ECLI:NL:RBMNE:2026:5366

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummer: UTR 24/3604


uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 mei 2026 in de zaak tussen



[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),


en




de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).





Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning).



1.1.
In de beschikking van 31 augustus 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 524.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 maart 2024 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.



1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.



1.4.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2026. Gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.




Overwegingen



Beoordelingskader


2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.



Te laat ingediende stukken


4. Eiser heeft op de dag van de zitting nadere stukken ingediend betreffende een verkooptransactie ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Dit is in strijd met de goede procesorde. Op de zitting heeft verweerder bezwaar gemaakt tegen het toelaten van de stukken. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.



Het geschil


5. De woning is een in 1903 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 100 m2 en een balkon van 3 m2.


5.1.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 517.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 524.000,-.



Beoordeling van het geschil


6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 20 januari 2022 voor € 537.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 oktober 2021 voor € 595.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 560.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 20 mei 2021 voor € 555.000,-.



6.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen en goed hiermee te vergelijken appartementen zijn die in dezelfde wijk in Utrecht liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.



6.2.
Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.



Bespreking van de beroepsgronden





Eigen verkoop in 2025


7. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de woning inmiddels in 2025 is verkocht voor € 525.000,-. Daaruit volgt volgens eiser dat de waarde op 1 januari 2022 lager moet zijn. Verweerder heeft hierop gereageerd dat de waarde in 2025 niks zegt over de waarde op de waardepeildatum. Voor de waarde per waardepeildatum heeft verweerder verwezen naar de taxatiematrix. De rechtbank volgt verweerder daarin. De beroepsgrond slaagt niet.



Het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud


8. Eiser voert aan dat de luxe onderdelen van de woning (gedeeltelijk) gedateerd zijn. De badkamer is 62 jaar oud met een douchecel uit 1965, de keuken is 54 jaar oud en het toilet is 80 jaar oud. Ten aanzien van de staat van onderhoud voert eiser aan dat in de keuken sprake is van enkel glas en dat met de kosten van renovatie onvoldoende rekening is gehouden. In de taxatiematrix komen verder de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen ten aanzien van kwaliteit/luxe en de staat van onderhoud onvoldoende tot uitdrukking. Eiser wijst verder op de 60% regel die volgens gerechtshof Amsterdam kan worden toegepast waarbij elke investering die nodig is om de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de referentiewoningen te bereiken, voor 60% in mindering op de waarde kan worden gebracht.



8.1.
Verweerder geeft aan dat gelet op de in de matrix aangehouden staat van onderhoud (3) gemiddeld en het voorzieningenniveau (3) gemiddeld voldoende rekening wordt gehouden met de door eiser gestelde toestand van de voorzieningen en het gestelde achterstallig onderhoud. Een 3 voor het onderhoudsniveau betekent ‘niet op peil, maar op korte termijn zijn geen verbeteringen noodzakelijk’. Het gaat volgens verweerder te ver om op basis van wat eiser aanvoert voor het onderhoud een aftrek te hanteren. Dan zouden op korte termijn verbeteringen noodzakelijk zijn, en dat is hier niet het geval.



8.2.
De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Bovendien zijn de stellingen van eiser ten aanzien van het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud op geen enkele manier met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.



Uitgangspunt waardevaststelling

9. Eiser voert aan dat als uitgangspunt voor de waardevaststelling de prijs is genomen die door de beste koper in de meest geschikte markt is geboden. Dit is volgens gerechtshof Den Haag onterecht. Er dient voor de waardevaststelling een (gewogen) gemiddelde van de verkoopresultaten te worden genomen gelet op de uitspraak van gerechtshof
Den Haag.




9.1.
Verweerder geeft aan dat het standpunt van eiser achterhaald is. Dat volgt uit recentere uitspraken van gerechtshof Amsterdam en gerechtshof Den Haag. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.




Conclusie en gevolgen


10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.





Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.





Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken op 26 mei 2026.














griffier


rechter









De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




ECLI:NL:GHAMS:2014:2454.


Eiser verwijst naar de uitspraak van 21 december 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139.


ECLI:NL:GHAMS:2017:2163, ECLI:NL:GHDHA:2019:798 en ECLI:NL:GHAMS:2019:4018.