ECLI:NL:RBMNE:2026:5398

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummer: UTR 25/4517


uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juli 2026 in de zaak tussen



[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),


en




de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: C.R.M. van Unen)




Inleiding


1.1
In de beschikking van 28 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object op het adres [adres] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 8.349.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.2
In de uitspraak op bezwaar van 29 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.


1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift overgelegd.



1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 29 juni 2026. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.




Overwegingen



Procedeergedrag



2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. Zij zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.



Feiten



3. Het object is een hotel met hotelkamers van een oppervlakte van in totaal 5.167 m², waarvan hotelkamers met een oppervlak van in totaal 2.327 m², een restaurant/bar van
791 m², zalen/conferentie van 224 m² en overige ruimte van 1.825 m². Het hotel is gebouwd in 2012.



Geschil



4. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 8.349.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk €4.999.000,-.



Beoordelingskader



5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Die methode staat tussen partijen niet ter discussie. De rechtbank volgt partijen hierin. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De WOZ-waarde van het object is bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.

6. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 829.895,- per jaar op basis van door eiseres verstrekte exploitatiegegevens van het jaar 2023. De brutohuurwaarde is niet in geschil. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11,8.

7. Eiseres is het niet eens met de vastgestelde waarde en heeft hiertegen beroepsgronden ingediend. De rechtbank bespreekt deze beroepsgronden hieronder.



Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?




8.1
Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van 11,8 niet inzichtelijk heeft onderbouwd. Er ontbreekt een toelichting op het leegstandrisico, het onderhoudsniveau en op de verwerking van de marktomstandigheden per 1 januari 2024. Eiseres stelt verder dat het eigen aankoopcijfer dateert van 18 december 2020 en daarmee niet als onderbouwing kan dienen voor de waarde in het economische verkeer.



8.2
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de kapitalisatiefactor uit het rekenblad van de Landelijke Taxatiewijzer Hotels van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) volgt en dat er verder geen concrete onderbouwing voor de kapitalisatiefactor is. Verder heeft de heffingsambtenaar zich tijdens de zitting op het standpunt gesteld dat wanneer het eigen aankoopcijfer van € 11.450.000,- wordt gedeeld door de brutohuurwaarde van € 829.895,-, dit resulteert in een kapitalisatiefactor van 13,8.



8.3
De rechtbank overweegt als volgt. Als een onroerende zaak rond de waardepeildatum wordt gekocht moet er in de regel van uit worden gegaan dat de koopsom overeenkomt met de waarde in het economische verkeer. In dit geval ligt er tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum een periode van meer dan drie jaar. De rechtbank acht het eigen aankoopcijfer vanwege dit tijdsverloop niet bruikbaar, ook niet voor de berekening van de kapitalisatiefactor. Het komt er dan namelijk op neer dat verweerder een op zichzelf al oud aankoopcijfer deelt door recente huurgegevens, wat des te meer een vertekend beeld op kan leveren. Nu de heffingsambtenaar zelf heeft verklaard dat hij niet over een concrete onderbouwing voor de kapitalisatiefactor van 11,8 beschikt, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor, en daarmee ook de waarde, niet te hoog is vastgesteld. De enkele verwijzing naar de Landelijke Taxatiewijzer Hotels is daarvoor onvoldoende.



Heeft eiser de door hem gestelde waarde voldoende onderbouwd?



9. Eiseres heeft op zitting een waarde bepleit van € 4.999.000,- zonder dit concreet te onderbouwen. De rechtbank gaat daarom voorbij aan dit punt.



Conclusie en bijkomende beslissingen



10. De rechtbank is van oordeel dat zowel de heffingsambtenaar als eiseres de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van het object op het adres [adres] schattenderwijs verminderen tot een bedrag van
€ 8.250.000,-. Gelet op het voorgaande behoeven de overige beroepsgronden geen bespreking meer.



Proceskostenvergoeding



11. Omdat het beroep gegrond is, is er aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten van eiseres voor de bezwaar- en beroepsfase. Ook moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht vergoeden.

12. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025 en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer.

13. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van (I) de bezwaarfase, als de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert, en van (II) de beroepsfase, als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert. Aangezien de aanslag en de uitspraak op bezwaar van na 1 januari 2024 zijn, stelt de rechtbank de proceskostenvergoeding vast met toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ.

14. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 333,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het deelnemen aan de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666,- en wegingsfactor 1, vermenigvuldigingsfactor 0,25). De rechtbank stelt de proceskosten voor de beroepsfase vast op € 467,-, (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 934,- wegingsfactor 1, vermenigvuldigingsfactor 0,25).

15. In totaal wijst de rechtbank € 800,- aan proceskosten toe.

16. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres.



Immateriële schadevergoeding



17. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

18. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (11 maart 2025) en de dag van deze uitspraak zit minder dan twee jaar. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.




Conclusie en gevolgen

19. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en stelt waarde van de onroerende zaak van eiseres vast op een bedrag van € 8.250.000,-. De heffingsambtenaar dient het door eiseres betaalde griffierecht, ter waarde van

€ 385,-, te vergoeden en de rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres ter waarde van € 800,-.

Beslissing




De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] vast op
€ 8.250.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 800,- aan proceskosten aan eiseres;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 385,- aan eisers moet vergoeden.
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.



Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 juli 2026.














griffier


rechter
















Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:






Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.


ECLI:NL:GHARL:2025:6427. Voor het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer, zie bijlage bij ECLI:NL:GHARL:2024:5335.