ECLI:NL:RBMNE:2026:6053

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummer: UTR 24/3758


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2026 in de zaak tussen



[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: W.E. van Bentem)


en




de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).





Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .


1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 augustus 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 816.000,- voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.



1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 april 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.



1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De heffingsambtenaar heeft in de brief van 31 juli 2025 medegedeeld dat zij naar aanleiding van het beroepschrift aanleiding zien om de WOZ-waarde te verlagen naar € 678.000,-.



1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 26 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiser en de heffingsambtenaar. Ook heeft deelgenomen de heer [taxateur] (taxateur).







Het geschil
2. Eiser is eigenaar van een in 1955 gebouwde 2 onder 1 kap woning met een berging van 14 m2 en een vrijstaande garage van 18 m2. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 124 m2 en ligt op een kavel van 974 m2.

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde.


Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van € 678.000,- van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met een aantal verkopen:




[adres 2] in [plaats] , verkocht op 2 augustus 2022 voor € 1.025.000,-;



[adres 3] in [plaats] , verkocht op 31 augustus 2021 voor € 800.000,-;



[adres 4] in [plaats] , verkocht op 28 april 2021 voor € 680.000.



6. Omdat de heffingsambtenaar in beroep een lagere waarde voor de woning bepleit dan eerder door hem is vastgesteld, is het beroep alleen daarom al gegrond. Omdat eiser het ook niet eens is met deze waarde, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze nieuw bepleite waarde niet te hoog is vastgesteld.



Beoordeling door de rechtbank Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 678.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn, wat type, bouwjaar en grootte betreft, voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en heeft, daar waar verschillen zijn geconstateerd (bijvoorbeeld met betrekking tot de KOUDV-factoren), correcties toegepast. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.





Nihilstelling



8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke situatie van de woning. Meer in het bijzonder heeft de heffingsambtenaar miskend dat er sprake is van ernstige verzakking van de bodem die wordt veroorzaakt door onttrekking van grondwater en slib ten gevolge waarvan reeds ernstige schade aan de woning is ontstaan en nog verder zal ontstaan. De oorzaak is nog steeds onduidelijk. Als gevolg hiervan stelt eiser zich op het standpunt dat de woning onverkoopbaar is geworden en de WOZ-waarde van de woning op nihil vastgesteld moet worden. Immers, moet eiser ingeval van verkoop aan de potentiële koper moeten melden dat de oorzaak van de verzakking van de bodem rechtens (nog) niet kan worden vastgesteld.
9. De heffingsambtenaar erkent dat er sprake is van een verzakking en de woning hierdoor niet tegen de hoofdprijs verkocht zal worden. Echter, is juist om die reden de woning met een ‘2’ gekwalificeerd, wat staat voor op korte termijn verbetering noodzakelijk’’. Een lagere kwalificatie (1) zou enkel te rechtvaardigen zijn als de woning niet meer bewoonbaar is. Dit is echter hier niet het geval, nu de woning nog steeds bewoond wordt. De heffingsambtenaar betwist bovendien de onverkoopbaarheid van de woning. De rechtbank kan deze motivering volgen. De onverkoopbaarheid van de woning is ook niet nader onderbouwd door eiser. Het belangrijkste is echter dat een nihilstelling geen recht zou doen aan de waarde die de grond alleen al vertegenwoordigt. De beroepsgrond slaagt niet.



STAB




10. Op de zitting heeft eiser de rechtbank verzocht om van STAB een onafhankelijk deskundigenoordeel te vragen.
10. Gelet op de bewijslastverdeling die hier geldt, is het in eerst instantie aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat met de schade bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de heffingsambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de heffingsambtenaar.

12. Zoals de rechtbank onder punt 6 heeft beslist, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het is dan aan eiser om middels relevante stukken, bijvoorbeeld een taxatierapport, twijfel te zaaien over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De rechtbank ziet geen aanleiding om van STAB een onafhankelijke deskundigenoordeel te vragen.



Proceskosten




13. Omdat de heffingsambtenaar de waarde in beroep heeft verlaagd is het beroep gegrond en krijgt eiser een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld.
13. De gemachtigde van eiser bepleit wat betreft de proceskostenvergoeding dat de vermenigvuldigingsfactor van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ niet op hem van toepassing is omdat hij een bijzonder geval is in de zin van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025. Daarbij stelt de gemachtigde dat hij zelf geen bewijs hoeft in te dienen, maar dat de heffingsambtenaar moet bewijzen dat hij geen bijzonder geval is.


15. De rechtbank zal hierna beoordelen of de vermenigvuldigingsfactor van artikel 30a van de Wet WOZ op de gemachtigde van eiser van toepassing is.

16. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 17 januari 2025 geoordeeld dat de wetgever met de beperkingen van proceskostenvergoedingen in procedures over de Wet WOZ het oog heeft gehad op gevallen die zich daardoor kenmerken dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat (i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, (ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en (iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Aanwijzingen dat dit laatste het geval is, kunnen bijvoorbeeld worden gevonden in de omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak. Gevallen die kennelijk niet deze kenmerken hebben, moeten worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van artikel 30a, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10.

17. Uit het arrest van 25 april 2025 volgt dat buiten redelijke twijfel moet komen vast te staan dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde niet aan een van de drie in het arrest van 17 januari 2025 genoemde kenmerken voldoet om als bijzonder geval te kunnen worden aangemerkt. De stelplicht en de bewijslast hiervoor ligt bij de gemachtigde. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde onvoldoende bewijs heeft aangeleverd waaruit zou blijken dat er sprake zou zijn van een bijzonder geval. De gemachtigde heeft onvoldoende inzage verschaft in de werkwijze voor een eenduidig beeld van het bedrijfsmodel. Een deugdelijke orderadministratie of jaarstukken ontbreken. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom niet buiten redelijke twijfel komen vast te staan dat de gemachtigde zijn diensten niet op basis van no cure no pay verleent. Hiermee is niet voldaan aan de criteria uit het arrest van 17 januari 2025 om als bijzonder geval te kunnen worden aangemerkt. Dit brengt mee dat artikel 30a Wet WOZ van toepassing is op de in beroep toegekende proceskostenvergoeding.

18. Bij de berekening van de proceskostenvergoeding in de beroepsfase moet daarom de extra vermenigvuldigingsfactor van 0,25 van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden toegepast, gezien het feit dat de uitspraak op bezwaar in deze zaak na 1 januari 2024 is gedaan.

19. De rechtbank kent gezien het voorgaande en met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht aan eiser een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase toe van € 467,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 934, een wegingsfactor 1 en de extra vermenigvuldigingsfactor van 0,25).

20. De rechtbank wijst partijen erop dat de heffingsambtenaar het op grond van deze uitspraak te vergoeden bedrag voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.


Conclusie en gevolgen


21. Omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd is het beroep gegrond. De heffingsambtenaar moet het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van zijn proceskosten.




































Beslissing
De rechtbank:


verklaart het beroep gegrond;


vernietigt de uitspraak op bezwaar van 2 april 2024;


stelt de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2024 vast op € 678.000,-;


bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;


bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;


bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;


veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 467,- aan proceskosten aan eiser.





Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2026.














griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.









Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.1. tot en met 4.2.4.


ECLI:NL:HR:2025:46.


ECLI:NL:HR:2025:46, r.o. 3.5.2.