ECLI:NL:RBMNE:2026:6595

RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Utrecht



Zaaknummer: 12321242 \ UV EXPL 26-186




Vonnis in kort geding van 25 september 2026




in de zaak van





1 [eisende partij sub 1] ,

wonend in [woonplaats] ,2. [eisende partij sub 2],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [eisende partij c.s.] en afzonderlijk [eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2] ,
gemachtigde: mr. J.R.V. van der Vinne,



tegen




STICHTING NABIJWONEN,
gevestigd in Doorn,
gedaagde partij,
hierna te noemen: NabijWonen,
gemachtigde: mr. R. Boekhoff.






1De procedure


1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 58;
- de akte wijziging van eis met producties 59 tot en met 64;- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 9;
- de aanvullende producties 65 tot en met 67 van [eisende partij c.s.]



1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 11 september 2026. Daarbij was [eisende partij sub 1] aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van [eisende partij c.s.] [eisende partij sub 2] was niet aanwezig.
Namens NabijWonen was aanwezig de heer [A] , consulent sociaal. Hij werd bijgestaan door de gemachtigde van NabijWonen.




1.3.
De kantonrechter heeft de datum van het vonnis bepaald op vandaag.






2De kern van de zaak



[eisende partij c.s.] huurt een woning van NabijWonen in [woonplaats] . [eisende partij c.s.] stelt ernstige overlast, intimidatie en pesterijen te ervaren door buurtbewoners. Volgens [eisende partij c.s.] heeft dit te maken met zijn migratieachtergrond. [eisende partij c.s.] vordert in deze procedure – onder meer –
herhuisvesting. De vorderingen van [eisende partij c.s.] worden afgewezen. De kantonrechter legt dat hierna uit.





3De achtergrond van het geschil


3.1.

[eisende partij c.s.] huurt sinds 21 januari 2021 van (de rechtsvoorganger van) NabijWonen de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . Vanaf 1 mei 2024 woont ook [eisende partij sub 2] in de woning. Op 31 december 2025 is de tweeling van [eisende partij c.s.] geboren.



3.2.
Met een e-mail van 23 januari 2023 aan [eisende partij sub 1] heeft de rechtsvoorganger van NabijWonen, R.K. Woningbouwvereniging Zeist, vragen gesteld over de bewoning van de woning door [eisende partij c.s.] naar aanleiding van signalen die ontvangen waren uit de buurt. De wijkregisseur van destijds, de heer [B] , heeft toen poolshoogte genomen bij de woning en heeft geconstateerd dat de woning onbewoond leek. Hierop is [eisende partij c.s.] uitgenodigd om over de vragen en signalen te spreken.



3.3.
Op 8 maart 2023 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [eisende partij sub 1] , mevrouw [C] (hierna te noemen: [C] ) en mevrouw [D] . Volgens [eisende partij c.s.] heeft NabijWonen in de persoon van [C] tijdens dit gesprek bindende toezeggingen gedaan om [eisende partij c.s.] in geval van structurele overlast door buurtbewoners, die [eisende partij c.s.] stelt te ervaren, in een andere woning te plaatsen. NabijWonen betwist nadrukkelijk dat dergelijke toezeggingen zijn gedaan. Niet kan worden vastgesteld dat van dit gesprek een verslag is opgemaakt. Wel staat vast dat [eisende partij c.s.] geadviseerd is om meldingen te doen van ongewenste gedragingen die plaatsvonden bij de woning. Naar aanleiding van deze afspraak heeft [eisende partij sub 1] ook verschillende meldingen gedaan bij NabijWonen. Deze meldingen hadden vaak betrekking op (geluids)overlast door de directe buren van [eisende partij sub 1] die wonen op de [adres 2] en [adres 3] in [woonplaats] .



3.4.
In juli en augustus 2024 is er namens NabijWonen contact geweest met [eisende partij c.s.] over de mogelijkheden van buurtbemiddeling en een geluidsmeting. [eisende partij c.s.] heeft uiteindelijk geen akkoord gegeven voor buurtbemiddeling en geen medewerking verleend aan een geluidsmeting.



3.5.
Op 30 maart 2026 heeft [eisende partij sub 1] een formeel handhavingsverzoek woonoverlast ingediend bij de burgemeester van de gemeente Zeist, met het verzoek om een besluit te nemen. Uit de beslissing van de burgemeester van Zeist van 15 juli 2026 volgt dat uit het onderzoek van de gemeente Zeist geen voldoende objectieve en verifieerbare feiten en omstandigheden zijn gebleken waaruit kan worden geconcludeerd dat sprake is van ernstige en herhaaldelijke woonoverlast als bedoeld in artikel 151d van de Gemeentewet.






4De beoordeling



Buiten beschouwing laten van producties




4.1.
Namens [eisende partij c.s.] zijn bij de dagvaarding een groot aantal producties gevoegd, genummerd van 1 tot en met 58. In de dagvaarding is ter onderbouwing van de stellingen uitdrukkelijk verwezen naar de producties 1 tot en met 9, 49, 50 en 58. Het belang van de overige bij dagvaarding overgelegde producties is niet toegelicht in de dagvaarding. [eisende partij c.s.] heeft in de e-mail van 9 september 2026 niet toegelicht ter onderbouwing waarvan hij de producties 65 tot en met 67 heeft overgelegd. In de wetis bepaald dat de rechter door partijen verschafte gegeven en bescheiden buiten beschouwing kan laten indien zij op zijn verzoek niet aangegeven ter toelichting of staving van welke stelling deze zijn bedoeld en welk onderdeel daartoe van belang is. De kantonrechter heeft tijdens de zitting de gemachtigde van [eisende partij c.s.] uitdrukkelijk gevraagd wat de bedoeling is van de producties waarnaar niet in de processtukken van [eisende partij c.s.] is verwezen, waaronder dus ook de producties 65 tot en met 67. In antwoord daarop heeft de gemachtigde aangegeven dat deze producties zijn overgelegd om een compleet beeld te geven. De kantonrechter laat buiten beschouwing de producties 10 tot en met 48, 51 tot en met 57 en 65 tot en met 67, met uitzondering van de producties 11, 16, 18 en 37 waarnaar NabijWonen ter onderbouwing van haar stellingen in de conclusie van antwoord heeft verwezen, omdat de gemachtigde van [eisende partij c.s.] alsook [eisende partij sub 1] heeft nagelaten de relevantie hiervan toe te lichten.



Beoordelingskader in kort geding





4.2.
In dit kort geding moet allereerst worden beoordeeld of [eisende partij c.s.] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. De vorderingen in kort geding kunnen namelijk alleen worden toegewezen als [eisende partij c.s.] daarbij een spoedeisend belang heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening nodig is en van partijen niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten.



4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang met de aard van de vorderingen van [eisende partij c.s.] is gegeven. Indien sprake is van de door [eisende partij c.s.] gestelde onrechtmatige overlast/onveilige woonsituatie, heeft hij er belang bij zo snel mogelijk een einde wordt gemaakt aan een eventuele onrechtmatige situatie.



4.4.
Vervolgens moet beoordeeld worden of aannemelijk is dat de vorderingen van [eisende partij c.s.] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.



4.5.

[eisende partij c.s.] vordert in deze procedure primairveroordeling van NabijWonen tot terbeschikkingstelling van passende en veilige vervangende woonruimte voor [eisende partij c.s.] onder verbeurte van een dwangsom. [eisende partij c.s.] baseert deze vorderingen op de volgende grondslagen: schending van de informatieverplichting door NabijWonen en het bestaan van een gebrek. De kantonrechter beoordeelt beide grondslagen hierna afzonderlijk.



Er is geen schending van een informatieverplichting





4.6.

[eisende partij c.s.] stelt dat [eisende partij sub 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst van NabijWonen geen informatie heeft ontvangen over de wijk of de samenstelling van de wijk en de sociale omstandigheden in de directe woonomgeving. Volgens [eisende partij c.s.] rustte er op NabijWonen een zorgplicht om [eisende partij c.s.] adequaat te informeren over relevante feiten en omstandigheden die van invloed konden zijn op het woongenot en de veiligheid. Volgens [eisende partij c.s.] is de xenofobie van de wijk zo’n omstandigheid waarvan door NabijWonen bij het sluiten van de huurovereenkomst mededeling gedaan had moeten worden, nu [eisende partij c.s.] een migratieachtergrond heeft. Tijdens de mondelinge behandeling is deze stelling nog nader toegelicht door [eisende partij c.s.] en is hierbij aangegeven dat er door NabijWonen bij het sluiten van de huurovereenkomst informatie verstrekt had moeten worden over de manier waarop in de buurt naar mensen met een migratieachtergrond wordt gekeken.



4.7.
NabijWonen heeft deze stellingen betwist. Daarbij is aangevoerd dat er geen rechtsregel bestaat waaruit volgt dat een verhuurder informatie moet verstrekken over de ‘samenstelling van de wijk’. Daarnaast beschikt NabijWonen ook niet over informatie dat (bij aanvang van de huurovereenkomst alsook daarna) er binnen de wijk van [eisende partij c.s.] gevoelens van xenofobie zouden heersen en het is ook niet duidelijk hoe NabijWonen dit had kunnen weten.



4.8.
De kantonrechter stelt vast dat [eisende partij c.s.] de stelling dat reeds ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst er in de wijk waar [eisende partij c.s.] woont sprake was en nog steeds is van xenofobie, niet heeft onderbouwd. [eisende partij c.s.] stelt wel dat hij sinds de aanvang van de huurovereenkomst van buurtbewoners onrechtmatige overlast ervaart omdat hij een migratieachtergrond heeft en dat hij de enige in de wijk is met een migratieachtergrond, maar dat dit zo is heeft hij ook niet onderbouwd. Dit geldt ook voor de stelling dat vanwege deze aspecten een onbekend gebleven persoon een oog van [eisende partij sub 1] heeft verwond. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarom niet aannemelijk geworden dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (alsook daarna) er in de wijk sprake is van xenofobie. Als daarvan als sprake zou zijn, valt niet in te zien hoe NabijWonen hiervan op de hoogte had kunnen zijn. Van een schending van een informatieverplichting door NabijWonen is dan ook geen sprake.



Er is geen sprake van een gebrek





4.9.
Volgens [eisende partij c.s.] spelen er tussen hem en buurtbewoners al meerdere jaren problemen en heeft hij NabijWonen hier herhaaldelijk over geïnformeerd. Het gaat hierbij om meldingen van geluidsoverlast, intimidatie, pesterijen, verstoring van de nachtrust en gevoelens van onveiligheid. Ondanks dat NabijWonen al langere tijd bekend is met deze situatie en zij de plicht heeft om aan [eisende partij c.s.] het ongestoord huurgenot te verschaffen, heeft zij nagelaten deugdelijk onderzoek te verrichten en geen concrete en structurele maatregelen te nemen om de situatie te beëindigen. Dat levert een gebrek op als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.



4.10.
De kantonrechter stelt voorop dat NabijWonen gehouden is om [eisende partij c.s.] een rustig genot van het gehuurde te verschaffen en omstandigheden die het huurgenot beperken op te heffen, voor zover NabijWonen daartoe in staat is en dat redelijkerwijs van haar kan worden gevergd. Het enkele bestaan van overlast levert op zichzelf geen gebrek op, waar een huurder zijn verhuurder op aan kan spreken. Dat kan anders zijn als de verhuurder aan zowel de onrechtmatige overlast veroorzakende huurder als aan de onrechtmatige overlast ondervindende huurder verhuurt. In die situatie kan het niet optreden door een verhuurder tegen de onrechtmatige overlast veroorzakende huurder een gebrek opleveren tegen de onrechtmatige overlast ondervindende huurder.



4.11.
Van deze laatste situatie is volgens [eisende partij c.s.] sprake. [eisende partij c.s.] stelt dat sprake is van onrechtmatige overlast, intimidatie en pesterijen door zijn buren op de [adres 2] en [adres 3] . De bewoners van deze woningen zijn ook huurders van NabijWonen.



4.12.
Voor de vraag of NabijWonen tekort is geschoten in haar verplichtingen richting [eisende partij c.s.] , is van belang dat [eisende partij c.s.] aannemelijk heeft gemaakt dat onrechtmatige overlast, intimidatie en pesterijen door de buren van huisnummers [adres 2] en [adres 3] wordt veroorzaakt. Dat heeft [eisende partij c.s.] niet gedaan. [eisende partij c.s.] heeft dit wel gesteld, maar dit is op geen enkele manier met verifieerbare objectieve gegevens onderbouwd. Op geen enkele manier is duidelijk geworden of de gestelde onrechtmatige overlast, intimidatie en pesterijen, als deze al hebben plaatsgevonden, door de directe buren of andere buurtbewoners die huurders zijn van NabijWonen zouden zijn veroorzaakt.



4.13.
Omdat [eisende partij c.s.] niet kan worden gevolg in voormelde stellingen, worden zijn primaire vorderingen afgewezen.



4.14.
De kantonrechter merkt hierbij nog op dat naar aanleiding van de meldingen van [eisende partij c.s.] , NabijWonen wel degelijk heeft geprobeerd de door [eisende partij c.s.] gestelde situatie te onderzoeken en zo nodig op te lossen voor [eisende partij c.s.] Zo zijn er door NabijWonen voorstellen gedaan voor geluidsmetingen vanuit de woning van [eisende partij c.s.] en buurtbemiddeling. Het is telkens [eisende partij c.s.] die hieraan medewerking weigert. Het feit dat de door [eisende partij c.s.] gestelde situatie nog niet is opgelost en het geëscaleerd zou zijn, is een omstandigheid die in deze procedure dus niet aan NabijWonen kan worden tegengeworpen.



Geen voorschot op schadevergoeding





4.15.
De subsidiaire vorderingen tot (een voorschot op) de vergoeding van schade van [eisende partij c.s.] , rusten op de hierboven besproken stellingen van [eisende partij c.s.] over de gestelde xenofobie en onrechtmatige overlast, intimidatie en pesterijen. Omdat [eisende partij c.s.] niet in deze stellingen kan worden gevolgd, kan hij evenmin worden gevolgd in zijn stelling dat vanwege de gestelde xenofobie en onrechtmatige overlast, intimidatie en pesterijen er een noodzaak bestaat om de van NabijWonen gehuurde woning te verlaten met de daarbij gestelde bijkomende kosten. Reeds daarom worden ook deze subsidiaire vorderingen afgewezen.




Geen huurprijsvermindering en geen herstel van de verloren gegane inschrijftijd





4.16.
Gelet op het voorgaande is er geen aanleiding de gevorderde huurprijsvermindering wegens de gestelde huurgenotsvermindering ten gevolge van het gestelde gebrek vanaf 21 januari 2021 dan wel enig ander moment en het gevorderde herstel van de verloren gegane inschrijftijd (van 25%) bij WoningNet Regio Utrecht toe te wijzen. Deze vorderingen worden ook afgewezen.



Geen toewijzing van de vordering tot inzage in volledige dossier van NabijWonen





4.17.
Tot slot vordert [eisende partij c.s.] volledige, ongefilterde en controleerbare inzage in het volledige dossier over de overlastsituatie van NabijWonen. Ook deze vordering wijst de kantonrechter af. Aan [eisende partij c.s.] is immers de mogelijkheid gegeven tot inzage in dit dossier, maar van deze mogelijkheid heeft [eisende partij c.s.] geen gebruik gemaakt. De kantonrechter ziet om die reden geen aanleiding deze vordering toe te wijzen.



4.18.
De kantonrechter merkt hierbij nog het volgende op. Volgens [eisende partij c.s.] zou een verslag zijn gemaakt van de bespreking op 8 maart 2023 (en is de toezending van een kopie daarvan aan hem toegezegd). Weliswaar staat in de e-mail van [C] van 22 februari 2023 dat tijdens het gesprek van 8 maart 2023 een kort verslag van het nog te volgen gesprek gemaakt zal worden (en naar [eisende partij sub 1] gestuurd zal worden). Maar NabijWonen heeft gesteld en [eisende partij c.s.] heeft niet (gemotiveerd) weersproken dat van dit gesprek door NabijWonen alleen aantekeningen zijn gemaakt. Dat er van dit gesprek ook een verslag zou zijn gemaakt is niet gebleken.



Proceskosten





4.19.

[eisende partij c.s.] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van NabijWonen aan haar moet betalen. De proceskosten van NabijWonen worden begroot op:









- salaris gemachtigde


€


865,00


(tarief € 865,00)




- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.009,00











4.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.



Uitvoerbaar bij voorraad





4.21.
De kantonrechter verklaart de proceskostenveroordeling van [eisende partij c.s.] uitvoerbaar bij voorraad, zoals NabijWonen heeft gevorderd. Dat betekent dat die beslissing moet worden gevolgd, ook als één van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslising. Die beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt






5De beslissing


De kantonrechter als voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding:



5.1.
wijst de vorderingen van [eisende partij c.s.] af,



5.2.
veroordeelt [eisende partij c.s.] in de kosten; hij moet de proceskosten van NabijWonen van € 1.009,00 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisende partij c.s.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3.
veroordeelt [eisende partij c.s.] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de proceskosten van NabijWonen als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,



5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.



Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2026.







Overgelegd bij e-mail van 9 september 2026.


Zie ook wat onder 4.18. staat.


Artikel 22b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).


Zoals vermeld onder 1. en 2. onder de kop ‘GEWIJZIGD PETITUM’ in de akte wijziging van eis.


Artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW).


Zoals vermeld onder 3. en 4. onder de kop ‘GEWIJZIGD PETITUM’ in de akte wijziging van eis.