de zogenaamde ‘landbouw-plus-prijs’). De koopovereenkomsten zijn bovendien 14 jaar geleden gesloten en [eiser] heeft in de tussentijd nooit geklaagd of de verjaring gestuit. De vordering tot vernietiging van de overeenkomsten is dan ook vervallen, althans verjaard, aldus DTP.



3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.





4De beoordeling



De Nederlandse rechter is bevoegd en Nederlands recht is van toepassing




4.1.
Deze zaak heeft een internationaal karakter omdat [eiser] in België woont en DTP in Nederland is gevestigd. De rechtbank moet daarom eerst bepalen of de Nederlandse rechter bevoegd is kennis te nemen van de vorderingen van [eiser] en welk recht van toepassing is.



4.2.
Op grond van artikel 4 lid 1 van Verordening (EU) Nr. 1215/2012 (Brussel I-bis) wordt een gedaagde partij opgeroepen voor een gerecht van de lidstaat waarin zij woont of is gevestigd. Dat betekent dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft. Gelet op de vestigingsplaats van de gedaagde partij is deze rechtbank op grond van artikel 99 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in het bijzonder bevoegd om van de vordering kennis te nemen.



4.3.
Daarnaast bepaalt artikel 4 lid 1 onder c van Verordening (EG) Nr. 593/2008 (Rome I) dat bij gebreke van een rechtskeuze door partijen bij een koopovereenkomst inzake onroerend goed, het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen van toepassing is. Daarom is Nederlands recht van toepassing.



Geen sprake van dwaling





4.4.

[eiser] stelt primair dat hij bij de aankoop van de percelen heeft gedwaald. In artikel 6:228 lid 1 BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is, als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij (sub a) of iets waarover de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had moeten inlichten (sub b). Lid 2 van artikel 6:228 BW bepaalt daarnaast dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. De vordering tot vernietiging verjaart op grond van artikel 3:52 BW drie jaren nadat de dwaling is ontdekt.



4.5.
De rechtbank oordeelt dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt bij de aankoop van de percelen te hebben gedwaald. Hierna zal dat oordeel per onderwerp waarover [eiser] stelt te hebben gedwaald worden toegelicht.



De kwaliteit en eigenschappen van de percelen





4.6.
Ten eerste stelt [eiser] dat hij de percelen heeft gekocht, omdat hij in de veronderstelling was dat het ging om zorgvuldig geselecteerde grond door een onderneming met specifieke kennis en ervaring. Dit terwijl het in werkelijkheid gaat om willekeurige landbouwgrond zonder bijzondere potentie, waarvan in de praktijk is gebleken dat deze praktisch nooit tot ontwikkeling komt.



4.7.

[eiser] wordt daarin niet gevolgd. DTP heeft voldoende onderbouwd dat de percelen in Oosterwold en Leek zorgvuldig zijn geselecteerd en op basis daarvan door DTP konden worden beoordeeld als strategisch gelegen met ontwikkelpotentie. De rechtbank licht dit toe.


4.8.
DTP heeft uiteengezet hoe zij in zijn algemeenheid tot de selectie van de door haar aan te kopen gronden ten behoeve van investeerders komt, waarbij zij - onder meer aan de hand van een quickscan en/of gebiedspaspoort van een specialist en aanvullend onderzoek - onderzoek doet naar de ontwikkelpotentie. Bij de selectie van Oosterwold heeft DTP de expertise van Henk Teygeler ingewonnen, zo blijkt uit de overgelegde quickscan. DTP heeft in 2014 Advies- en Ingenieursbureau Grontmij een nadere beoordeling laten verrichten en nadien in 2020 De Essentie een potentieonderzoek laten doen. Met betrekking tot Leek heeft DTP zich hoofdzakelijk gebaseerd op de Regiovisie Groningen-Assen 2020 en de Woonvisie Westerkwartier 2020-2025. Daarnaast heeft DTP toegelicht op basis van welke uitgangspunten zij Oosterwold en Leek heeft aangemerkt als strategisch gelegen. Onder andere de gunstige ligging ten opzichte van omliggende kavels, de aanwezige bebouwing, of het om een groeigemeente gaat, de infrastructuur en het perspectief van de gemeente zijn daarbij beoordeeld. Deze beoordeling is gebaseerd op informatie uit openbare bronnen, zoals bestemmingsplannen, structuurvisies en nieuwsberichten. Een selectie van deze informatie is verzameld en opgenomen in de aan [eiser] verstrekte brochures. Hoewel de door DTP opgestelde brochures overwegend positief en rooskleurig zijn, is niet aannemelijk geworden dat daarin in het geval van [eiser] onjuiste informatie is verstrekt. Weliswaar heeft DTP destijds de kans op een bestemmingswijziging gunstig geacht, maar daarbij is tevens opgemerkt dat dit van onzekere toekomstige factoren afhankelijk is en werd uitdrukkelijk niet gegarandeerd dat een bestemmingswijziging zal plaatsvinden.



4.9.
Tegenover het onderbouwde standpunt van DTP heeft [eiser] zijn stelling dat de door hem gekochte percelen in werkelijkheid willekeurige landbouwgrond zonder enige bijzondere potentie is, onvoldoende onderbouwd. Het enige feit dat er tot nu toe geen ontwikkeling heeft plaatsgevonden op de percelen is op zichzelf genomen ontoereikend voor de conclusie dat ontwikkeling en/of waardevermeerdering in de toekomst illusoir is. Dit geldt te meer omdat is gebleken dat er met betrekking tot zowel Oosterwold als Leek inmiddels de nodige ontwikkelingen gaande zijn in de vorm van door de gemeente Zeewolde aangekondigde bouw van 15.000 woningen in Oosterwold (onder meer) op de percelen van [eiser] en een aanbod onder opschortende voorwaarde door [bedrijf 2] voor het perceel in Leek. Hoewel [eiser] heeft betwist dat het aanbod van [bedrijf 2] reëel is, heeft hij onbetwist gelaten dat dit concrete positieve ontwikkelingen zijn die perspectief geven op rendement binnen afzienbare tijd. Dit onderstreept naar oordeel van de rechtbank de ontwikkelpotentie van de percelen.



4.10.
Gelet op de selectieprocedure van DTP ten aanzien van de percelen van [eiser], de informatievoorziening daarover aan [eiser] en de onderbouwde ontwikkelpotentie van deze percelen is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake is van dwaling door [eiser] met betrekking tot de kwaliteit en de eigenschappen van de percelen.



De kansen op succes en een te behalen rendement





4.11.
Daarnaast verwijt [eiser] DTP dat zij een veel te rooskleurig beeld heeft geschetst omtrent de kansen die samenhangen met het beleggen in landbouwgronden. Daarom is ten onrechte rendement in het vooruitzicht gesteld en daarover heeft [eiser] gedwaald. Dat geldt ook voor de hoogte van het te behalen rendement als de percelen wél van bestemming zouden wijzigen. DTP heeft een verveelvoudiging van de koopprijs voorgespiegeld, maar dat is gelet op de excessieve prijsstijging bij de doorverkoop door DTP aan [eiser], waarvan [eiser] niet op de hoogte was, en de huidige prijzen voor ruwe bouwgrond niet reëel. Dat blijkt onder andere uit het Kadaster-rapport.



4.12.
De rechtbank volgt [eiser] ook daarin niet. De stelling dat DTP een te rooskleurig beeld heeft geschetst en rendement in het vooruitzicht heeft gesteld is erop gegrond dat de percelen door DTP (volgens [eiser]) ten onrechte zijn beoordeeld als potentiële ontwikkellocaties. Hiervoor is al overwogen dat DTP voldoende heeft onderbouwd hoe zij tot die beoordeling is gekomen en dat zij [eiser] hierover niet onjuist heeft geïnformeerd. Van dwaling daarover kan daarom geen sprake zijn.



4.13.

Voor de betaalde prijs en de hoogte van een eventueel te behalen rendement geldt het volgende. Ondanks dat [eiser] dit aanvankelijk heeft betwist, stelt de rechtbank vast dat [eiser] ervan op de hoogte was dat de door hem betaalde prijs voor de percelen hoger was dan de prijs van landbouwgrond. Dat komt het meest tot uiting in een gespreksnotitie van een telefoongesprek tussen een medewerker van DTP en [eiser] van 13 mei 2007. In die gespreksnotitie is onder meer als mededeling van [eiser] vermeld: “Wanneer er helemaal geen bestemmingswijziging komt dan is die grond echt geen 16,50 waard per vierkante meter.” Hieruit blijkt dat [eiser] al voordat hij in 2007 zijn eerste percelen landbouwgrond kocht op de hoogte was van de hogere prijs ten opzichte van de geldende prijs voor landbouwgrond. Dat wordt versterkt door het feit dat [eiser] (onbetwist) met die kennis bij meerdere transacties korting op de door DTP gevraagde verkoopprijs heeft bedongen en verkregen. Daarnaast is niet concreet weersproken dat DTP [eiser] voor de aankopen van de percelen in Oosterwold en Leek (nogmaals) heeft ingelicht over de door haar berekende opslag ten opzichte van de door haarzelf betaalde verwervingsprijs van de grond (de zogenaamde ‘landbouw-plus-prijs’), onder andere door te verwijzen naar haar website (vraag-antwoord) en in de notarisbrief van 19 september 2011 en. Tenslotte heeft [eiser] ter zitting bevestigd dat hij ervan op de hoogte was dat de prijs hoger was dan de landbouwprijs, omdat hij de grond via een handelaar kocht en niet direct van de eigenaar.
Dit alles leidt ertoe dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij gedwaald heeft over de berekende en betaalde opslag ten opzichte van de toen geldende prijs voor landbouwgrond. [eiser] heeft daarnaast (subsidiair) gesteld dat zijn bereidheid om hogere prijzen te betalen voortkwam uit de door DTP verstrekte onjuiste informatie over de kwaliteit en de eigenschappen van de percelen. De rechtbank heeft echter al vastgesteld dat van onjuiste informatie geen sprake is, zodat dit ook geen grond voor dwaling oplevert.




4.14.
Tevens is niet komen vast te staan dat het voor [eiser] überhaupt onmogelijk is om nog rendement te verkrijgen bij verkoop van de percelen, ook als er wel een bestemmingswijziging plaatsvindt. Ten eerste geldt dat [eiser] inmiddels een deel van zijn perceel te Leek met winst heeft verkocht. Verder zijn de door [eiser] betaalde vierkantemeterprijzen, mede gelet op de huidige grondprijzen, naar oordeel van de rechtbank niet zodanig hoog dat rendement is uitgesloten bij verkoop van de grond bij bestemmingswijziging. Weliswaar geldt er voor Oosterwold een nabetalingsplicht, waardoor [eiser] een opbrengst van € 25,00 per m2 zal moeten afdragen aan DTP bij een bestemmingswijziging voor 1 januari 2031, en een meerwaardeclausule van maximaal 10% voor Leek, maar dit sluit op zichzelf niet uit dat [eiser] (significant) rendement zal maken bij een bestemmingswijziging en/of verkoop. Zo heeft [bedrijf 2] voor de grond te Leek inmiddels een aanbod van € 103,40 per m2 gedaan, terwijl [eiser] de grond voor een prijs van € 11,35 per m2 heeft gekocht. Zelfs met een verplichte afdracht van 10% en bemiddelingskosten is er bij aanvaarding van het aanbod nog steeds sprake van een significant rendement van ruim 5 ton. Het is te verwachten dat de verkoopprijs in Oosterwold minimaal even hoog zal zijn, zoals DTP voldoende heeft toegelicht. Als wordt uitgegaan van een rendement van € 50,00 per m2, dan is er ten aanzien van die percelen nog altijd sprake van een winst van circa 5 ton. Samen genomen is dan nog steeds sprake van een ‘verveelvoudiging van de waarde’, die volgens [eiser] is uitgesloten, overigens afgezien van het feit dat [eiser] niet heeft gesteld wat de door hem verwachte verveelvoudiging inhoudt. Een enkele verwijzing naar het Kadaster-rapport waarin in zijn algemeenheid wordt geconcludeerd dat beleggingen door onteigening en gedwongen verkoop minder opleveren dan verwacht, is in dit specifieke geval niet voldoende voor de conclusie dat de percelen - gelet op de door [eiser] voor de percelen betaalde vierkantemeterprijs en eventuele nabetalingsverplichtingen - in geval van ontwikkeling en/of verkoop geen rendement zullen opleveren. [eiser] heeft daarmee onvoldoende onderbouwd dat hij geen rendement zal kunnen behalen op zijn percelen.



4.15.
Ook is verkaveling van de percelen niet een voldoende onderbouwing voor de stelling dat geen rendement behaald kan worden en sprake is van waardeloze grond. Anders dan [eiser] stelt zorgt verkaveling niet bij voorbaat ervoor dat de volledige investering van [eiser] onmiddellijk verdampt. Dat blijkt al uit het feit dat [eiser], weliswaar met tussenkomst van DTP, een deel van zijn perceel in Leek heeft kunnen verkopen. [eiser] is - als overwogen - ook benaderd voor verkoop van het resterende deel van het perceel in Leek. Weliswaar is het door de negatieve berichtgeving rondom grondspeculatie in zijn algemeenheid nu vrij onwaarschijnlijk dat een tussentijdse verkoop van een kavel aan een losse investeerder of een derde zoals een agrariër zal plaatsvinden, maar [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat dat volledig is uitgesloten. DTP heeft bijvoorbeeld gewezen op websites waarop kavels zoals die van [eiser] te koop worden aangeboden. Overigens zijn partijen, zoals DTP aanvoert, voor het geval er wel een bestemmingswijziging plaatsvindt, een aanbiedingsplicht overeengekomen, zodat alle kavels dan weer kunnen worden ondergebracht bij één partij.



4.16.
De conclusie is dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij gedwaald heeft over het te behalen rendement.



De risico’s verbonden aan beleggingen in grond





4.17.
Tot slot stelt [eiser] dat DTP heeft nagelaten hem te wijzen op de risico’s van de beleggingen. Integendeel: er zou herhaaldelijk zijn gezegd dat een investering in grond veilig en waardevast zou zijn en dat er ook rendement gemaakt wordt zonder bestemmingswijziging. Dit terwijl DTP erop had moeten wijzen dat de kans op bestemmingswijziging vrijwel nihil is, dat de koopprijs volledig verdampt als bestemmingswijziging uitblijft en dat de percelen anderszins onverkoopbaar zijn.



4.18.
Ook hierin volgt de rechtbank [eiser] niet. Uit de genoemde gespreksnotitie van 13 mei 2007 blijkt dat [eiser] al voordat hij zijn eerste investering in landbouwgrond deed wist dat hij meer betaalde dan de intrinsieke waarde van de grond. Ook blijkt daaruit dat hij wist dat er een risico bestond dat er geen bestemmingswijziging zou plaatsvinden en dat hij in dat geval te veel betaalde voor de percelen. [eiser] heeft ter zitting verklaard altijd alleen met DTP (Van Wijk) contact te hebben gehad. Voor zover [eiser] die kennis niet van DTP heeft, stelt de rechtbank stelt verder ook vast dat DTP [eiser] voldoende heeft gewaarschuwd over de risico’s van de beleggingen. Net als bij de informatievoorziening over de kans op bestemmingswijziging is de berichtgeving in de brochures en op de website over de kans op rendement ten opzichte van de waarschuwingen weliswaar overwegend positief en rooskleurig, maar er is in het geval van [eiser] niet gebleken dat DTP daarbij onjuiste informatie heeft verstrekt of informatie heeft achtergehouden. De rechtbank verwijst daarbij ook naar hetgeen zij eerder overwoog over de ontwikkelingen die gaande zijn ten aanzien van de percelen.



4.19.

Concluderend zal de rechtbank het beroep van [eiser] op vernietiging van de koopovereenkomsten wegens dwaling afwijzen. Dat betekent dat er ook geen grond om te oordelen dat DTP aansprakelijk is voor de eventuele schade die [eiser] lijdt of zal lijden op grond van enige aanspraken uit hoofde van de doorverkoopovereenkomst van het perceel te Leek. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling of sprake is van verjaring en/of schending van de klachtplicht bij het primair gevorderde.

Ook geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk





4.20.
Subsidiair heeft [eiser] een beroep gedaan op schadevergoeding in de vorm van de door hem betaalde koopsommen aan DTP wegens oneerlijke handelspraktijken van DTP. Hij beroept zich ter onderbouwing daarvan vrijwel uitsluitend op de feiten die hij ook aan de dwaling ten grondslag heeft gelegd, waarover de rechtbank hiervoor al heeft geoordeeld dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat DTP [eiser] ten aanzien van zijn percelen feitelijk onjuist en misleidend heeft geïnformeerd. Volgens [eiser] heeft DTP daarnaast onjuiste informatie verstrekt over de marktomstandigheden en is sprake van misleidende omissies in de weergave van overheidsdocumenten.



4.21.
De stelling dat DTP feitelijk onjuiste informatie heeft verstrekt over marktomstandigheden (artikel 6:193g sub r BW) heeft [eiser] slechts onderbouwd met de stelling dat hij een hogere prijs heeft betaald voor de grond dan de landbouwwaarde. Dat betoog slaagt niet gezien hetgeen in het voorgaande is overwogen over de landbouw-plus-prijs en de bekendheid daarmee van [eiser]. De stelling dat sprake is van misleidende omissies in de weergave van overheidsdocumenten is verder niet toegelicht en kan daarom al niet gevolgd worden. [eiser] heeft immers niet onderbouwd welke essentiële (overheids)informatie DTP in haar brochures heeft achtergehouden die van invloed zouden zijn geweest op zijn koopbeslissing.



4.22.
Hoewel de rechtbank van oordeel is dat de door DTP verstrekte informatie in de aan [eiser] verstrekte brochures op onderdelen duidelijker, realistischer en minder selectief had gekund, betekent dit niet dat in dit geval sprake is van misleidende omissies of strijd met de vereisten van professionele toewijding door de onvolledigheid van de informatievoorziening. DTP heeft voldoende gemotiveerd gesteld dat de door haar aan [eiser] verstrekte informatie niet materieel onjuist is en gelet op de aard van de informatievoorziening voldoende volledig is. De rechtbank verwijst in dit verband naar hetgeen hiervoor is overwogen over de informatieverstrekking van DTP over de kwaliteit en eigenschappen van de percelen en de kans op rendement en het feit dat er positieve ontwikkelingen gaande zijn omtrent de percelen van [eiser].



4.23.
Er is daarom ook geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk, op basis waarvan [eiser] een beroep kan doen op schadevergoeding. De vorderingen van [eiser] zullen daarom integraal worden afgewezen. Gelet op die conclusie behoeven de overige verweren van DTP geen nadere bespreking.




[eiser] moet de proceskosten van DTP betalen





4.24.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van DTP worden begroot op:









- griffierecht


€


6.861,00







- salaris advocaat


€


5.770,00


(2 punten × € 2.885,00)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


12.820,00














5De beslissing


De rechtbank



5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,



5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 12.820,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.



1949