ECLI:NL:RBNHO:2018:11952

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem



Zaaknr./rolnr.: 6903949/EJ VERZ 18-141
Uitspraakdatum: 6 november 2018




BESCHIKKING


inzake



1. [verzoeker 1]wonende te [plaats 1]

2. [verzoeker 2]wonende te [plaats 2] en

3. [verzoeker 3]wonende te [plaats 3]

verzoekers
hierna gezamenlijk ook te noemen: [verzoekers]
gemachtigde: mr. R.H.W. van Ewijk



tegen





[verweerster]

gevestigd te [plaats 4]
verweerster
hierna te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. R.P.M. de Laat





De procedure

Op 14 mei 2018 is ter griffie een verzoekschrift ontvangen van [verzoekers] De VvE heeft een verweerschrift ingediend. Op 7 augustus 2018 is ter griffie ontvangen een op
3 augustus 2018 gedateerde brief van [betrokkene], zijnde eigenaar van een appartementsrecht en lid van de VvE. Op 17 augustus 2018 is ter griffie een akte in het geding te brengen bijlagen van [verzoekers] ontvangen. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2018. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van [verzoekers] heeft pleitaantekeningen overgelegd.
Op 24 augustus 2018 is ter griffie ontvangen een akte verandering (vermeerdering) van het verzoek van [verzoekers] Bij email van 28 augustus 2018 heeft mr. De Laat namens de VvE bezwaar gemaakt tegen de verandering van het verzoek. De kantonrechter heeft bij tussenbeschikking van 5 september 2018 bepaald dat de door [verzoekers] verzochte vermeerdering van het verzoek buiten beschouwing zal worden gelaten.




De feiten
a. De VvE is op 9 december 1977 ontstaan door de splitsing van het recht van erfpacht van een perceel grond en de daarop geplaatste opstallen, plaatselijk bekend [adres 1] in [plaats 4] (hierna te noemen: het gebouw) in 74 appartementsrechten.


In de splitsingsakte van 9 december 1977 staan onder meer de volgende bepalingen opgenomen: “B. de bestemming (...) van elk van de appartementsrechten (…) is woonruimte of bedrijfsruimte (...) parkeerplaats of bedrijfsruimte (...).” (zie op het tiende vervolgblad) en “De comparant [bedrijf] verklaarde nog dat het gebruik van de flatwoningen voor permanente bewoning alleen is toegestaan na verkregen vrijstelling van het college van Burgemeester en Wethouders van [plaats 4] van de huidige bestemming.” (zie op de laatste door notaris [notaris] ondertekende bladzijde).
Een groot deel van de appartementen is in handen van een hotel en een ander gedeelte van de appartementen is in handen van particuliere eigenaren.
[verzoekers], [verzoeker 2] en [verzoeker 3] zijn eigenaren van (respectievelijk) de appartements-rechten plaatselijk bekend [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Zij zijn daarmee van rechtswege lid van de VvE. Zij houden zich – net zoals enkele tientallen andere eigenaren binnen de VvE – bezig met de commerciële verhuur van hun appartementsrechten.
In de loop van de jaren zijn er steeds meer permanente bewoners in het gebouw gekomen.
Op 31 december 2014 is de splitsingsakte van 9 december 1977 gewijzigd.
In de ledenvergadering van 15 december 2017 heeft de VvE besloten dat voortaan tegen bepaalde vormen van commerciële verhuur van de appartementen zal worden opgetreden.
[verzoekers] heeft bij dagvaarding van 12 april 2018 bij de rechtbank Noord-Holland, sector civiel, locatie Haarlem gevorderd – kort gezegd – te verklaren voor recht dat commerciële verhuur van appartementen met de bestemming “woning” niet in strijd is met de splitsingsakte en voor recht te verklaren dat de besluiten van de vergadering van de VvE ter beperking van de commerciële verhuurmogelijkheden nietig zijn.
In de ledenvergadering van 13 april 2018 heeft de VvE besloten dat:


1.
Het bestuur tot 1 januari 2019 dient af te zien van handhavend optreden tegen de eigenaren van een appartement met een woonbestemming, die vanaf 1 juli 2016 recreatief (commercieel) verhuurde, zo lang deze eigenaar voldoet aan de volgende voorwaarden:



de verhuurder heeft een beheerovereenkomst gesloten met een beheerder met kennis en ervaring in het beheer van recreatief vastgoed, die in staat is aan de navolgende eisen te voldoen.


In de beheerovereenkomst wordt in ieder geval bepaald dat de beheerder 24 uur per dag, 7 dagen per week in het gebouw terstond inzetbaar is om in te grijpen indien huurders zich niet houden aan hetgeen bepaald is in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement.


De beheerovereenkomst regelt voorts tenminste de volgende zaken:



□ de veiligheid van een ieder die zich in het gebouw bevindt;
□ het voorkomen van overlast door huurders en het uitdrukkelijk doen aanvaarden
van elke huurder van het reglement en het huishoudelijk reglement voorafgaand
aan de recreatieve verhuur;

4. De verhuurder dient er zorg voor te dragen dat recreatief (commercieel) verhuurde woonappartementen aan de volgende voorwaarden voldoen:

□ het appartement is uitgerust met alarmopvolging via de centrale BMI in het
gebouw;
□ de gebruikers checken in bij de beheerder en zijn telefonisch bereikbaar;
□ er wordt een minimale periode van 6 nachten gehanteerd per verhuur.

5. Deze overgangsregeling is persoonsgebonden en vervalt zodra het appartement, om welke reden dan ook, van eigenaar verandert.
6. Eigenaren die hun appartementen willen verhuren conform voorgaand besluit moeten zulks schriftelijk aan het bestuur kenbaar maken.
7. Een verzoek om af te zien van handhaving tegen recreatieve verhuur kan alleen worden ingediend als de verhuurder een beheerovereenkomst heeft afgesloten die voldoet aan genoemde voorwaarden.
8. De beheerder kan niet verantwoordelijk zijn voor de veiligheid van een ieder die zich in het gebouw bevindt. Er moet een directe opvolging van BMI-meldingen zijn, conform de voorschriften.

2.
het bestuur tot 1 januari 2021 dient af te zien van handhavend optreden tegen de eigenaar van een appartement met een woonbestemming, die dit reeds vóór 1 juli 2016 recreatief (commercieel) verhuurde, zo lang deze eigenaar voldoet aan de volgende voorwaarden:

1. De verhuurder heeft een beheerovereenkomst gesloten met een beheerder met kennis en ervaring in het beheer van recreatief vastgoed, die in staat is aan de navolgende eisen te voldoen.
2. In de beheerovereenkomst wordt in ieder geval bepaald dat de beheerder 24 uur per dag, 7 dagen per week in het gebouw terstond inzetbaar is om in te grijpen indien huurders zich niet houden aan hetgeen bepaald is in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement.
3. De beheerovereenkomst regelt voorts tenminste de volgende zaken:

□ de veiligheid van een ieder die zich in het gebouw bevindt;
□ het voorkomen van overlast door huurders en het uitdrukkelijk doen aanvaarden
van elke huurder van het reglement en het huishoudelijk reglement voorafgaand
aan de recreatieve verhuur.

4. De verhuurder dient er zorg voor te dragen dat recreatief (commercieel) verhuurde woonappartementen aan de volgende voorwaarden voldoen:

□ het appartement is uitgerust met alarmopvolging via de centrale BMI in het
gebouw;
□ de gebruikers checken in bij de beheerder en zijn telefonisch bereikbaar;
□ er wordt een minimale periode van 6 nachten gehanteerd per verhuur.

5. Deze overgangsregeling is persoonsgebonden en vervalt zodra het appartement, om welke reden dan ook, van eigenaar verandert.
6. Eigenaren die hun appartementen willen verhuren conform voorgaand besluit moeten zulks schriftelijk aan het bestuur kenbaar maken.
7. Een verzoek om af te zien van handhaving tegen recreatieve verhuur kan alleen worden ingediend als de verhuurder een beheerovereenkomst heeft afgesloten die voldoet aan genoemde voorwaarden.
8. De beheerder kan niet verantwoordelijk zijn voor de veiligheid van een ieder die zich in het gebouw bevindt. Er moet een directe opvolging van BMI-meldingen zijn, conform de voorschriften.



Het verzoek


[verzoekers] verzoekt de kantonrechter, bij beschikking zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:




het besluit van (de ledenvergadering van) de VvE van 13 april 2018 tot vaststellen van de voorwaarden waaronder niet wordt opgetreden tegen commerciële verhuur partieel, namelijk ten aanzien van het in het besluit onder 1 sub 2 en onder 2 sub 2 bepaalde, het onder 1 sub 4, tweede punt en onder 2 sub 4, tweede punt bepaalde en het onder 1 sub 4, derde punt en onder 2 sub 4, derde punt bepaalde, te vernietigen.

subsidiair:




het besluit van de (ledenvergadering van) de VvE van 13 april 2018 tot vaststellen van de voorwaarden waaronder niet wordt opgetreden tegen commerciële verhuur te vernietigen, waarbij voor recht wordt verklaard dat de VvE onder de gegeven omstandigheden misbruik van recht zou maken als zij voor 1 januari 2021 handhavend op zou treden tegen commerciële verhuur door eigenaren die hun appartementen al voor 1 juli 2016 commercieel verhuurden, althans als zij voor 1 januari 2019 handhavend op zou treden tegen commerciële verhuur door eigenaren die hun appartementen na 1 juli 2016 commercieel zijn gaan verhuren, althans om bij de gehele vernietiging van het besluit in lijn met het voorgaande een zodanige verklaring voor recht uit te spreken als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;



de VvE te verbieden om voor 1 januari 2021 handhavend op te treden tegen commerciële verhuur door eigenaren die hun appartementen al voor 1 juli 2016 commercieel verhuurden, althans om voor 1 januari 2019 handhavend op te treden tegen commerciële verhuur door eigenaren die hun appartementen na 1 juli 2016 commercieel zijn gaan verhuren, althans in lijn daarmee een zodanige verklaring voor recht uit te spreken als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;

zowel primair als subsidiair:




de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure.



[verzoekers] legt aan het verzoek (samengevat) het volgende ten grondslag. Hij kan zich niet verenigen met de in het besluit van 13 april 2018 opgenomen voorwaarden waarbij (I) de betreffende eigenaar een beheerder inschakelt, die in staat is om 24 uur per dag en 7 dagen per week in het gebouw terstond inzetbaar te zijn om in te grijpen als huurders de reglementen zouden overtreden, terwijl (II) die beheerder de check-in van de gasten verzorgt en (III) slechts mag worden verhuurd voor een minimumduur van 6 nachten.
Volgens [verzoekers] hebben deze voorwaarden het gevolg dat het hotel – dat circa 27,5% van de stemrechten en appartementsrechten in handen heeft – een monopoliepositie krijgt ten aanzien van de commerciële verhuur. De hoteleigenaar is immers de enige partij die in staat is om 24/7 in het gebouw aanwezig te zijn en toezicht te houden. Waar het besluit spreekt over “een beheerder” moet simpelweg “de hoteleigenaar” gelezen worden. Dat het hotel een monopoliepositie krijgt is onwenselijk. Het hotel wordt door de VvE genomineerd om het beheer over de appartementsrechten van zijn grootste concurrenten, zijnde de commercieel verhurende eigenaren, te gaan voeren en om de beheersbevoegdheid van deze eigenaren te ontnemen. Daarbij mag het hotel daarvoor de voorwaarden, die nog niet bekend zijn, gaan dicteren. De VvE heeft er geen enkel belang bij dat de hoteleigenaar de check-in van de gasten verzorgt (waarmee de beheersbevoegdheid de betreffende appartements-eigenaren wordt ontnomen). Voor [verzoekers] is het gebruikelijk om zijngasten persoonlijk in te checken in het appartement zelf. Het doel om toezicht te houden op de huurders kan volgens [verzoekers] ook op een andere manier gerealiseerd worden.
De bepaling waarbij voor de verhuur een minimale periode van 6 nachten wordt gehanteerd, beperkt de mogelijkheden van commerciële verhuur in aanzienlijke mate. Bezoekers van [plaats 4] willen doorgaans niet langer dan een weekend of een midweek in [plaats 4] verblijven. Dat een verhuur van 6 nachten of meer minder overlast zou opleveren dan een verhuur van minder nachten is op geen enkele wijze komen vast te staan of aannemelijk geworden. [verzoekers] meent dan ook dat de drie genoemde voorwaarden veel te streng zijn en de toets der redelijkheid en billijkheid niet kunnen doorstaan. De VvE heeft geen redelijk belang bij deze voorwaarden. Het besluit zorgt voor gedwongen winkelnering: de verhurende eigenaren moeten als gevolg van de formulering van het besluit wel zaken doen met het hotel. Als deze eigenaren er met het hotel niet uitkomen, dan gaat de VvE tegen hen handhaven onder meer door boetes op te leggen.

[verzoekers] stelt dat de leden van de VvE nagenoeg niet in de gelegenheid zijn gesteld zich op het besluit voor te bereiden of om zich daarover juridisch te laten adviseren. Minder dan 4 uur voor de aanvang van de vergadering van 13 april 2018 werd het inhoudelijke voorstel voor het besluit verspreid en op de website van de VvE beschikbaar gesteld. Dit terwijl dit voorstel al op 29 maart 2018 was opgesteld.
De hoteleigenaar heeft op de vergadering van 13 april 2018 niet aangegeven onder welke voorwaarden hij bereid zou zijn een beheerovereenkomst te sluiten en na de vergadering was hij niet bereikbaar om vragen daarover te beantwoorden.
De commercieel verhurende eigenaren hebben belang bij een redelijke overgangsperiode. [verzoekers] heeft zijn appartement nagenoeg de gehele zomerperiode al verhuurd en voor de nazomer geldt voor hem een bezetting van circa 70%. Als boekingen moeten worden geannuleerd zal dat tot enorme schade leiden. Als er geen nieuwe boekingen aangenomen mogen worden, zouden de betreffende appartementen plotsklaps zeer verliesgevend worden.

[verzoekers] verzoekt primair een gedeeltelijke vernietiging van het besluit. Een integrale vernietiging van het besluit zou er toe leiden dat het gedoogbeleid geheel van tafel is en dat tegen alle vormen van commerciële verhuur opgetreden zal gaan worden. Voor zover de gedeeltelijke vernietiging niet zou (kunnen) worden uitgesproken, wordt subsidiair verzocht om de gehele vernietiging van het besluit uit te spreken met, waarbij tevens wordt gevorderd een verklaring voor recht dat handhaving tegen alle vormen van verhuur, zonder dat een redelijke en werkbare gedoogconstructie wordt gehandhaafd, misbruik van bevoegdheid zou opleveren en dat het de VvE wordt verboden om tot die handhaving over te gaan. Gelet op de omstandigheid dat het feitencomplex ten aanzien van de vorderingen en het verzoek hetzelfde is, en deze zich bovendien verzet tegen een afzonderlijke behandeling daarvan en op artikel 94 lid 2 Rv is de kantonrechter bevoegd om zowel van de vorderingen als het verzoek kennis te nemen en daarover te beslissen.





Het verweer

De VvE concludeert tot afwijzing van de verzoeken met hoofdelijke veroordeling van [verzoekers] in de proceskosten. De VvE voert hiertoe (samengevat) het volgende aan. Geen enkel lid van de VvE heeft bezwaren geuit omtrent de nu plotseling door [verzoekers] gestelde – onmogelijkheid van een gedegen – voorbereiding op de besluitvorming. Daarvan spreken de notulen ook geenszins. De toepasselijke splitsingsakte en het modelreglement bevatten geen bepalingen die voorschrijven dat bepaalde termijnen in acht genomen moeten worden met betrekking tot de indiening van stukken/voorstellen. De raadslieden/gemachtigden van partijen waren ter consultatie aanwezig tijdens de vergadering van 13 april 2018. Tijdens de vergadering is uitgebreid “vergaderd” over de inhoud van het voorstel en is er in overleg zelfs een aanpassing doorgevoerd met betrekking tot één van de voorwaarden betrekking hebbende op veiligheid. Geen enkel lid heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de stemming aan de houden tot een volgende vergadering. Gelet op deze omstandigheden is de VvE van mening dat [verzoekers] zijn rechten om alsnog tegen het voorstel op te komen heeft verwerkt. Het bezwaar van [verzoekers] dat hij zich niet adequaat kon voorbereiden is ongegrond en kan niet leiden tot een vernietiging van het besluit.
De stelling van [verzoekers] dat het hotel binnen de VvE een monopoliepositie zal verkrijgen is feitelijk onjuist. Er geldt helemaal geen verplichting om een beheerovereenkomst met het hotel te sluiten. Ook met een andere beheerder die kan voldoen aan de in het besluit opgesomde voorwaarden kan worden gecontracteerd. Nu de eigenaren wel degelijk een vrije keuze in contractspartners hebben, is er ook geen sprake van gedwongen winkelnering.
De strekking van het verplicht afsluiten van een beheerovereenkomst en een minimum aantal nachten per verhuur is gelegen in het feit dat daarmee getracht wordt de veiligheid in het gebouw te waarborgen, bijvoorbeeld dat er 24/7 opvolging kan worden gegeven aan het brandalarm, alsmede overlast gepaard gaande met de verhuur van appartementen in te perken.
De voorwaarden als genoemd in het voorstel zijn allemaal gericht op het voorkomen dan wel zoveel mogelijk beperken van geluidsoverlast, hinder en gevaarzetting en het beschermen van het woon- en leefklimaat van de overige gebruikers van het gebouw. Dat gebruikers inchecken bij de beheerder zorgt voor een extra controle. Daar heeft de VvE wel degelijk een belang bij. De extra controle zorgt ervoor dat het verblijf minder “anoniem” is en dat dit tot een meer verantwoordelijk gedrag leidt. Het staat verhurende appartementseigenaren vrij om zelf daarnaast ook een persoonlijke check-in van hun gasten te doen als zij dat wenselijk vinden.
Van cruciaal belang is dat thans vele verhurende appartementseigenaren juist de verantwoordelijkheid op het hotel en de vaste bewoners proberen af te wentelen. Immers er is altijd wel iemand van het hotel dan wel een vaste bewoner aanwezig. Zo gaat het nu ook met de opvolging van het brandalarm. Daarvoor is thans niets geregeld door verhurende eigenaren.
Aan deze gang van zaken dient een einde te komen, omdat de veiligheid in het geding kan komen.
Het is een gegeven dat kortdurende verhuur (korter dan het gestelde minimum van zes nachten) meer overlast met zich zal brengen. De wisseling van gebruikers zorgt voor meer geluidshinder en aanmerkelijk intensiever gebruik van de gangen, hal en liften.
De VvE bestrijdt dat het hotel zich onwelwillend heeft opgesteld bij het sluiten van een beheerovereenkomst, zoals door [verzoekers] ongemotiveerd is gesteld. Daarnaast was het hotel geenszins gehouden om tijdens de vergadering van 13 april 2018 aan te geven onder welke voorwaarden zij bereid zou zijn te contracteren.
Alle belangen afwegende luidt de conclusie dat [verzoekers] niet zodanig hard in zijn belang wordt getroffen dat het belang van de VvE bij regulering van de verhuursituatie ter voorkoming en monitoring van overlast moet wijken.




De beoordeling
1. De kantonrechter stelt vast dat [verzoekers] het verzoek tot vernietiging tijdig heeft gedaan nu het verzoek op 14 mei 2018 aan de VvE en de rechtbank werd verzonden, zodat zij daarin kan worden ontvangen.

2. Binnen de VvE is onenigheid ontstaan over de commerciële verhuur (short stay) van woonappartementen. De meerderheid van de VvE zou graag zien dat deze commerciële verhuur wordt verboden, maar er zijn eigenaren die het woonappartement juist voor de commerciële verhuur hebben gekocht in een periode dat deze verhuur zonder meer was toegestaan.

3. De kantonrechter stelt vast dat binnen de VvE twijfel bestaat over de vraag of commerciële verhuur is toegestaan.. Tijdens de vergadering van de VvE van 13 april 2018 heeft mr. De Laat de deelnemers van de vergadering er nog op gewezen dat de splitsingsakte veel ruimte voor interpretatie laat en dat je niet met zekerheid kunt zeggen welk standpunt een rechter zal innemen.

4. Bovendien staat vast dat de VvE al tijdens de vergadering van 13 april 2018 er van op de hoogte was dat [verzoekers] zich tot de rechtbank Noord-Holland had gewend en onder meer vordert – kort gezegd – te verklaren voor recht dat het besluit van de VvE van 15 december 2017 dat voortaan tegen commerciële verhuur van de appartementen zal worden opgetreden nietig is in verband met strijd met de splitsingsakte. Enkele dagen voor de vergadering van 13 april 2018 is de inhoud van de dagvaarding met het bestuur van de VvE gedeeld en de definitieve dagvaarding is ook op de dag voor de vergadering aan de VvE betekend.

5. Als de rechter in de hiervoor bedoelde procedure uiteindelijk zou beslissen dat commerciële verhuur op grond van de splitsingsakte is toegestaan dan is het besluit dat de VvE in de vergadering van 13 april 2018 heeft genomen of zal nemen nietig.

6. [verzoekers] c.s heeft aannemelijk gemaakt dat het voorstel voor het in de vergadering van 13 april 2018 door de VvE genomen besluit pas kort voor deze vergadering door de VvE is verspreid, terwijl de VvE dat veel eerder had kunnen doen omdat dit voorstel al eerder aan haar ter hand was gesteld. Slechts enkele uren voor de vergadering van 13 april 2018 werd het inhoudelijke voorstel voor het besluit verspreid en op de website van de VvE beschikbaar gesteld. Dit terwijl dit voorstel al op 29 maart 2018 was opgesteld.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de VvE met deze wijze van verspreiden van het voorstel onzorgvuldig gehandeld.

7. Ook bestaat nog onduidelijkheid over de vraag welke diensten het hotel kan/wil verstrekken aan de verhurende eigenaren en tegen welk tarief. De opvolging van de BMI meldingen kan feitelijk alleen door het hotel verricht worden. Mocht het hotel alleen het totale pakket van de beheerstaken willen verrichten ontstaat een monopoliepositie van het hotel die de verhuurders in redelijkheid niet hoeven te accepteren.

8. Gelet op deze omstandigheden, waarbij een aantal eigenaren van de woonappartementen hun appartementen al tientallen jaren commercieel hebben verhuurd (op grond van de splitsingsakte van 9 december 1977 was permanente bewoning slechts toegestaan na verkregen vrijstelling van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [plaats 4]), is de kantonrechter van oordeel dat de VvE bij afweging van alle bij het besluit van 13 april 2018 betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot dat besluit heeft kunnen komen en dat dit besluit daarom partieel moet worden vernietigd.

9. Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, omdat dat niet tot een andere beslissing leidt.
10. De kantonrechter ziet in de aard van de procedure aanleiding om de proceskosten te compenseren, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.


De beslissing
De kantonrechter:

- vernietigt het besluit van (de ledenvergadering van) de VvE van 13 april 2018 tot vaststellen van de voorwaarden waaronder niet wordt opgetreden tegen commerciële verhuur partieel, namelijk ten aanzien van het in het besluit onder 1 sub 2 en onder 2 sub 2 bepaalde, het onder 1 sub 4, tweede punt en onder 2 sub 4, tweede punt bepaalde en het onder 1 sub 4, derde punt en onder 2 sub 4, derde punt bepaalde;

- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

- wijst af het meer of anders verzochte;


Deze beschikking is gegeven door mr. H.A.M. Röell-Mulder en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.