ECLI:NL:RBNHO:2026:10169

RECHTBANK Noord-Holland


Civiel recht



Zittingsplaats Haarlem



Zaaknummer: C/15/358768 / HA ZA 24-622




Vonnis van 21 januari 2026




in de zaak van





[eiser]
,
te [plaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. E.W.M. Aalsma,



tegen





[gedaagde]
,
te [plaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],gevolmachtigde: [gemachtigde],
advocaat: mr. K.D.C. Schemkes.




De zaak in het kort

Door een veroordeling in kort geding tussen partijen heeft [gedaagde] panden die zij eerder al aan [eiser] had verkocht aan hem geleverd. In deze procedure vordert [eiser] van [gedaagde] een schadevergoeding voor onder meer gemiste huurinkomsten, omdat hij door de (te) late levering de panden niet al eerder in zijn bezit had. [gedaagde] vordert op haar beurt onder meer dat [eiser] de panden aan haar teruglevert, omdat zij eigenlijk niet hoefde te leveren of anders omdat [eiser] zijn verplichting een bedrag aan achterstallige huur te betalen niet was nagekomen, of anders dat [eiser] die huur alsnog aan haar betaalt. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] op basis van de koopovereenkomst en een e-mailwisseling tussen (advocaten van) partijen van daarna de panden moest leveren en wijst de vordering van [eiser] tot betaling van schadevergoeding deels toe. In reconventie wijst de rechtbank de vordering van [gedaagde] tot betaling van het overeengekomen huurbedrag toe, want ook [eiser] moet zich aan de in de genoemde e-mailwisseling gemaakte afspraken houden. De rechtbank licht deze beslissingen in dit vonnis toe.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 april 2025 en de daarin genoemde stukken
- akte overlegging productie 21 door [eiser]
- akte wijziging van eis van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 4 november 2025, waarbij mr. Aalsma en mr. Schemkes spreekaantekeningen hebben overgelegd en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.
Partijen hebben in september 2019 een overeenkomst gesloten voor de verkoop en levering van een woning en winkelruimte aan de [adres 1] en [adres 2] in ([postcode]) [plaats] (hierna: de panden) door [gedaagde] aan [eiser] voor een bedrag van € 450.000,00 in totaal (hierna: de koopovereenkomst).



2.2.
In de koopovereenkomst staat in “artikel 4 Eigendomsoverdracht” onder meer:



4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden bij oplevering nieuwbouw op betreffend perceel of voordat de sloop begint voorafgaand aan de nieuwbouw, ter keuze van verkoper of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [bedrijf], gevestigd te [plaats] […].



2.3.
In september 2019 hebben partijen ook twee huurovereenkomsten gesloten, op grond waarvan [eiser] de panden van [gedaagde] is gaan huren. Tegelijkertijd zijn ze overeengekomen dat deze huurovereenkomsten per 1 september 2024 eindigen.



2.4.
Op enig moment is tussen partijen een geschil ontstaan over openstaande huur. Om tot een oplossing van hun geschil te komen, is in de periode van 20 juni 2024 tot en met 3 juli 2024 tussen (de gevolmachtigde en (toenmalige) advocaten van) partijen onderhandeld. Daarbij hebben beide advocaten voorstellen gedaan over uitvoering van de koopovereenkomst en betaling van achterstallige huur.



2.5.
In een e-mail van 2 juli 2024 heeft de toenmalig advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiser] onder meer het volgende geschreven:



Ik heb uw email met cliënte besproken en zij is bereid om toch nog een poging te wagen, zodat de zaak kan worden opgelost.


Kort gezegd komt het erop neer dat zij bereid is in te stemmen met de helft van de maand juni en juli als huurbetaling door uw cliënt.


Onder de voorwaarde dat de levering zsm in gang wordt gezet.

1. Koopprijs € 450.000,- k.k.


Ik merk hierbij op dat het twee panden betreffen en dat de koopprijs dus zal moeten worden opgesplitst voor de notariële aktes.


Hierbij zal € 200.000,- k.k. als koopprijs gelden voor [adres 1] .


En € 250.000,- k.k. als koopprijs voor [adres 2].

[…]

3. Uw cliënt is verantwoordelijk voor de claims/ rechtsverhouding huurders en gemeente.


4. Uw cliënt voldoet de achterstallige huur van € 32.500,- en betaalt de huur voor de maand juni en juli van in totaal € 3.295,61 (dat is dus twee keer de helft).


Dit bedrag van in totaal € 40.351,22 dient uiterlijk binnen nu en 7 dagen, en sowieso twee dagen voor de datum van levering, te worden overgemaakt naar mijn derdengeldrekening.


Het bedrag dat uw cliënt reeds heeft betaald, kan hierop in mindering strekken.

[gegevens derdengeldrekening]

5. De akte van levering voor de beide panden wordt uiterlijk vóór 1 augustus 2024 door [bedrijf] Notarissen of andere notaris verleden.

[…]

Ik verneem graag uiterlijk morgen vóór 17:00 uur of partijen hiermee tot overeenstemming kunnen komen. Dit voorstel is geheel vrijblijvend en onder voorbehoud van alle rechten en weren.





2.6.
Bij e-mail van 3 juli 2024 om 10:15 uur heeft de advocaat van [eiser], voor zover van belang, als volgt geantwoord:



Het aanbod van uw cliënte is akkoord met uitzondering van de wijze van betaling opgenomen in punt 4.


Mijn cliënt draagt zorg voor tijdige storting op de derdengeldenrekening van notariskantoor [bedrijf] van zowel de koopsom als het bedrag ad. € 35.540,48 (zijnde € 40.351,22 minus het betaalde bedrag van € 4.810,74).


Gelet op de perikelen m.b.t. de hypotheek van uw cliënte, is het verzoek of uw cliënte de afspraak met de notaris wil maken. Dan wordt het royement ook z.s.m. in gang gezet.


De datum van de afspraak voor de overdracht, verneem ik gaarne van u per omgaande.





2.7.
De toenmalige advocaat van [gedaagde] heeft vervolgens [bedrijf] Notarissen (hierna: het notariskantoor) opdracht gegeven de leveringsakten gereed te maken. Per e-mail van 8 juli 2024 heeft het notariskantoor [eiser] bericht dat het passeren van de leveringsakten is gepland op 26 juli 2024.



2.8.
Bij e-mail van 12 juli 2024 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiser] laten weten dat de geplande levering op 26 juli 2024 wegens familie- en andere omstandigheden niet kan doorgaan, dat de levering enige termijn zal moeten verschuiven en hij op korte termijn een nieuwe leveringsdatum zal doorgeven.



2.9.
Bij e-mail van 30 juli 2024 heeft de huidige advocaat van [gedaagde] de advocaat van [eiser] onder meer het volgende bericht:



Uit de stukken maak ik op dat mr. Schildwacht [toenmalige advocaat [gedaagde], aanvulling rechtbank] namens cliënte op 2 juli jl. een voorstel heeft gedaan. U heeft op 3 juli gereageerd op dit voorstel, met de mededeling dat uw cliënt in principe akkoord is maar dat hij de wijze van betaling wenst te wijzigen. Deze mededeling kan worden opgevat als een nieuw voorstel en ik kan u, vooruitlopend op mijn verdere inhoudelijke reactie, reeds berichten dat dit niet akkoord is en partijen derhalve geen overeenstemming hebben bereikt.




2.10.
In een brief van 1 augustus 2024 aan de advocaat van [eiser] heeft de advocaat van [gedaagde] dit standpunt - met nadere toelichting herhaald - en aangegeven dat reeds daarom niet tot levering zal worden overgegaan.



2.11.
Bij e-mail van 8 september 2024 heeft (de advocaat van) [eiser] aan de advocaat van [gedaagde] bericht dat hij de overdracht op 1 oktober 2024 wil laten plaatsvinden. In de e-mail staat verder onder meer:



Mijn cliënt draagt zorg voor tijdige storting op de geldenderdenrekening van notariskantoor [bedrijf] van zowel de koopsom als het tussen partijen overeengekomen bedrag ad. € 35.540,48.





2.12.
Bij e-mail van 23 september 2024 heeft de gevolmachtigde (dochter) van [gedaagde] namens haar aan de advocaat van [eiser] bericht dat zij niet tot levering zal overgaan.



2.13.
Bij brief van diezelfde dag van zijn advocaat heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en voor het geval [gedaagde] op 1 oktober 2024 niet zou meewerken aan het leveren van de panden aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete en vergoeding van zijn kosten en schade.



2.14.

[gedaagde] heeft geprobeerd de panden aan een andere partij te verkopen en leveren.



2.15.
Na daartoe verkregen verlof heeft [eiser] op 24 september 2024 conservatoir beslag op de panden laten leggen.



2.16.
In kort geding heeft [eiser] van [gedaagde] onder meer medewerking aan levering van de panden gevorderd. De voorzieningenrechter heeft deze vordering op 7 november 2024 toegewezen.



2.17.
Op 18 november 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiser] gevraagd te bevestigen dat het overeengekomen (achterstallige) huurbedrag bij levering zal worden voldaan. De advocaat van [eiser] heeft niet geantwoord.



2.18.

[gedaagde] heeft vervolgens op 5 december 2024 tegen het vonnis van de voorzieningenrechter (spoed)hoger beroep ingesteld, waarbij zij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [eiser] alsnog zal afwijzen.



2.19.
Op 12 december 2024 heeft [gedaagde] tegen betaling van de koopprijs de panden aan [eiser] geleverd. [eiser] heeft op dat moment niet ook de achterstallige huur zoals opgenomen in punt 4 van de e-mail van 2 juli 2024 betaald.



2.20.

[eiser] heeft vervolgens de panden aan een derde partij geleverd.



2.21.
Bij arrest in kort geding van 3 juni 2025 heeft gerechtshof (hierna: hof) Amsterdam het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd. Daarbij heeft het hof in rechtsoverwegingen 3.10 - 3.12 als volgt overwogen:



3.10.


Wat er van dit een en ander zij, de voorzieningenrechter heeft in overweging 4.7 van het bestreden vonnis als volgt (verbeterd gelezen) overwogen:


“Het verweer dat [gedaagde] […] nooit heeft ingestemd met het voorstel om de panden aan [eiser] te leveren of daarvan mocht terugkomen, volgt de voorzieningenrechter niet. Dat kan namelijk niet volgen uit het gegeven dat nadat [eiser] het aanbod op 3 juli 2024 aanvaardde en dat op initiatief van [gedaagde] door haar (voormalige) advocaat vervolgens een afspraak met de notaris is gemaakt voor de notariële levering van de panden op 26 juli 2024. Indien in de mail van de advocaat van [eiser] van 3 juli al een gewijzigd aanbod is opgenomen ligt aanvaarding van het aanbod in de doorgifte van die afspraak besloten.”

Deze overweging kan het oordeel dat tussen partijen een (perfecte) overeenkomst tot stand is gekomen zelfstandig dragen. Omdat [gedaagde] tegen (de inhoud van) deze overweging geen grief heeft gericht, dient van de juistheid ervan te worden uitgegaan. Overigens onderschrijft het hof dat oordeel. Daar komt nog bij dat – zoals ook de voorzieningenrechter, zij het ten overvloede, heeft overwogen – de op 26 juli 2024 overeengekomen levering op 12 juli 2024 door [gedaagde] is uitgesteld, niet omdat zij het met de gemaakte afspraken niet eens zou zijn, maar vanwege familie- en andere omstandigheden.

[…]



3.12.

Bovendien acht het hof het door deze grieven aangevallen oordeel – en de gronden waarop dat berust – juist. In dat verband wordt nog tweeërlei opgemerkt. Ten eerste dat, anders dan [gedaagde] stelt, de mail van 3 juli 2024 geen andere betalingscondities (of termijnen) bevat dan die van 2 juli 2024. Ten tweede dat, als ervan wordt uitgegaan dat haar op 2 juli 2024 gedane aanbod vrijblijvend was, [gedaagde] dat aanbod niet onverwijld na de aanvaarding ervan door [eiser] op 3 juli 2024 heeft herroepen (vgl. artikel 6:219 lid 3 BW). De grieven treffen dus (ook inhoudelijk) geen doel.




2.22.

[eiser] verhuurde eerder (een van) de panden onder. Na tussenkomst van [gemachtigde], de gevolmachtigde van [gedaagde], heeft de onderhuurder van [eiser] de huur over september, oktober en november 2024 overgemaakt aan [gedaagde] in plaats van aan [eiser].





3Het geschil



in conventie




3.1.

[eiser] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut en op alle dagen en uren:

1. voor recht te verklaren dat [gedaagde] tegenover [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld c.q. toerekenbaar tekort is geschoten,

2. [gedaagde] te veroordelen op grond van onrechtmatige daad c.q. ongerechtvaardigde verrijking c.q. toerekenbaar tekortschieten c.q. misbruik van omstandigheden voor [betaling van, aanvulling rechtbank] de volledige schade die [eiser] heeft geleden, lijdt en nog te lijden schade, primair € 22.451,26 en voor de overige posten op te maken bij staat; subsidiair op te maken bij staat; te verhogen met de wettelijke rente vanaf datum aanhangig maken van dit geschil althans een door U.E.A. in goede justitie vast te stellen datum tot de dag der algehele voldoening,

3. [gedaagde] te veroordelen tot de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen.



3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Partijen zijn bij de e-mails van 2 en 3 juli 2024 overeengekomen dat de levering van de panden vóór 1 augustus 2024 zou plaatsvinden. Daarna is de leveringsdatum bepaald op 26 juli 2024. Door niet te leveren heeft [gedaagde] onrechtmatig gehandeld, dan wel is zij toerekenbaar tekortgeschoten. [eiser] leidt hierdoor schade die door [gedaagde] vergoed moet worden. Indien de levering van de panden zoals overeengekomen op 26 juli 2024 had plaatsgevonden, had [eiser] de huur over september, november en december 2024 van in totaal € 22.451,26 zelf ontvangen. Daarnaast heeft eiser kosten moeten maken. Met de “overige posten” bedoelt [eiser] een vergoeding van zijn werkelijke proceskosten. Deze twee posten zijn schade, aldus [eiser].



3.3.

[gedaagde] betwist dat zij enige vergoeding aan [eiser] is verschuldigd. Na einde van de huurovereenkomsten per 1 september 2024 met [eiser] heeft zij de huur met de onderhuurders voortgezet en heeft zij dus met recht de huur ontvangen. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser].



in reconventie





3.4.

[gedaagde] vordert - samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:


primair:
I. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van 1 september 2019 al dan niet tezamen met de e-mailcorrespondentie tussen de advocaten van partijen van 2 en 3 juli 2024 geen perfecte en afdwingbare koopovereenkomst betrof, zodat voor [gedaagde] geen verplichting bestond de panden aan [eiser] te leveren,



subsidiair:
II. te verklaren voor recht dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van de nadere overeenkomst zoals vervat de e-mailcorrespondentie tussen de advocaten van partijen van 2 en 3 juli 2024 en op 12 december 2024 in verzuim is komen te verkeren en die nadere overeenkomst volledig te ontbinden,



zowel primair als subsidiair:
III. [eiser] te veroordelen tot teruglevering van de panden aan [gedaagde], waarbij alle met deze teruglevering samenhangende kosten voor rekening van [eiser] komen dan wel indien het onroerend goed inmiddels aan een derde is verkocht welke derde op de voet van artikel 3:88 BW derdenbescherming geniet dan wel indien de op de percelen aanwezige bebouwing inmiddels door [eiser] of een derde is gesloopt, [eiser] te veroordelen tot betaling van een vervangende schadevergoeding aan [gedaagde], waarbij in die schade eveneens dient te worden begrepen de waardevermeerdering van het onroerend goed in het geval van verkoop en dat deze schade c.q. waardevermeerdering dient te worden vastgesteld door een [gedaagde] aan te wijzen taxateur, waarbij de waardepeildatum wordt vastgesteld op 12 december 2024,



meer subsidiair:
IV. te verklaren voor recht dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van de nadere overeenkomst zoals vervat de e-mailcorrespondentie tussen de advocaten van partijen van 2 en 3 juli 2024 en in verzuim is komen te verkeren op 12 december 2024 en deze nadere overeenkomst partieel te ontbinden voor wat betreft de afspraken over de betaling van de achterstallige huurpenningen,



zowel primair, subsidiair als meer subsidiair [eiser] te veroordelen tot betaling van:
V. de achterstallige huurpenningen ter hoogte van € 45.724,80, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum dagvaarding,
VI. de contractuele boetes ex artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen ter hoogte van € 16.200,00,
VII. de contractuele boetes ex artikel 6.2 van de Algemene Bepalingen ter hoogte van € 274.545,72,
VIII. buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 3.457,35,



uiterst subsidiair:
IX. te verklaren voor recht dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van de nadere overeenkomst zoals vervat de e-mailcorrespondentie tussen de advocaten van partijen van 2 en 3 juli 2024 en in verzuim is komen te verkeren op 12 december 2024, en [eiser] te veroordelen tot betaling van € 32.500 in verband met de achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 december 2024,



X. [eiser] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.100,00,



en in alle gevallen:
XI. [eiser] te veroordelen in de proceskosten.




3.5.

[gedaagde] legt aan haar vorderingen primair ten grondslag dat tussen partijen geen perfecte en afdwingbare koopovereenkomst tot stand is gekomen en subsidiair, voor het geval daarvan wel sprake is, [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming daarvan. [eiser] heeft namelijk niet uiterlijk bij levering van de panden het overeengekomen achterstallige huurbedrag betaald. Hij is zodoende in verzuim geraakt en [gedaagde] heeft daardoor het recht de nadere overeenkomst zoals vervat de e-mailcorrespondentie tussen de advocaten van partijen van 2 en 3 juli 2024 geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit betekent dat [eiser] de panden moet terugleveren of, als dat niet meer kan, daarvoor een vergoeding moet betalen. Met de ontbinding komt ook de afspraak over betaling van achterstallige huur te vervallen, zodat [gedaagde] alsnog recht heeft op betaling van de werkelijke huurachterstand en van contractuele boetes vanwege het niet-tijdig betalen van huur en zonder toestemming onderverhuren van de panden, aldus [gedaagde].



3.6.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] onder veroordeling van [gedaagde] in de werkelijke kosten van het geding.



in conventie en reconventie





3.7.
De rechtbank zal hierna, voor zover nodig, nader op de stellingen van partijen ingaan.





4De beoordeling



In conventie en reconventie





Hebben partijen op 2 en 3 juli 2024 een overeenkomst gesloten?




4.1.
De rechtbank stelt vast dat de vorderingen in conventie zijn gebaseerd op de stelling dat partijen in de e-mailwisseling van 2 en 3 juli overeenkomsten(en) hebben gesloten en dat bij de vorderingen in reconventie primair ervan wordt uitgegaan dat partijen in die e-mailwisseling geen overeenkomst(en) hebben gesloten. De rechtbank zal daarom eerst beoordelen of partijen op dat moment overeenkomst(en) hebben gesloten en, zo ja, wat de inhoud daarvan is.



4.2.
De voorzieningenrechter in kort geding en het hof hebben eerder geoordeeld over de vraag of met de e-mails van 2 en 3 juli 2024 tussen partijen een (nadere) overeenkomst tot stand is gekomen. Zowel de voorzieningenrechter als het hof hebben geoordeeld dat een (perfecte) overeenkomst tot stand is gekomen, zoals hiervoor opgenomen onder alinea 2.21. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de rechtbank anders zou moeten oordelen, omdat sprake is van nieuwe feiten. Zij heeft namelijk naar aanleiding van het vonnis in kort geding de panden heeft geleverd en [eiser] heeft bij die levering niet ook het overeengekomen achterstallige huurbedrag betaald. De rechtbank ziet in het gestelde en ook overigens geen aanleiding anders te oordelen dan de voorzieningenrechter en het hof. De rechtbank komt ook tot de conclusie dat [eiser] met de e-mail van 3 juli 2024 het aanbod van [gedaagde], vervat in de e-mail van 2 juli 2024, heeft aanvaard. Van andere betalingscondities (en daarmee van een gewijzigd aanbod) is geen sprake. En al was dat het geval, dan heeft [gedaagde] het gewijzigd aanbod aanvaard blijkens de door aan de notaris gegeven opdracht de leveringsakten gereed te maken. Van een onverwijlde herroeping van het aanbod is geen sprake. De door [gedaagde] gestelde nieuwe feiten geven geen aanleiding voor een andere beoordeling wat betreft het tot stand komen van de (nadere) overeenkomst, omdat die niet zien op de totstandkoming. Tussen partijen is dus met genoemde e-mails een overeenkomst (hierna: de nadere overeenkomst) tot stand gekomen.



Wat zijn partijen overeengekomen?





4.3.

De rechtbank stelt vast dat de nadere overeenkomst bestaat uit een nadere overeenkomst ten opzichte van de koopovereenkomst van 1 september 2019 en een (vaststellings)overeenkomst ten aanzien van achterstallige huur. Partijen hebben in aanvulling op de koopovereenkomst voor beide panden - die overigens al een leveringsverplichting inhoudt - een afzonderlijke koopprijs voor de panden vastgesteld, bepaald dat [eiser] verantwoordelijk is voor de claims/ rechtsverhouding huurders en gemeente en dat de akte van levering verleden zal worden vóór 1 augustus 2024.
Daarnaast hebben partijen in de nadere overeenkomst een (vaststellings)overeenkomst gesloten ten aanzien van hun geschil over (al dan niet) achterstallige huurbetaling, inhoudende dat [eiser] (uiterlijk) twee dagen voor de levering van de panden aan [gedaagde] een bedrag van € 32.500,- aan achterstallige huur betaalt en de helft van de huur voor de maand juni en juli van in totaal € 3.295,61 (hierna: de schikking). Tussen partijen is niet in geschil dat deze schikking niet op zichzelf staat; de daarin opgenomen betalingsverplichting van is gekoppeld aan het moment van levering door [gedaagde].




4.4.

[eiser] betoogt, zo begrijpt de rechtbank, dat is overeengekomen dat de betaling van het achterstallige huurbedrag een voorwaardelijke verplichting was, namelijk op voorwaarde dat [gedaagde] de panden vóór 1 augustus 2024 (en nadien bepaald op 26 juli 2024) zou leveren. [eiser] stelt daarvoor dat hij alleen heeft ingestemd met betaling van een bedrag aan ‘achterstallige huur’ op voorwaarde dat levering op heel korte termijn zou plaatsvinden. Er was namelijk volgens hem geen sprake van achterstallige huur. Omdat levering toen niet heeft plaatsgevonden, is de voorwaarde waaronder de verplichting is aangegaan niet ingevuld zodat hij niet verplicht is te betalen, aldus [eiser].


4.5.
Niet is in geschil dat in aanloop tot de nadere overeenkomst [eiser] heeft betwist dat sprake was van achterstallige huur en hij bereid was toch een bedrag te betalen als snel tot levering zou worden overgegaan. Maar dat partijen een voorwaardelijke verplichting zijn overeengekomen ten aanzien van de achterstallige huur, in die zin dat de verplichting alleen geldt als de panden vóór 1 augustus 2024 geleverd worden, is op zichzelf niet uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst af te leiden. [eiser] heeft, tegenover de betwisting van [gedaagde], nagelaten nader te onderbouwen dat dit de partijbedoeling van partijen was. Integendeel, [eiser] heeft op 8 september 2024 - na de beoogde leveringsdatum - aan [gedaagde] bericht dat hij zal zorgdragen voor betaling van de koopsom én het overeengekomen huurbedrag, als [gedaagde] de panden levert. [eiser] heeft dus onvoldoende onderbouwd dat partijen een voorwaardelijke verplichting (eindigend op 1 augustus 2024) zijn overeengekomen.



4.6.
Uit het voorgaande volgt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de door [eiser] gekochte panden tegen betaling van de koopsom levert vóór 1 augustus 2024 en dat [eiser] uiterlijk 2 dagen vóór levering het overeengekomen bedrag ten aanzien van de (achterstallige) huur betaalt. Tegen deze achtergrond zal de rechtbank eerst de vorderingen in conventie behandelen.



in conventie





4.7.

[eiser] vordert onder 2. primair betaling van een schadevergoeding voor (als toegelicht tijdens de mondelinge behandeling) gederfde huurinkomsten en voor zijn werkelijke proceskosten ook in de eerdere procedures. Hij beroept zich op onder meer toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] vanwege het niet leveren van de panden. [eiser] stelt dat hij de huur over september, oktober en november 2024 (in totaal € 22.451,26) niet heeft ontvangen, omdat de overdracht niet op 26 juli 2024 heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft hij, zo stelt Heiligers, advocatenkosten moeten maken ten behoeve van het noodzakelijke kort geding, het door [gedaagde] ingestelde hoger beroep en deze procedure.



4.8.

[eiser] heeft geen specificatie of begroting overgelegd van zijn (niet al op grond van het kortgedingvonnis en het arrest van het hof door [gedaagde] vergoede) proceskosten in de eerder gevoerde procedures, terwijl dit wel van hem kon worden verwacht. De rechtbank zal reeds daarom dit deel van de vordering onder 2. afwijzen. Zijn aanspraak op een volledige proceskostenvergoeding voor deze procedure komt bij de beoordeling van de verzochte proceskostenveroordeling aan bod.



4.9.
Wat betreft de vordering met betrekking tot de gederfde huurinkomsten overweegt de rechtbank als volgt. [eiser] heeft op 23 september 2024 [gedaagde] in gebreke gesteld voor het niet leveren van de panden en voor het geval [gedaagde] op 1 oktober 2024 niet zou leveren aanspraak gemaakt op onder meer een schadevergoeding. Zoals hiervoor is overwogen, zijn partijen in de koopovereenkomst met nadere overeenkomst overeengekomen dat [gedaagde] de panden vóór 1 augustus 2024 zou leveren. [gedaagde] is die verplichting toerekenbaar niet nagekomen. Daarom is zij op 1 oktober 2024 in (schuldenaars)verzuim komen te verkeren. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding van de schade die hij daardoor heeft geleden. [gedaagde] voert aan dat zij na einde van de huurovereenkomsten met [eiser] op 1 september 2024 de huurovereenkomst met de onderhuurders heeft overgenomen en daarom met recht van hen huur heeft ontvangen, maar dit zou niet aan de orde zijn geweest als zij zoals overeengekomen eerder de panden aan [eiser] had geleverd. De door [eiser] misgelopen huur is dan ook een rechtstreeks gevolg van haar tekortkoming tegenover [eiser]. [gedaagde] heeft de hoogte van deze gevorderde schadevergoeding niet bestreden. De rechtbank zal de vordering onder 2. dan ook tot € 22.451,26 toewijzen. De hierover gevorderde wettelijke rente zal de rechtbank, zoals gevorderd en niet bestreden, toewijzen per datum dagvaarding.



4.10.
Omdat in deze procedure over de gevorderde schadevordering is geoordeeld en gesteld noch gebleken is dat er nog andere schadeposten zijn, is er geen aanleiding is voor een verwijzing naar een schadestaatprocedure. Daarom bestaat er ook geen zelfstandig belang bij de onder 1. gevorderde verklaring voor recht. De rechtbank zal deze vordering dan ook afwijzen.



Proceskosten





4.11.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom in conventie de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [eiser] meent dat dit zijn werkelijke proceskosten moeten zijn, omdat het afzeggen van de gemaakte afspraak voor levering op 26 juli 2024 tegenover hem onrechtmatig en in strijd met een goede procesorde was en [gedaagde] misbruik heeft gemaakt van procesrecht. Indien [gedaagde] de gemaakte afspraak was nagekomen was er geen kort geding, hoger beroep en bodemprocedure nodig geweest, aldus [eiser]. Daarbij heeft [eiser] onder meer op een vonnis van de rechtbank Den Haag van 20 januari 2016 gewezen, waarin is geoordeeld over een schending van de waarheidsplicht.



4.12.
De rechtbank volgt [eiser] niet. Artikel 241 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat in beginsel geen vergoeding voor de werkelijke proceskosten open staat, maar dat een forfaitair liquidatietarief geldt. Alleen in bijzondere omstandigheden, in het geval van misbruik van procesrecht of van onrechtmatig handelen door het (zonder enige grond) aanspannen van een procedure door één van de partijen, is afwijking van deze regel mogelijk. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen past terughoudendheid. Dat [gedaagde] zich niet aan de overeenkomst heeft gehouden, is daarvoor geen argument. Het feit dat [gedaagde] verweer heeft gevoerd in de kort geding-procedure en tegen het kortgedingvonnis hoger beroep heeft ingesteld, levert nog geen misbruik van procesrecht of een onrechtmatige daad op. Er is ook niet gebleken van een schending van de waarheidsplicht. [gedaagde] heeft vanuit haar invalshoek de totstandkoming van de nadere overeenkomst op een andere manier geïnterpreteerd. Dat is geen schending van de waarheidsplicht, maar is inherent aan de discussie tussen partijen. Overigens heeft [eiser] ook nagelaten zijn werkelijke proceskosten te specificeren of begroten. De rechtbank gaat dan ook aan zijn verzoek voorbij en hanteert het gebruikelijke liquidatietarief.



4.13.
De proceskosten van [eiser] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


136,72







- griffierecht


€


1.325,00







- salaris advocaat


€


1.572,00


(2 punten × € 786,00)




- nakosten


€


178,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


3.033,72











Tot slot





4.14.
De vordering het vonnis uitvoerbaar te verklaren op de minuut en op alle dagen zal worden afgewezen. Het vonnis is op grond van de wet uitvoerbaar op de grosse. Daarnaast heeft [eiser] niet onderbouwd welk belang hij er bij heeft dat het vonnis uitvoerbaar op de minuut en ook tijdens avonduren, weekend en feestdagen wordt verklaard.



in reconventie





4.15.

[eiser] voert primair als verweer aan dat [gedaagde] heeft verzuimd bij haar conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, de rechtbank te informeren over het spoed hoger beroep dat zij op dat moment al tegen het vonnis in kort geding had ingesteld. Op grond van artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zouden de vorderingen van [gedaagde] al daarom moeten worden afgewezen. [gedaagde] meent dat geen sprake is van een verzuim onder artikel 21 Rv, want de kortgedingprocedure staat volledig los van deze bodemprocedure.



4.16.
Partijen zijn verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Indien deze plicht niet worden nageleefd kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht. Weliswaar acht de rechtbank het voor de beoordeling van dit geschil relevant dat [gedaagde] ook na levering van de panden haar standpunt heeft gehandhaafd dat zij niet was gehouden te leveren en de panden moeten worden teruggeleverd, maar de rechtbank ziet in het niet-vermelden van het instellen van hoger beroep geen aanleiding een schending van artikel 21 Rv aan te nemen. Artikel 21 Rv heeft tot doel de bewuste leugen uit te bannen, waardoor de rechterlijke beslissing zoveel mogelijk op waarheid berust. Dat sprake is van bewust achterhouden, kan de rechtbank niet vaststellen. Daarbij komt dat [eiser] voor de mondelinge behandeling het arrest van het hof Amsterdam in procedure gebracht, waardoor de rechtbank ervan op de hoogte was. De rechtbank gaat daarom over tot de inhoudelijke beoordeling van de vorderingen in reconventie.



Verplichting tot levering panden





4.17.

[gedaagde] stelt primair dat de koopovereenkomst ‘al dan niet samen’ met de nadere overeenkomst zoals vervat in de e-mailcorrespondentie tussen de advocaten van partijen van 2 en 3 juli 2024 (hierna: de nadere overeenkomst) geen perfecte en afdwingbare koopovereenkomst betreft. Als overwogen onder 4.2 volgt de rechtbank [gedaagde] hierin niet.



4.18.
Dit betekent dat de rechtbank de primaire vordering onder I, te verklaren voor recht dat er geen sprake is van een perfecte en afdwingbare koopovereenkomst zodat voor [gedaagde] geen verplichting bestond de panden aan [eiser] te leveren, zal afwijzen. Deze grondslag faalt daarmee ook als basis voor de vordering onder III.



Niet-nakoming





4.19.
Subsidiair stelt [gedaagde] dat indien de nadere overeenkomst wel tot stand is gekomen, [eiser] op grond van artikel 6:83 sub a van het Burgerlijk Wetboek (BW) in verzuim is komen te verkeren doordat hij niet uiterlijk bij levering ook het overeengekomen huurbedrag heeft voldaan. Zij heeft daarom het recht de nadere overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, aldus [gedaagde].



4.20.

[eiser] betwist dat hij is tekortgeschoten. Omdat [gedaagde] bewust niet heeft meegewerkt aan de levering op 26 juli 2024 en een kort geding nodig was om de levering te bewerkstelligen, kan zij geen beroep meer doen op betaling van het overeengekomen huurbedrag en kan zij dus niet de overeenkomst op die grond (gedeeltelijk) ontbinden. Bovendien is juist [gedaagde] door zijn ingebrekestelling van 23 september 2024 in verzuim geraakt, aldus [eiser].



4.21.
Als overwogen (zie onder 4.4), volgt de rechtbank [eiser] niet in zijn betoog dat de overeengekomen betaling van het huurbedrag voorwaardelijk was.



4.22.

[eiser] heeft subsidiair aangevoerd dat [gedaagde] in verzuim is geraakt. [eiser] heeft op de mondelinge behandeling desgevraagd toegelicht dat hij doelt op schuldeisersverzuim van [gedaagde]. De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde] in schuldeisersverzuim heeft verkeerd en haar beroep op ontbinding van de nadere overeenkomst daarom niet opgaat. Zij licht dit hierna toe.





Schuldeisersverzuim [gedaagde]





4.23.
Wanneer een schuldeiser een prestatie weigert omdat hij zich op het standpunt stelt dat de overeenkomst op grond waarvan de prestatie hem zou toekomen niet tot stand is gekomen, belemmert hij de prestatie van de schuldenaar en is er sprake van schuldeisersverzuim. Deze situatie doet zich hier voor. [gedaagde] heeft eind juli 2024 aan [eiser] laten weten dat de nadere overeenkomst, op grond waarvan haar betaling van het overeengekomen huurbedrag zou toekomen, niet tot stand was gekomen en zij de panden niet zou leveren. Bij e-mail van 8 september 2024 heeft [eiser] [gedaagde] nog eens uitdrukkelijk bericht dat hij bereid en in staat is ook het overeengekomen huurbedrag te betalen, maar [gedaagde] heeft volhard in haar standpunt dat er geen overeenstemming was bereikt. Dit standpunt is zoals hiervoor overwegen onjuist gebleken. [gedaagde] is zodoende met haar ontkenning van de nadere overeenkomst in schuldeisersverzuim komen te verkeren. Immers, de afwikkeling van de koopovereenkomst waarmee de betaling van het overeengekomen huurbedrag verband houdt is niet mogelijk zonder medewerking van [gedaagde]; levering is een tweezijdige handeling van verkoper en koper. Van [eiser] kon in die situatie niet worden gevergd dat hij al wel het met de levering verband houdende overeengekomen huurbedrag zou betalen.



4.24.

[gedaagde] heeft betoogd dat zij haar verzuim gezuiverd heeft, omdat zij de panden op 12 december 2024 aan [eiser] heeft geleverd. Omdat zij toen alsnog is nagekomen, is [eiser] volgens [gedaagde] vanaf dat moment in verzuim met nakoming van zijn verplichting tot betaling van de (achterstallige) huur.



4.25.
Het schuldeisersverzuim eindigt wanneer de schuldenaar redelijkerwijs weer tot nakoming in staat is. Weliswaar heeft [gedaagde] na het vonnis van de voorzieningenrechter de panden alsnog geleverd, maar zij had daarvoor al (spoed) hoger beroep ingesteld om het vonnis te laten vernietigen en de vorderingen van [eiser] alsnog af te wijzen. [gedaagde] heeft in die periode niet (kenbaar) het standpunt ingenomen dat [eiser] de overeengekomen (achterstallige) huur nog moet betalen. Ook in deze bodemprocedure heeft [gedaagde] primair het tot stand komen van de nadere overeenkomst bestreden en op die grond gevorderd [eiser] te veroordelen de panden terug te leveren of een schadevergoeding te betalen. Onder die omstandigheden, kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat [eiser] vanaf het moment van levering redelijkerwijs tot nakoming in staat is. Het schuldeisersverzuim van [gedaagde] is daarom met de levering van de panden niet geëindigd. [eiser] kon dus op dat moment niet in verzuim komen (artikel 6:61 lid 2 BW), waardoor [gedaagde] de overeenkomst niet op die grondslag kan ontbinden (6:266 lid 1 BW). Gesteld noch gebleken is dat [eiser] op een later moment alsnog in verzuim is geraakt.



4.26.
Dit betekent dat de vorderingen II en IV die beiden uitgaan van verzuim aan de zijde van [eiser] op 12 december 2024 en strekken tot (gedeeltelijke) ontbinding van de nadere overeenkomst, ook zullen worden afgewezen. Dat betekent dat ook de vordering onder III, strekkend tot teruglevering van de panden dan wel tot betaling van vervangende schadevergoeding, zal worden afgewezen.



4.27.
Omdat het beroep op (gedeeltelijke) ontbinding van de nadere overeenkomst faalt, blijft de daarin opgenomen (vaststellings)afspraak over het geschil ten aanzien van de (achterstallige) huur in stand. Dit betekent dat de vorderingen V, V, VI, VII en VIII die uitgaan van een vernietigde overeenkomst en daarom teruggrijpen naar de bepalingen van de huurovereenkomsten, zullen worden afgewezen.



Vordering IX, betaling huurbedrag





4.28.
De uiterst subsidiaire vordering IX bestaat uit twee delen: 1. te verklaren voor recht dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de nadere overeenkomst en in verzuim is komen te verkeren en 2. [eiser] te veroordelen tot betaling van € 32.500,00 in verband met de achterstallige huurpenningen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2024.



4.29.
Gelijk aan de beoordeling van de vorderingen II en IV zal de rechtbank het eerste deel van deze vordering afwijzen. Als overwogen, is gesteld noch gebleken is dat [eiser] (inmiddels) in verzuim is geraakt.



4.30.
Het tweede deel van de vordering, betaling van € 32.500,00 in verband met achterstallige huurpenningen, is - zo stelt de rechtbank vast - een vordering tot nakoming van dat deel van de nadere overeenkomst. Voor een vordering tot nakoming is niet vereist dat sprake is van verzuim.. Als overwogen, eindigt het schuldeisersverzuim op het moment dat [eiser] redelijkerwijs weer tot nakoming in staat is. De rechtbank komt in deze bodemprocedure tot het oordeel dat het standpunt en de vorderingen van [gedaagde], die ervan uitgaan dat geen nadere overeenkomst tot stand is gekomen, geen stand houden. De rechtbank heeft geoordeeld dat de nadere overeenkomst tot stand is gekomen, op grond waarvan op [gedaagde] een leveringsverplichting vóór 1 augustus 2024 rust(te), en dat op grond daarvan op [eiser] nog een betalingsverplichting rust. Met dat oordeel en het feit dat de panden aan [eiser] geleverd zijn, is naar oordeel van de rechtbank (in elk geval) met haar vonnis sprake van de situatie dat [eiser] redelijkerwijs weer tot nakoming in staat is en [gedaagde] dus weer nakoming kan vorderen. De rechtbank zal dit deel van de vordering daarom toewijzen.



4.31.
De rechtbank zal de vordering tot betaling van de wettelijke rente met ingang van 12 december 2024 afwijzen. Van verzuim was toen immers geen sprake. De ingangsdatum van de wettelijke rente wordt bepaald op veertien dagen na aanschrijving tot betaling.



Buitengerechtelijke kosten





4.32.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal ook worden afgewezen. [gedaagde] heeft gesteld dat zij voorafgaand aan het sluiten van de nadere overeenkomst en na de kortgedingprocedure buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft laten verrichten, maar [eiser] heeft dit betwist en zij heeft haar stelling op dit punt niet toegelicht of onderbouwd.






Proceskosten





4.33.

[eiser] is gezien zijn absolute afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom in reconventie de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Maar, omdat van de gevorderde hoofdsom een aanzienlijk deel wordt afgewezen, hanteert de rechtbank het liquidatietarief dat past bij het uiteindelijk toegewezen bedrag. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:










- salaris advocaat


€


1.572,00


(2 punten × € 786,00)




- nakosten


€


178,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.750,00














5De beslissing


De rechtbank




in conventie




5.1.
veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] een bedrag van € 22.451,26 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 oktober 2024 tot de dag van volledige betaling,



5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.033,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



in reconventie





5.3.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 32.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na aanschrijving tot betaling tot de dag van volledige betaling,



5.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.750,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



in conventie en reconventie





5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.



1680




vonnis van de rechtbank Noord-Holland, 7 november 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:11459


arrest van 3 juni 2025 van gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2025:1434


artikel 6:74 BW


ECLI:NL:RBDHA:2016:16834



artikel 6:58 BW, zie MvA II, Parlementaire Geschiedenis BW Boek 6 1981, p. 221 en 229


vergelijk arrest van de Hoge Raad 11 juli 2025, ECLI:NL:HR:2014:1643