ECLI:NL:RBMNE:2026:5333

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummer: UTR 24/3602



uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2026 in de zaak tussen




[eiser] , in [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker)


en




de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)





Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .



1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 255.000, - voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.



1.2.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 20 september 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.



1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.


2. De rechtbank heeft het beroep op 18 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiser en de heffingsambtenaar. Ook heeft deelgenomen de heer [taxateur] (taxateur).





Feiten

3. Eiser is eigenaar van een in 1904 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 32 m2.
4. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 190.000, -. Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :




[adres 2] , verkocht op 28 juni 2021, voor € 252.500, -;



[adres 3] , verkocht op 14 september 2021, voor € 260.000, -;



[adres 4] , verkocht op 21 juli 2021, voor € 250.000, -;



[adres 5] , verkocht op 8 maart 2022, voor € 224.000, -.





Beoordeling door de rechtbank
Formele gronden



Onderliggende stukken



7. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten om op grond van artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van de Wet WOZ de onderliggende stukken te verstrekken. Ook voert eiseres aan dat de bouwtekeningen behoren tot de artikel 8:42 Awb stukken, welke niet zijn verstrekt.
8. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat eiseres middels een digitale link alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft kunnen inzien. Ook is een uitgebreid taxatieverslag vertrekt met onderdeelwaarden.
9. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de onderliggende stukken – voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar – middels een e-mailbericht met eiser zijn gedeeld. Van een schending van artikel 6:17 van de Awb dan wel artikel 40 Wet WOZ is daarom geen sprake.

iWOZ-kaarten en indexpercentages


10. Eiser voert aan dat de objectkenmerken van de referentiewoningen niet zijn onderbouwd. Op grond van de volledige iWOZ-kaarten kan worden gecontroleerd of de objectkenmerken zoals de oppervlakte en/of alle bijgebouwen correct zijn verwerkt. De heffingsambtenaar heeft geen iWOZ-kaarten verstrekt, wat de heffingsambtenaar kan worden tegengeworpen. Ook voert eiser aan dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd.

11. Volgens vaste rechtspraak horen gegevens zoals iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (referentie)woningen in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn, wanneer de heffingsambtenaar voor de uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de (referentie)woningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor bestaan in dit geval geen aanknopingspunten. De rechtbank ziet geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van in de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoningen te beschouwen als op de zaak betrekking hebbende stukken. De rechtbank merkt ten overvloede op dat in de bezwaarfase niet is verzocht om deze stukken en dat de iWoz-kaarten van de referentiewoningen in beroep zijn overgelegd. Ten aanzien van de indexpercentages overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht over het indexcijfer heeft gegeven. Aan de hand van de door de taxateur opgestelde matrix zijn de gehanteerde index zichtbaar en controleerbaar. De beroepsgrond slaagt niet.



Inhoudelijke gronden





Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?



12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 255.000, - als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar, grootte en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

Onderhouds- en voorzieningenniveau



13. Eiser voert aan dat zijn appartement een laag plafond (minder dan 2 meter) heeft. Daarbij beschikt het appartement over een eenvoudige keuken van meer dan 20 jaar oud en badkamer van meer dan 25 jaar oud. Ook heeft het appartement een energielabel G. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee gehouden.
13. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de referentiewoningen ook over een laag plafond beschikken, met een eenvoudige keuken, badkamer en een laag energielabel. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat met name [adres 5] goed vergelijkbaar is, nu het een buurpand betreft en tevens beschikt over een laag plafond. Weliswaar heeft [adres 5] een beter lichtinval, echter heeft dat te maken met het feit dat deze woning onder een kap bevindt. Dat maakt dat deze woning over een beter lichtinval beschikt. De heffingsambtenaar merkt daarbij op dat het hebben van een kap echter weer nadelen kan hebben zoals het hebben van een schuine muur.
13. De rechtbank kan toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Daar waar verschillen zijn (onderhoud en voorzieningen) geconstateerd zijn correcties toegepast. De heffingsambtenaar heeft – met name door een buurpand te gebruiken – voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.


16. Eiser heeft op de zitting nog verwezen naar een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden maar dat ging over een andere situatie. In dat arrest oordeelde het hof dat de de heffingsambtenaar met de gekozen referenties de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.



Conclusie en gevolgen


17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.




































Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.



Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juli 2026.

















griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.










Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2024:2262, r.o. 4.10 en 4.11 over indexeringspercentages en ECLI:NL:GHAMS:2024:2282, 5.5.1 en 5.5.2 en 5.6.2. over iWOZ rapportages en bouwtekeningen.


ECLI:NL:GHARL:2026:558.