ECLI:NL:RBMNE:2026:6121

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht



Bestuursrecht



zaaknummer: UTR 26/841


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 augustus 2026 in de zaak tussen


[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigden: mr. I.A. van Kroonenburg en N. Mirouad)


en


de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. J. Massee)





Procesverloop


1.1
In de beschikking van 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 388.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 17 december 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.



1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.



1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 18 augustus 2026. Gemachtigden van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.




Overwegingen



Feiten



2. De woning is een in 1970 gebouwde drive-in woning met een inpandige garage van 11 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m² en ligt op een perceel van 135 m².



Geschil



3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 335.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 388.000,-.



Beoordelingskader



4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 14 december 2023 voor € 460.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 september 2023 voor € 390.000,-;
- [adres 4] , verkocht 27 mei 2024 voor € 465.000,-.



Beoordeling van het geschil



7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook drive-in woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door bij de hertaxatie van de waarde in de beroepsfase de woning op een hogere waarde te taxeren dan de vastgestelde waarde, waarbij is uitgegaan van de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.



Beroepsgronden





De hoorplicht.



9. Eiseres voert aan dat zij in het bezwaarschrift heeft verzocht om gehoord te worden. De heffingsambtenaar geeft in de uitspraak op bezwaar toe dat er niet formeel is gehoord. De heffingsambtenaar stelt dat eiseres twee keer de gelegenheid heeft gekregen om schriftelijk te worden gehoord. Eiseres geeft aan dat er wel correspondentie geweest, maar volgens de heffingsambtenaar was dit geen formele hoorzitting en zijn de gevraagde stukken niet aangeleverd. Eiseres doet een beroep op artikel 7:3, onderdeel c, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin staat dat er voor het afzien van een hoorzitting op deze grond sprake dient te zijn van een verklaring van belanghebbende. Eiseres heeft geen verklaring afgelegd en juist iedere keer aangegeven dat zij telefonisch gehoord wilde worden. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar niet voldoende gelegenheid heeft geboden omdat niet is ingegaan op het verzoek om mondeling gehoord te worden. Eiseres heeft juist verzocht om mondeling gehoord te worden zodat het horen zorgvuldig en overeenkomstig artikel 7:2 van de Awb kan plaatsvinden. Eiseres wijst op de tijdlijn in bijlage 5 van het beroepschrift. Zoals uit de namens eiseres opgestelde tijdlijn blijkt heeft (de gemachtigde van) eiseres zich steeds ingespannen om in overleg met de heffingsambtenaar passende data voor de hoorzitting te vinden. (De gemachtigde van) eiseres heeft daarmee alles gedaan wat redelijkerwijs van haar kon worden verwacht om het geschil op een zorgvuldige en constructieve wijze op te lossen. De heffingsambtenaar is niet ingegaan op het verzoek om mondeling te worden gehoord. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens eiseres in het laatste overleg duidelijk te kennen gegeven (de gemachtigde van) eiseres niet te willen horen. Deze starre houding leidt volgens eiseres tot strijd met de goede procesorde, die uiteindelijk heeft geleid tot een schending van de hoorplicht.


9.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat op grond van artikel 7:2 van de Awb een bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid moet stellen om de te worden gehoord. Dit brengt met zich mee dat op de heffingsambtenaar een inspanningsverplichting rust om eiseres deze gelegenheid te bieden. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hieraan voldaan. Uit de stukken blijkt dat gemachtigde minimaal tweemaal schriftelijk is uitgenodigd voor een (schriftelijke) hoorzitting. Op 12 mei 2025 is voorgesteld om alle ingediende bezwaren te behandelen in een schriftelijke hoorzitting op 4 juni 2025. Daarbij is aangegeven, bij het vaststellen van een eventuele proceskostenvergoeding, uit te gaan van één punt voor het bijwonen van de hoorzitting. Daarmee is volgens de heffingsambtenaar gemachtigde op zorgvuldige wijze in de gelegenheid gesteld om zijn bezwaren toe te lichten. Op of voor 4 juni 2025 zijn geen stukken ontvangen. De heffingsambtenaar gaat verder in op de tijdlijn vanuit zijn visie. Samengevat heeft de gemachtigde van eiseres aan die uitnodigingen geen gehoor gegeven. In plaats daarvan heeft de gemachtigde zijn medewerking aan het horen afhankelijk gesteld van het vooraf maken van afspraken over proceskosten voor het eerst verstrekken van nadere stukken. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat dergelijke voorwaarden geen grondslag vinden in de Awb en niet kunnen afdoen aan de verplichting van de heffingsambtenaar noch aan de geboden gelegenheid om te worden gehoord. Het recht om te worden gehoord strekt ertoe dat een gemachtigde zijn standpunt kan toelichten. Dit recht brengt echter niet mee dat een gemachtigde de uitoefening daarvan afhankelijk kan stellen aan voorafgaande afspraken over een proceskostenvergoeding. De beoordeling van een eventuele aanspraak op proceskosten vindt plaats in het kader van de uitspraak op bezwaar, op grond van artikel 7:15 van de Awb. Door onder deze voorwaarden geen gehoor te geven aan de uitnodigingen voor de hoorzitting, heeft gemachtigde feitelijk afgezien van de hem geboden gelegenheid om te worden gehoord. De gevolgen daarvan dienen volgens de heffingsambtenaar voor rekening en risico van gemachtigde te blijven. Gelet hierop is de heffingsambtenaar van oordeel dat volledig is voldaan aan de op hem rustende hoorplicht en dat van een schending daarvan geen sprake is.



9.2
De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 7:2, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat een bestuursorgaan, voordat het op het bezwaar beslist, belanghebbende in de gelegenheid stelt te worden gehoord. Uit artikel 25, eerste lid van de Algemene wet inzake rijksbelastingen vloeit voort dat een belanghebbende moet vragen om te worden gehoord. De rechtbank stelt vast dat eiseres in bezwaar heeft gevraagd om te worden gehoord.



9.3
Met de hoorplicht in de bezwaarfase heeft de wetgever onder meer beoogd te waarborgen dat belanghebbende zijn zienswijze mondeling naar voren kan brengen bij het bestuursorgaan, en te bevorderen dat het bestuursorgaan beschikt over alle relevante informatie die nodig is voor een zorgvuldige heroverweging en besluitvorming, waarbij juist ook van belang is dat partijen over en weer kunnen reageren op elkaars standpunten. Naar het oordeel van de rechtbank kan de door de heffingsambtenaar genoemde “schriftelijke hoorzitting” niet op één lijn worden gesteld met “het verschijnen op een hoorzitting” in de zin van de Awb. Met “het verschijnen op een hoorzitting” is een mondelinge hoorzitting bedoeld, wat ook volgt uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:2 van de Awb. Naast fysieke deelname, kan de hoorzitting ingevolge de jurisprudentie ook telefonisch of via een digitale beeldverbinding plaatsvinden, maar in alle gevallen wordt mondeling deelgenomen aan de hoorzitting. Een “schriftelijke hoorzitting” is dus geen “horen”. Alleen al daarom is de conclusie dat de hoorplicht is geschonden.



9.4
Het voorgaande laat onverlet dat partijen onderling afwijkende afspraken maken over de hoorzitting, maar zodra de hoorplicht als geschilpunt bij de rechtbank voor komt te liggen, zal het voorgaande de conclusie zijn. Dit ziet ook op een eventuele proceskostenvergoeding bij een ongegrond bezwaar en vervolgens een gegrond beroep. Daarin zal de rechtbank namelijk géén proceskosten toekennen voor een gehouden schriftelijke hoorzitting. Uit dit laatste volgt dat als partijen toch afspreken om een schriftelijke hoorzitting te houden het niet opmerkelijk is dat een gemachtigde daarbij ook de bijkomende zaken als een proceskostenvergoeding en vergoeding voor de kosten van een eventueel in te schakelen taxateur afgesproken wil hebben. Aangezien eiseres al vanaf het begin van de emailconversatie heeft aangegeven ook afspraken te willen maken over de proceskosten en vergoeding van de kosten voor het inschakelen van de taxateur en de heffingsambtenaar in reactie op 11 juli 2025 al heeft aangegeven dat hij geen afspraken over de proceskosten wil maken en zich conformeert aan het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), is er in deze zaak geen overeenstemming bereikt over het houden van een “schriftelijke hoorzitting”.



9.5
Het voorgaande betekent dat de hoorplicht is geschonden. Eiseres heeft verzocht om in dat geval de zaak terug te verwijzen naar de heffingsambtenaar zodat alsnog een hoorzitting plaats kan vinden en zij een taxateur kan inschakelen om haar standpunt ten aanzien van de WOZ-waarde van de woning nader te onderbouwen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. In het beroepschrift is duidelijk aangegeven dat het geschil ziet op het schenden van de hoorplicht én de WOZ-waarde van de woning. Het had dan ook op de weg van eiseres gelegen om ook haar standpunt ten aanzien van de WOZ-waarde nader te onderbouwen. Hiervoor heeft zij voldoende gelegenheid gehad. Dat zij dit niet heeft gedaan komt voor haar rekening en risico. De rechtbank zal de schending van de hoorplicht dan ook passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Dit betekent wel dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres moet terugbetalen en aan eiseres een proceskostenvergoeding moet betalen. De rechtbank zal de hoogte hiervan vaststellen na de behandeling van het geschil over de WOZ-waarde van de woning.



De WOZ-waarde




10. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de WOZ-waarde van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De bewijslast rust op de heffingsambtenaar die de waarde controleerbaar en inzichtelijk moet onderbouwen. Eiseres heeft informatie over haar woning overgelegd. Eiseres vindt dat op basis van deze informatie de waarde te hoog is vastgesteld.




10.1

De heffingsambtenaar geeft aan dat de taxateur een waarderingsmatrix heeft opgesteld. Deze waarderingsmatrix laat zien dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In de waarderingsmatrix komt de taxateur tot een hogere waarde. De referentiewoningen zijn nagenoeg identiek. Het zijn de beste onderbouwingen voor de waarde van de woning. De taxatie als weergegeven in de matrix toont aan dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door eiseres overgelegde informatie bevat geen concrete of verifieerbare gegevens waaruit een lagere waarde kan worden afgeleid. Nu deze informatie geen inzicht biedt in de waarde in het economische verkeer van de woning, kan hieraan volgens de heffingsambtenaar geen betekenis worden toegekend bij de beoordeling van de vastgestelde waarde. De door eiseres voorgestane waarde is niet onderbouwd met marktgegevens of vergelijkbare referentiewoningen. Daarom kan de door eiseres aangevoerde waarde niet als marktconform worden aangemerkt. Daarbij komt dat voor deze procedure de vastgestelde WOZ-waarde opnieuw is
onderbouwd met een WOZ-waarderingsmatrix, waarin de waarde op inzichtelijke en
controleerbare wijze is bepaald aan de hand van relevante en voldoende vergelijkbare
vergelijkingsobjecten. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de vastgestelde
waarde juist is vastgesteld.




10.2
De rechtbank overweegt als volgt. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen zijn uitermate geschikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Ze liggen in dezelfde wijk, hebben hetzelfde bouwjaar, eenzelfde gebruiksoppervlakte en een zelfde waardering van de KOUDV-factoren. De taxateur heeft de waarde van de woning in de matrix opnieuw vastgesteld op basis van de gemiddelde m²-prijzen van de referentiewoningen en komt daarbij op een waarde van € 393.000,- terwijl de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op € 388.000,-. Daarmee maakt de heffingsambtenaar naar oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De door eiseres verstrekte informatie, waaronder foto’s maken dit niet anders. De beroepsgronden slagen niet.





Conclusie en gevolgen

11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt.

12. Omdat de hoorplicht is geschonden en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten voor de beroepsfase. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.

13. De proceskosten voor de beroepsfase stelt de rechtbank op grond van het Bpb en artikel 30a van de Wet WOZ voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 186,80 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van €934,-, wegingsfactor 1 en vermenigvuldigingsfactor 0,10 omdat de WOZ-beschikking niet wordt gewijzigd of vernietigd).









Beslissing


De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht van € 54,- moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 186,80.





Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 augustus 2026.














griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.





Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 145.


Zie onder andere ECLI:NL:RBMNE:2026:1756, ECLI:NL:GHDHA:2026:2394, ECLI:NL:RBMNE:2026:883 en ECLI:NL:GHARL:2024:1843.