ECLI:NL:RBMNE:2026:5361

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummer: UTR 24/1311



uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen




[eiser]
, uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),



en




de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).






Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).



1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 608.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.



1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 21 december 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 585.000,-. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.



1.3.
Het beroep is behandeld op de zitting van 24 februari 2026. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door W.S. Consenheim, collega van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.




Beoordeling door de rechtbank



Feiten en het geschil

2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit 1952. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 101 m2 en ligt op een perceel van 137 m2. De woning beschikt verder over een berging van 6 m2.



2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 515.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 585.000,-.



Het beoordelingskader

3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.




3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.



3.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 14 september 2022 voor € 670.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 24 mei 2022 voor € 660.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 29 maart 2022 voor € 675.000,-; en
- [adres 5] , verkocht op 7 september 2022 voor € 555.000,-.



Beoordeling van de zaak


4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, kwaliteit, doelmatigheid en uitstraling betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.



4.1.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.



De staat van de woning

5. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van kwaliteit en onderhoud. Volgens eiser had het minder dan ‘gemiddeld’ moeten worden gekwalificeerd in de taxatiematrix. Eiser wijst erop dat sprake is van een verouderde verwarmingsinstallatie, verouderde kozijnen, verouderde vloeren, achterstallig schilderwerk, geen dak- en spouwmuurisolatie, gedeeltelijk dakisolatie en dat de woning beschikt over enkel glas.




5.1.
De taxateur heeft hierover in het verweerschrift en op zitting toegelicht dat uit de foto’s van de woning blijkt dat geen sprake is van een gedateerde onderhoudstoestand, maar uitsluitend een gedateerd en eenvoudig voorzieningenniveau. Uit de matrix volgt dat de voorzieningen van de woning als ‘2 -eenvoudig’ zijn aangemerkt. De onderhoudstoestand is gekwalificeerd als ‘3- niet op peil, op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk’. Er is daarmee inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen in onderhoud en voorzieningen voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan de taxateur hierin volgen. Deze beroepsgrond slaagt niet.



De gekozen referentiewoningen

6. Eiser stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen een lagere waarde onderbouwen dan door de heffingsambtenaar is aangenomen. De referentiewoningen zijn namelijk in betere staat verkocht dan onderhavige woning. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een eigen taxatiekaart overgelegd waaruit voor belastingjaar 2023 voor de woning van eiser een waarde van € 515.707,- volgt. De woning wordt op de taxatiekaart vergeleken met de referentiewoningen [adres 4] , [adres 6] , [adres 5] . Deze referentiewoningen zijn ook opgenomen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar. Op de taxatiematrix is de woning ook vergeleken met [adres 7] in [plaats] , verkocht op 28 december 2022 voor € 460.000,-. Daarbij heeft eiser opgemerkt dat het van belang is om [adres 7] – gelet op de onderhoudstoestand – te betrekken voor de betrouwbaarheid van de waardering van de woning.




6.1.
De rechtbank merkt allereerst op dat alleen de referentiewoning [adres 7] door de heffingsambtenaar buiten beschouwing is gelaten. Dat is in principe ook toegestaan, omdat partijen zelf mogen bepalen hoe zij hun waarde willen onderbouwen. De taxateur heeft over de referentiewoning aan de [adres 7] toegelicht dat het in matige, te renoveren staat verkeerde. Het object heeft bijvoorbeeld geen centrale verwarming en het object van belanghebbende wel. Deze transactie is daarom minder optimaal dan de referenties in de matrix. De heffingsambtenaar stelt daarnaast dat wanneer de referentieobjecten die in het rapport van eiser worden gebruikt op de juiste manier worden geïndexeerd, ook deze aantonen dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Verder overweegt de rechtbank dat in het taxatierapport van eiser niet inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde is vastgesteld aan de hand van de waardes van de referentieobjecten. Het door eiser aangedragen rapport zorgt er daarom niet voor dat de rechtbank twijfelt aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet.



Immateriële schadevergoeding

7. De gemachtigde van eiser heeft op 15 januari 2024 verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.




7.1.
Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (2 maart 2023) en de dag van deze uitspraak zit – afgerond naar boven – drie jaar en vier maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met zestien maanden.



7.2.
Het verzoek van de gemachtigde van eiser valt onder de werking van de uitspraak van de Hoge Raad van 14 juni 2024, omdat de redelijke termijn op de datum van de uitspraak nog niet was overschreden. Hierdoor geldt dat niet tegemoet wordt gekomen aan het verzoek tot vergoeding van immateriële schade als het financiële belang minder is dan € 1.000,- én de redelijke termijn niet met meer dan twaalf maanden is overschreden.



7.3.
De redelijke termijn is met meer dan twaalf maanden overschreden. Uit de uitspraak van 14 juni 2024 volgt dat indien het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000,- bedraagt en de redelijke termijn met meer dan twaalf maanden is overschreden, de belastingrechter beslist op een verzoek om vergoeding van immateriële schade naar bevind van zaken. Eiser heeft geen feiten aangevoerd op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Gelet hierop heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het financieel belang meer dan € 1.000,- bedraagt. Gelet op de mate van overschrijding van de redelijke termijn en de aard van de procedure zal de rechtbank in dit geval volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.




Conclusie en gevolgen


8. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van
de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond.
Eiser krijgt daarom geen proceskostenvergoeding.






Beslissing


De rechtbank:


- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.



Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. M.C.G. van Dijk, griffier. Uitgesproken op 30 juni 2026.














griffier


rechter








De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.


Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.




Zie ook de uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 28 augustus 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1503.


ECLI:NL:HR:2024:853.