ECLI:NL:RBNHO:2025:16297

RECHTBANK Noord-Holland


Civiel recht



Zittingsplaats Haarlem



Zaaknummer: C/15/360522 / HA ZA 24-712




Vonnis van 15 oktober 2025




in de zaak van





1
[eiser 1 (VVE)],
2. [eiser 2],
3. [eiser 3],
4. [eiser 4],
5. [eiser 5],
6. [eiser 6],
7. [eiser 7],
8. [eiser 8], voor zich en in de hoedanigheid van rechtsopvolger van [minderjarige], te [plaats 1],
9. [eiser 9],
10. [eiser 10],
11. [eiser 11],
12. [eiser 12],
13. [eiser 13],
14. [eiser 14],
15. [eiser 15],

eisers sub 1 t/m 7 en 9 t/m 15 te [plaats 2],
eisende partijen,
hierna samen te noemen “eisers”, eiser sub 1 “de VvE” en eisers sub 2 t/m 15 samen “de appartementseigenaars”,
advocaat: mr. E.S.R. Ester,



tegen




RATIO INVEST B.V.,
te Maastricht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Ratio Invest,
advocaat: mr. R.A.G. Smeets.




De zaak in het kort

Ratio Invest heeft omstreeks 2020 een kantoorgebouw uit 1983 verbouwd tot onder meer appartementen. (Voorgangers van) eisers hebben de appartementen gekocht. Zij stellen Ratio Invest in deze procedure aansprakelijk voor lekkages, tochtklachten en geluidsoverlast. Volgens eisers voldoen de appartementen door deze gebreken niet aan de overeenkomst omdat de gebreken het normaal gebruik als woonruimte verhinderen. Ratio Invest verweert zich en wijst erop dat de kopers met ondertekening van de koopovereenkomst de appartementen hebben aanvaard in de onderhoudstoestand waarin ze zich op het moment van levering bevonden (‘as is where is’-clausule). De rechtbank legt de overeenkomst tussen partijen uit en komt tot het oordeel dat dit op zichzelf juist is, maar dat de kopers wel een waterdicht appartement mochten verwachten. Ratio Invest is daarom aansprakelijk voor de gebrekkige ramen in de vliesgevel die tot lekkages leiden. Ook de vorderingen met betrekking tot de kelder worden toegewezen. De andere vorderingen van eisers zijn onvoldoende onderbouwd en worden afgewezen.





1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 mei 2025 en de daarin genoemde stukken
- aanvullende producties 16 t/m 18 van Ratio Invest
- akte vermeerdering van eis met producties 26 t/m 29 van eisers
- akte overleggen producties 30 t/m 36 van eisers
- de mondelinge behandeling van 5 september 2025, waarbij mr. Ester en mr. Smeets spreekaantekeningen hebben overgelegd en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.





2De feiten


2.1.
Ratio Invest is een professionele projectontwikkelaar.



2.2.
In een voormalig kantoorgebouw in [plaats 2] heeft Ratio Invest een appartementencomplex met bedrijfsruimte ontwikkeld; op de begane grond bedrijfsruimten en op de eerste en tweede verdieping negen appartementen. Daarvoor is het complex tot het casco gestript, zijn in de vliesgevel bestaande, eerder vastgemaakte raamkozijnen geopend en voorzien van raambomen (hierna: de aangepaste kozijnen) en aan de buitenzijde nieuwe ramen en deuren geplaatst. Daarnaast zijn in de kelder bergingen gerealiseerd, waarbij de ventilatie daar is komen te vervallen, en zijn op het dak doorvoeren voor een ventilatiesysteem en beloopbare dakafwerkingen aangebracht.



2.3.
In 2019 - voorafgaand aan de ontwikkeling van het appartementencomplex - heeft Ratio Invest de appartementen te koop aangeboden. In de verkoopbrochure staat onder meer “9 luxe appartementen”, “Luxe wonen in het centrum van [plaats 2]” en “Ieder appartement krijgt prelabel energielabel ‘A’ ”. Een prelabel is een te verwachten labelklasse.



2.4.
Eind 2019/begin 2020 hebben (rechtsvoorgangers van) de appartementseigenaars de appartementen van Ratio Invest gekocht. Relevante artikelen van de betrokken koopovereenkomsten luiden als volgt:



Juridische overdracht



4.1.1.

Het is koper bekend dat de onroerende zaak nog verbouwd dient te worden door verkoper alvorens levering plaats zal vinden. […]



Staat van de onroerende zaak





6.1.


Verkoper garandeert aan koper dat de onroerende zaak bij levering voldoet aan de uitgangspunten zoals beschreven in de verkooptekening en technische omschrijving welke aan de koopovereenkomst als bijlagen zijn aangehecht.


Bij de levering wordt het definitieve energiecertificaat verstrekt.

[…]



6.3.


Uitgangspunt tussen Partijen is dat Koper het gekochte aankoopt op basis van het “as-is where-is” principe. Koper aanvaardt het gekochte op de Overdrachtsdatum in de staat waarin het zich alsdan bevindt. Koper aanvaardt het gekochte derhalve in de bouwkundige, juridische, fiscale, milieukundige, technische en feitelijke toestand waarin het gekochte zich alsdan bevindt en Koper heeft ter zake van deze staat van het gekochte geen enkele aanspraak, hoe dan ook genaamd, jegens Verkoper. Partijen sluiten de toepasselijkheid van dwaling, ontbinding en non-conformiteit (zoals uiteengezet in de artikelen 6:228 e.v., 6:265 en 7:15 en 7:17 BW) hierbij uitdrukkelijk uit. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens anderszins overeengekomen en vastgelegd in deze koopovereenkomst. Koper is uitdrukkelijk bekend met de bouwkundige staat en toestand van het verkochte. In dat kader zijn verkoper en koper uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico komen van koper.


Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de realisatie van de appartementsrechten gebeurt op basis van de transformatie van een bestaande onroerende zaak (1983) en dit aldus te aanvaarden. Elke aansprakelijkheid van verkoper jegens koper, hoe ook genaamd en onder welke titel dan ook, voor eventuele verontreiniging van de grond en/of het grondwater van de gehele onroerende zaak wordt uitgesloten. Tevens vrijwaart koper verkoper voor alle aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en onder welke titel dan ook, die uit de aanwezigheid van bodem- en/of grondwatervervuiling in de onroerende zaak kan voortvloeien.

[…]



6.5.


Koper heeft het recht om direct voorafgaand aan het passeren van de akte van levering de onroerende zaak van binnen en van buiten te inspecteren.

[…]




Risico-overgang/ Beschadiging door overmacht




10.1.

De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper, […]



2.5.
In de technische omschrijving waarnaar in artikel 6.1 van de koopovereenkomst wordt verwezen en die als bijlage aan de koopovereenkomsten is gevoegd, zijn onder meer de volgende passages opgenomen:


onder “Gevelafwerking”:

De bestaande grindgevels worden gereinigd.


De te handhaven bestaande aluminium kozijnen worden nieuw geschilderd.




onder “Kozijnen, ramen en deuren” onder meer:

Algemene ruimten.


De nieuw aan te brengen buitenkozijnen worden uitgevoerd in kunststof.


De bestaande te handhaven buitenkozijnen worden nieuw geschilderd




onder “Dakconstructie / Dakbedekking” onder meer:

Er komen dakdoorvoeren ten behoeve van het ventilatiesysteem (toevoer en afvoer), de rookgasafvoer en de luchttoevoer van de cv-ketel alsmede voor rioolontluchtingen en hemelwaterafvoeren en noodafvoeren.


Het dak wordt waterdicht opgeleverd.




onder “Ventilatie” onder meer:

Algemene ruimten.


De centrale hallen worden natuurlijk geventileerd.





Woningen.


De appartementen worden voorzien van een WTW-installatie [warmteterugwin-installatie, toevoeging rechtbank].



en onder “Liftinstallatie”:

Het gebouw is voorzien van één personenlift. De bestaande lift wordt gemoderniseerd.





2.6.
In een “Proces Verbaal van Oplevering” van 18 december 2020 opgemaakt door Ratio Invest en een (onder)aannemer voor het complex, staat onder meer:



OPLEVERPUNTEN


ALGEMEEN


Lekkage gang





App.1


- diverse plekken water lekkage op de vensterbanken voor en achter

[…]

- Lek raam slaapkamer voorzijde





App.2


- lekkage deur patio


- lek tussen dubbelglas voorzijde woonkamer

[…]

App.6


- Lekkage ramen





App.7


-schuifpui in ons appartement los staat waardoor ook daar water naar binnen stroomt en de vloer nat wordt


- lekkage uitzetramen

[…]




2.7.
In december 2020 is de lift in het kader van een modificatie- en periodieke keuring door Liftinstituut B.V. gekeurd. Uit een e-mail van 18 februari 2021 van Liftinstituut blijkt dat de modificatiekeuring werd uitgevoerd om nieuwe onderdelen (besturing, snelheidsbegrenzer en buffers in de schachtput) te beoordelen. Liftinstituut heeft de lift ‘goedgekeurd met opmerkingen’. De opmerking zag erop dat een remcontrolevoorziening ontbrak waaraan werd toegevoegd dat een dergelijke voorziening voor deze lift niet wettelijk is verplicht.



2.8.
Eind 2020 en begin 2021 heeft Ratio Invest de appartementen aan (de rechtsvoorgangers van) eisers sub 2 t/m 15 geleverd. In de leveringsakte is onder artikel 2, lid 3 “Feitelijke staat” onder meer opgenomen:



Koper heeft het Registergoed [het appartement, toevoeging rechtbank] vóór de ondertekening van deze Akte mogen bezichtigen.

Koper aanvaardt het Registergoed in de huidige staat […]



en in lid 4. “As-is-where-is” is artikel 6.3 van de koopovereenkomst (zie r.o. 2.4) herhaald.




2.9.
De appartementen hebben een energielabel A gekregen.



2.10.
Met de levering van de appartementen zijn (de rechtsvoorgangers van) de appartementseigenaars lid geworden van de VvE. Daarnaast bestaat voor het complex een hoofdvereniging van eigenaren “Vereniging van Eigenaars [naam] te [plaats 2]” (hierna: de hoofdvereniging).



2.11.
Kort na levering van de appartementen kampten meerdere appartementseigenaars met lekkages in de appartementen. Zij hebben hierover contact opgenomen met Ratio Invest en hoofdaannemer [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1]).



2.12.
Bij brief van 25 november 2021 heeft eiser sub 13 namens VvE [naam] (de rechtbank begrijpt dat de VvE is bedoeld) aan Ratio Invest een ingebrekestelling gestuurd. In de brief staat onder meer dat sommige gebreken na oplevering door [bedrijf 1] zijn opgelost, maar een aantal essentiële zaken niet. Daarbij is een overzicht opgenomen van “alle openstaande punten die op afwikkeling wachten” waaronder:



2) Lekkages.


Etage 2, appartement [nummer ] M; dak/plafonds.


Etage 1, appartement [nummer ] F; dak/plafonds.


Etage 1, plafond doorgang (via de achterdeur) naar de appartementen van deze verdieping;


Etage 1, lekkage vensters.





Alle lekkages zijn diverse malen gemeld, maar tot nu toe is er niemand langs geweest om de schade op te nemen c.q. echt te onderzoeken hoe de lekkages zijn ontstaan.





Het is uw verplichting om de appartementen wind en waterdicht op te leveren (zie bijlage de Technische Omschrijving Dakconstructie van de verkoopdocumenten)





3) Grote vochtproblemen in de kelder.


Deuren sluiten moeilijk, schimmelvorming en stankoverlast.


Deze zijn niet ontstaan na oplevering, maar veel eerder. Als verkoper had u dit probleem moeten oplossen, op zijn minst kenbaar moeten maken.


Er is hier sprake van een verborgen gebrek.[…]





2.13.
In februari 2022 hebben de VvE en Ratio Invest overlegd over nog af te wikkelen punten. In vervolg daarop heeft de VvE begin maart 2022 aan Ratio Invest een overzicht van die punten gestuurd. Het overzicht (hierna: het overzicht van 1 maart 2022) is hieronder weergegeven, waarbij de rechtbank de telefoonnummers heeft geanonimiseerd.




{Afbeelding 1}


2.14.
Bij e-mail van 14 augustus 2022 heeft Ratio Invest aan de advocaat van eisers onder meer laten weten:



Uiteraard zullen wij overgaan tot herstel van de problemen met betrekking tot de ramen/beglazing. Mocht dit niet duidelijk zijn, dan hierbij de bevestiging hiervan.





2.15.
Naar aanleiding van klachten van de appartementseigenaars heeft [bedrijf 1] in augustus/ september 2022 openstaande punten opgepakt.



2.16.
In de brief van 3 december 2022 van [bedrijf 1] aan Ratio Invest staat onder meer het volgende:



U vraagt aandacht voor de afwikkeling van de puntenlijst.





Twee punten geven aanleiding tot een nadere toelichting:




1. Met bewoner [eiser 15] [[eiser 15], toevoeging rechtbank] is afgesproken de door ons gedane aanpassingen te monitoren om te zien of de lekkage definitief is opgelost. Indien dit het geval is zal de binnensituatie door ons nog worden afgewerkt op de plaats waar de lekkage zat.
2. […]




Alle overige door u gemelde punten zijn door ons aangepakt en opgelost. Dat is gebeurd in goed overleg met de bewoners. Aan hen is gevraagd met ons hierover te communiceren, hetgeen tijdens de werkzaamheden ook gebeurde. Wij hebben na afronding geen opmerkingen meer gehad van bewoners. De puntenlijst is dus niet meer actueel.





2.17.
Bij brief van 24 april 2023 aan Ratio Invest hebben eisers de eerder geuite klachten van lekkage en gebrek aan ventilatie in de kelder herhaald en Ratio Invest kosten voorgehouden die uit een meerjarenonderhoudsplan van het complex zouden volgen: Kosten voor herstel van buitenwandopeningen en dakafwerkingen begroot op € 5.202 excl. btw en uit te voeren in 2023, ‘werkzaamheden in verband met de slechte staat van het dak en daarmee samenhangende zaken’ begroot op € 74.888 en uit te voeren in 2030 en geplande werkzaamheden in verband met de staat van onderhoud van de lift begroot op € 21.826 en uit te voeren in 2030.



2.18.
Bij e-mail van 20 juni 2023 aan Ratio Invest heeft [eiser 15] (weer) een melding gemaakt van een daklekkage. Ratio Invest heeft hierop onder meer als volgt gereageerd:



Heel vervelend dat er wederom een lekkage heeft plaats gevonden.


Na de vorige lekkages hebben er maatregelen en reparaties plaatsgevonden.


Echter zoals door jullie naar voren gebracht (en naar aanleiding van de in opdracht van jullie uitgevoerde inspectie van het dak in het kader van het MJOP) zijn er aanpassingen aan de dakranden en afdichting van de metalen buizen noodzakelijk (zoals ook gepland in de MJOP voor dit jaar).





2.19.
Naar aanleiding van klachten van de appartementseigenaars heeft Ratio Invest onder meer aan dakdekker [bedrijf 2] opdracht gegeven tot inspectie c.q. herstel van het dak. [bedrijf 2] heeft in juli 2023 een rookproef uitgevoerd, een lekkage gedicht, het dak plaatselijk (meer) geïsoleerd en scheurtjes in het dak gerepareerd.



2.20.
In een e-mail van 4 oktober 2023 van [bedrijf 1] aan Ratio Invest staat onder meer het volgende:



Na oplevering en ingebruikname heb ik op verzoek van [naam medewerker [bedrijf 1]] en [bestuurder Ratio Invest] medio vorig augustus/ september een nazorgronde gemaakt bij meerdere appartementen.




Alle punten op de vragenlijst hebben wij toen afgewerkt en tevens punten die wij zelf in het werk nog tegengekomen zijn hebben we ook opgelost.


Wij hebben toen ook voor de hr. [eiser 15] nr [nummer ] M de schuifpui met aansluitingen nagelopen, hier hebben wij onder andere zetwerk geleverd en aangebracht ter plaatste onderzijde bouwkundige aansluiting aan de buitenzijde.


Ik heb tevens mijn contactgegevens bij de heer [eiser 15] afgegeven en met hem besproken dat hij mij zou laten weten of de werkzaamheden die aan de pui uitgevoerd zijn afdoende zijn geweest en er geen nieuwe lekkage opgetreden is.


Wanneer dit inderdaad geen klachten meer zou geven wilden wij het stucwerk herstellen, helaas hebben wij hier geen reactie meer op gekregen en is ook bij nabellen geen antwoord gekomen.


Eventueel wil ik met u op locatie afspreken en een en ander door te nemen.


Wij zijn nog steeds bereid het stucwerk te herstellen. Echter zou het dan fijn zijn om te weten of er wel of geen lekkage meer is.





2.21.
Bij brief van 12 oktober 2023 van de advocaat van eisers aan Ratio Invest is een bijlage gevoegd met ‘Problematiek per appartement’ voor appartementen [nummer ] D, G, H, J, K, L en M. Bij appartement [nummer D] is vermeld dat de afvoer van het toilet is verstopt en camera-onderzoek heeft uitgewezen dat er een stuk ijzer in de standleiding zit en dat dit ‘al maanden gaande is en nog steeds niet opgelost’.



2.22.
Op enig moment heeft Ratio Invest aan bouwkundige [betrokkene] van [bedrijf 3] (hierna: [betrokkene] en [bedrijf 3]) opdracht gegeven de inspectie en werkzaamheden aan het dak, de gevel en in de kelder te coördineren.



2.23.
Begin 2024 heeft [bedrijf 3] aan ingenieursbureau Geveladvies B.V. (hierna: Geveladvies) gevraagd de lekkages te beoordelen. Geveladvies heeft de kozijnen en vliesgevel onderzocht en aan de hand van haar bevindingen in haar rapport van 21 februari 2024 onder meer het volgende geconcludeerd:



Met betrekking tot de kozijnen en draaiende delen (dit zijn de raam-kozijnen die in de vliesgevel zijn gemonteerd […]) kan het volgende worden geconcludeerd:



- De raamvleugels slaan niet goed meer tegen het kozijn aan, met als gevolg dat de rubbers het systeem niet meer (goed) afdichten. Met een koude stroom (tocht) en een makkelijke infiltratie van water als gevolg
- De verstekken van de kozijnen en raamvleugels zijn niet meer dicht, waardoor water in het systeem komt en na verloop van tijd naar binnen zal treden;
- De kozijnen zijn ongeïsoleerd uitgevoerd. Dit zorgt voor een makkelijke geleiding door de profielen, een koudebrug. Met als gevolg dat dit een tochtgevoel kan geven;
- Er zijn in de loop der jaren vele aanpassingen gedaan aan de kozijnen en raamvleugels, welke ervoor zorgen dat er extra openingen in het systeem aanwezig zijn. Deze aanpassingen kunnen zorgen voor koude stromen en tochtgevoel;




De algemene conclusie van deze kozijnen en draaiende delen is dat deze in een dusdanig slechte staat zijn dat herstel hier geen optie meer is. Het enige goede advies dat hiervoor gegeven kan worden is: deze te vervangen.





2.24.

In opdracht van eisers heeft [bedrijf 4] in maart 2024 een bouwkundig onderzoek naar het complex gedaan en een rapport opgesteld. De kosten verbonden aan het rapport bedroegen € 821,54. Zijn conclusie wat betreft de aangepaste kozijnen luidde:

De kozijnen welke in de gevel zitten zijn vanuit de periode dat het pand voor de Rabobank is gebouwd, ca. 1983. Deze zijn hier en daar aangepast t.b.v. doorgangen in relatie tot het nieuwe gebruik (van kantoor naar woning appartementen).





Er is geen afwatering en wat moet doorgaan voor ontwatering is volstrekt onvoldoende/ gebrekkig (zie foto’s). De raamrubbers zijn aan het einde van hun levensduur en daarmee ook gebrekkig. De kwaliteit van het hang- en sluitwerk is onvoldoende afgestemd op de zwarte [zwaarte, toevoeging rechtbank] van de kozijnen.




De kwaliteit van de aanwezige ramen, de verouderde raamrubbers, en de kwaliteit van het hang- en sluitwerk laat zien dat hier niet of onvoldoende naar gekeken is en er geen onderhoudsbeurt is geweest.





2.25.
Op 18 maart 2024 heeft [betrokkene] een notitie “Appartementencomplex [naam]/actieplan klachtenoplossing” (hierna: de klachtenlijst van 18 maart 2024) met partijen gedeeld. In deze klachtenlijst zijn de klachten per appartement en gemeenschappelijke delen genoteerd, zijnde met name tocht- en lekkageklachten bij kozijnen.



2.26.
In een e-mail van 30 mei 2024 heeft Ratio Invest eisers een schikkingsvoorstel gedaan dat voor de kelder inhield:


1. Aanbrengen van een mechanische ventilatie. Indien nodig worden inblaas- c.q. afzuigpunten in de afzonderlijke ruimten aangebracht.
2. De deuren aanpassen met roosters, zodat ook de afzonderlijke ruimten geventileerd worden
3. Deuren weer passend maken
4. Isoleren van leidingen en buizen, voor zover deze condensvorming vertonen
5. Het schilderen van delen, die door de vocht zijn aangetast.




2.27.
Partijen hebben geen schikking bereikt.



2.28.

In een e-mail 5 augustus 2024 aan de advocaat van eisers heeft Ratio Invest zich bereid verklaard vooruitlopend op deze procedure een aantal werkzaamheden al op te pakken, zijnde:
 De oplossing van het vochtprobleem in de kelder conform ons schrijven van 30 mei jl.
 De aanpassing van de dorpels
 Gebreken met betrekking tot de individuele appartementen zelf in overleg met [bedrijf 1].




2.29.
Bij e-mail van 9 oktober 2024 met daarbij foto’s van lekkages heeft eiser sub 3 (hierna: [eiser 3]) aan Ratio Invest gemeld dat in appartementen [nummer ]-E en J en de gang bij noodtrappenhuis sprake is van wateroverlast. Daarbij heeft [eiser 3] Ratio Invest naar de status van de ventilatie gevraagd.



2.30.
In april 2025 heeft Ratio Invest een derde partij opdracht gegeven mechanische ventilatie aan te laten leggen in de kelder.


2.31.
De individuele appartementseigenaars hebben bij een procesvolmacht aan het bestuur van de VvE de bevoegdheid gegeven om in haar naam onder meer een rechtsvordering in te stellen tegen Ratio Invest.


Tekst



3Het geschil


3.1.
Eisers vorderen - samengevat en na vermeerdering van eis - bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:


I. te verklaren voor recht dat Ratio Invest aansprakelijk is voor de als gevolg van de volgende gebreken door eisers geleden en nog te lijden schade:
A. de gevel en de kozijnen zijn niet wind- en waterdicht,
B. het dak vertoont lekkages en is in slechte of matige staat,
C. de lift voldoet niet aan de bij de overdracht daaraan te stellen eisen,
D. de gebreken in de individuele appartementen, voor zover niet op het overzicht van 1 maart 2022 opgenomen, of wel op het overzicht opgenomen, maar niet door Ratio Invest verholpen,



en Ratio Invest te veroordelen:



II. tot vergoeding van de door eisers geleden schade bestaande uit de herstelkosten, inclusief de kosten voor de proefopstelling voor het herstel van de vliesgevel, voor de gebreken genoemd in vordering I. onder A t/m D, nader op te maken bij staat en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,



III. tot betaling van € 50.000 als voorschot op de (vervangende) schadevergoeding voor de gebreken genoemd in vordering I. onder A t/m D,



IV. tot herstel van de volgende gebreken:
E. in de kelderruimte ontbreekt (mechanische) ventilatie, waardoor de deuren van de individuele bergingen klemmen en niet meer sluiten en het schilderwerk is aangetast,
F. de drempels/ dorpels tussen de woon- en buitenruimtes zijn hoger dan toegestaan (21 centimeter),
binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000 voor iedere dag dat Ratio Invest hiermee in gebreke is, met een maximum van € 60.000,



V. tot betaling van € 2.296,53 aan kosten voor vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 maart 2024, dan wel vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,



VI. in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.




3.2.
Als onderbouwing van hun vorderingen stellen eisers samengevat het volgende. De door Ratio Invest verkochte en geleverde appartementen beantwoorden niet aan de overeenkomst. In de brochure zijn de appartementen namelijk aangeprezen als luxe appartementen, maar kort na de levering hebben eisers ernstige gebreken geconstateerd die niet (geheel) zijn hersteld: lekkages, tochtklachten en geluidsoverlast. Dit zijn gebreken die een normaal gebruik van de appartementen en algemene ruimtes verhinderen. De overeengekomen ‘as is where as’-clausule (artikel 6.3 van de koopovereenkomst) staat aan het beroep op non-conformiteit niet in de weg, want de kopers mochten de afwezigheid verwachten van gebreken die het normaal gebruik als woonruimte verhinderen. Hetzelfde geldt voor de algemene delen. Subsidiair stellen eisers dat de ‘as is where is’-clausule dwingendrechtelijke wet- en regelgeving zoals Bouwbesluit 2012, dat ten tijde van de verbouwing van kracht was, niet uitsluit. Op grond van dat besluit moet een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied (een gevel of dak) waterdicht zijn. Daarnaast heeft Ratio Invest hen toegezegd dat zij de gebreken aan ramen, beglazing, drempels en kelder zou (laten) aanpakken en dat heeft ze tot op heden niet (voldoende) gedaan. Eisers maken aanspraak op nakoming van die toezeggingen.



3.3.

Ratio Invest voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van eisers, dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure. Haar meest verstrekkende verweer is dat eisers niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen wat betreft het dak. Zij hebben namelijk niet duidelijk gemaakt welk dak van het gebouw zij bedoelen.
Verder voert Ratio Invest aan dat de ‘as is where is’-clausule in de weg staat aan een beroep op non-conformiteit. Met deze bepaling zijn de appartementseigenaars akkoord gegaan met de bouwkundige staat waarin het appartement en het dak zich bij levering bevinden en met het uitsluiten van de regeling van non-conformiteit. De (rechtsvoorgangers van de) appartementseigenaars wisten voor ondertekening van de koopovereenkomst dat de appartementen in een bestaand kantoorgebouw uit 1983 zouden worden ontwikkeld. De ‘as is where is’-clausule had de verwachtingen van de kopers moeten beperken. De technische omschrijving en tekening behorende bij de koopovereenkomsten zijn de enige garanties die Ratio Invest heeft gegeven en daaraan heeft zij voldaan.
Verder betwist Ratio Invest dat de gestelde gebreken het normale gebruik van de appartementen als woonruimte in de weg staan. [bedrijf 1] heeft de door eisers gesignaleerde punten opgelost. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming, aldus Ratio Invest.




3.4.
De rechtbank zal hierna, voor zover nodig, nader op de stellingen van partijen ingaan.





4De beoordeling



Niet-ontvankelijkheidsverweer van Ratio Invest




4.1.
Ratio Invest voert aan dat eisers niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vordering onder I sub B, omdat zij niet duidelijk hebben gemaakt welk dak van het complex ‘lekkages vertoont en in slechte of matige staat is’. Dit verweer faalt. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt voldoende dat er tussen hen geen onduidelijkheid bestaat over het bedoelde dak. Dat het niet de onduidelijkheid over het specifieke dak is die in de weg staat van de toewijsbaarheid van deze vordering, zal de rechtbank verderop in dit vonnis toelichten. De rechtbank zal hierna overgaan tot de inhoudelijke beoordeling.



4.2.
De vraag die voorligt is of eisers Ratio Invest kunnen aanspreken op gebreken in de appartementen en de gemeenschappelijke delen van het complex. Voordat de rechtbank die vraag behandeld, zal zij eerst de rol van de VvE in dit geschil behandelen.



De rol van de VvE





4.3.
Eisers baseren hun vorderingen in de eerste plaats op de koopovereenkomsten tussen (de rechtsvoorgangers van) de appartementseigenaars en Ratio Invest. Bij het formuleren van de vorderingen hebben eisers echter geen onderscheid gemaakt tussen de appartementseigenaars en de VvE. Op zitting hebben eisers toegelicht dat de VvE een eigen belang heeft bij de vorderingen, omdat zij het beheer heeft van de algemene delen en de kosten daarvan draagt. Bovendien beschikt de VvE over een procesvolmacht van de individuele appartementseigenaars, aldus eisers.



4.4.
De rechtbank begrijpt dat de VvE haar rol in dit geschil primair baseert op artikel 5:126 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De vertegenwoordigingsbevoegdheid van een VvE is echter alleen voor het beheer van de gemeenschap, niet voor de privégedeelten (artikel 5:126 lid 1 BW). Daarnaast heeft de VvE als procesvertegenwoordiger van de appartementseigenaars geen eigen belang bij hun individuele aanspraken. De rechtbank zal daarom de (deel)vorderingen die daarop zien ten aanzien van de VvE afwijzen.



Conformiteit





4.5.
Tussen partijen is in geschil of de appartementen en (het aandeel in) de gemeenschappelijke delen aan de koopovereenkomsten beantwoorden. Een verkoper is verplicht een zaak af te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In artikel 7:17 lid 2 BW, dat van regelend recht is, staat dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. In dit geval is in de koopovereenkomst afgeweken van het conformiteitscriterium van artikel 7:17 lid 2 BW.



4.6.
Bij de beantwoording van de vraag of de appartementen beantwoorden aan wat de kopers op grond van de met hen gesloten koopovereenkomst mochten verwachten, is de tekst van die overeenkomsten van belang. In deze procedure is met name de ‘as is where is’-clausule, dat het appartement wordt geleverd in de staat waarin het zich bevindt, dat koper bekend is met de bouwkundige staat en toestand van het verkochte en dat “dergelijke eigenschappen casu quo gebreken voor risico komen van koper” relevant. Evenwel, volgens vaste jurisprudentie komt het bij de uitleg van contractsbepalingen niet alleen aan op de zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen in de koopovereenkomst, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij hierover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het concrete geval van belang zijn.



4.7.
In dit kader vindt de rechtbank de volgende feiten en omstandigheden van belang:

 het gaat hier om de koop van appartementen in een bestaand kantoorgebouw uit 1983;
 Ratio Invest heeft de appartementen in de verkoopbrochure aangeprezen als “luxe appartementen”;
 de koopovereenkomst is opgesteld door Ratio Invest en partijen hebben niet onderhandeld over de ‘as is where is’-clausule, eisers hebben ook geen vragen gesteld over de formulering;
 kopers hebben zich niet laten bijstaan door een aankoopmakelaar en het gebouw voor het sluiten van de koopovereenkomst niet laten keuren.




4.8.
De rechtbank is van oordeel dat vanwege de ‘as is where is’-clausule kopers het gekochte in beginsel hebben aanvaard in de (onderhouds)toestand waarin het zich bevond ten tijde van de levering. De tekst in de koopovereenkomst is in dat opzicht zo geformuleerd dat daar eigenlijk geen onduidelijkheid over kan bestaan. Dat deze clausule is opgesteld door Ratio Invest en partijen er niet over hebben onderhandeld, doet daar onvoldoende aan af. En dat kopers geen gelegenheid zou zijn geboden om het gebouw te onderzoeken is door Ratio Invest bestreden. Eisers hebben ook niet gemotiveerd gesteld dat zij er daadwerkelijk om hebben gevraagd het gebouw vooraf te mogen onderzoeken en dat hen dit vervolgens is geweigerd.



4.9.
Vanwege het bouwjaar van het gebouw in samenhang met de ‘as is where is’-clausule moesten de kopers er rekening mee houden dat de onderhoudstoestand van het gebouw niet perfect zou zijn. Niet iedere onvolkomenheid levert dan een tekortkoming op. Kopers mochten aan de aanprijzing van Ratio Invest van “luxe appartementen” wel bepaalde verwachtingen ontlenen. Weliswaar moesten die verwachtingen worden getemperd door de ‘as is where is’-clausule in de overeenkomst, maar niet zozeer dat kopers geen waterdicht appartement meer mochten verwachten. Deze ondergrens is tijdens de zitting ook door Ratio Invest onderschreven. De rechtbank werkt hieronder uit wat dit betekent voor de onder I. A t/m D gestelde gebreken.



4.10.
Daarbij merkt zij vooraf op dat op grond van artikel 111 lid 2 Rv uit de dagvaarding onder meer moet blijken welke feiten aan de vorderingen ten grondslag worden gelegd. Producties kunnen ter ondersteuning van de stellingen dienen, maar niet ter vervanging daarvan. Een eisende partij moet bij een verwijzing naar producties dan ook begrijpelijk aanduiden welke delen daarvan relevant zijn voor de verschillende vorderingen en waarom. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en naar welke feiten daarbij wordt verwezen, en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechtbank kan geen rekening houden met hetgeen in de producties van eisers naar voren is gebracht, voor zover daaraan geen duidelijke en concrete stellingname in de processtukken zelf ten grondslag ligt. Uit het hierna volgende zal blijken dat eisers niet over alle gebreken voldoende concreet zijn geweest in de processtukken. Dat komt voor hun risico.



A.1. Kozijnen





4.11.
In geschil is onder meer de staat van “de kozijnen”. Eisers hebben het in de dagvaarding over “tocht- en vochtklachten en lekkages” en maken dit daarin verder niet concreet. De rechtbank zal uitgaan van de gebreken aan ‘de aangepaste kozijnen’, want Geveladvies en [bedrijf 4] hebben zich over die kozijnen duidelijk uitgelaten en met die rapporten onderbouwen eisers hun vorderingen.



4.12.
Niet ter discussie staat dat bij levering sprake was van lekkages via de aangepaste kozijnen. Dat er nog steeds sprake is van lekkages via die kozijnen zoals eisers stellen, heeft Ratio Invest niet (voldoende) gemotiveerd bestreden. Weliswaar heeft [bedrijf 1] in december 2022 en oktober 2023 aan Ratio Invest laten weten dat alle problemen zouden zijn opgelost, maar onder meer uit de bevindingen en stevige conclusies in februari 2024 van Ratio Invests eigen deskundige Geveladvies - waarna geen verder herstel heeft plaatsgevonden - en de melding met foto’s van lekkage van 9 oktober 2024 van [eiser 3] aan Ratio Invest blijkt dat er wel degelijk nog steeds lekkages zijn. Volgens de rapportage van Geveladvies zijn die klachten te wijten aan raamvleugels die niet goed meer tegen het kozijn aanslaan zodat de rubbers het systeem niet goed meer afdichten, verstekken die niet meer dicht zijn en openingen in het systeem door aanpassingen in de loop van de tijd. In de rapportage van Geveladvies wordt daarnaast geconstateerd dat de kozijnen (de rechtbank begrijpt: de beglazing) niet geïsoleerd zijn uitgevoerd, maar dit is naar het oordeel van de rechtbank niet aan te merken als een gebrek. Dit is immers onderdeel van de onderhoudstoestand van het bestaande gebouw die de kopers in de koopovereenkomst hebben aanvaard.



4.13.
Uit het voorgaande vloeit voort dat er wat betreft het niet waterdicht zijn van de aangepaste kozijnen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomsten (non-conformiteit). Dat in de koopovereenkomsten staat dat (onder meer) een beroep op 7:17 BW wordt uitgesloten, doet daar niet aan af. Die zinsnede moet worden gelezen in samenhang met wat daarvóór in 6.3 van de koopovereenkomst is opgenomen, namelijk dat de koper het gekochte aanvaardt in de staat waarin het gekochte zich bevindt en ter zake van die staat geen enkele aanspraak heeft jegens verkoper. De rechtbank vat artikel 6.3. van de koopovereenkomst zo op dat partijen door het opnemen van de ‘as is where is’ clausule hebben willen afwijken van het non-conformiteitsbegrip in artikel 7:17 lid 2 BW. Dat ‘de toepasselijkheid van non-conformiteit (7:17 BW) wordt uitgesloten’, betekent dus niet dat de kopers geen rechtsvordering zouden kunnen instellen als blijkt dat het gekochte niet voldoet aan wat partijen wél hebben afgesproken c.q. de kopers mochten verwachten, te weten een waterdicht appartement. Bovendien heeft Ratio Invest ook aan eisers bevestigd dat zij de problemen met betrekking tot de ramen/beglazing zou herstellen. De rechtbank gaat er overigens van uit dat deze toezeggingen voortvloeien uit de koopovereenkomst tussen partijen en zijn gedaan in het kader van het zoeken naar een oplossing voor de gerezen problemen, dus om te bezien of partijen er in onderling overleg uit konden komen. Anders dan eisers bepleiten, vormen deze toezeggingen dus geen zelfstandige bron van een verbintenis waarvan eisers nakoming zouden kunnen vorderen.



A.2. Gevel





4.14.
Voor de gevel als zodanig – dus los van de kozijnen zoals hiervoor besproken – geldt dat eisers deze met de ‘as is where is’-clausule hebben aanvaard in de onderhoudstoestand zoals die was. Dat er op- en aanmerkingen te maken zijn over de onderhoudstoestand van de gevel, kan dus niet leiden tot de conclusie dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dit kan alleen anders zijn als voldoende gemotiveerd wordt gesteld – en vervolgens na betwisting wordt bewezen – dat de gevel bij levering niet waterdicht was. Eisers hebben in de dagvaarding gesteld dat ‘de gehele gevel van de eerste verdieping tocht en water doorlaat’, maar Ratio Invest heeft dit betwist en eisers hebben deze stelling niet nader onderbouwd. Weliswaar hebben eisers de rapporten van Geveladvies en [bedrijf 4] overgelegd, maar zonder daarbij toe te lichten wat de rechtbank daaruit voor wat betreft de gevel zou moeten afleiden. Zoals in r.o. 4.10 is overwogen kunnen producties stellingen ondersteunen, maar niet vervangen. Zodoende hebben eisers niet (voldoende) onderbouwd dat de staat van de gevel tot lekkages leidt. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. De rechtbank zal de vorderingen wat betreft de gevel afwijzen.



B. Dak





4.15.
Verder hebben eisers gesteld dat ‘het dak lekkages vertoont en in slechte of matige staat is’, echter zij hebben ook deze stelling niet concreet onderbouwd, terwijl Ratio Invest dit wel gemotiveerd heeft betwist. Ratio Invest heeft aangevoerd dat [bedrijf 2] herstelwerkzaamheden aan het dak heeft verricht en de twee lekkages in appartementen M en F heeft verholpen. Het dak is waterdicht, aldus Ratio Invest. Het had op de weg van eisers gelegen om concreet aan te geven waar het dak volgens hen nog lekt, maar dat hebben zij niet gedaan. Voor zover eisers aanvoeren dat de onderhoudstoestand van het dak matig of slecht is, heeft te gelden dat eisers deze onderhoudstoestand met de ‘as is where is’-clausule hebben aanvaard. Gezien deze stand van zaken zijn de vorderingen wat betreft het dak niet toewijsbaar. Daarmee kan in het midden blijven of de kosten van onderhoud en herstel van het specifieke dak op grond van de splitsingsakte voor rekening van de VvE en de hoofdvereniging of alleen de VvE komen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.



C. Lift





4.16.
Volgens eisers voldeed de lift op het moment van levering niet aan de eisen. In de technische omschrijving is opgenomen dat de lift wordt gemoderniseerd, maar volgens eisers vertoont de lift sinds de levering storingen en is hij al meerdere keren gerepareerd. Daarnaast ontbreken een remcontrolevoorziening en stofkappen.



4.17.

De rechtbank constateert dat het daarbij door eisers overgelegde rapport en de
e-mail van Liftinstituut hun stelling niet onderschrijven. Integendeel, Liftinstituut heeft toegelicht dat voorafgaand aan haar keuring nieuwe onderdelen zijn geïnstalleerd en zij de lift heeft ‘goedgekeurd met opmerkingen’. Een remcontrolevoorziening ontbrak, maar een dergelijke voorziening is niet wettelijk verplicht, zo schreef Liftinstituut. Ratio Invest heeft bovendien aangevoerd dat zij € 27.000 aan modernisering van de lift heeft besteed.




4.18.
Eisers hebben niet toegelicht waarom de rechtbank niet van de conclusie van het Liftinstituut zou moeten uitgaan. Dat Kone in februari 2023 – twee jaar na levering – heeft geadviseerd alsnog een remcontrolevoorziening te installeren en twee onderdelen te vervangen doet niet af aan de goedkeuring van Liftinstituut vlak voor levering. Dat onder ‘modernisering’ ook een remcontrolevoorziening en stofkappen zouden moeten worden begrepen, zoals eisers stellen, onderschrijft de rechtbank niet. De rechtbank zal de vorderingen die zien op de lift dan ook afwijzen.



D. Gebreken in appartementen





4.19.
Ook wat betreft de gestelde gebreken in de individuele appartementen trekken eisers samen op. Onder I.D. vorderen eisers te verklaren voor recht dat Ratio Invest aansprakelijk is voor ‘de door eisers geleden en nog te lijden schade als gevolg van de gebreken in de individuele appartementen’. Eisers hebben echter niet toegelicht op welke grond Ratio Invest tegenover de VvE en/of overige appartementseigenaars aansprakelijk zou zijn voor een gebrek in een individueel appartement. Zonder nadere toelichting ziet de rechtbank daarvoor ook geen grond. Zij zal, zoals al in r.o. 4.4 is overwogen wat betreft de VvE, de hiermee samenhangende vorderingen ook ten aanzien van de niet-betrokken appartementseigenaars afwijzen.



4.20.
Voorts hebben eisers de vordering betreffende “de gebreken in de individuele appartementen” gespecificeerd met “voor zover niet op het overzicht van 1 maart 2022 opgenomen, of wel op het overzicht opgenomen, maar niet door Ratio Invest verholpen”, terwijl in de dagvaarding wordt gesteld dat het om de klachten van de lijst van 18 maart 2024 gaat. Dit draagt niet bij aan het inzichtelijk maken van de vordering. Over deze klachten hebben eisers in de dagvaarding inhoudelijk slechts gesteld dat “de meeste klachten van de individuele eigenaren zien op tocht- en vochtklachten, waaronder ook wordt verstaan lekkages. Datzelfde is (hoogstwaarschijnlijk) ook van toepassing op de klachten omtrent de verwarming (appartementen D, G en K).”



4.21.
Ratio Invest voert terecht aan dat eisers in hun processtukken deze tocht-, vocht en verwarmingsklachten onvoldoende concreet hebben gemaakt. Overigens volgt ook uit de klachtenlijst wat betreft de verwarming/ temperatuur niet de nodige onderbouwing van dit gestelde gebrek en de aansprakelijkheid daarvoor van Ratio Invest. Immers, in de klachtenlijst is slechts genoteerd dat het appartement volgens de bewoner niet voldoende is warm te stoken en “dit hangt mogelijk samen met bovengenoemde tochtklachten”. De deelvorderingen die zien op de verwarming zijn dan ook niet toewijsbaar. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.



4.22.
Verder betreffen de in de klachtenlijst van 18 maart 2024 genoemde tocht- en vochtklachten, klachten over de kozijnen. Eisers hebben niet toegelicht wat hun belang is bij toewijzing van de deelvordering I. sub D, meer specifiek tocht- en vochtklachten, naast de vordering I. sub A wat betreft de kozijnen die (beperkt) zal worden toegewezen. Uit het rapport van Geveladvies en notities van Eijkelboom volgt ook dat het herstel van de aangepaste kozijnen invloed zal hebben op de tocht- en vochtklachten. De rechtbank zal de deelvordering onder I. sub D wegens gebrek aan (voldoende) belang dan ook afwijzen.



Verdere individuele klachten





4.23.
Eisers hebben in het kader van de vordering onder I.D. ook specifieke individuele klachten opgeworpen. De rechtbank zal de klachten die in de processtukken van eisers zijn opgenomen behandelen. De klachten die wel in de klachtenlijst van 18 maart 2024 zijn opgenomen maar niet in de processtukken van eisers, laat de rechtbank onder verwijzing naar r.o. 4.10 buiten beschouwing.



- verstopte afvoer, appartement [nummer D]




4.24.
Bij dagvaarding is gesteld dat de verstopte afvoer van het toilet nagenoeg direct na levering is ervaren. Deze stelling verhoudt zich slecht tot het feit dat dit gebrek pas bij brief van 12 oktober 2023 aan Ratio Invest is gemeld – in eerdere klachtenoverzichten is het gebrek niet benoemd – en dat daarbij wordt toegelicht dat de verstopping maanden gaande is. De levering van dit appartement heeft eind 2020 of begin 2021 plaatsgevonden. De aanname van eisers dat omdat de leiding tijdens de verbouwing is aangebracht, het gebrek tijdens de verbouwing moet zijn ontstaan, levert niet voldoende onderbouwing op. Tegenover de gemotiveerde betwisting van Ratio Invest is dus onvoldoende onderbouwd dat het gebrek al aanwezig was op het moment van levering. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. De deelvordering die op de afvoer ziet zal worden afgewezen.



- lekkageschade, appartement 706G en 706M




4.25.

[bedrijf 1] heeft eerder aan [eiser 15] toegezegd dat wanneer is gebleken dat de lekkage in zijn appartement (706M) is verholpen, zij het stuc- en schilderwerk zal herstellen. Op zitting hebben [eiser 15] en Ratio Invest afgesproken dat [eiser 15] contact zal opnemen met [bedrijf 1] voor het uitvoeren van het herstel en hij daarbij ook appartement 706G van eiser sub 6 zal betrekken. Mocht [bedrijf 1] niet thuis geven, dan zal [eiser 15] dat aan Ratio Invest laten weten en pakt Ratio Invest het met [bedrijf 1] op. De rechtbank gaat ervan uit dat deze punten zo worden opgelost. Dat betekent dat eisers bij een veroordeling op dit punt geen belang hebben. Deze deelvordering zal dan ook worden afgewezen.



- isolatie en brandwerendheid afscheiding, appartement [nummer ] H




4.26.
Eisers stellen dat de afscheiding tussen appartement 706H en een trappenhuis een woningscheidende wand is en dat die niet voldoende brandwerend en isolerend (geluid en temperatuur) is. De afscheiding is opgebouwd met een houten pui met enkel glas en een gipsplaten voorzetwand. Eisers hebben zich genoodzaakt gezien piepschuimplaten tegen de wand te bevestigen als geluidsisolatie. Ter onderbouwing van hun stelling wijzen eisers op de klachtenlijst van 18 maart 2024 van [betrokkene] waarin hij heeft genoteerd dat de afscheiding kan worden gezien als een woningscheidende wand naar een verkeersruimte en dat de geluidwering van de wand dienovereenkomstig moet zijn. Daarnaast doen eisers aan beroep op artikelen 2.12 en 5.3 Bouwbesluit 2012 over het gedeeltelijk veranderen van een bouwwerk en thermische isolatie.



4.27.
Dat de afscheiding niet aan de brandveiligheids- en isolatienormen zou voldoen wordt door Ratio Invest betwist, en de enkele opmerking van [betrokkene] over de afscheiding zonder enige kwalificatie kan die conclusie ook niet dragen. [betrokkene] zegt namelijk niet dat de afscheiding niet voldoet. Daarmee is irrelevant of deze opmerking aan Ratio Invest kan worden toegerekend, zoals eisers stellen. De enkele verwijzing naar artikelen van het Bouwbesluit biedt ook niet de nodige onderbouwing, want zonder enige technische gegevens over de brandwerendheid, geluidsisolatie en warmteweerstand van de afscheiding zelf, kan zij niet worden afgezet tegen de in Bouwbesluit 2012 neergelegde normen. Eisers hebben hun stelling dan ook niet (voldoende) onderbouwd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. De deelvordering die op de afscheiding ziet zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.



- gele vloeistof en deur naar buitenterras, appartement 706L




4.28.
Eisers hebben het gestelde gebrek “gele vloeistof en deur naar buitenterras lek” in de processtukken en op zitting niet toegelicht. Ratio Invest heeft op haar beurt aangevoerd dat [bedrijf 1] deze klachten in overleg met de bewoner heeft opgelost en dat de betrokken appartementseigenaars er daarna niet meer over hebben geklaagd.



4.29.
Het had op de weg van eisers gelegen om het (resterende) gebrek toe te lichten, maar dat hebben ze niet gedaan. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van Ratio Invest hebben eisers dit gestelde gebrek ook niet (voldoende) onderbouwd, nog daargelaten dat niet goed is in te zien dat op dit punt sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. De deelvordering die hierop ziet zal worden afgewezen.



Tussenconclusie vorderingen I en II





4.30.
Uit al het voorgaande vloeit voort dat de in I. onder A. gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is wat betreft aangepaste kozijnen die niet waterdicht zijn en ten aanzien van de appartementseigenaars. Ratio Invest is op dat punt toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomsten en uit de dagvaarding blijkt dat eisers op dat punt geen nakoming (meer) vorderen, maar vervangende schadevergoeding. Volgens de Hoge Raad is iedere schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat de schuldeiser schadevergoeding in plaats van nakoming wenst, voldoende voor de omzetting als bedoeld in artikel 6:87 BW. Een omzettingsverklaring kan dus ook besloten liggen in een dagvaarding. Als vast komt te staan dat appartementseigenaars als gevolg van de tekortkoming aan de aangepaste kozijnen schade hebben geleden, dient Ratio Invest die schade daarom ook te vergoeden. De rechtbank zal het verder onder I gevorderde afwijzen.



4.31.
Eisers vorderen onder II kort gezegd Ratio Invest te veroordelen tot vergoeding van de door hen geleden schade bestaande uit de herstelkosten voor de onder A t/m D gestelde gebreken, op te maken bij staat en te vermeerderen met de wettelijke rente. De rechtbank zal die vordering ook beperkt toewijzen, te weten ten aanzien van de aangepaste kozijnen die niet waterdicht zijn en tegenover de appartementseigenaars. De mogelijkheid dat appartementseigenaars schade hebben en/of zullen lijden als gevolg van de tekortkoming van Ratio Invest is voldoende aannemelijk en de rechtbank beschikt niet over de nodige gegevens, bijvoorbeeld offertes, om zelf de schade te begroten.



4.32.

De gevorderde wettelijke rente over de toe te kennen schadevergoeding is niet betwist en op de wet gegrond. Het meer onder II gevorderde zal de rechtbank afwijzen.

Vordering III, voorschot





4.33.
Het gevorderde voorschot van € 50.000 op de schadevergoeding zal de rechtbank afwijzen, want eisers hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de herstelkosten voor de aangepaste kozijnen tenminste dat bedrag zullen bedragen. Offertes ontbreken en eisers hebben het bedrag gebaseerd op een schikkingsvoorstel van Ratio Invest, maar dat voorstel zag toentertijd op alle (gestelde) gebreken van I. onder A t/m D.



Vorderingen IV, herstel kelder en drempels





4.34.
Ratio Invest heeft toegezegd en in deze procedure herhaald dat zij voor haar rekening een mechanisch ventilatiesysteem in de kelder zal laten plaatsen, maar heeft betwist dat een termijn zou gelden waarbinnen het werk zou moeten zijn uitgevoerd. Zij heeft ook betwist dat zij heeft toegezegd daarbij de deuren van de individuele bergingen aan te passen en het schilderwerk te herstellen.



4.35.
De rechtbank begrijpt dat Ratio Invest geen inhoudelijk verweer voert tegen de gevorderde plaatsing van mechanische ventilatie in de kelder. Aangezien eisers voor de plaatsing uitgaan van een uiterste termijn van twee maanden na betekening van het vonnis en Ratio Invest volgens haar verklaring inmiddels een aannemer heeft gevonden die in de week van 15 of 22 september 2025 met de werkzaamheden zou starten, zal de rechtbank de gevorderde termijn toewijzen. In geschil is nog of Ratio Invest ook de deuren moet laten aanpassen en het schilderwerk herstellen. De rechtbank oordeelt van wel, omdat Ratio Invest onvoldoende heeft betwist dat het ontbreken van deugdelijke ventilatie in de kelder heeft geleid tot aangetast schilderwerk en klemmende deuren. Bovendien heeft Ratio Invest bij e-mail van 5 augustus 2024 – met verwijzing naar haar e-mail van 30 mei 2024 waarin ook deze werkzaamheden zijn opgenomen – toegezegd deze werkzaamheden te zullen verrichten.



4.36.
Wat de drempels (dorpels) betreft vorderen eisers dat Ratio Invest het gebrek dat de drempels tussen de woon- en buitenruimtes hoger zijn dan toegestaan, herstelt. De rechtbank gaat ervan uit dat de toevoeging “(21 centimeter)” een verschrijving is, want in de dagvaarding staat dat het hoogteverschil tussen de woonruimten en de buitenruimten meer dan 22 centimeter is en dat komt overeen met het door eisers aangehaalde artikel 2.31 lid 1 van Bouwbesluit 2012 waarin staat dat een hoogteverschil van meer dan 22 centimeter tussen vloeren waarover een vluchtroute voert, of tussen een van die vloeren en het aansluitende terrein, moet worden overbrugd door een vaste trap of een vaste hellingbaan. Ratio Invest heeft betwist dat alle drempels hoger zijn dan toegestaan, maar heeft toegezegd dat zij de drempels die niet in overeenstemming zijn met Bouwbesluit 2012 zal aanpassen.



4.37.
De rechtbank begrijpt dat Ratio Invest geen verweer voert tegen deze vordering. De rechtbank zal de vordering toewijzen zoals vermeld in de beslissing.



4.38.
De rechtbank zal aan deze veroordelingen een dwangsom te verbinden van € 1.000 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Ratio Invest niet aan (één van) deze veroordelingen voldoet met een maximum van € 20.000, als stimulans tot nakoming. In augustus 2024 heeft Ratio Invest immers al toegezegd het vochtprobleem in de kelder op te lossen, maar daaraan had ze tot op de mondelinge behandeling nog geen gevolg gegeven. Ratio Invest heeft aangevoerd dat het moeilijk was een aannemer te vinden, maar dat verklaart nog niet een vertraging van ruim een jaar.



Kosten voor vaststelling van schade en aansprakelijkheid





4.39.
Eisers vorderen voorts een bedrag van € 2.296,53 aan kosten voor vaststelling van schade en aansprakelijkheid, bestaande uit € 821,54 voor de eigen deskundige [bedrijf 4] en € 1.474,99 voor het begeleiden van dit onderzoek door de advocaat van eisers. Ratio Invest betwist dat zij aansprakelijk is deze kosten te vergoeden. Weliswaar vallen haar de kosten van [bedrijf 4] mee, partijen waren op dat moment in overleg en hadden beter gezamenlijk een onafhankelijke deskundige kunnen benoemen. Wat betreft de advocaatkosten betwist Ratio Invest dat de inzet van de advocaat noodzakelijk was om het rapport van [bedrijf 4] te begeleiden.



4.40.
Het verweer slaagt deels. Partijen zijn niet tot een schikking gekomen en bevindingen van [bedrijf 4] zijn in dit vonnis gebruikt bij de vaststelling van de aansprakelijkheid van Ratio Invest. Daarmee zijn het kosten ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid. Daarnaast komt de hoogte van het bedrag ook de rechtbank niet onredelijk voor. Het bedrag van € 821,54 wordt daarom op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW toegewezen. De gevorderde vergoeding voor de begeleiding van de advocaat van het onderzoek van [bedrijf 4] wordt afgewezen, want eisers hebben niet duidelijk gemaakt waarom die begeleiding nodig was.



4.41.
De gevorderde wettelijke rente over de toe te wijzen deskundigenkosten is niet betwist en op de wet gegrond. De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente dan ook toewijzen.



Proceskosten





4.42.
Ratio Invest is de overwegend in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van eisers worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


139,41







- griffierecht


€


2.995,00







- salaris advocaat


€


2.428,00


(2 punten × € 1.214,00)




- nakosten


€


178,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


5.740,41











4.43.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.






5De beslissing


De rechtbank



5.1.
verklaart voor recht dat Ratio Invest aansprakelijk is voor de door de appartementseigenaars geleden en nog te lijden schade als gevolg van het niet waterdicht zijn van de aangepaste kozijnen,



5.2.
veroordeelt Ratio Invest om de schade genoemd onder 5.1 aan de appartementseigenaars te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 december 2024 tot aan de dag van volledige betaling,



5.3.

veroordeelt Ratio Invest om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis:
a. mechanische ventilatie in de kelder te plaatsen en het aangetaste schilderwerk en de klemmende deuren in de kelder te herstellen,
b. de drempels tussen de woon- en buitenruimtes die hoger zijn dan 22 centimeter te verlagen tot maximaal die hoogte,




5.4.
veroordeelt Ratio Invest om aan eisers een dwangsom te betalen van € 1.000 voor iedere dag of dagdeel dat Ratio Invest niet voldoet aan (één van) de veroordelingen onder 5.3 tot een maximum van € 20.000 is bereikt,



5.5.
veroordeelt Ratio Invest om aan eisers te betalen € 821,54, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 maart 2024 tot aan de dag van volledige betaling,



5.6.
veroordeelt Ratio Invest in de proceskosten van € 5.740,41, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Ratio Invest niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.7.
veroordeelt Ratio Invest tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,



5.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 t/m 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,



5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.



1680




Voor- zij- en achtergevel eerste verdieping, waarachter appartementen zijn gerealiseerd


uit alinea 2.1 onder A t/m D dagvaarding


uit alinea 5 onder E en F Akte vermeerdering van eis


zie rechtsoverweging (r.o.) 2.18 van dit vonnis


conformiteit, artikel 7:17 lid 1 BW


vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)


vgl. HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0729 en HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2810


Vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 17 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE7628).


zie r.o. 2.2


zie r.o. 2.14


Arrest van de Hoge Raad van 5 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1028