ECLI:NL:RBMNE:2026:5808

RECHTBANK
MIDDEN-NEDERLAND



Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Utrecht



Zaaknummer: 12313146 \ UV EXPL 26-179




Vonnis in kort geding van 13 augustus 2026




in de zaak van




STICHTING BO-EX '91,
gevestigd in Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Bo-Ex,
gemachtigde: mr. D. Pranjic,



tegen





[gedaagde]
,
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
niet verschenen.






1De procedure


1.1
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:
- de dagvaarding van 17 juli 2026, met producties,
- de aanvullende productie van Bo-Ex.



1.2
De mondelinge behandeling (zitting) vond plaats op 30 juli 2026. Namens Bo-Ex waren daarbij aanwezig [A] (sociaal projectleider), [B] (projectleider planmatig onderhoud) en [C] (wijkconsulent), met gemachtigde mr. D. Pranjic. [gedaagde] was niet aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.


1.3
De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.






2De kern van de zaak


2.1

Bo-Ex wil dat [gedaagde] meewerkt aan (voorbereidende) werkzaamheden aan de badkamer en toilet in haar huurwoning. Volgens Bo-Ex zijn de badkamer en toilet verouderd en deze worden bij alle woningen in het complex vernieuwd. Bo-Ex vindt dat dit valt onder dringende werkzaamheden waar [gedaagde] haar medewerking aan moet verlenen. De vorderingen van Bo-Ex worden bij verstek grotendeels toegewezen.

3 De beoordeling





Verstek





3.1
In haar e-mail van 29 juli 2026 heeft [gedaagde] aan de kantonrechter gevraagd om de zaak aan te houden omdat zij de dagvaarding nog niet zou hebben ontvangen en omdat zij vanwege medische redenen niet naar de zitting zou kunnen komen. De kantonrechter heeft besloten dat de zitting doorging, omdat de dagvaarding op de juiste manier is betekend aan [gedaagde] . De kantonrechter heeft [gedaagde] de mogelijkheid gegeven om digitaal (via Teams) aanwezig te zijn bij de zitting, maar zij heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Daarom is tijdens de zitting tegen [gedaagde] verstek verleend. De rest van de inhoud van de e-mail zal daarom niet worden meegenomen in de beoordeling.



3.2
De zaak is dus zonder aanwezigheid of reactie van [gedaagde] behandeld. Dit betekent dat de vorderingen van Bo-Ex worden toegewezen, tenzij de kantonrechter vindt dat deze in strijd zijn met de wet of een geldige reden ervoor ontbreekt.



Toetsingskader kort geding





3.3
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat Bo-Ex daarbij een spoedeisend belang heeft én het moet zeer waarschijnlijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.



Bo-Ex heeft een spoedeisend belang





3.4
Een spoedeisend belang is aanwezig als van Bo-Ex niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een normale, uitgebreide procedure (bodemprocedure) afwacht. Dat is hier het geval. Bo-Ex pakt de badkamers en toiletten in het complex waar [gedaagde] woont projectmatig aan, waarbij werkzaamheden tegelijkertijd worden uitgevoerd vanwege kostenbesparing en efficiëntie. Het is Bo-Ex nog niet gelukt om een inspectie van de woning van [gedaagde] met haar in te plannen. Bo-Ex heeft toegelicht dat uiterlijk in de week van 24 augustus 2026 een inspectie van de woning moet plaatsvinden, omdat anders de planning van de aannemer gevaar loopt en dit meer kosten met zich meebrengt voor Bo-Ex.




[gedaagde] moet de (voorbereidende) werkzaamheden gedogen en haar medewerking verlenen





3.5
Bo-Ex vordert op basis van dringende werkzaamheden kortgezegd dat [gedaagde] de werkzaamheden in haar woning die bestaan uit een warme opname en werkzaamheden aan de badkamer en toilet moet toestaan en dat zij hieraan haar medewerking moet verlenen.



3.6
De kantonrechter wijst deze vordering toe, want het is zeer waarschijnlijk dat de kantonrechter in een bodemprocedure deze vordering ook toewijst. Hieronder wordt dit toegelicht.



De werkzaamheden aan de badkamer en het toilet zijn dringende werkzaamheden





3.7
Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet steeds gericht zijn op een toename van het woongenot en niet kunnen worden uitgesteld tot na de huurperiode. Niet alleen dringende reparaties, maar ook preventief onderhoud valt onder dringende werkzaamheden. Een huurder ( [gedaagde] ) moet de verhuurder (Bo-Ex) de gelegenheid geven om dringende werkzaamheden uit te voeren. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat Bo-Ex voldoende heeft onderbouwd dat de (voorbereidende) werkzaamheden aan de badkamer en het toilet dringende werkzaamheden zijn en [gedaagde] deze moet toestaan en haar medewerking hieraan moet verlenen. Deze vordering is daarnaast niet in strijd met de wet en niet zonder een geldige reden ingesteld door Bo-Ex.



3.8
Uit de stukken bij de dagvaarding en wat op de mondelinge behandeling is besproken blijkt dat de (meeste) badkamers en toiletten van de woningen in het complex waar [gedaagde] woont verouderd zijn, technisch gezien in slechte staat zijn en moeten worden vervangen om bijvoorbeeld lekkages te voorkomen. Om de staat van de badkamer en het toilet in de woning van [gedaagde] goed in kaart te brengen, moet Bo-Ex eerst een warme opname door de aannemer laten uitvoeren. [B] heeft tijdens de zitting toegelicht dat de werkzaamheden aan de badkamer en het toilet per woning 8 dagen duren en in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd, omdat Bo-Ex een mobiel toilet en een douchecabine ter beschikking stelt aan haar huurders. Bo-Ex heeft voldoende toegelicht dat het voor haar efficiënter is om de (voorbereidende) werkzaamheden aan het toilet en de badkamer gezamenlijk uit te voeren en dat zij die werkzaamheden niet zonder nadeel kan uitstellen. Dat nadeel bestaat voor Bo-Ex uit extra kosten.



3.9
Daarbij komt dat [gedaagde] hiertegen geen verweer heeft gevoerd en op 19 juni 2026 naar Bo-Ex heeft gemaild dat ‘het voor haar zeer wenselijk is dat haar wc en badkamer worden aangepakt’. De kantonrechter leidt hieruit af dat [gedaagde] de voorgenomen werkzaamheden aan haar badkamer en toilet ook noodzakelijk vindt.



Bo-Ex hoeft geen logeerwoning aan te bieden





3.10
Het is Bo-Ex nog niet gelukt om een afspraak met [gedaagde] te maken voor een warme opname. Tijdens de zitting heeft [B] toegelicht dat hij eerder wel met [gedaagde] heeft gesproken, maar dat uit dat gesprek volgde dat [gedaagde] eerst met Bo-Ex wil praten over voorzieningen voor de huurders voor tijdens de werkzaamheden, zoals een logeerwoning. Bo-Ex wil deze voorzieningen niet bieden en naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter hoeft zij dat ook niet te doen, omdat het in dit geval gaat om dringende werkzaamheden (zie 3.7 en 3.8).



3.11

Dit zou anders zijn bij renovatie, maar daar is in dit geval geen sprake van.
In de wet is namelijk bepaald dat onder renovatie wordt verstaan: sloop met vervangende nieuwbouw en/of gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.
In het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 is overwogen dat een renovatie wordt gezien als iets dat het woongenot vergroot. Daarbij moet er sprake zijn van een echte, fysieke verandering of toevoeging aan de woning. De vernieuwing door verandering of toevoeging die nodig is om te spreken van een renovatie moet de verhoging van het woongenot dienen. In dit geval is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat er alleen onderhoud plaatsvindt aan de badkamer en het toilet, waarbij oude onderdelen worden vervangen door nieuwe. Dit is eens in de zoveel jaren nodig bij gewoon gebruik en niet genoeg om te spreken van een renovatie.




Tijdelijke ontruiming





3.12
In de dagvaarding heeft Bo-Ex gevorderd dat [gedaagde] haar woning tijdelijk ontruimt voor zolang de werkzaamheden duren. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van Bo-Ex toegelicht dat een ontruimingstitel nodig is zodat een deurwaarder als het nodig is de deur van de woning van [gedaagde] open kan maken, en dat Bo-Ex hier belang bij heeft omdat [gedaagde] voor haar niet bereikbaar is en haar medewerking aan de (voorbereidende) werkzaamheden weigert. Daarnaast wil Bo-Ex een eventueel executiegeschil voorkomen.



3.13
Omdat tijdens de mondelinge behandeling duidelijk is geworden dat [gedaagde] tijdens de werkzaamheden in de woning kan blijven en het voor het uitvoeren van de (voorbereidende) werkzaamheden alleen nodig is dat zij de weg naar de badkamer, het toilet en de cv-installatie vrijmaakt en de badkamer leeghaalt, wijst de kantonrechter de tijdelijke ontruiming tot zover toe. Deze vordering is daarnaast niet in strijd met de wet en niet zonder een geldige reden ingesteld door Bo-Ex



3.14
In de dagvaarding van Bo-Ex staat dat Bo-Ex ervoor zal zorgen dat zij niet meer of langer gebruik maakt van de tijdelijke ontruiming dan noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden. De kantonrechter gaat ervan uit dat Bo-Ex zich aan deze toezegging houdt.




[gedaagde] moet de proceskosten betalen





3.15

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bo-Ex worden begroot op:









- kosten van de dagvaarding


€


153,02







- griffierecht


€


139,00







- salaris gemachtigde


€


577,00







- nakosten


€


144,00


(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


1.013,02











Uitvoerbaar bij voorraad





3.16
De kantonrechter verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad, zoals Bo-Ex heeft gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.






4De beslissing


De kantonrechter



4.1
veroordeelt [gedaagde] om met onmiddellijke ingang onvoorwaardelijk haar medewerking te verlenen aan de werkzaamheden als hiervoor genoemd, in het bijzonder de hiervoor genoemde werkzaamheden aan badkamer en toilet en de daaraan voorafgaande opname/inspectie van de woning, en ook om haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de voorbereiding van die werkzaamheden, de werkzaamheden te gehengen en gedogen en daartoe gelegenheid en toegang tot het gehuurde ( [adres] , [postcode] in [plaats] ) te geven aan Bo-Ex en de door Bo-Ex ingeschakelde derden,



4.2
veroordeelt [gedaagde] het gehuurde ( [adres] , [postcode] in [plaats] ) na betekening van dit vonnis tijdelijk, voor de duur van de uitvoering van de werkzaamheden, te ontruimen, in die zin dat zij de weg naar de badkamer, het toilet en de cv-installatie vrijmaakt en de badkamer leeghaalt, zodat Bo-Ex en de door Bo-Ex ingeschakelde derden alle werkzaamheden veilig en ongehinderd kunnen uitvoeren als hiervoor genoemd,



4.3
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.013,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



4.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,



4.5
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2026.











!

























61312




Artikel 7:220 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).


Artikel 7:220 lid 2 BW.


Zie ECLI:NL:HR:2016:726.