Neuralex Rechtbank Noord-Holland
ECLI:NL:RBNHO:2026:10377
2026-08-13
Civiel recht; Verbintenissenrecht
11932595 CV EXPL 25-3199
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
pachtzaak, omdat de koper van de gronden voor de levering van de grond schriftelijk aan de pachter heeft verklaard afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik - komt de pachter geen voorkeursrecht toe. De vorderingen van de pachter, die zijn gegrond op de stelling dat zijn voorkeursrecht is geschonden, worden door de pachtkamer afgewezen. De tegenvorderingen van de verpachter. tot vergoeding van schade, worden verwezen naar de schadestaat procedure.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (22.166 tekens)
RECHTBANK
NOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11932595 \ CV EXPL 25-3199
Vonnis van 13 augustus 2026
in de zaak van
[eiser]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
verwerende partij tegen de tegenvordering,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. L.M. Ravestijn,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
te [plaats] ,2. [gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
eisende partijen met een tegenvordering,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: voorheen mr. W.J.M. Loomans, thans mr. E.H.M. Harbers,
met als belanghebbende:
[belanghebbende] B.V.
te [plaats]
hierna te noemen [belanghebbende]
gemachtigde: mr. R.A.M. Schram
1De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of de [gedaagden] bij de verkoop van verpachte grond het voorkeursrecht van [eiser] als pachter hebben geschonden. De pachtkamer komt tot het oordeel dat - omdat de koper van de gronden voor de levering van de grond schriftelijk aan de pachter heeft verklaard afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik - [eiser] geen voorkeursrecht toekomt. De vorderingen van [eiser] , die zijn gegrond op de stelling dat zijn voorkeursrecht is geschonden, worden door de pachtkamer afgewezen. De vorderingen van [gedaagden] tot vergoeding van schade, worden verwezen naar de schadestaat procedure.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 8 oktober 2025
- de akte overleggen producties van [eiser] van 22 oktober 2025
- de conclusie van antwoord, eis in reconventie van [gedaagden] van 20 november 2025
- het tussenvonnis van 18 december 2025
- het exploot van 14 januari 2026 tot oproeping als bedoeld in artikel 118 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) van [belanghebbende]
- de akte uitlaten tevens aanvulling van eis van [eiser] van 22 januari 2026
- het tussenvonnis van 5 maart 2026
- de conclusie van antwoord in reconventie van 1 juli 2026
- de antwoordakte van [gedaagden] van 1 juli 2026
- de mondelinge behandeling van 1 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiser] en [gedaagden] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.2.
Tenslotte is vonnis bepaald
3De feiten
3.1.
De rechtsvoorgangers van [eiser] en [gedaagden] hebben een pachtovereenkomst gesloten op 19 december 1952 voor het perceel grond gelegen in de [plaats] , thans kadastraal bekend als Gemeente [plaats] [nummer] en [nummer] , groot respectievelijk 75.600 m² en 16.670 m² (hierna ook samen aan te duiden als: het perceel grond). Bij wijzigingsovereenkomst van 5 maart 1993 zijn de pachtrechten voor het perceel grond aan [eiser] overgedragen.
3.2.
In januari 2025 heeft de heer [belastingadviseur] , belastingadviseur van [gedaagden] , een gesprek gehad met [eiser] over de eventuele verkoop van het perceel grond aan [eiser] .
3.3.
Bij e-mail van 21 juli 2025 heeft de heer [taxateur] , beëdigd rentmeester/taxateur NVR, [eiser] namens [gedaagden] uitgenodigd om een bieding, tevens eindbod, uit te brengen op basis van wat [eiser] maximaal voor het perceel grond overheeft. [eiser] heeft via zijn makelaar een bod gedaan van € 530.552,50. [gedaagden] hebben het bod niet geaccepteerd, omdat [belanghebbende] een hoger bod had gedaan. [eiser] is, ondanks zijn verzoek daartoe, niet in de gelegenheid gesteld om zijn bod te verhogen.
3.4.
[gedaagden] hebben in september 2025 een koopovereenkomst gesloten met “Stichting Resport, althans de besloten vennootschap [belanghebbende] B.V.”, waarbij van [gedaagden] de percelen grond hebben verkocht voor een bedrag van € 580.000,-. Beoogde leveringsdatum is uiterlijk 15 november 2025. Deze overeenkomst zal hierna ook worden aangeduid als de koopovereenkomst.
3.5.
Bij brieven van 17 september 2025 heeft (de gemachtigde van) [eiser] gesteld dat [eiser] een voorkeursrecht op het perceel grond heeft en dat dit voorkeursrecht moet worden gerespecteerd. [eiser] heeft daarbij de nietigheid van de koopovereenkomst ingeroepen, althans deze vernietigd.
3.6.
Naar aanleiding van deze brief hebben [gedaagden] en [belanghebbende] de leveringsdatum voor het perceel grond vervroegd naar 25 september 2025.
3.7.
Op 25 september 2025 om 10.43 uur heeft [eiser] conservatoir beslag laten leggen op het perceel, waardoor het niet meer (vrij van beslagen) aan [belanghebbende] kan worden geleverd.
3.8.
Op 25 september 2025 om 11.01 uur heeft [belanghebbende] schriftelijk aan [eiser] verklaard dat zij afstand doet van haar bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in artikel 7:370 lid 1 onder b Burgerlijk Wetboek (BW) bedoelde grond.
3.9.
[belanghebbende] en [gedaagden] hebben [eiser] (meermaals) gesommeerd om het beslag op te heffen, maar [eiser] heeft hier geen gevolg aan gegeven. De vordering in kort geding van [gedaagden] tot opheffing van het beslag is bij vonnis van 24 december 2025 afgewezen.
3.10.
[belanghebbende] heeft in kort geding gevorderd dat [gedaagden] worden veroordeeld om het perceel alsnog, op straffe van verbeurte van een dwangsom, aan [belanghebbende] te leveren. Deze vordering van [belanghebbende] is bij vonnis van eveneens 24 december 2025 afgewezen.
4Het geschil
de vordering
4.1.
[eiser] vordert, na aanvulling van zijn eis, samengevat, dat de pachtkamer,
primair
I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen [gedaagden] en [belanghebbende]
rechtsgeldig is vernietigd per brief van 17 september 2025, althans jegens [eiser] geen werking heeft;
en, ongeacht het oordeel onder I,
II [gedaagden] veroordelen het perceel aan [eiser] aan te bieden, primair, tegen dezelfde prijs/voorwaarden als met [belanghebbende] is overeengekomen, subsidiair tegen een marktconforme prijs, met veroordeling tot medewerking aan verkoop en levering binnen 30 dagen, op straffe van een dwangsom;
III. [gedaagden] te bevelen tot, althans mee te werken aan, de levering aan [eiser] op grond van diens voorkeursrecht als pachter;
IV. [gedaagden] te veroordelen om medewerking te verlenen die nodig is voor de notariële levering van het gepachte aan [eiser]
V. te bepalen dat, indien [gedaagden] niet meewerken, het vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking;
VI. te bepalen dat [gedaagden] een dwangsom verbeuren van € 1.000,- per dag of gedeelte van een dag, zulks met een maximum van € 50.000,-, dat zij in gebreke blijven aan en of meerdere onderdelen te voldoen en te blijven voldoen;
VII. Het conservatoir beslag tot verkrijging van levering op de verpachte percelen daarop te laten rusten totdat deze aan [eiser] zijn geleverd;
VIII. [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, inclusief de beslagkosten,
subsidiair,
[gedaagden] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van (vervangende) schadevergoeding wegens het niet nakomen van de uit het voorkeursrecht voortvloeiende verplichting tot verkoop en levering;
4.2.
[gedaagden] voeren verweer. Zij vinden dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.
de tegenvordering
4.3.
[gedaagden] vorderen, samengevat, dat de pachtkamer,
voor recht verklaart dat het beslag tot levering op het perceel onrechtmatig is en van rechtswege is vervallen;
[eiser] veroordeelt om het beslag te doen doorhalen in de Openbare Registers, op straffe van een dwangsom als [eiser] deze veroordeling niet nakomt
[eiser] veroordeelt tot betaling aan [gedaagden] van € 58.000, zulks ter zake de contractuele boetes die [gedaagden] aan [belanghebbende] verschuldigd zijn geworden, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover,
[eiser] veroordeelt tot vergoeding van de overige schade die [gedaagden] lijdt en nog zal lijden ter zake het op 25 september 2025 vanwege het beslag niet tijdig hebben kunnen leveren aan [belanghebbende] en het dus niet ontvangen van de koopsom, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet;
[eiser] veroordeelt in de proceskosten.
4.4.
[eiser] voert verweer. [eiser] vindt dat de vordering van [gedaagden] moet worden afgewezen.
5De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
Artikel 21 Rv
5.2.
Volgens [eiser] hebben [gedaagden] gehandeld in strijd met de in artikel 21 Rv neergelegde “waarheidsplicht” omdat de door hen overgelegde koopovereenkomst ongedateerd is en onduidelijkheid bestaat over wie de koper is. De pachtkamer is dat niet met [eiser] eens. [gedaagden] hebben de relevante stukken overgelegd en duidelijk is met wie en wanneer zij hebben gecontracteerd.
Geen voorkeursrecht
5.3.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij een voorkeursrecht van koop van het perceel grond heeft op grond van het voorkeursrecht van de pachter, artikel 7:378 BW. Volgens [eiser] hebben [gedaagden] niet de juiste procedure gevolgd en hadden [eiser] een prijs moeten stellen die hij had kunnen aanvaarden. Vervolgens hebben [gedaagden] geprobeerd het perceel grond aan [belanghebbende] te leveren en [eiser] buitenspel te zetten. Pas toen [eiser] conservatoir beslag had laten leggen op de dag van de beoogde levering van het perceel grond heeft de koper een verklaring “veilige verpachter” afgegeven. Dat is in strijd met de wet, althans apert onaanvaardbaar met het oog op de redelijkheid en billijkheid en in strijd met de ratio van het wettelijk voorkeursrecht.
5.4.
[gedaagden] brengen daar tegenin dat [eiser] geen voorkeursrecht toekomt, omdat de verkrijger, [belanghebbende] , voor de vervreemding (levering) een “veilig verpachter” verklaring heeft afgegeven. In dat geval bestaat de verplichting om de pachter bij voorkeur in de gelegenheid te stellen het recht dat hij voornemens is aan te bieden niet.
5.5.
De pachtkamer is van oordeel dat [eiser] geen voorkeursrecht heeft. Hierna legt zij uit waarom.
5.6.
De omvang van het voorkeursrecht waarop [eiser] doelt en de wijze waarop dit wordt uitgeoefend, zijn opgenomen in artikel 7:378 BW. Echter, volgens artikel 7:380 lid 1 aanhef en onder e BW geldt de in artikel 7:378 lid 1 BW bedoelde verplichting om de grond bij verkoop eerst aan de pachter aan te bieden niet “in geval degene aan wie de vervreemding plaats vindt, tevoren schriftelijk aan de pachter verklaart afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in artikel 370 lid 1 onder b bedoelde grond”. Onder “vervreemding” in de zin van artikel 7:378 e.v. BW moet worden verstaan overdracht van eigendom of de vestiging of overdracht van een beperkt recht.
5.7.
Hoewel er onduidelijkheid kon zijn over de identiteit van de koper van het perceel grond, blijkt uit de verklaring van [belanghebbende] ter zitting dat zij de koper van het perceel grond is. Daar gaat de pachtkamer van uit. [belanghebbende] heeft een verklaring “veilige verpachter” aan [eiser] verstrekt. Dit betekent dat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:380 lid 1 aanhef en onder e BW. [eiser] heeft daarom niet het in artikel 7:378 lid 1 BW bedoelde voorkeursrecht. Er was dan ook geen verplichting om het perceel grond aan [eiser] aan te bieden op de wijze zoals beschreven in artikel 7:378 BW.
5.8.
Onjuist is het standpunt van [eiser] dat de koper de verklaring “veilige pachter” al had moeten geven voorafgaand of bij het sluiten van de koopovereenkomst. [belanghebbende] moest die verklaring geven voorafgaand aan de levering van het perceel grond aan haar en dat heeft zij ook gedaan. Dat de verklaring eerst vlak voor het beoogde moment van levering is afgegeven mogelijk nadat het duidelijk was geworden dat [eiser] beslag had gelegd waardoor de beoogde levering niet kon plaatsvinden, doet daar niet aan af.
Geen strijd met de bedoeling van de wet, redelijkheid en billijkheid
5.9.
De pachtkamer volgt [eiser] evenmin in zijn standpunt dat de handelswijze van [gedaagden] in strijd is met de bedoeling van de wet omdat de verkoper/verpachter op deze wijze de grond nooit aan de pachter zou hoeven aanbieden en hij de pachter gebruikt om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te realiseren. Het voorkeursrecht van de pachter is in de wet opgenomen om te vermijden het gevaar dat een eventuele koper van de grond de pachtovereenkomst wil (kan) beëindigen wegens het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De in artikel 7:380 lid 1 aanhef en onder e BW opgenomen uitzondering biedt de pachter voldoende garantie dat de pachtrelatie in stand zal blijven (zie MvT, Kamerstukken II 2005/06, 30448, 3, p. 6, 8 en 30 en NV II, Kamerstukken II 2005/06, 30448, 8, p. 10). Onjuist is het standpunt dat de stelling van het voorkeursrecht van de pachter was of is dat verpachter grond bij voorkeur in handen van pachters komt (“boerengrond in boerenhanden”). Voor zover [eiser] betoogt dat de regeling van artikel 7:378 lid 2 BW altijd moet worden toegepast, ook in het geval er een verklaring van de ‘veilige verpachter’ is of voor de levering komt, is dat onjuist.
5.10.
Dat [eiser] door toepassing van deze wettelijke uitzonderingsregeling in zijn belangen is geschaad, heeft hij onvoldoende onderbouwd en is de pachtkamer niet gebleken. Ook de nieuwe eigenaar/verpachter zal zich immers moeten houden aan de regels van het pacht recht en eventuele beëindiging of ontbinding van de pachtovereenkomst (waarvoor [eiser] vreest) moeten worden beoordeeld door de rechter. Dat [eiser] het gevoel heeft dat slechts door zijn beslaglegging is voorkomen dat de grond aan [belanghebbende] is geleverd en pas daarna een verklaring “veilige verpachter” is afgegeven, maakt niet dat [eiser] alsnog een voorkeursrecht op de grond kan laten gelden. De huidige gang van zaken maakt niet dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat het perceel grond aan [belanghebbende] wordt geleverd.
5.11.
Dat, zoals [eiser] ook naar voren heeft gebracht, de activiteiten van [belanghebbende] niet alleen verpachting van agrarische gronden betreffen, maar ook de ontwikkeling van dergelijk gronden voor andere bestemmingen, doet aan het voorgaande niet af. [belanghebbende] heeft schriftelijk verklaard een “veilige verpachter” te zijn. De “veilige verpachter” is de verpachter die afstand doet van het recht om de pachtovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op te zeggen. Niets meer en niets minder. De verklaring impliceert niet dat de nieuwe pachter wordt beperkt in zijn mogelijkheden om vanwege andere redenen in de pachtovereenkomst in te breken.
Maar dat laatste was niet anders dan toen [gedaagden] de verpachters waren en zal uiteindelijk moeten/kunnen worden beoordeeld door de rechter.
Vorderingen van [eiser]
5.12.
De conclusie is dat aan [eiser] op grond van de wettelijke bepalingen geen voorkeursrecht toekomt. Van onrechtmatig handelen van [gedaagden] jegens [eiser] is geen sprake. Dat zij toepassing van het voorkeursrecht hebben gefrustreerd is niet gebleken.
Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
Beslag
5.13.
De tegenvordering van [gedaagden] om [eiser] te veroordelen om het gelegde beslag op te heffen, zal worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing is vermeld. Onjuist is het standpunt dat het beslag van rechtswege is vervallen door het afwijzen van de vorderingen van [eiser] , maar wel is de grond voor het beslag ondeugdelijk gebleken. [eiser] moet het beslag daarom laten opheffen. De daarbij gevorderde dwangsom wordt gematigd.
Schade
5.14.
De pachtkamer zal de vordering van [gedaagden] tot vergoeding van schade, op te maken bij staat, toewijzen. Nog daargelaten de vraag of het beslag op het moment van het leggen daarvan rechtmatig was, gebleken is dat [eiser] het beslag zonder deugdelijke grond heeft laten voortduren nadat [belanghebbende] de verklaring “veilige verpachter” had afgegeven. Dat de voorzieningenrechter het beslag in stand heeft gelaten, maakt dat niet anders. Aannemelijk is dat [gedaagden] enige schade hebben geleden of lijden als gevolg van het door [eiser] gelegde beslag.
5.15.
De pachtkamer ziet geen aanleiding om [eiser] op dit moment te veroordelen tot betaling van het bedrag dat zij als boete aan [belanghebbende] zouden hebben betaald. Dat [belanghebbende] aanspraak heeft gemaakt op een boete en dat deze door [gedaagden] is betaald, is vooralsnog onvoldoende onderbouwd en zal moeten worden meegenomen in de schadestaatprocedure. De vordering om [eiser] tot vergoeding van een bedrag van € 58.000,00 te veroordelen, wordt om die reden afgewezen.
Proceskosten
5.16.
Uitgangspunt is dat de partij die ongelijk krijgt in de proceskosten wordt veroordeelt. De pachtkamer ziet echter in de omstandigheden van dit geval aanleiding om te bepalen dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De pachtkamer legt hierna uit waarom.
5.17.
Gebleken is dat [gedaagden] het perceel grond aan [belanghebbende] heeft verkocht zonder daarover transparant te zijn tegenover [eiser] . Dat [eiser] op 17 september 2025 (er was op dat moment nog geen verklaring “veilige pachter”) bij [gedaagden] haar voorkeursrecht heeft ingeroepen, was daarom gerechtvaardigd. Een concrete toezegging dat die verklaring er zou komen, was er evenmin. Dat [eiser] daarop gekozen heeft voor het leggen van het beslag, vindt de pachtkamer niet onbegrijpelijk en dus ook niet onrechtmatig. Zeker niet nu is gebleken dat [gedaagden] met het oog op mogelijke rechtsmaatregelen de beoogde leveringsdatum naar voren hebben gehaald en [belanghebbende] pas op de beoogde leveringsdatum (nadat het beslag was gelegd), een verklaring “veilige verpachter” heeft afgegeven. Aan die beslaglegging zijn voor [eiser] kosten verbonden die voor vergoeding door [gedaagden] in aanmerking komen. Daar staat tegenover dat er nadat de verklaring “veilige verhuurder” aan [eiser] was afgegeven geen noodzaak meer bestond voor het voeren van deze procedure en [eiser] daarbij ook in het ongelijk wordt gesteld.
6De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
6.3.
veroordeelt [eiser] om binnen vier werkdagen na de betekening van dit vonnis het beslag tot levering op de registergoederen [plaats] Sectie [nummer] en [plaats] Sectie [nummer] te doen doorhalen in de openbare registers,
6.4.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagden] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag dat hij niet aan voorgaande veroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
6.5.
veroordeelt [eiser] tot vergoeding van de schade die [gedaagden] heeft geleden en nog zal lijden ter zake van het op 25 september 2025 vanwege het beslag niet tijdig hebben kunnen leveren aan [belanghebbende] , zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
6.6.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.3. en 6.4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter-voorzitter, S.H.M. Kapteijn en A.A.A. van Poppel , pachtleden, in tegenwoordigheid van de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2026.
CK
NOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11932595 \ CV EXPL 25-3199
Vonnis van 13 augustus 2026
in de zaak van
[eiser]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
verwerende partij tegen de tegenvordering,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. L.M. Ravestijn,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
te [plaats] ,2. [gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
eisende partijen met een tegenvordering,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: voorheen mr. W.J.M. Loomans, thans mr. E.H.M. Harbers,
met als belanghebbende:
[belanghebbende] B.V.
te [plaats]
hierna te noemen [belanghebbende]
gemachtigde: mr. R.A.M. Schram
1De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of de [gedaagden] bij de verkoop van verpachte grond het voorkeursrecht van [eiser] als pachter hebben geschonden. De pachtkamer komt tot het oordeel dat - omdat de koper van de gronden voor de levering van de grond schriftelijk aan de pachter heeft verklaard afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik - [eiser] geen voorkeursrecht toekomt. De vorderingen van [eiser] , die zijn gegrond op de stelling dat zijn voorkeursrecht is geschonden, worden door de pachtkamer afgewezen. De vorderingen van [gedaagden] tot vergoeding van schade, worden verwezen naar de schadestaat procedure.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 8 oktober 2025
- de akte overleggen producties van [eiser] van 22 oktober 2025
- de conclusie van antwoord, eis in reconventie van [gedaagden] van 20 november 2025
- het tussenvonnis van 18 december 2025
- het exploot van 14 januari 2026 tot oproeping als bedoeld in artikel 118 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) van [belanghebbende]
- de akte uitlaten tevens aanvulling van eis van [eiser] van 22 januari 2026
- het tussenvonnis van 5 maart 2026
- de conclusie van antwoord in reconventie van 1 juli 2026
- de antwoordakte van [gedaagden] van 1 juli 2026
- de mondelinge behandeling van 1 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiser] en [gedaagden] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.2.
Tenslotte is vonnis bepaald
3De feiten
3.1.
De rechtsvoorgangers van [eiser] en [gedaagden] hebben een pachtovereenkomst gesloten op 19 december 1952 voor het perceel grond gelegen in de [plaats] , thans kadastraal bekend als Gemeente [plaats] [nummer] en [nummer] , groot respectievelijk 75.600 m² en 16.670 m² (hierna ook samen aan te duiden als: het perceel grond). Bij wijzigingsovereenkomst van 5 maart 1993 zijn de pachtrechten voor het perceel grond aan [eiser] overgedragen.
3.2.
In januari 2025 heeft de heer [belastingadviseur] , belastingadviseur van [gedaagden] , een gesprek gehad met [eiser] over de eventuele verkoop van het perceel grond aan [eiser] .
3.3.
Bij e-mail van 21 juli 2025 heeft de heer [taxateur] , beëdigd rentmeester/taxateur NVR, [eiser] namens [gedaagden] uitgenodigd om een bieding, tevens eindbod, uit te brengen op basis van wat [eiser] maximaal voor het perceel grond overheeft. [eiser] heeft via zijn makelaar een bod gedaan van € 530.552,50. [gedaagden] hebben het bod niet geaccepteerd, omdat [belanghebbende] een hoger bod had gedaan. [eiser] is, ondanks zijn verzoek daartoe, niet in de gelegenheid gesteld om zijn bod te verhogen.
3.4.
[gedaagden] hebben in september 2025 een koopovereenkomst gesloten met “Stichting Resport, althans de besloten vennootschap [belanghebbende] B.V.”, waarbij van [gedaagden] de percelen grond hebben verkocht voor een bedrag van € 580.000,-. Beoogde leveringsdatum is uiterlijk 15 november 2025. Deze overeenkomst zal hierna ook worden aangeduid als de koopovereenkomst.
3.5.
Bij brieven van 17 september 2025 heeft (de gemachtigde van) [eiser] gesteld dat [eiser] een voorkeursrecht op het perceel grond heeft en dat dit voorkeursrecht moet worden gerespecteerd. [eiser] heeft daarbij de nietigheid van de koopovereenkomst ingeroepen, althans deze vernietigd.
3.6.
Naar aanleiding van deze brief hebben [gedaagden] en [belanghebbende] de leveringsdatum voor het perceel grond vervroegd naar 25 september 2025.
3.7.
Op 25 september 2025 om 10.43 uur heeft [eiser] conservatoir beslag laten leggen op het perceel, waardoor het niet meer (vrij van beslagen) aan [belanghebbende] kan worden geleverd.
3.8.
Op 25 september 2025 om 11.01 uur heeft [belanghebbende] schriftelijk aan [eiser] verklaard dat zij afstand doet van haar bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in artikel 7:370 lid 1 onder b Burgerlijk Wetboek (BW) bedoelde grond.
3.9.
[belanghebbende] en [gedaagden] hebben [eiser] (meermaals) gesommeerd om het beslag op te heffen, maar [eiser] heeft hier geen gevolg aan gegeven. De vordering in kort geding van [gedaagden] tot opheffing van het beslag is bij vonnis van 24 december 2025 afgewezen.
3.10.
[belanghebbende] heeft in kort geding gevorderd dat [gedaagden] worden veroordeeld om het perceel alsnog, op straffe van verbeurte van een dwangsom, aan [belanghebbende] te leveren. Deze vordering van [belanghebbende] is bij vonnis van eveneens 24 december 2025 afgewezen.
4Het geschil
de vordering
4.1.
[eiser] vordert, na aanvulling van zijn eis, samengevat, dat de pachtkamer,
primair
I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen [gedaagden] en [belanghebbende]
rechtsgeldig is vernietigd per brief van 17 september 2025, althans jegens [eiser] geen werking heeft;
en, ongeacht het oordeel onder I,
II [gedaagden] veroordelen het perceel aan [eiser] aan te bieden, primair, tegen dezelfde prijs/voorwaarden als met [belanghebbende] is overeengekomen, subsidiair tegen een marktconforme prijs, met veroordeling tot medewerking aan verkoop en levering binnen 30 dagen, op straffe van een dwangsom;
III. [gedaagden] te bevelen tot, althans mee te werken aan, de levering aan [eiser] op grond van diens voorkeursrecht als pachter;
IV. [gedaagden] te veroordelen om medewerking te verlenen die nodig is voor de notariële levering van het gepachte aan [eiser]
V. te bepalen dat, indien [gedaagden] niet meewerken, het vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking;
VI. te bepalen dat [gedaagden] een dwangsom verbeuren van € 1.000,- per dag of gedeelte van een dag, zulks met een maximum van € 50.000,-, dat zij in gebreke blijven aan en of meerdere onderdelen te voldoen en te blijven voldoen;
VII. Het conservatoir beslag tot verkrijging van levering op de verpachte percelen daarop te laten rusten totdat deze aan [eiser] zijn geleverd;
VIII. [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, inclusief de beslagkosten,
subsidiair,
[gedaagden] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van (vervangende) schadevergoeding wegens het niet nakomen van de uit het voorkeursrecht voortvloeiende verplichting tot verkoop en levering;
4.2.
[gedaagden] voeren verweer. Zij vinden dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.
de tegenvordering
4.3.
[gedaagden] vorderen, samengevat, dat de pachtkamer,
voor recht verklaart dat het beslag tot levering op het perceel onrechtmatig is en van rechtswege is vervallen;
[eiser] veroordeelt om het beslag te doen doorhalen in de Openbare Registers, op straffe van een dwangsom als [eiser] deze veroordeling niet nakomt
[eiser] veroordeelt tot betaling aan [gedaagden] van € 58.000, zulks ter zake de contractuele boetes die [gedaagden] aan [belanghebbende] verschuldigd zijn geworden, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover,
[eiser] veroordeelt tot vergoeding van de overige schade die [gedaagden] lijdt en nog zal lijden ter zake het op 25 september 2025 vanwege het beslag niet tijdig hebben kunnen leveren aan [belanghebbende] en het dus niet ontvangen van de koopsom, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de Wet;
[eiser] veroordeelt in de proceskosten.
4.4.
[eiser] voert verweer. [eiser] vindt dat de vordering van [gedaagden] moet worden afgewezen.
5De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
Artikel 21 Rv
5.2.
Volgens [eiser] hebben [gedaagden] gehandeld in strijd met de in artikel 21 Rv neergelegde “waarheidsplicht” omdat de door hen overgelegde koopovereenkomst ongedateerd is en onduidelijkheid bestaat over wie de koper is. De pachtkamer is dat niet met [eiser] eens. [gedaagden] hebben de relevante stukken overgelegd en duidelijk is met wie en wanneer zij hebben gecontracteerd.
Geen voorkeursrecht
5.3.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij een voorkeursrecht van koop van het perceel grond heeft op grond van het voorkeursrecht van de pachter, artikel 7:378 BW. Volgens [eiser] hebben [gedaagden] niet de juiste procedure gevolgd en hadden [eiser] een prijs moeten stellen die hij had kunnen aanvaarden. Vervolgens hebben [gedaagden] geprobeerd het perceel grond aan [belanghebbende] te leveren en [eiser] buitenspel te zetten. Pas toen [eiser] conservatoir beslag had laten leggen op de dag van de beoogde levering van het perceel grond heeft de koper een verklaring “veilige verpachter” afgegeven. Dat is in strijd met de wet, althans apert onaanvaardbaar met het oog op de redelijkheid en billijkheid en in strijd met de ratio van het wettelijk voorkeursrecht.
5.4.
[gedaagden] brengen daar tegenin dat [eiser] geen voorkeursrecht toekomt, omdat de verkrijger, [belanghebbende] , voor de vervreemding (levering) een “veilig verpachter” verklaring heeft afgegeven. In dat geval bestaat de verplichting om de pachter bij voorkeur in de gelegenheid te stellen het recht dat hij voornemens is aan te bieden niet.
5.5.
De pachtkamer is van oordeel dat [eiser] geen voorkeursrecht heeft. Hierna legt zij uit waarom.
5.6.
De omvang van het voorkeursrecht waarop [eiser] doelt en de wijze waarop dit wordt uitgeoefend, zijn opgenomen in artikel 7:378 BW. Echter, volgens artikel 7:380 lid 1 aanhef en onder e BW geldt de in artikel 7:378 lid 1 BW bedoelde verplichting om de grond bij verkoop eerst aan de pachter aan te bieden niet “in geval degene aan wie de vervreemding plaats vindt, tevoren schriftelijk aan de pachter verklaart afstand te doen van zijn bevoegdheid de pachtovereenkomst op te zeggen op de in artikel 370 lid 1 onder b bedoelde grond”. Onder “vervreemding” in de zin van artikel 7:378 e.v. BW moet worden verstaan overdracht van eigendom of de vestiging of overdracht van een beperkt recht.
5.7.
Hoewel er onduidelijkheid kon zijn over de identiteit van de koper van het perceel grond, blijkt uit de verklaring van [belanghebbende] ter zitting dat zij de koper van het perceel grond is. Daar gaat de pachtkamer van uit. [belanghebbende] heeft een verklaring “veilige verpachter” aan [eiser] verstrekt. Dit betekent dat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:380 lid 1 aanhef en onder e BW. [eiser] heeft daarom niet het in artikel 7:378 lid 1 BW bedoelde voorkeursrecht. Er was dan ook geen verplichting om het perceel grond aan [eiser] aan te bieden op de wijze zoals beschreven in artikel 7:378 BW.
5.8.
Onjuist is het standpunt van [eiser] dat de koper de verklaring “veilige pachter” al had moeten geven voorafgaand of bij het sluiten van de koopovereenkomst. [belanghebbende] moest die verklaring geven voorafgaand aan de levering van het perceel grond aan haar en dat heeft zij ook gedaan. Dat de verklaring eerst vlak voor het beoogde moment van levering is afgegeven mogelijk nadat het duidelijk was geworden dat [eiser] beslag had gelegd waardoor de beoogde levering niet kon plaatsvinden, doet daar niet aan af.
Geen strijd met de bedoeling van de wet, redelijkheid en billijkheid
5.9.
De pachtkamer volgt [eiser] evenmin in zijn standpunt dat de handelswijze van [gedaagden] in strijd is met de bedoeling van de wet omdat de verkoper/verpachter op deze wijze de grond nooit aan de pachter zou hoeven aanbieden en hij de pachter gebruikt om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te realiseren. Het voorkeursrecht van de pachter is in de wet opgenomen om te vermijden het gevaar dat een eventuele koper van de grond de pachtovereenkomst wil (kan) beëindigen wegens het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De in artikel 7:380 lid 1 aanhef en onder e BW opgenomen uitzondering biedt de pachter voldoende garantie dat de pachtrelatie in stand zal blijven (zie MvT, Kamerstukken II 2005/06, 30448, 3, p. 6, 8 en 30 en NV II, Kamerstukken II 2005/06, 30448, 8, p. 10). Onjuist is het standpunt dat de stelling van het voorkeursrecht van de pachter was of is dat verpachter grond bij voorkeur in handen van pachters komt (“boerengrond in boerenhanden”). Voor zover [eiser] betoogt dat de regeling van artikel 7:378 lid 2 BW altijd moet worden toegepast, ook in het geval er een verklaring van de ‘veilige verpachter’ is of voor de levering komt, is dat onjuist.
5.10.
Dat [eiser] door toepassing van deze wettelijke uitzonderingsregeling in zijn belangen is geschaad, heeft hij onvoldoende onderbouwd en is de pachtkamer niet gebleken. Ook de nieuwe eigenaar/verpachter zal zich immers moeten houden aan de regels van het pacht recht en eventuele beëindiging of ontbinding van de pachtovereenkomst (waarvoor [eiser] vreest) moeten worden beoordeeld door de rechter. Dat [eiser] het gevoel heeft dat slechts door zijn beslaglegging is voorkomen dat de grond aan [belanghebbende] is geleverd en pas daarna een verklaring “veilige verpachter” is afgegeven, maakt niet dat [eiser] alsnog een voorkeursrecht op de grond kan laten gelden. De huidige gang van zaken maakt niet dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat het perceel grond aan [belanghebbende] wordt geleverd.
5.11.
Dat, zoals [eiser] ook naar voren heeft gebracht, de activiteiten van [belanghebbende] niet alleen verpachting van agrarische gronden betreffen, maar ook de ontwikkeling van dergelijk gronden voor andere bestemmingen, doet aan het voorgaande niet af. [belanghebbende] heeft schriftelijk verklaard een “veilige verpachter” te zijn. De “veilige verpachter” is de verpachter die afstand doet van het recht om de pachtovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op te zeggen. Niets meer en niets minder. De verklaring impliceert niet dat de nieuwe pachter wordt beperkt in zijn mogelijkheden om vanwege andere redenen in de pachtovereenkomst in te breken.
Maar dat laatste was niet anders dan toen [gedaagden] de verpachters waren en zal uiteindelijk moeten/kunnen worden beoordeeld door de rechter.
Vorderingen van [eiser]
5.12.
De conclusie is dat aan [eiser] op grond van de wettelijke bepalingen geen voorkeursrecht toekomt. Van onrechtmatig handelen van [gedaagden] jegens [eiser] is geen sprake. Dat zij toepassing van het voorkeursrecht hebben gefrustreerd is niet gebleken.
Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
Beslag
5.13.
De tegenvordering van [gedaagden] om [eiser] te veroordelen om het gelegde beslag op te heffen, zal worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing is vermeld. Onjuist is het standpunt dat het beslag van rechtswege is vervallen door het afwijzen van de vorderingen van [eiser] , maar wel is de grond voor het beslag ondeugdelijk gebleken. [eiser] moet het beslag daarom laten opheffen. De daarbij gevorderde dwangsom wordt gematigd.
Schade
5.14.
De pachtkamer zal de vordering van [gedaagden] tot vergoeding van schade, op te maken bij staat, toewijzen. Nog daargelaten de vraag of het beslag op het moment van het leggen daarvan rechtmatig was, gebleken is dat [eiser] het beslag zonder deugdelijke grond heeft laten voortduren nadat [belanghebbende] de verklaring “veilige verpachter” had afgegeven. Dat de voorzieningenrechter het beslag in stand heeft gelaten, maakt dat niet anders. Aannemelijk is dat [gedaagden] enige schade hebben geleden of lijden als gevolg van het door [eiser] gelegde beslag.
5.15.
De pachtkamer ziet geen aanleiding om [eiser] op dit moment te veroordelen tot betaling van het bedrag dat zij als boete aan [belanghebbende] zouden hebben betaald. Dat [belanghebbende] aanspraak heeft gemaakt op een boete en dat deze door [gedaagden] is betaald, is vooralsnog onvoldoende onderbouwd en zal moeten worden meegenomen in de schadestaatprocedure. De vordering om [eiser] tot vergoeding van een bedrag van € 58.000,00 te veroordelen, wordt om die reden afgewezen.
Proceskosten
5.16.
Uitgangspunt is dat de partij die ongelijk krijgt in de proceskosten wordt veroordeelt. De pachtkamer ziet echter in de omstandigheden van dit geval aanleiding om te bepalen dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De pachtkamer legt hierna uit waarom.
5.17.
Gebleken is dat [gedaagden] het perceel grond aan [belanghebbende] heeft verkocht zonder daarover transparant te zijn tegenover [eiser] . Dat [eiser] op 17 september 2025 (er was op dat moment nog geen verklaring “veilige pachter”) bij [gedaagden] haar voorkeursrecht heeft ingeroepen, was daarom gerechtvaardigd. Een concrete toezegging dat die verklaring er zou komen, was er evenmin. Dat [eiser] daarop gekozen heeft voor het leggen van het beslag, vindt de pachtkamer niet onbegrijpelijk en dus ook niet onrechtmatig. Zeker niet nu is gebleken dat [gedaagden] met het oog op mogelijke rechtsmaatregelen de beoogde leveringsdatum naar voren hebben gehaald en [belanghebbende] pas op de beoogde leveringsdatum (nadat het beslag was gelegd), een verklaring “veilige verpachter” heeft afgegeven. Aan die beslaglegging zijn voor [eiser] kosten verbonden die voor vergoeding door [gedaagden] in aanmerking komen. Daar staat tegenover dat er nadat de verklaring “veilige verhuurder” aan [eiser] was afgegeven geen noodzaak meer bestond voor het voeren van deze procedure en [eiser] daarbij ook in het ongelijk wordt gesteld.
6De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
6.3.
veroordeelt [eiser] om binnen vier werkdagen na de betekening van dit vonnis het beslag tot levering op de registergoederen [plaats] Sectie [nummer] en [plaats] Sectie [nummer] te doen doorhalen in de openbare registers,
6.4.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagden] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag dat hij niet aan voorgaande veroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,
6.5.
veroordeelt [eiser] tot vergoeding van de schade die [gedaagden] heeft geleden en nog zal lijden ter zake van het op 25 september 2025 vanwege het beslag niet tijdig hebben kunnen leveren aan [belanghebbende] , zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
6.6.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.3. en 6.4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter-voorzitter, S.H.M. Kapteijn en A.A.A. van Poppel , pachtleden, in tegenwoordigheid van de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2026.
CK