ECLI:NL:RBMNE:2026:6321

RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Utrecht



Zaaknummer: 12090836 \ UC EXPL 26-1064 RJ/58605




Vonnis van 26 augustus 2026




in de zaak van





[eiser]
,
wonende in [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,



tegen





[gadaagde]
,
wonende in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gadaagde] ,
gemachtigde: voorheen mr. [A] , nu mr. M. van Mierloo (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.).






1De procedure


1.1
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:
- de dagvaarding van 29 januari 2026 met producties 1 tot en met 3;- de conclusie van antwoord van 8 april 2026 met producties 4 tot en met 6;
- de toelichting op de dagvaarding en aanvullende producties 7 en 8 van [eiser] .



1.2
Op 28 juli 2026 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Hierbij waren [eiser] , [gadaagde] en de gemachtigde van [gadaagde] aanwezig.



1.3
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken.





2De kern van de zaak


2.1

[gadaagde] huurt sinds 1 juni 2024 een zelfstandige woonruimte (hierna: de woning) van [eiser] voor € 1.250,00 per maand. [gadaagde] heeft een procedure gestart bij de Huurcommissie om de huurprijs te toetsen, waarna de Huurcommissie de woning 119 punten heeft toegekend. Hier hoort een maximale huurprijs van € 741,03 per maand bij. [eiser] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en wil in deze procedure dat de kantonrechter vaststelt dat de overeengekomen huurprijs van € 1.250,00 redelijk is, met veroordeling van [gadaagde] in de achterstallige huur en de proceskosten. Volgens [eiser] heeft de Huurcommissie het energielabel niet meegenomen in de puntentelling, terwijl dat wel had gemoeten. De kantonrechter geeft [eiser] gelijk en oordeelt dat de overeengekomen huurprijs van € 1.250,00 redelijk is.





3De beoordeling




[eiser] is op tijd opgekomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie




3.1
De huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in een uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dat is in deze zaak het geval, want de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 9 december 2025 en de dagvaarding is op 29 januari 2026 uitgebracht. [eiser] is daarom ontvankelijk in zijn vordering tegen [gadaagde] .



De kantonrechter gaat de (redelijkheid van de) huurprijs (her)beoordelen





3.2

[eiser] is het niet eens met de puntentelling en de uitspraak van de Huurcommissie, maar vordert alleen dat [gadaagde] de (te weinig betaalde) huur aan hem betaalt (door [eiser] genoemd: schade). Toch gaat de kantonrechter ook de (redelijkheid van de) huurprijs (her)beoordelen. De kantonrechter legt dat hierna uit.



3.3
Bij de uitleg van de vordering moet niet alleen worden gekeken naar de bewoordingen daarvan, maar ook naar de inhoud van wat aan de eis ten grondslag is gelegd, de wijze waarop de wederpartij de eis heeft opgevat en redelijkerwijs heeft moeten opvatten en het overige partijdebat. [eiser] schrijft in zijn dagvaarding “Deze dagvaarding heeft als doel om de rechter te vragen om de zaak opnieuw te laten beoordelen”, [gadaagde] heeft ook op deze manier op de dagvaarding gereageerd en tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen bevestigd dat deze zaak gaat om een (her)beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs. De kantonrechter concludeert dan ook dat beide partijen de vordering hebben opgevat als een verzoek tot (her)beoordeling van de huurprijs en de kantonrechter legt de vordering daarom ook zo uit. Dit sluit ook aan bij een uitspraak van de Hoge Raad dat de procedure, waarbij een partij opkomt tegen het oordeel van de Huurcommissie, is bedoeld als een laagdrempelige procedure.



3.4
Door de ingestelde vordering is de uitspraak van de Huurcommissie vervallen, ook ten aanzien van de posten waarover geen uitspraak van de kantonrechter is gevorderd. Omdat de uitspraak is vervallen, moet de kantonrechter beslissen over het (hele) geschil waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dat betekent dat de kantonrechter alles wat de Huurcommissie heeft beoordeeld, opnieuw beoordeelt. Daarbij geldt wel dat als partijen het op punten eens zijn met de beslissing van de Huurcommissie, de kantonrechter op die punten de beslissing van de Huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen.



Juridisch kader vaststellen redelijke huurprijs





3.5

[eiser] heeft de woning op 1 juni 2024 geliberaliseerd aan [gadaagde] verhuurd. De huurprijs van € 1.250,00 is namelijk hoger dan de toen geldende liberalisatiegrens van € 879,66. Ondanks dat partijen bij het aangaan van de huur een geliberaliseerde huurprijs zijn overeengekomen, is het de vraag of dat mag onder de huidige huurwetgeving.



3.6
Onder het huidige huurrecht is het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS) dwingend van toepassing op huurovereenkomsten van na 1 juli 2024. Dat betekent dat voor de vaststelling van de juiste huurprijs bij die huurovereenkomsten moet worden gekeken naar het segment waarin de huurwoning moet worden ingedeeld, namelijk het laag-, midden- of hoog-segment. Daarvoor moet worden vastgesteld hoeveel woningwaarderingspunten er voor de woning kunnen worden toegekend. Voor huurovereenkomsten van vóór 1 juli 2024 (zoals in deze zaak) is het WWS niet dwingend van toepassing, behalve in uitzonderingsgevallen. Eén van die uitzonderingsgevallen is de verhuur van zelfstandige woonruimte die op 1 juli 2025 op basis van het WWS in het laag-segment moest worden ingedeeld. Dat is het geval als de woning op 1 juli 2025 minder dan 144 punten had. Ongeacht of partijen oorspronkelijk een geliberaliseerde huurprijs hebben afgesproken, is het WWS dan ook dwingend op de huurovereenkomst van toepassing en moet de maximale huurprijs dus op basis daarvan worden vastgesteld.



3.7
Het voorgaande wordt ook wel het “overgangsrecht” genoemd. De verhuurder had onder het overgangsrecht een jaar de tijd (van 1 juli 2024 tot 1 juli 2025) om bijvoorbeeld de huurprijs te verlagen en/of bouwkundige ingrepen aan de woning (zoals verduurzamingsmaatregelen) uit te voeren om het puntenaantal te verhogen. Vervolgens kreeg de huurder vanaf 1 juli 2025 de mogelijkheid om via de Huurcommissie om huurverlaging te verzoeken.



3.8
In deze zaak gaat het om de huur van zelfstandige woonruimte die mogelijk onder de uitzonderingssituatie valt. De Huurcommissie heeft het puntenaantal van de woning namelijk vastgesteld op 119 punten. Als dat puntenaantal klopt, dan is het WWS dwingend van toepassing op de huurovereenkomst, is de huur niet (meer) geliberaliseerd en is de maximale huurprijs € 741,03. Als het puntenaantal echter op 144 punten of meer uitkomt, dan mocht [eiser] de woning geliberaliseerd verhuren en is de maandelijkse huurprijs van € 1.250,00 redelijk (althans dan kan deze niet achteraf worden aangepast na een Huurcommissie-procedure).



Het energielabel wordt meegenomen in de puntentelling





3.9

[eiser] en [gadaagde] zijn het over één punt van de beoordeling van de Huurcommissie niet eens, namelijk of het energielabel in de puntentelling moet worden meegenomen of niet. De kantonrechter komt tot het oordeel dat het energielabel moet worden meegenomen en legt dat hierna uit.



3.10
De peildatum voor de toetsing van de huurprijs in deze zaak is 1 juli 2025. Op 24 juli 2025 is het energielabel C geregistreerd. Dit is ná de peildatum van 1 juli 2025. Omdat het energielabel op 1 juli 2025 ontbrak, kan deze volgens de Huurcommissie niet worden meegenomen in de puntentelling en moet er worden teruggevallen op het bouwjaar van de woning. De Huurcommissie kwam tot dit oordeel omdat volgens haar gekeken moet worden naar de Wet betaalbare huur, die het verplicht stelt om bij aanvang van de voorgestelde ingangsdatum uit te gaan van het op dat moment geldige energielabel. Daarom heeft de Huurcommissie voor het energielabel -15 punten toegekend. [gadaagde] is het met dit oordeel eens.



3.11
De kantonrechter is echter met [eiser] van oordeel dat aangesloten moet worden bij de redenering uit het arrest van de Hoge Raad uit 2023. De Hoge Raad heeft toen bepaald dat een later opgemaakt energielabel alsnog kan worden meegenomen bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs als de feitelijke situatie ten tijde van het opmaken van het label gelijk is aan de situatie bij aanvang van de huur. Omdat het hier niet gaat om een toetsing van de aanvangshuurprijs zal moeten worden gekeken naar de feitelijke situatie bij toetsing van de huurprijs op de voorgestelde ingangsdatum (1 juli 2025). Als die overeenkomt met de situatie zoals deze was bij het opmaken van het energielabel (24 juli 2025), moet gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van dat energielabel worden uitgegaan. De kantonrechter merkt hierbij op dat ook de Huurcommissie haar beleid inmiddels heeft aangepast en in haar beleidsboek per juli 2026 heeft opgenomen dat ook een energielabel dat is geregistreerd na de peildatum van de procedure kan meetellen voor de puntentelling en dus kan meetellen voor het berekenen van de redelijke huurprijs van de woning.



3.12

[eiser] en [gadaagde] zijn het er over eens dat tussen 1 juli 2025 (peildatum) en 24 juli 2025 (registratie energielabel) de feitelijke situatie van de woning niet is gewijzigd. Dit betekent dat vast is komen te staan dat de woning op de voorgestelde ingangsdatum van 1 juli 2025 al de duurzaamheidsvoorschriften voor energielabel C had. Dat het energielabel toen nog niet was afgegeven is, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet van belang. De conclusie is dan ook dat het energielabel meegenomen moet worden in de puntentelling. De kantonrechter zal daarom in plaats van 15 punten in mindering brengen, 15 punten toekennen voor het energielabel. Dat betekent een verschil van 30 punten, waardoor het puntenaantal op 149 (119 + 30) komt.



Conclusie: de huurprijs is redelijk en de vordering van [eiser] wordt toegewezen





3.13
Omdat het totaal op 149 punten uitkomt, mocht de woning geliberaliseerd verhuurd worden. Dit betekent dat het partijen vrijstond om een huurprijs af te spreken boven de maximale huurprijsgrens en dat de door partijen overeengekomen huurprijs van € 1.250,00 redelijk is. De kantonrechter zal daarom de huurprijs vaststellen op € 1.250,00 per maand.



3.14
Omdat [gadaagde] vanaf 1 juli 2025 de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 741,03 heeft betaald in plaats van € 1.250,00 moet zij het verschil van € 508,97 per maand alsnog aan [eiser] betalen. De vordering van € 3.562,79 (7 x € 508,97, berekend tot 1 februari 2026) wordt daarom toegewezen. [gadaagde] moet vanaf 1 februari 2026 ook het verschil van € 508,97 per maand aan [eiser] betalen voor elke maand waarin [gadaagde] de (te lage) huurprijs van € 741,03 aan [eiser] heeft betaald, tot de maand waarin [gadaagde] weer de volledige huur van € 1.2500,00 aan [eiser] betaalt.



Een extra opmerking van de kantonrechter





3.15

[gadaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog context geschetst over de gang van zaken tussen haar en [eiser] in 2023 toen zij een tijdelijk huurcontract had. [eiser] zou toen een “illegale huurverhoging” hebben doorgevoerd. De kantonrechter begrijpt dat dit voor [eiser] oneerlijk voelt, maar [eiser] heeft aan deze stellingen geen juridische consequentie (“rechtsgevolg”) verbonden en dat is wel nodig als zij daar een oordeel van de kantonrechter over had gewild. Daarbij merkt de kantonrechter op dat deze procedure bedoeld is om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen en niet om te toetsen of de huurprijs op een redelijke manier tot stand is gekomen.




[gadaagde] moet de proceskosten betalen





3.16

[gadaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Dit betekent dat zij haar eigen kosten moet dragen en de proceskosten van [eiser] aan hem moet vergoeden. In zaken waarin partijen in persoon procederen wordt ook een vergoeding toegekend voor de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en kan een bedrag voor noodzakelijke verletkosten worden toegekend. Verletkosten zijn de kosten die iemand maakt door tijd vrij te maken voor een juridische procedure. Deze kosten kunnen worden toegewezen als er een zitting is geweest. Omdat [eiser] op de zitting van 28 juli 2026 is verschenen, wijst de kantonrechter ambtshalve een bedrag van € 50,00 aan verletkosten toe. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


153,77







- griffierecht


€


265,00







- verletkosten


€


50,00







- nakosten


€


126,50


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


595,27











De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard





3.17
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.



3.18
Een verklaring van recht is naar haar aard niet vatbaar voor tenuitvoerlegging en zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.






4De beslissing


De kantonrechter:



4.1
verklaart voor recht dat de door partijen overeengekomen huurprijs van € 1.250,00 per maand redelijk is,



4.2
veroordeelt [gadaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.562,79, te vermeerderen met € 508,97 per maand vanaf 1 februari 2026 voor elke maand waarin [gadaagde] de (te lage) huurprijs van € 741,03 aan [eiser] heeft betaald, tot de maand waarin [gadaagde] weer de volledige huur van € 1.250,00 aan [eiser] betaalt,



4.3
veroordeelt [gadaagde] in de proceskosten van € 595,27, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gadaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



4.4
verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen onder 4.2 en 4.3 uitvoerbaar bij voorraad,



4.5
wijst het meer of anders gevorderde af.


Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2026.






Artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).


Zie het arrest van de Hoge Raad van 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:22.


Zie punt 2 onder b van de dagvaarding.


Zie het arrest van de Hoge Raad van 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657.


Zie het arrest van de Hoge Raad van 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657.


Artikel 2a lid 1 van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) in combinatie met artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw).


Artikel 23a Wgv.


Artikel 23a lid 3 Wgv.


Zie het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005.


Zie Bijlage 1 onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).


Artikel 238 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).


Zie het arrest van de Hoge Raad van 17 december 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BO1815).