ECLI:NL:RBMNE:2026:5594

RECHTBANK Midden-Nederland


Civiel recht



Zittingsplaats Lelystad



Zaaknummer: C/16/603839 / HL ZA 25-312




Vonnis van 29 juli 2026 (bij vervroeging)




in de zaak van





1 [eiser sub 1] ,

2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. C.J.H. Anker,



tegen





1 [gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. D. Talsma.






1De procedure


1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 15
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 16
- de nagekomen producties 16 tot en met 29 van [eisers]



1.2
Op 30 juni 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser sub 1] en zijn advocaat mr. Anker en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] met hun advocaat mr. Talsma waren daarbij aanwezig. Advocaten hebben de standpunten van partijen toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. [eisers] hebben hun eis verminderd met het door [gedaagden] betaalde bedrag van € 1.000,00. Verder heeft de griffier aantekeningen gemaakt van wat is besproken op de mondelinge behandeling.



1.3
Op de mondelinge behandeling is gezegd dat uiterlijk op 26 augustus 2026 vonnis zal worden gewezen. Het vonnis is eerder klaar en wordt daarom vandaag uitgesproken.








2De kern van de zaak


2.1

[gedaagden] hebben hun woning aan [eisers] verkocht. Volgens [eisers] ontbreekt de fundering van de woning, wat heeft geleid tot verzakking. Daardoor is de woning volgens hen niet geschikt voor het normale gebruik dat [gedaagden] in de koopovereenkomst hebben gegarandeerd. Ook zeggen [eisers] dat [gedaagden] van de verzakking afwisten maar dit niet hebben gemeld, waardoor [eisers] bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedwaald. [eisers] menen daarom dat [gedaagden] de kosten van € 59.378,77 voor een nieuwe fundering moeten betalen. [eisers] krijgen ongelijk en hun vorderingen worden afgewezen.





3De beoordeling



Het beroep van [eisers] op non-conformiteit slaagt niet






[eisers] stellen dat het ontbreken van de fundering aan normaal gebruik in de weg staat




3.1
Partijen zijn op 21 januari 2025 de koopovereenkomst overeengekomen. Daarin staat dat [gedaagden] de woning aan de [adres 1] in [plaats] aan [eisers] verkoopt en levert voor een bedrag van € 313.000,00. In de koopovereenkomst heeft [gedaagden] in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat de woning bij levering geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Dat betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.



3.2
Volgens [eisers] ontbreekt de fundering in de woning met verzakking als gevolg. Zo zijn de poeren verzakt en omgevallen, enkele balken leunen op het riool, de vloer buigt door en er zitten scheuren in de muren. [eisers] stellen dat het ontbreken van de fundering, wat tot de verzakking leidt, verhindert dat zij de woning normaal als woonhuis kunnen gebruiken. De woning beantwoordt daarmee niet aan de overeenkomst, omdat de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] mochten verwachten op grond van de koopovereenkomst. Daarom is sprake van non-conformiteit en moeten [gedaagden] hun schade vergoeden. Die schade bestaat uit de kosten voor een nieuwe fundering, na aftrek van het door [gedaagden] al overgemaakt bedrag van € 1.000,00, namelijk € 59.378,77.



3.3

[gedaagden] hebben aangevoerd dat partijen tegen finale kwijting zijn overeengekomen dat [gedaagden] € 1.000,00 aan [eisers] zou betalen. De rechtbank kan in het midden laten of het bedrag van € 1.000,00 door [gedaagden] tegen finale kwijting aan [eisers] is betaald met als gevolg dat [eisers] geen vordering op [gedaagden] meer hebben. De vorderingen van [eisers] zullen namelijk om een andere reden worden afgewezen.




[eisers] voldoen niet aan hun stelplicht





3.4

[eisers] beroepen zich op de rechtsgevolgen van de stelling dat sprake is van non-conformiteit. Voor een succesvol beroep op schadevergoeding als gevolg van non-conformiteit moet [eisers] stellen en zo nodig bewijzen dat het ontbreken van een fundering het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Dit hebben [eisers] wel gesteld, maar gelet op de onderbouwde betwisting door [gedaagden] onvoldoende onderbouwd.



3.5

[gedaagden] hebben namelijk gemotiveerd betwist dat het ontbreken van een (kunstmatige) fundering het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Daartoe hebben [gedaagden] gezegd dat de woningen in het oude dorp van [plaats] – waar de woning van [eisers] staat – direct op een natuurlijke keileemheuvel ligt, en niet op een kunstmatige fundering. De ondergrond is van nature stevig genoeg voor bewoning en constructies. Die natuurlijke ondergrond is versterkt met puin. Het puin met de keileemondergrond vormen samen de fundering van de woning. De natuurlijke fundering van de woning staat het normaal gebruik als woonhuis niet in de weg.



3.6
Dat het ontbreken van de kunstmatige fundering het normaal gebruik als woonhuis niet in de weg staat, onderbouwen [gedaagden] ook met het rapport van [deskundige 2] . Daarin staat:



“De stabiliteit van de woning wordt voldoende geborgd door de stabiele voor en achterkant en de woning scheidende muren. (…)






Het verwijderen van de bestaande vloerconstructie heeft geen negatieve invloed op de bestaande funderingen of stabiliteit van de woning. (…)


Extra funderingsmaatregelen zijn niet noodzakelijk bij geringe hoogte verschil van de grondslag in de kruipruimtes.”






3.7

[eisers] hebben aangevoerd dat [deskundige 2] in zijn rapport uitgaat van een verkeerde aanname, namelijk dat de balken liggen op de fundering en de poeren slechts dienen ter ondersteuning. Dit zou volgens [eisers] niet kloppen. Maar zoals hierna zal worden uitgelegd hebben [eisers] hun stelling dat het ontbreken van de fundering aan het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat, op geen enkele manier onderbouwd.



3.8

[eisers] hebben ter onderbouwing van hun stelling het rapport van [deskundige 1] overgelegd. In het rapport staat:


“Op moment van opmaak is de oorzaak van het verzakken van de vloer inzichtelijk, (…). Op (foto 13) is te zien dat langs de woning scheidend wand met [adres 2] er sprake is van een diepe verzakking.

Deze is ontstaan door het aanbrengen van een woninggrootte kelder op [adres 2] . Dit heeft reeds plaatsgevonden omstreeks 1981 toen de oorspronkelijke woning is gesloopt en er een nieuwe woning is gerealiseerd incl. kelder.

Het uitgraven heeft gezorgd voor een ruimte tussen de grond en de nieuwe kelderwand. Door de loop der tijd is de grond verdroogt en ingezakt. Aangezien nummer [adres 1] geen fundering heeft en de kalksteen klamp geen draagvermogen bezit is daar een probleem ontstaan. Omgevallen poeren en een zwaar belaste rioolpijp

In de woning nummer [adres 1] is dit duidelijk geworden door meermaals terugkerende scheuren in de zogenaamde zijgevel/klamp en een wegzakkende vloer”




3.9
Uit het hiervoor geciteerde rapport volgt niet dat het ontbreken van een (kunstmatige) fundering in de weg staat aan het normaal gebruik als woonhuis. Daarin staat enkel dat de verzakking het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat, maar dat die verzakking het gevolg is van de bouwwerkzaamheden bij de buren in 1981. [eisers] hebben dit ook bevestigd. Zo hebben [eisers] tijdens de mondelinge behandeling gezegd:


“In de begeleidende brief bij de nader overgelegde producties is reeds toegelicht [dat] de oorzaak van de gebreken verband houden met werkzaamheden die geen verband met de ouderdom van de woning, maar van nadien (omstreeks 1981) verrichte werkzaamheden in de naastgelegen woning.”[toevoeging rechtbank]




[eisers] spreken daarmee tegen hun eigen stelling dat het ontbreken van de fundering de oorzaak is van de verzakking en aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staat.




3.10
De gemotiveerde betwisting van de stelling dat het ontbreken van de fundering het normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat door [gedaagden] en het ontbreken van een onderbouwing van deze stelling door [eisers] leiden ertoe dat [eisers] niet hebben voldaan aan hun stelplicht met betrekking tot de tekortkoming van de nakoming van de overeenkomst.



3.11

[eisers] hebben aangeboden om [deskundige 1] als getuige te horen voor bewijslevering. Maar in het rapport van [deskundige 1] wordt bevestigd dat de bouwwerkzaamheden bij de buren in 1981 tot de verzakkingsproblemen hebben geleid. (Het rapport van) [deskundige 1] spreekt dus juist tegen de stelling van [eisers] dat het ontbreken van de fundering het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. De rechtbank komt dan ook niet toe aan bewijslevering.



Het beroep van [eisers] op dwaling slaagt niet






[gedaagden] hebben hun mededelingsplicht niet geschonden





3.12
Subsidiair stellen [eisers] dat sprake is van dwaling, omdat [gedaagden] wisten van de verzakkingsproblemen, en dat niet hebben gemeld. Volgens [eisers] moeten [gedaagden] het door [eisers] geleden nadeel van € 59.378,77 compenseren. Ook het beroep op dwaling van [eisers] slaagt niet.



3.13
Dwaling kan worden veroorzaakt doordat de wederpartij heeft nagelaten een mededeling te doen. Van een dergelijke schending van de mededelingsplicht is sprake als [gedaagden] het gebrek kenden en daarover hebben gezwegen. Aan dit vereiste voor dwaling wordt niet voldaan. Volgens [eisers] wisten [gedaagden] van de verzakkingsproblemen, doordat:



zij 20 jaar in de woning hebben gewoond,


vanuit het luik in de kelderkast van de woning omgevallen poeren zichtbaar waren en [gedaagden] dit had moeten zien.



[gedaagden] de vloer meerdere malen hebben opgehoogd en een pvc-vloer in de woning hebben gelegd en daarbij hadden moeten merken dat de vloer schuin liep.



[gedaagden] nieuwe plinten en lambrisering hebben aangebracht waarbij zij hadden moeten opmerken dat er scheuren in de muur en flinke naden tussen de plinten zaten.


er in de periode dat [gedaagden] in de woning woonden een elektriciteitskabel onder de vloer is gelegd.


er door [deskundige 1] onder de vloer bouwmateriaal (Knauf) zou zijn gevonden die nog geen 20 jaar oud zou zijn.





3.14
Dat [gedaagden] wisten van de verzakkingsproblemen komt niet vast te staan. [gedaagden] hebben gemotiveerd betwist dat zij van de verzakkingsproblemen afwisten. Zo betwisten [gedaagden] dat zij in de ruim 20 jaar dat zij in de woning van [eisers] woonden, werkzaamheden onder de vloer hebben verricht of laten verrichten. [gedaagden] konden fysiek niet onder de vloer, omdat daar puin onder lag. Kapitein heeft één keer onder de vloer gekeken via het luikje in de kelderkast. Daarbij heeft hij met de zaklamp van zijn mobiele telefoon eronder geschenen maar door het puin wat onder de grond lag, kon hij niks of in ieder geval geen omgevallen poeren zien.



3.15

[gedaagden] betwisten uitdrukkelijk dat zij de vloer hebben opgehoogd. Wel hebben zij een pvc-vloer laten leggen door het bedrijf [bedrijf] . Uit de door [gedaagden] overgelegde verklaring van [bedrijf] volgt dat de pvc-vloer op de bestaande vloer is gelegd en er door [bedrijf] geen oneffenheden in de vloer zijn waargenomen.



3.16
Verder betwisten zij – naast de scheur in de muur die vermeld staat in de NVM-vragenlijst – scheuren in de muren te hebben gezien. Als er al scheuren in de muren zaten, waren deze bedekt door de lambrisering. De lambrisering zat er al jaren. Bovendien stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat eventuele scheuren onder de lambrisering zijn ontstaan door breekwerkzaamheden van [eisers] De lambrisering was namelijk goed vastgemaakt aan de muur en bij het lostrekken ervan kunnen scheuren ontstaan.



3.17
De elektriciteitskabel is wel onder de vloer gelegd maar door middel van een trekveer. Dit blijkt uit de door [gedaagden] overgelegde verklaring van [A] , die deze werkzaamheden heeft verricht. Daardoor hoefden [A] en [gedaagden] niet onder de vloer te komen. [eisers] hebben daartegen ingebracht dat de elektriciteitskabel onmogelijk kan zijn aangebracht met een trekveer zonder onder de vloer te komen. Daarbij leggen [eisers] ter onderbouwing een verklaring van [B] over. Daarin staat dat een trekveer niet een afstand van tien meter kan overbruggen. [gedaagden] hebben daartegenin gebracht dat deze conclusie is gebaseerd op een verkeerde aanname. De kabel hoeft namelijk niet tien meter te overbruggen, maar twee keer 3,5 meter.



3.18
Tot slot betwisten [gedaagden] dat het Knauf-materiaal wat onder de grond is aangetroffen van hen afkomstig is. [eisers] hebben dit ook niet nader onderbouwd. Bovendien hebben [gedaagden] als mogelijke verklaring gegeven dat zij het vloertje in de meterkast hebben laten dichtmaken en mogelijk is het aangetroffen Knauf-materiaal daarvan.



3.19
Door de gemotiveerde en onderbouwde betwisting van [gedaagden] hadden [eisers] hun stelling nader moeten onderbouwen. Dat hebben zij niet gedaan, zodat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] op de hoogte waren van de verzakking waarover zij vervolgens geen mededelingen hebben gedaan richting [eisers] Er is dan ook geen sprake van een schending van de mededelingsplicht.



3.20

[eisers] wijzen er nog op dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden door de NVM-vragenlijst niet goed in te vullen. Zo hebben [gedaagden] de vraag of er puin/asbest afval in de grond/tuin aanwezig is, beantwoord met ‘niet bekend’, terwijl zij wisten dat er puin onder de vloer lag. Voor zover [gedaagden] hiermee hun mededelingsplicht hebben geschonden, kan dat [eisers] niet baten. [eisers] hebben niet gesteld dat zij hebben gedwaald, omdat er puin onder de woning lag. Zij stellen dat ze hebben gedwaald vanwege de verzakkingsproblemen.



De deskundigenkosten en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen





3.21

[eisers] vorderen € 3.025,00 aan deskundigenkosten die zij hebben betaald aan [deskundige 1] . Omdat de non-conformiteit van de woning niet is komen vast te staan, bestaat geen grondslag voor deze vordering. Deze vordering zal daarom worden afgewezen. Om dezelfde reden zullen ook de door [eisers] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 1668,44 worden afgewezen.




[eisers] moeten de proceskosten van [gedaagden] betalen





3.22

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagden] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zullen [eisers] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:









- griffierecht


€


90,00







- salaris advocaat


€


2.580,00


(2 punten × € 1.290,00)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


2.859,00











3.23

[gedaagden] verzoeken in hun conclusie van antwoord dat [eisers] de kosten van [deskundige 2] van € 484,00 moeten vergoeden. Maar zij hebben hiervoor geen reconventionele vordering ingesteld, terwijl dit wel had gemoeten. De rechtbank zal op dit verzoek dan ook niet beslissen.






4De beslissing


De rechtbank



4.1
wijst de vorderingen van [eisers] af,



4.2
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 2.859,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,



4.3
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.









Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Overmars en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2026. Dit vonnis is bij haar afwezigheid getekend door mr. M.M.J. Schoenaker.






!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING SECRETARIS!





!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR HANDTEKENING RECHTER!


























!NIET VERWIJDEREN, PLAATS VOOR STEMPELS!









Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414.


Artikel 7:17 lid 2 BW.


Artikel 6:74 lid 1 BW.


Pagina 1 van het rapport van [deskundige 2] .


Pagina 2 van het rapport van [deskundige 2] .


Pagina 2 van het rapport van [deskundige 1] .


Pagina 5 van het rapport van [deskundige 1] .


Nummer 8 van de pleitnota van [eisers]


Artikel 6:230 lid 1 BW.


Artikel 6:228 lid 1 onder b BW.