ECLI:NL:RBMNE:2026:5330

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Zittingsplaats Utrecht


Bestuursrecht


zaaknummer: UTR 24/7328



uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2026 in de zaak tussen




[eiseres] , in [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker)


en




de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: C.R.M. Unen)





Inleiding


1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .



1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 24 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.677.000, - voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.



1.2.
De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 10 april 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.



1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.


2. De rechtbank heeft het beroep op 18 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiser en de heffingsambtenaar. Ook heeft deelgenomen de heer [taxateur] (taxateur).





Feiten

3. Eiseres is eigenaar van een in 1921 gebouwde vrijstaande woning met een dakkapel van 3 m2, een overkapping van 15 m2, een aanbouw van 25 m2, een hobbyruimte van 35 m2 en een berging van 25 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte 158 m2 van en ligt op een perceel van 1.150 m2.
4. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Eiseres bepleit een waarde van € 1.123.000, -. Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :




[adres 2] , verkocht op 14 april 2023, voor € 1.600.000, -;



[adres 3] , verkocht op 19 juli 2022, voor € 1.630.000, -;



[adres 4] , verkocht op 2 september 2022, voor € 1.362.500, -.





Beoordeling door de rechtbank
Formele gronden



iWOZ en indexpercentages



7. Eiseres voert aan dat de objectkenmerken van de referentiewoningen niet zijn onderbouwd. Op grond van de volledige iWOZ-kaarten kan worden gecontroleerd of de objectkenmerken zoals de oppervlakte en/of alle bijgebouwen correct zijn verwerkt. De heffingsambtenaar heeft geen iWOZ-kaarten verstrekt, wat de heffingsambtenaar kan worden tegengeworpen. Ook voert eiseres aan dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd.

8. Volgens vaste rechtspraak horen gegevens zoals iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (referentie)woningen in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn, wanneer de heffingsambtenaar voor de uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de (referentie)woningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor bestaan in dit geval geen aanknopingspunten. De rechtbank ziet geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van in de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoningen te beschouwen als op de zaak betrekking hebbende stukken. De rechtbank merkt ten overvloede op dat in de bezwaarfase niet is verzocht om deze stukken en dat de iWoz-kaarten van de referentiewoningen in beroep zijn overgelegd. Ten aanzien van de indexpercentages overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht over het indexcijfer heeft gegeven. Aan de hand van de door de taxateur opgestelde matrix zijn de gehanteerde index zichtbaar en controleerbaar. De beroepsgrond slaagt niet.



Inhoudelijke gronden





Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?



9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 1.677.000, - als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar, grootte en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn (kwaliteit en onderhoud) geconstateerd en correcties toegepast.

KOUDV-factoren van de referentiewoningen



10. Eiseres voert – kortgezegd – aan dat de referentiewoningen beschikken over een luxer onderhouds- en voorzieningenniveau, waardoor de referentiewoningen met hogere KOUDV-factoren gewaardeerd moeten worden. Wanneer dat doorberekend wordt, leidt dat tot een lagere waarde van de woning.
10. Uit de taxatiematrix blijkt dat de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten € 3.672, - bedraagt. Indien met de gemiddelde m2-prijs zou worden doorberekend zou dit een taxatiewaarde van € 1.697.567, - (€ 3.782 (na correctie) x 158 m2 ) opleveren. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.677.000, -. Dit betekent dat in de matrix van de heffingsambtenaar sprake is van een bandbreedte van € 20.567, - (door het verschil) tussen de taxatiewaarde op basis van de gemiddelde vierkantemeterprijs en de daadwerkelijke WOZ-waarde. Hiermee is voldoende aannemelijk dat eventuele nadere verschillen, zoals het onderhouds- en voorzieningenniveau, zijn verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.




Conclusie en gevolgen


12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.













Beslissing


De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.



Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juli 2026.

















griffier


rechter








Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:





Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.


Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.



Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.










Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2024:2262, r.o. 4.10 en 4.11 over indexeringspercentages en ECLI:NL:GHAMS:2024:2282, 5.5.1 en 5.5.2 en 5.6.2. over iWOZ rapportages en bouwtekeningen.