Neuralex Rechtbank Midden-Nederland
ECLI:NL:RBMNE:2026:6040
2026-06-19
Bestuursrecht; Belastingrecht
24/7912
Geen vernietiging bekend in de formele procesketen
Inhoudsindicatie
WOZ. Eigen verkoopcijfer niet bruikbaar. Voldoende rekening gehouden met onderhoud en voorzieningen. Beroep is ongegrond.
Citeert (1)
- ECLI:NL:GHARL:2023:3941 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 09-05-2023
Geciteerd door (0)
- geen
Volledige tekst
Volledige tekst (10.627 tekens)
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7912
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , in [plaats 1] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats 2] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 894.000,- voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 26 november 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar vergezeld door de taxateur ( [taxateur] . Eiser is niet verschenen.
Feiten
2. Eiser was op de waardepeildatum eigenaar van een in 1927 gebouwde tussenwoning met een berging/schuur van 5 m2. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 176 m2 en bevindt zich op een perceel van 150 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiser bepleit lagere waarde.
Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats 2] :
[adres 2] , verkocht op 14 juli 2022, voor € 1.185.002,-;
[adres 3] , verkocht op 17 februari 2023, voor € 1.225.000;
[adres 4] , verkocht op 14 november 2022, voor € 1.025.000,-;
[adres 5] , verkocht op 30 januari 2023, voor € 940.000,-;
[adres 6] , verkocht op 14 juni 2022, voor € 970.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Formele gronden
Verweerschrift te laat
6. Eiser voert aan dat het verweerschrift te laat is ingediend.
7. De rechtbank ziet geen aanleiding om het verweerschrift en het taxatierapport buiten beschouwing te laten. De rechtbank heeft het verweerschrift met bijlagen op 3 september 2025 ontvangen en op dezelfde dag doorgestuurd naar eiser. Dat betekent dat het verweerschrift buiten de termijn van vier weken na het indienen van de gronden van het beroepschrift als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is ingediend. Dit maakt echter niet dat dit stuk buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat de wet daar niet toe dwingt en van een fatale termijn van vier weken geen sprake is. Het verweerschrift met bijlagen is verder wel (ruim) vóór de in artikel 8:58 van de Awb genoemde termijn van tien dagen voor de zitting ingediend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser dan ook voldoende gelegenheid gehad om op het verweerschrift te reageren en verzet ook de goede procesorde zich er niet tegen dat de rechtbank de inhoud van het verweerschrift inclusief de daarbij horende bijlagen in de procedure betrekt.
Inhoudelijke gronden
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 894.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar, grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn ( zoals het onderhoud- en voorzieningsniveau) geconstateerd en correcties toegepast.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eigen verkoopprijs
10. Eiser voert aan dat de woning zelf tweemaal in 2024 voor een lager bedrag is verkocht. De woning is namelijk voor €488.000,- en vervolgens na verduurzamingswerkzaamheden hetzelfde jaar voor € 678.000,- verkocht. Dat deze verkooptransacties niet via de vrije markt zijn gelopen, heeft te maken met de onbereidwilligheid van de zittende huurder om hieraan medewerking te verlenen, aldus eiser.
10. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de verkoopprijs niet bruikbaar is nu het niet gaat om transacties die op de vrije markt tot stand zijn gekomen .
10. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet langer in geschil is dat de eigen verkoop van de woning (beide keren) niet tot stand is gekomen na aanbieding op de vrije markt. Dat betekent dat niet kan worden aangenomen dat de transactieprijs de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Anders dan eiser voorstaat, maakt het enkele feit dat sprake is van een onbereidwillige huurder ook niet dat de waarde lager zou moeten worden vastgesteld. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde immers bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Bij de waardevaststelling in het kader van de WOZ moet dan ook worden uitgegaan van de waarderingsfictie dat de woning vrij van huur kan worden overgedragen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhouds- en voorzieningenniveau
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het slechte onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning.
13. De rechtbank stelt voorop dat uit de taxatiematrix volgt dat bij de woning van eiser al is uitgegaan van een kwalificatie ‘’2’’ voor onderhoud en voorzieningen. Dat betekent blijkens de taxatiematrix “op korte termijn verbetering noodzakelijk”. Bovendien volgt uit de taxatiematrix dat voor de woning een vierkantemeterprijs is gehanteerd (van €3.298,-) die ruim lager ligt dan die van de referentiewoningen, die varieert van € 3.654 per m2 tot € 5.666,-. Gelet daarop is de slechtere staat van onderhoud en voorzieningen naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende in de waarde verdisconteerd.
WOZ 2022
15. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 is verlaagd naar aanleiding van een beroepsprocedure. Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de waarde van dit jaar ook te hoog heeft vastgesteld.
15. De rechtbank merkt op dat het systeem van de Wet WOZ met zich meebrengt de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In dit systeem wordt er niet gekeken naar de waarde die in eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend. Dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 is verlaagd, is voor de onderhavige beroepsprocedure dan ook niet relevant.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Hof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:3941.
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7912
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , in [plaats 1] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats 2] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 894.000,- voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 26 november 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar vergezeld door de taxateur ( [taxateur] . Eiser is niet verschenen.
Feiten
2. Eiser was op de waardepeildatum eigenaar van een in 1927 gebouwde tussenwoning met een berging/schuur van 5 m2. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 176 m2 en bevindt zich op een perceel van 150 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiser bepleit lagere waarde.
Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats 2] :
[adres 2] , verkocht op 14 juli 2022, voor € 1.185.002,-;
[adres 3] , verkocht op 17 februari 2023, voor € 1.225.000;
[adres 4] , verkocht op 14 november 2022, voor € 1.025.000,-;
[adres 5] , verkocht op 30 januari 2023, voor € 940.000,-;
[adres 6] , verkocht op 14 juni 2022, voor € 970.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Formele gronden
Verweerschrift te laat
6. Eiser voert aan dat het verweerschrift te laat is ingediend.
7. De rechtbank ziet geen aanleiding om het verweerschrift en het taxatierapport buiten beschouwing te laten. De rechtbank heeft het verweerschrift met bijlagen op 3 september 2025 ontvangen en op dezelfde dag doorgestuurd naar eiser. Dat betekent dat het verweerschrift buiten de termijn van vier weken na het indienen van de gronden van het beroepschrift als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is ingediend. Dit maakt echter niet dat dit stuk buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat de wet daar niet toe dwingt en van een fatale termijn van vier weken geen sprake is. Het verweerschrift met bijlagen is verder wel (ruim) vóór de in artikel 8:58 van de Awb genoemde termijn van tien dagen voor de zitting ingediend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser dan ook voldoende gelegenheid gehad om op het verweerschrift te reageren en verzet ook de goede procesorde zich er niet tegen dat de rechtbank de inhoud van het verweerschrift inclusief de daarbij horende bijlagen in de procedure betrekt.
Inhoudelijke gronden
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 894.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar, grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn ( zoals het onderhoud- en voorzieningsniveau) geconstateerd en correcties toegepast.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eigen verkoopprijs
10. Eiser voert aan dat de woning zelf tweemaal in 2024 voor een lager bedrag is verkocht. De woning is namelijk voor €488.000,- en vervolgens na verduurzamingswerkzaamheden hetzelfde jaar voor € 678.000,- verkocht. Dat deze verkooptransacties niet via de vrije markt zijn gelopen, heeft te maken met de onbereidwilligheid van de zittende huurder om hieraan medewerking te verlenen, aldus eiser.
10. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de verkoopprijs niet bruikbaar is nu het niet gaat om transacties die op de vrije markt tot stand zijn gekomen .
10. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet langer in geschil is dat de eigen verkoop van de woning (beide keren) niet tot stand is gekomen na aanbieding op de vrije markt. Dat betekent dat niet kan worden aangenomen dat de transactieprijs de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Anders dan eiser voorstaat, maakt het enkele feit dat sprake is van een onbereidwillige huurder ook niet dat de waarde lager zou moeten worden vastgesteld. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde immers bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Bij de waardevaststelling in het kader van de WOZ moet dan ook worden uitgegaan van de waarderingsfictie dat de woning vrij van huur kan worden overgedragen. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhouds- en voorzieningenniveau
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het slechte onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning.
13. De rechtbank stelt voorop dat uit de taxatiematrix volgt dat bij de woning van eiser al is uitgegaan van een kwalificatie ‘’2’’ voor onderhoud en voorzieningen. Dat betekent blijkens de taxatiematrix “op korte termijn verbetering noodzakelijk”. Bovendien volgt uit de taxatiematrix dat voor de woning een vierkantemeterprijs is gehanteerd (van €3.298,-) die ruim lager ligt dan die van de referentiewoningen, die varieert van € 3.654 per m2 tot € 5.666,-. Gelet daarop is de slechtere staat van onderhoud en voorzieningen naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende in de waarde verdisconteerd.
WOZ 2022
15. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 is verlaagd naar aanleiding van een beroepsprocedure. Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de waarde van dit jaar ook te hoog heeft vastgesteld.
15. De rechtbank merkt op dat het systeem van de Wet WOZ met zich meebrengt de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In dit systeem wordt er niet gekeken naar de waarde die in eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend. Dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 is verlaagd, is voor de onderhavige beroepsprocedure dan ook niet relevant.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Hof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:3941.