ECLI:NL:RBMNE:2026:5379

RECHTBANK Midden-Nederland


Civiel recht



Zittingsplaats Utrecht



Zaaknummer: C/16/580653 / HA ZA 24-456




Vonnis van 12 augustus 2026




in de zaak van





[eiseres] B.V.,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. N.E.M. Soliana,



tegen




GEMEENTE STICHTSE VECHT,
te Maarssen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. S.J.M. Bouwman.






1De procedure


1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:

− de dagvaarding met producties 1 tot en met 50
− de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 20
− de akte wijziging eis en overlegging aanvullende producties 51 tot en met 59
− de mondelinge behandeling van 27 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
− de pleitnotitie van [eiseres]
− de pleitnotitie van de gemeente.




1.2
Daarna is vonnis bepaald.





2De kern van de zaak


2.1

[eiseres] is een projectontwikkelaar. De gemeente heeft een omgevingsvergunning aan [eiseres] verleend voor de bouw van een kantoorgebouw met daaraan gekoppeld voorwaarden die zien op het realiseren van parkeerplaatsen. Nadat de omgevingsvergunning definitief is geworden, wil [eiseres] dat de voorwaarden worden geschrapt. Hierop volgen bestuursrechtelijke procedures, waarbij de rechtbank de beslissing op bezwaar van de gemeente heeft vernietigd. [eiseres] wil in deze procedure de schade die zij heeft geleden als gevolg van de vernietigde beslissing op bezwaar vergoed krijgen. Zij meent namelijk dat de gemeente daarmee onrechtmatig heeft gehandeld tegen [eiseres] . De rechtbank wijst de vorderingen van [eiseres] af omdat de relativiteit ontbreekt.





3De achtergrond van het geschil


3.1

[eiseres] is een ontwikkelingsmaatschappij. Zij is ontwikkelaar van het kantoorgebouw aan [adres] in [plaats] (hierna: het Kantoorgebouw). Sinds 2017 zijn [eiseres] en de gemeente met elkaar in gesprek over de bouwplannen van het Kantoorgebouw. Het perceel van het Kantoorgebouw ligt dicht bij het centrum van [plaats] bij het OV-knooppunt tussen de A2, ter hoogte van een afrit en het spoor bij station [plaats] . In die omgeving is een hoge parkeerdruk. Het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan Stichtse Vecht 2013 (GVVP Stichtse Vecht) omschrijft NS-station [plaats] als parkeerknelpunt.



3.2
Tijdens de overleggen voorafgaand aan de aanvraag van de omgevingsvergunning vraagt de gemeente aandacht voor de parkeersituatie. Om de parkeerbehoefte te berekenen verzoekt de gemeente in april 2017 aan [eiseres] een situatietekening inclusief parkeerterrein van het Kantoorgebouw aan te leveren. De parkeernorm wordt berekend aan de hand van het aantal m2 oppervlakte en de locatie (van sterk stedelijk tot niet stedelijk), zoals bepaald in het GVVP Stichtse Vecht. de gemeente constateert op basis daarvan dat er een tekort aan parkeerplaatsen op het perceel is. Het aantal benodigde parkeerplaatsen op basis van 3.708 m2 is 76, en er zijn 46 parkeerplaatsen ingetekend op de tekening. In de e-mail van 6 mei 2019 wijst de gemeente de architect nogmaals op het tekort aan parkeerplaatsen. de gemeente verwijst daarbij naar het advies uit 2017 ten aanzien van parkeren.



3.3
Op 5 juli 2019 heeft [eiseres] de aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van het Kantoorgebouw. De aanvraag voor de omgevingsvergunning is getoetst aan het bestemmingsplan. Artikel 33.2 van het bestemmingsplan bepaalt dat:



“In het geval van nieuwbouw of functiewijziging waarbij de parkeerbehoefte toeneemt, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid om de toename van de parkeerbehoefte op te vangen.



Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sub a, indien:




1. aanpassing van het bouwplan om alsnog te kunnen voorzien in voldoende parkeerruimte redelijkerwijs niet kan worden verlangd; of
2. op een andere wijze is of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid om de toename van de parkeerbehoefte op te vangen.”




3.4
Gelet op deze bepaling verzoekt de gemeente op 6 augustus 2019 aan [eiseres] een parkeerlastberekening op grond van het GVVP Stichtse Vecht uit te voeren en aan te leveren. Zij verzoekt ook een document te overleggen “waarin wordt aangetoond dat parkeerplaatsen (welke niet op eigen terrein worden gerealiseerd) duurzaam ter beschikking blijven van het kantoorgebouw”. Op 8 augustus 2019 heeft (de architect van) [eiseres] de parkeerlastberekening aangeleverd. Daaruit blijkt dat er een parkeerbehoefte van 87 parkeerplaatsen is en een tekort van 41 parkeerplaatsen. Ook geeft de architect aan dat er 41 parkeerplaatsen voor minimaal 1 jaar gehuurd kunnen worden bij de parkeergarage van [locatie] aan de overzijde van het Kantoorgebouw. Dat aanbod is voor de gemeente niet voldoende. De gemeente dringt eropaan dat er een overeenkomst moet liggen en zegt in de mail van 28 oktober 2019 dat het de bedoeling is “dat wordt vastgelegd dat het te kort aan parkeerplaatsen duurzaam ter beschikking blijven”.



3.5
Op 18 november 2019 schrijft de gemeente aan [eiseres] dat “Als de eigenaar/aanvrager van het perceel garant kan staan voor de duurzame beschikbaarheid van de extra parkeerplaatsen elders en dit kan bevestigen dan kunnen wij de vergunning verlenen.” [eiseres] vraagt ter verduidelijking wat de vereiste duur van de duurzame beschikbaarheid is. Daarop antwoordt de gemeente “Zolang het kantoorgebouw er staat”. [eiseres] geeft vervolgens bij brief van 20 november 2019 de gevraagde garantstelling af:



“ten behoeve van de op 5 juli 2019 ingediende aanvraag omgevingsvergunning voor het project, met kenmerk [nummer] , is door de Gemeente Stichtse Vecht binnen het perceel kadastraal bekend: [plaats] , sectie [letter] en nummer [nummer] een parkeerbehoefte vastgesteld van 87 parkeerplaatsen. Binnen het perceel is in het ontwerp een parkeercapaciteit opgenomen van 46 parkeerplaatsen, hiermee wordt niet voldaan aan de gestelde parkeernorm.





Vanwege het niet binnen het perceel kunnen realiseren van de genormeerde parkeerbehoefte stelt [eiseres] B.V. zich garant voor een duurzame beschikbaarheid van 41 parkeerplaatsen elders (op redelijke loopafstand van het perceel), teneinde te voldoen aan de geldende parkeernorm.”





3.6
Op 29 november 2019 verleent de gemeente de omgevingsvergunning voor de bouw van het Kantoorgebouw. In de omgevingsvergunning wordt overwogen dat “toepassing wordt gegeven aan de in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsmogelijkheid onder de voorwaarde dat binnen 300 meter minimaal 41 parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn, anders dan op eigen terrein.” Aan de omgevingsvergunning zijn vervolgens de voorschriften 10 en 11 verbonden:



“10. Bij het in gebruik nemen van het kantoorgebouw dient binnen 300 meter van het kantoorgebouw [adres] minimaal 41 parkeerplaatsen duurzaam beschikbaar te zijn anders dan op eigen terrein;





11. Een bouwwerk mag niet in gebruik worden gegeven of genomen indien niet voldaan is aan het bepaalde in het vorige voorschrift.”





3.7

[eiseres] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning of de parkeervoorschriften en heeft het verkooptraject van het Kantoorgebouw daarna voortgezet. De parkeervoorschriften bleken de verkoopbaarheid van het Kantoorgebouw echter te belemmeren. Op 25 september 2020 sluit [eiseres] met de geïnteresseerde belegger/koper ( [bedrijf] ) weliswaar een koopovereenkomst, maar [bedrijf] was niet bereid het Kantoorgebouw in gebruik te nemen zonder dat aan de parkeervoorschriften zou zijn voldaan. Om die reden verzoekt [eiseres] in juli 2020 (en nogmaals op 9 november 2020), de gemeente de parkeervoorschriften toch te schrappen of te wijzigen. Beide verzoeken wijst de gemeente af bij besluit van 29 september 2020 respectievelijk besluit van 1 december 2020 (hierna: Primaire Besluiten I en II). Na deze besluiten van de gemeente ontbindt [bedrijf] de koopovereenkomst. [eiseres] stelt bezwaar in tegen Primaire Besluiten I en II van de gemeente bij brieven van 4 november 2020 en 6 januari 2021.



3.8
Bij beslissing op bezwaar van 28 april 2021, verklaart de gemeente het bezwaar tegen Primaire Besluiten I en II ongegrond (hierna: Beslissing op Bezwaar). [eiseres] gaat daarna in beroep tegen de Beslissing op Bezwaar. De bestuursrechter oordeelt in de uitspraak van 29 april 2022 – kort gezegd – dat er een gebrek kleeft aan het bestemmingsplan, waardoor de gemeente geen parkeervoorschriften had mogen verbinden aan de omgevingsvergunning. Dat had de gemeente bij het verzoek tot schrapping van de parkeervoorschriften moeten meewegen. Dde gemeente heeft dat niet gedaan. Daarom vernietigt de bestuursrechter de Beslissing op Bezwaar en bepaalt dat de gemeente opnieuw op het bezwaar van [eiseres] moet beslissen. Bij brief van 13 september 2022 heeft de gemeente een nieuwe beslissing op bezwaar genomen. Daarin heeft de gemeente het bezwaar van [eiseres] tegen haar besluit tot afwijzing van het verzoek van [eiseres] tot schrapping of wijziging van de parkeervoorschriften alsnog gegrond verklaard en de parkeervoorschriften ingetrokken.





4De beoordeling


4.1

[eiseres] vordert een verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig tegen [eiseres] heeft gehandeld en dat de gemeente aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] als gevolg daarvan heeft geleden en nog zal lijden en zij vordert de gemeente te veroordelen in die schade, nader op te maken bij staat. De schade van [eiseres] bestaat uit de volgende posten:


Een lagere verkoopopbrengst en gederfde winst. [eiseres] had namelijk al op 25 september 2020 met [bedrijf] een koopovereenkomst voor de verkoop van het Kantoorgebouw gesloten. Die koop is niet doorgegaan, doordat de gemeente (ten onrechte) het verzoek van [eiseres] tot intrekking of wijziging van de parkeervoorschriften had afgewezen. Nadat de gemeente alsnog de parkeervoorschriften bij besluit van 13 september 2022 heeft ingetrokken, is er met [bedrijf] opnieuw een koopovereenkomst tot stand gekomen, maar tegen een lagere verkoopprijs. [eiseres] stelt dat zij daardoor een hogere verkoopopbrengst is misgelopen.


Misgelopen rendement. [eiseres] is rendement misgelopen omdat zij die hogere opbrengst niet al eerder heeft kunnen herinvesteren.


Diverse kosten. [eiseres] heeft kosten moeten maken door de latere/dubbele verkoop, zoals kosten voor het beheer van het pand, transactiekosten van de makelaar en advocaat, eigenaarslasten en de kosten voor het huren van de extra parkeerplaatsen in verband met de parkeervoorschriften.





4.2
Voor toewijzing van de vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad is vereist dat


de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eiseres] ,


dat dit handelen aan de gemeente kan worden toegerekend,


dat [eiseres] schade heeft geleden


dat deze schade het gevolg is van het onrechtmatig handelen van de gemeente, en


dat de door de gemeente overtreden norm strekt tot bescherming van het geschonden belang van [eiseres] (relativiteitsvereiste artikel 6:163 BW).




De rechtbank oordeelt dat aan het laatste vereiste niet is voldaan: de relativiteit ontbreekt.




4.3
Op grond van artikel 6:163 BW bestaat geen verplichting tot schadevergoeding in het geval de geschonden norm niet strekt tot bescherming tegen de schade zoals de benadeelde die heeft geleden. Bij de beantwoording van de vraag of is voldaan aan dit vereiste komt het volgens vaste rechtspraak aan op het doel en de strekking van de geschonden norm, aan de hand waarvan moet worden onderzocht tot welke personen en tot welke schade en welke wijzen van ontstaan van schade de daarmee beoogde bescherming zich uitstrekt.



Het doel van de geschonden norm is rechtszekerheid





4.4

[eiseres] meent als gevolg van de vernietigde Beslissing op Bezwaar vermogensschade te hebben geleden. De Beslissing op Bezwaar is door de bestuursrechter vernietigd om twee redenen. de gemeente heeft het verzoek tot schrapping of wijziging van de parkeervoorschriften van [eiseres] afgewezen, omdat geen van de limitatief opgesomde mogelijkheden uit artikel 2.31 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) om een voorschrift uit een omgevingsvergunning te wijzigen, van toepassing was. De bestuursrechter oordeelt dat de gemeente het verzoek van [eiseres] echter als aanvraag in de zin van artikel 1:3 Awb had moeten aanmerken. Als de gemeente dat had gedaan, is de reguliere procedure voor beschikkingen van toepassing en had zij het verzoek van [eiseres] inhoudelijk moeten beoordelen. Vervolgens stelt de bestuursrechter vast dat het bestemmingsplan in strijd met de Reparatiewet BZK 2014 geen (verwijzing naar een) concrete parkeernorm bevat. Dat is in dit geval de geschonden norm. Bij een nieuwe inhoudelijke beoordeling van de aanvraag tot intrekking of wijziging van de parkeervoorschriften moet de gemeente artikel 33.2 uit het bestemmingsplan daarom buiten beschouwing laten, net zoals de parkeervoorschriften die daarop gebaseerd zijn.



4.5
Met de invoering van de Reparatiewet BZK 2014 is een artikel uit de Woningwet ingetrokken waardoor parkeernormen niet meer via de bouwverordening konden worden voorgeschreven, maar alleen via opname in het bestemmingsplan of via verwijzing in het bestemmingsplan naar de parkeernormen. Deze verplichting om een (verwijzing naar) een concrete parkeernorm in het bestemmingsplan op te nemen, is er in het belang van de rechtszekerheid. Het moet immers duidelijk zijn aan welke parkeernorm moet worden voldaan, zodat aanvragers van een omgevingsvergunning weten waar zij aan moeten voldoen.



4.6

In dit geval was er echter geen onduidelijkheid over de parkeernorm voor het Kantoorgebouw. De parkeernorm was – vóór de aanvraag van de omgevingsvergunning – helder. Uit de parkeerlastberekening – die [eiseres] op verzoek van de gemeente heeft laten uitvoeren in overeenstemming met GVVP Stichtse Vecht – volgde immers een parkeernorm van 87 parkeerplaatsen. de gemeente heeft (in de voorfase) ook nooit laten blijken dat afwijking van deze parkeernorm aan de orde was. Integendeel, de gemeente heeft juist herhaaldelijk het belang om te voldoen aan de parkeernorm benadrukt. Dat [eiseres] niet voldeed aan de parkeernorm, stond eerst zelfs in de weg aan vergunningverlening. Pas nadat [eiseres] een garantstelling had afgegeven waarin zij verklaart garant te staan voor “een duurzame beschikbaarheid van 41 parkeerplaatsen elders (op redelijke loopafstand van het perceel)”, was de gemeente bereid de omgevingsvergunning (met parkeervoorschriften) te verlenen.

De geschonden norm strekt niet ter bescherming van de door [eiseres] geleden schade





4.7
Artikel 19 van de koopovereenkomst bepaalde dat er overleg was tussen [eiseres] en het college van B&W en dat [eiseres] verwachtte dat het college van B&W de parkeernorm uit de vergunning zou halen. Artikel 21 van de koopovereenkomst bepaalde dat de koper mocht ontbinden als de kwestie tussen [eiseres] en de gemeente niet naar tevredenheid van de koper was opgelost. [eiseres] is niet in staat tijdig met de gemeente een oplossing te vinden voor de koopovereenkomst die de goedkeuring heeft van de koper. De koper heeft daarom de overeenkomst ontbonden. Vervolgens is de discussie over het parkeervoorschrift alsnog naar tevredenheid van de koper opgelost en hebben [eiseres] en de koper een nieuwe koopovereenkomst voor een lagere prijs gesloten.



4.8
De schade van [eiseres] is ontstaan doordat [eiseres] in de koopovereenkomst een ontbindingsgrond heeft opgenomen, terwijl (i) [eiseres] bekend was met de parkeernorm en wat dat voor haar project zou betekenen, (ii) [eiseres] en de gemeente uitdrukkelijk hadden afgesproken dat [eiseres] aan de parkeernorm zou voldoen, (iii) die afspraak was opgenomen in de omgevingsvergunning en (iv) [eiseres] geen bezwaar heeft gemaakt tegen het parkeervoorschrift in de omgevingsvergunning.



4.9


[eiseres] had dus ten tijde van de koopovereenkomst geen zekerheid dat haar overleg met de gemeente (op tijd) zou leiden tot schrapping van het parkeervoorschrift uit de vergunning. Door vervolgens toch aan de koper de gelegenheid te geven de koop te ontbinden als de gemeente het parkeervoorschrift niet of niet op tijd schrapt, heeft [eiseres] welbewust het risico aanvaard dat de koper de koopovereenkomst zou ontbinden.
De Reparatiewet BZK en daaruit voortvloeiende verplichting van de gemeente om in het bestemmingsplan duidelijker op te schrijven wat de parkeernorm is, beoogt te waarborgen dat het voor eenieder duidelijk is wat de parkeernorm is (rechtszekerheid). De Reparatiewet BZK beoogt niet te beschermen tegen de financiële gevolgen van de verwezenlijking van het hiervoor beschreven, door [eiseres] welbewust genomen risico. Daarom is niet aan het relativiteitsvereiste voldaan.




4.10
Voor zover [eiseres] heeft aangevoerd dat het begrip ‘duurzame beschikbaarheid’ in het parkeervoorschrift niet duidelijk was en de rechtszekerheid om die reden wel is geschonden, volgt de rechtbank dat standpunt niet. de gemeente heeft – voorafgaand aan de vergunningverlening – op verzoek van [eiseres] toegelicht dat met duurzaam wordt bedoeld “zolang het kantoorgebouw er staat”. Dat is een volstrekt heldere uitleg van het begrip duurzaam. Bovendien heeft [eiseres] de term zelf ook gehanteerd in de garantstelling die zij heeft afgegeven, zodat niet aannemelijk is dat [eiseres] – achteraf gezien – niet wist wat werd bedoeld met ‘duurzaam’. De vernietiging van de besluiten van de gemeente door de bestuursrechter hield overigens ook geen verband met de inhoud van het parkeervoorschrift.



4.11
Het voorgaande betekent dat de geschonden norm (duidelijkheid verschaffen over het parkeerbeleid) niet strekt tot bescherming tegen de geleden schade (lagere verkoopopbrengst, gederfde winst en extra kosten in verband met dubbele verkoop), zodat de relativiteit ontbreekt. Dit leidt er volgens artikel 6:163 BW toe dat er geen verplichting tot schadevergoeding bestaat. De rechtbank wijst alle vorderingen af.





[eiseres] moet de proceskosten betalen





4.12

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:









- griffierecht


€


9.825,00







- salaris advocaat


€


9.262,00


(2 punten × € 4.631,00)




- nakosten


€


189,00


(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)




Totaal


€


19.276,00














5De beslissing


De rechtbank



5.1
wijst de vorderingen van [eiseres] af,



5.2
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 19.276,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



5.3
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.


Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt, mr. V.E.J.A. Boots en mr. K.J. Saarloos en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2026.



WD 5648




Productie 3 en 4 bij conclusie van antwoord.


Productie 5 bij conclusie van antwoord.


Productie 6 bij conclusie van antwoord.