Neuralex Rechtbank Noord-Holland
ECLI:NL:RBNHO:2023:13541
2023-12-22
Civiel recht; Verbintenissenrecht
10727518 \ HZ VERZ 23-25
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
Verzoekschrift ex. artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Afwijkende huurbedingen. Verzoek toegewezen.
Citeert (0)
- geen
Geciteerd door (0)
- geen
Wetsverwijzingen
Volledige tekst
Volledige tekst (6.384 tekens)
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 10727518 \ HZ VERZ 23-25
Uitspraakdatum: 22 december 2023
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Hoorne Vastgoed B.V.
gevestigd te Uitgeest
verzoekende partij
verder te noemen: Hoorne Vastgoed
vertegenwoordigd door P.W.L. van der Eng en J.F. Zwanenburg
en
[verweerder], handelend onder de naam [bedrijf]
te [plaats]
verwerende partij
verder te noemen: [verweerder]
procederend in persoon
en hierna gezamenlijk te noemen: verzoeksters
1Het procesverloop
1.1.
Op 29 september 2023 is ter griffie een verzoekschrift ex. artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvangen van verzoeksters.
1.2.
Verzoeksters zijn vervolgens bij brief van 14 november 2023 in de gelegenheid om het verzoekschrift nader toe te lichten. Op 24 november 2023 hebben verzoeksters een akte genomen waarin zij verwijzen naar het voornoemde verzoekschrift.
1.3.
Op 18 december 2023 heeft een Teams-zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verzoeksters ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2De feiten
2.1.
[verweerder] huurt met ingang van 1 oktober 2021 een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) van Hoorne Vastgoed. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en zou per 1 oktober 2023 eindigen.
2.2.
Hoorne Vastgoed is voornemens om het winkelgebied waarin het gehuurde is gelegen eind 2024/begin 2025 te herontwikkelen.
2.3.
[verweerder] heeft verzocht om de huurovereenkomst met twaalf maanden te verlengen. Hoorne Vastgoed heeft daarmee ingestemd, onder de voorwaarde dat goedkeuring wordt gegeven voor het afwijkende huurbeding.
3Het verzoek
3.1.
Verzoeksters verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan de volgende bepaling: Allonge I:“(…). 1. De huurovereenkomst per 1 oktober 2023 wordt verlengd met 12 maanden en daarmee zal lopen tot en met 30 september 2024, dit in verband met de gewenste herontwikkeling.”
3.2.
Verzoeksters hebben toegelicht dat de genoemde bepaling – mede gelet op de aard en de positie van partijen – de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, omdat de tijdelijke verlenging op uitdrukkelijk verzoek van [verweerder] is overeengekomen. De huurovereenkomst zou anders op 1 oktober 2023 zijn geëindigd, aldus verzoeksters.
4De beoordeling
4.1.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien de bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.
4.2.
Bij het beantwoorden van de vraag of een afwijkend beding de rechten van de huurder ‘wezenlijk’ aantast, moet rekening worden gehouden met de inhoud en de strekking van de wettelijke bepaling(en) waarvan wordt afgeweken, met de betekenis van die bepaling(en) binnen het kader van de wettelijke regeling en met de mate waarin het beding in de concrete relatie tussen deze verzoeksters inbreuk maakt op de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6. BW ontleent.
4.3.
Verzoeksters hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden geconcludeerd dat de maatschappelijke positie van [verweerder] in vergelijking met die van Hoorne Vastgoed zodanig is dat zij de bescherming van de wet niet nodig heeft. Voor de vraag of het beding een wezenlijke aantasting van de rechten van [verweerder] oplevert, acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang.
4.4.
Uit de stellingen van verzoeksters volgt dat sprake is van een tweede verlenging van een door verzoeksters eerder gesloten huurovereenkomst voor korte duur. Hoorne Vastgoed is voornemens het winkelgebied waarin het gehuurde is gelegen eind 2024/begin 2025 te herontwikkelen. Om die reden wil zij het gehuurde slechts nog één jaar aan [verweerder] verhuren. Verzoeksters hebben hier samen afspraken over gemaakt. [verweerder] heeft ter zitting toegelicht dat zij zich er bewust van is van welke rechten zij afstand doet. De verlening van één jaar komt haar, gezien de flexibiliteit, ook goed uit. Hierbij heeft [verweerder] toegelicht dat ze na dit jaar mogelijk met pensioen gaat. Het kan ook zijn dat ze haar onderneming in een pop-up store voortzet of online. [verweerder] is niet van plan om haar onderneming te verkopen. Verder heeft ze toegelicht dat ze in het gehuurde niet heeft geïnvesteerd.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de afwijkende bedingen – bezien tegen de achtergrond van voornoemde omstandigheden – geen wezenlijke aantasting vormt. De kantonrechter zal de bedingen dan ook goedkeuren.
4.6.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
geeft goedkeuring aan het verzochte afwijkende huurbeding zoals genoemd in de Allonge I;
5.2.
compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 10727518 \ HZ VERZ 23-25
Uitspraakdatum: 22 december 2023
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Hoorne Vastgoed B.V.
gevestigd te Uitgeest
verzoekende partij
verder te noemen: Hoorne Vastgoed
vertegenwoordigd door P.W.L. van der Eng en J.F. Zwanenburg
en
[verweerder], handelend onder de naam [bedrijf]
te [plaats]
verwerende partij
verder te noemen: [verweerder]
procederend in persoon
en hierna gezamenlijk te noemen: verzoeksters
1Het procesverloop
1.1.
Op 29 september 2023 is ter griffie een verzoekschrift ex. artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvangen van verzoeksters.
1.2.
Verzoeksters zijn vervolgens bij brief van 14 november 2023 in de gelegenheid om het verzoekschrift nader toe te lichten. Op 24 november 2023 hebben verzoeksters een akte genomen waarin zij verwijzen naar het voornoemde verzoekschrift.
1.3.
Op 18 december 2023 heeft een Teams-zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verzoeksters ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2De feiten
2.1.
[verweerder] huurt met ingang van 1 oktober 2021 een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) van Hoorne Vastgoed. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en zou per 1 oktober 2023 eindigen.
2.2.
Hoorne Vastgoed is voornemens om het winkelgebied waarin het gehuurde is gelegen eind 2024/begin 2025 te herontwikkelen.
2.3.
[verweerder] heeft verzocht om de huurovereenkomst met twaalf maanden te verlengen. Hoorne Vastgoed heeft daarmee ingestemd, onder de voorwaarde dat goedkeuring wordt gegeven voor het afwijkende huurbeding.
3Het verzoek
3.1.
Verzoeksters verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan de volgende bepaling: Allonge I:“(…). 1. De huurovereenkomst per 1 oktober 2023 wordt verlengd met 12 maanden en daarmee zal lopen tot en met 30 september 2024, dit in verband met de gewenste herontwikkeling.”
3.2.
Verzoeksters hebben toegelicht dat de genoemde bepaling – mede gelet op de aard en de positie van partijen – de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, omdat de tijdelijke verlenging op uitdrukkelijk verzoek van [verweerder] is overeengekomen. De huurovereenkomst zou anders op 1 oktober 2023 zijn geëindigd, aldus verzoeksters.
4De beoordeling
4.1.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien de bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.
4.2.
Bij het beantwoorden van de vraag of een afwijkend beding de rechten van de huurder ‘wezenlijk’ aantast, moet rekening worden gehouden met de inhoud en de strekking van de wettelijke bepaling(en) waarvan wordt afgeweken, met de betekenis van die bepaling(en) binnen het kader van de wettelijke regeling en met de mate waarin het beding in de concrete relatie tussen deze verzoeksters inbreuk maakt op de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6. BW ontleent.
4.3.
Verzoeksters hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden geconcludeerd dat de maatschappelijke positie van [verweerder] in vergelijking met die van Hoorne Vastgoed zodanig is dat zij de bescherming van de wet niet nodig heeft. Voor de vraag of het beding een wezenlijke aantasting van de rechten van [verweerder] oplevert, acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang.
4.4.
Uit de stellingen van verzoeksters volgt dat sprake is van een tweede verlenging van een door verzoeksters eerder gesloten huurovereenkomst voor korte duur. Hoorne Vastgoed is voornemens het winkelgebied waarin het gehuurde is gelegen eind 2024/begin 2025 te herontwikkelen. Om die reden wil zij het gehuurde slechts nog één jaar aan [verweerder] verhuren. Verzoeksters hebben hier samen afspraken over gemaakt. [verweerder] heeft ter zitting toegelicht dat zij zich er bewust van is van welke rechten zij afstand doet. De verlening van één jaar komt haar, gezien de flexibiliteit, ook goed uit. Hierbij heeft [verweerder] toegelicht dat ze na dit jaar mogelijk met pensioen gaat. Het kan ook zijn dat ze haar onderneming in een pop-up store voortzet of online. [verweerder] is niet van plan om haar onderneming te verkopen. Verder heeft ze toegelicht dat ze in het gehuurde niet heeft geïnvesteerd.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de afwijkende bedingen – bezien tegen de achtergrond van voornoemde omstandigheden – geen wezenlijke aantasting vormt. De kantonrechter zal de bedingen dan ook goedkeuren.
4.6.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
geeft goedkeuring aan het verzochte afwijkende huurbeding zoals genoemd in de Allonge I;
5.2.
compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter