ECLI:NL:RBNHO:2025:16264

RECHTBANK
NOORD-HOLLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Haarlem



Zaaknummer / rekestnummer: 11269731 \ EJ VERZ 24-31




Beschikking van 17 juli 2025




in de zaak van



de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid


[verzoeker] B.V.,
gevestigd te [plaats 1],
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker],
gemachtigde: mr. J.A. Bussink,



tegen



de vereniging van eigenaars


[verweerder]
,
gevestigd te [plaats 2],
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. A.J.C. Goldhoorn.


De zaak in het kort
De VvE heeft besloten [verzoeker] geen toestemming (met terugwerkende kracht) te geven voor het plaatsen van een dakraam en rookgasafvoerkanaal. In deze zaak moet de kantonrechter beoordelen of dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Het besluit blijft daarom in stand.




1De procedure


1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 16 juli 2024 met producties 1 t/m 16
- het herziene verzoekschrift van 24 april 2025 met producties 17 t/m 20
- het verweerschrift van 11 juni 2025 met producties 1 en 2
- de mondelinge behandeling van 19 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij de gemachtigde van [verzoeker] spreekaantekeningen heeft overgelegd



1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.







2Feiten


2.1.
Het wooncomplex aan de [adres] is bij akte van 30 september 1977 gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is ook de VvE opgericht.



2.2.
Het wooncomplex bestaat uit drie woonlagen. [verzoeker] is sinds 5 oktober 2022 eigenaar van het appartement op de bovenste (derde) woonlaag aan de [adres] [nummer] (hierna: het appartement). [verzoeker] is als eigenaar van het appartement van rechtswege lid van de VvE.



2.3.

[verzoeker] heeft tijdens de renovatie van het appartement een ruimte boven het plafond aangetroffen “waarvan de vorige eigenaar nooit iets heeft geweten”. Het was een donkere, stoffige en muffe ruimte die “niet te gebruiken was voor wat voor doel dan ook; ook niet met kunstmatige verlichting”. [verzoeker] heeft deze ruimte vervolgens bereikbaar laten maken met een vlizotrap en er een dakraam in laten aanbrengen. Ook heeft zij een rookgasafvoer door het dak laten aanleggen. Zij heeft hiervoor vooraf geen toestemming van de VvE gevraagd.



2.4.
In oktober 2023 heeft de VvE bij een dakinspectie het aangebrachte dakraam en de rookgasafvoer ontdekt. Het bestuur van de VvE heeft [verzoeker] vervolgens aangeschreven en haar erop gewezen dat [verzoeker] voor deze aanpassingen toestemming had moeten hebben.



2.5.
Op 17 oktober 2023 heeft [verzoeker] in een e-mail het bestuur met terugwerkende kracht om toestemming gevraagd voor het plaatsen van het dakraam en het rookgasafvoerkanaal.



2.6.
Op 2 november 2023 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Het verzoek van [verzoeker] om toestemming stond niet vermeld op de agenda. Omdat er onvoldoende stemgerechtigden op de vergadering aanwezig of vertegenwoordigd waren, konden geen rechtsgeldige besluiten worden genomen. [verzoeker] was op deze vergadering niet aanwezig.



2.7.
Op 23 november 2023 heeft een tweede vergadering van de VvE plaatsgevonden, waarop wel geldige besluiten genomen konden worden. Op deze vergadering is besloten om [verzoeker] geen toestemming te verlenen voor het plaatsen van het dakraam en de rookgasafvoer. Daarbij is besloten dat deze moeten worden verwijderd. Ook op deze vergadering was [verzoeker] niet aanwezig.



2.8.
Per brief van 28 juni 2024 heeft het bestuur van de VvE aan [verzoeker] het besluit van de VvE medegedeeld om haar geen toestemming te verlenen. In de brief staat dat [verzoeker] tot 30 november 2024 de tijd krijgt om het weer in oude staat terug te brengen.



2.9.
Op 16 juli 2024 heeft [verzoeker] een verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend waarin zij (onder meer) verzoekt om vernietiging van het besluit van de VvE van 23 november 2023.



2.10.
Op gezamenlijk verzoek van partijen is de behandeling van de zaak vervolgens aangehouden, waarna op 26 maart 2025 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden Op die vergadering is het verzoek van [verzoeker] om toestemming om de aanpassingen toe staan opnieuw ter stemming voorgelegd. Ook in deze vergadering heeft de VvE het verzoek van [verzoeker] afgewezen.





3Het verzoek en het verweer


3.1.

[verzoeker] verzoekt vernietiging/nietigverklaring van de besluiten van de VvE van 23 november 2023 en 26 maart 2025 om haar geen toestemming (met terugwerkende kracht) te verlenen voor het plaatsen van het dakraam en rookgasafvoerkanaal in het gemeenschappelijke dak van de VvE. Daarnaast verzoekt zij vervangende machtiging voor het (met terugwerkende kracht) mogen plaatsen en in stand houden van het dakraam en rookgasafvoerkanaal.



3.2.
Aan het verzoek legt [verzoeker] ten grondslag dat de besluiten van de VvE in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en de VvE geen redelijke grond heeft om toestemming te weigeren. Zij stelt dat de mede-appartementseigenaren geen last van het dakraam en het rookgasafvoerkanaal hebben en dat deze ook geen belemmering vormen voor het eventueel plaatsen van zonnepanelen. Het dakraam en de doorvoer zijn bovendien niet zichtbaar vanaf de straat, zodat de visuele uniformiteit niet wordt aangetast. Verder stelt [verzoeker] dat het nieuwe rookgasafvoerkanaal veel veiliger is. Volgens [verzoeker] heeft een en ander, gezien de periode tussen de vergadering van 23 november 2023 en de brief van 28 juni 2024, ook weinig urgentie voor de VvE en meet zij met twee maten omdat in veel verstrekkendere gevallen niet tegen eigenaren wordt opgetreden. [verzoeker] stelt zelf echter groot belang bij toestemming te hebben omdat de gevolgen van het in oude staat terugbrengen disproportioneel zijn: de investering van 10.000 euro in de verbouwing is waardeloos en het in oude staat herstellen zal ook 6.000 tot 10.000 euro kosten.Omdat de toestemming zonder redelijke grond is geweigerd, stelt [verzoeker] er belang bij te hebben dat de vereiste toestemming van de VvE wordt vervangen door een machtiging van de kantonrechter.



3.3.
De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek. Zij betwist dat de besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. De toestemming is niet zonder redelijke grond geweigerd. De VvE voert bovendien aan dat [verzoeker] ten aanzien van het besluit van 23 november 2023 niet tijdig om vernietiging heeft verzocht en in zoverre niet-ontvankelijk is in haar verzoek.



3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.





4De beoordeling


4.1.

[verzoeker] vraagt nietigverklaring dan wel vernietiging van de besluiten. Voor het verzoek tot nietigverklaring heeft [verzoeker] echter geen gronden gesteld. Dat verzoek zal al daarom worden afgewezen.





Beoordelingskader





4.2.

Op grond van artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de kantonrechter bevoegd te oordelen over een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VvE. Zo’n besluit is vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Dit is een marginale toets. Het gaat erom of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.


Besluit van 26 maart 2025





4.3.
De kantonrechter beoordeelt eerst het besluit van 26 maart 2025. Dit besluit is niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. In tegenstelling tot wat [verzoeker] heeft betoogd heeft de VvE namelijk een redelijk belang bij haar weigering de toestemming te verlenen. Dat betekent dat dit besluit in stand blijft. De kantonrechter licht dit oordeel als volgt toe.



4.4.

Vast staat dat de leden van de VvE voorafgaand aan de ledenvergadering konden beschikken over zowel een schriftelijke toelichting van [verzoeker] als een advies van mr. [betrokkene] van DAS. In dat laatste stuk wordt er onder meer op gewezen dat het bij het appartement betrekken van de “ontdekte ruimte” waarin het dakraam is geplaatst, mogelijk in strijd is met de splitsingsakte. Ook wordt daarin aangegeven dat aan toestemming eventuele voorwaarden kunnen worden gekoppeld. Uit de notulen van de ledenvergadering blijkt vervolgens dat over het verzoek van [verzoeker] een (uitgebreide) discussie heeft plaatsgevonden. Door verschillende leden wordt gevraagd naar de juridische, bouwkundige en veiligheidsaspecten van de situatie. Ook spreekt de vergadering haar bezorgdheid uit over de geleverde kwaliteit van het werk van de aannemer van [verzoeker]. Met name de twijfels aan de brandveiligheid en de onduidelijkheid over de vraag of voor de extra ruimte die [verzoeker] bij zijn appartement heeft getrokken een wijziging van de splitsingsakte nodig is, zijn naar het oordeel van de kantonrechter gegronde redenen om het verzoek te weigeren. Het lag primair op de weg van [verzoeker] om de vergadering van voldoende informatie te voorzien waardoor eventuele bezwaren zouden kunnen worden weggenomen.
Dat heeft zij niet gedaan. In de schriftelijke toelichting van [verzoeker] staat slechts dat het standpunt van het bestuur dat de “gevonden ruimte” van de VvE zou zijn, “twijfelachtig en aanvechtbaar” is. Omdat ook op de vergadering (kennelijk) niet duidelijk is geworden of de betreffende ruimte gemeenschappelijk is of privé, kan de VvE in redelijkheid het standpunt innemen dat het [verzoeker] geen gerechtvaardigd belang heeft bij het aangebrachte raam. Ook op de vragen over de (veiligheid van de) rookgasafvoer is geen eenduidig antwoord gegeven.




4.5.
Een deel van die informatie is achteraf (op de zitting) alsnog naar voren gebracht. Zo heeft [verzoeker] betoogd dat door een bouwkundig inspecteur is vastgesteld dat de rookgasafvoer op de meest veilige manier is geplaatst overeenkomstig in de branche geldende veiligheids-/installatievoorschriften, dat het dakbeschot ook na de gerealiseerde aanpassingen niet verzwakt is en dat de afstand van het dakraam tot de appartementsgrenzen voldoende groot is om eventuele brandoverslag te voorkomen. Aan de geldigheid van het besluit doet dit echter niets af. Het gaat erom of de vergadering in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen op grond van de informatie die op dat moment beschikbaar was. Gelet op die informatie is de kantonrechter van oordeel dat de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Dit laat onverlet dat [verzoeker] de vergadering kan vragen het besluit te heroverwegen. Hiervoor dient [verzoeker] dan wel een nadere onderbouwing te geven.



4.6.

Ter zitting heeft [verzoeker] nog naar voren gebracht dat zij begin april 2025 onder meer heeft voorgesteld om i) het dakraam te verwijderen en ii) de betreffende ruimte niet langer te gebruiken en deze af te sluiten. Wel wil zij de rookgasafvoer in stand laten omdat dit de meest veilige en praktische wijze van het afvoeren van rookgassen is.
Voor de beoordeling van dit geschil kan dit voorstel echter geen rol spelen. Ten tijde van de vergadering was dat voorstel immers nog niet gedaan. [verzoeker] zou dit voorstel kunnen agenderen op een volgende ledenvergadering. Daarbij zou mogelijk de conclusie gerechtvaardigd kunnen zijn dat toestemming voor dat voorstel in redelijkheid niet kan worden geweigerd. Het is echter aan [verzoeker] om diens voorstel op de vergadering dan voldoende te onderbouwen.




Besluit van 23 november 2023





4.7.
Ook het verzoek tot vernietiging van het besluit van 23 november 2023 wordt afgewezen. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat [verzoeker] geen zelfstandig belang heeft bij haar verzoek. Zoals hiervoor geoordeeld zijn er geen gronden voor vernietiging van het besluit van 26 maart 2025. Dat betekent dat dat besluit van kracht is en blijft. De vraag of het besluit van 23 november 2023 met dezelfde strekking geldig is, is daarmee overbodig geworden. De kantonrechter overweegt dat [verzoeker] wel ontvankelijk is in haar verzoek tot vernietiging van het besluit. [verzoeker] heeft voldoende aangetoond dat het in de VvE een gewoonte is om besluiten bekend te maken door verspreiding van (concept)notulen. [verzoeker] heeft de notulen ontvangen op 29 juni 2024. Op 16 juli 2024 heeft zij het verzoekschrift ingediend. [verzoeker] heeft daarom tijdig, namelijk binnen een maand na de dag waarop zij van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen om vernietiging verzocht.



Vervangende machtiging





4.8.

Het verzoek van [verzoeker] om een vervangende machtiging wordt afgewezen. De vereiste toestemming van de ledenvergadering kan weliswaar op grond van artikel 5:121 lid 1 BW worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, maar alleen indien zich een situatie voordoet waarin die toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Daarvan is in dit geval geen sprake.


Conclusie





4.9.
De conclusie is dat de verzoeken van [verzoeker] worden afgewezen.





Proceskosten





4.10.
De proceskosten komen voor rekening van [verzoeker] omdat zij ongelijk krijgt.




5De beslissing


De kantonrechter



5.1.
wijst de verzoeken af;



5.2.
veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de VvE worden vastgesteld op een bedrag van € 542,00 (2x 271,00) aan salaris van de gemachtigde van de VvE;



5.3.
verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.



Deze beschikking is gegeven door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2025.










Artikel 2:15 BW.


Artikel 5:130 lid 2 BW.