ECLI:NL:RBMNE:2026:5312

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND


Civiel recht
Kantonrechter



Zittingsplaats Almere



Zaaknummer: 11985946 \ MC EXPL 25-6515




Vonnis van 29 juli 2026




in de zaak van





[eiser]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,



tegen




YMERE,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. T. Mulder.






1De procedure


1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoek van [eiser] om verlaging van de huurprijs, met 6 producties,
- de beschikking van 26 november 2025,
- de oproeping bij exploot (dagvaarding),
- de akte van [eiser] met een aanvullende productie,- de conclusie van antwoord, met 9 producties,
- de akte van Ymere met aanvullende producties 10 en 11, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 2 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.



1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.





2De kern de zaak


2.1

[eiser] huurt van Ymere een woning aan de [adres] in [plaats] . [eiser] stelt dat zij een tijd lang haar huis niet kon verwarmen. Volgens [eiser] heeft zij deze problemen in oktober 2023 bij [bedrijf] (en dus Ymere) gemeld, maar is het gebrek pas op 25 september 2025 verholpen. [eiser] wil over de periode dat haar verwarming het niet deed een huurverlaging van 40 procent. Zij vordert daarom een bedrag van € 10.956,96 aan huurprijsvermindering. Ymere is het daar niet mee eens en voert gemotiveerd verweer. De kantonrechter geeft Ymere gelijk en wijst de vordering van [eiser] af.





3De beoordeling


3.1

[eiser] vordert in deze procedure huurprijsvermindering. Op haar rust de stelplicht en de bewijslast van i) het gebrek, ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en iii) de bekendheid met het gebrek bij de verhuurder. Dit zijn cumulatieve voorwaarden. Dat betekent dat als aan een van deze voorwaarden niet wordt voldaan of niet kan worden vastgesteld dat aan die voorwaarde is voldaan, de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen.



Ymere was niet bekend met een structureel probleem met de verwarming van [eiser]




3.2
stelt dat zij vanaf oktober 2023 tot 25 september 2025 geen gebruik heeft kunnen maken van de verwarming in haar woning. Volgens [eiser] heeft zij dit ook bij [bedrijf] (en Ymere) kenbaar gemaakt. Ter onderbouwing overlegt zij een screenshot van de belgeschiedenis met Ymere, en correspondentie met Ymere en de Huurcommissie. De kantonrechter is van oordeel dat dit onvoldoende is. De kantonrechter kan uit de belgegevens niet opmaken waar [eiser] met Ymere over heeft gesproken. Uit de overgelegde correspondentie met Ymere en de Huurcommissie blijkt alleen dat [eiser] zich op het standpunt stelt dat huurprijsverlaging of een compensatie op zijn plaats zou zijn.



3.3

[eiser] heeft ook een aantal standaard berichten van [bedrijf] ingediend dat (een van haar medewerkers) langskomt. Uit de door Ymere ingediende werkbonnen blijkt dat [bedrijf] langs is geweest om de problemen te onderzoeken. De kantonrechter kan uit deze stukken afleiden dat [eiser] problemen met de verwarming gemeld heeft, maar dat er sprake is van een structureel probleem wat niet wordt opgelost, blijkt niet. Op de werkbonnen van [bedrijf] is te zien dat hij in november 2023 en maart 2024 werkzaamheden heeft uitgevoerd in de woning van [eiser] en dat de installatie daarna werkend is achtergelaten. [eiser] stelt dat ook daarna nog problemen heeft gemeld, maar onderbouwt die stelling niet. Ymere betwist ook dat zij (en [bedrijf] ) andere meldingen heeft gehad dan de meldingen naar aanleiding waarvan [bedrijf] is langs geweest. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de verwarming in de tussenliggende periodes naar behoren heeft gewerkt. Dat betekent dat de kantonrechter enkel hoeft te beoordelen of [eiser] recht heeft op huurprijsvermindering in de periode waarin Ymere op de hoogte was van problemen met de verwarming.



3.4
Ymere heeft nog aangevoerd dat zij pas op 5 februari 2025 op de hoogte is geraakt van de problemen die [eiser] ervaart bij het verwarmen van haar woning. Volgens Ymere wordt zij niet automatisch op de hoogte gebracht van problemen wanneer [eiser] deze bij [bedrijf] meldt. Voor zover Ymere hiermee wil zeggen dat zij pas aangesproken kan worden vanaf het moment dat zij door [bedrijf] op de hoogte wordt gebracht van de problemen van [eiser] , gaat de kantonrechter hier niet in mee. [bedrijf] wordt door Ymere altijd ingeschakeld om problemen van haar huurders te verhelpen. Deze nauwe samenwerking brengt mee dat het voor de hand ligt dat er problemen aangekaart worden bij degene die deze kan oplossen. Een melding bij [bedrijf] ziet de kantonrechter als een melding aan Ymere.



3.5
De kantonrechter hoeft dus slechts te beoordelen of [eiser] recht heeft op huurprijsvermindering in de periode van 17 tot en met 21 november 2023, 11 maart 2024 en 4 tot en met 12 februari 2025.



In november 2023 en maart 2024 was er geen sprake van een gebrek




3.6
De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de problemen die [eiser] met de verwarming heeft ervaren, als gebrek kwalificeren. De kantonrechter kijkt daarvoor onder meer naar de gebrekenregeling van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan mocht verwachten. Uit het gebrekenboek van de Huurcommissie blijkt dat sprake is van een gebrek als vast komt te staan dat de verwarmingsinstallatie onvoldoende warmteafgifte levert, zodat een adequate verwarming van de woning niet mogelijk is. Ymere betwist dat er onvoldoende warmteafgifte in de woning was en verwijst daarvoor onder meer naar de werkbonnen van [bedrijf] . In deze werkbonnen staat enkel op 5 februari 2025 dat hij vaststelt dat er sprake is van onvoldoende warmte afgifte. Ymere meent dat daaruit ook kan worden afgeleid dat in november 2023 en maart 2024 geen sprake was van een gebrek, omdat [bedrijf] dat toen niet heeft geconstateerd en juist spreekt over een werkende installatie.



3.7

[eiser] heeft niet met stukken onderbouwd dat zij haar woning onvoldoende kon verwarmen op het moment dat zij problemen met haar verwarming heeft gemeld. Omdat Ymere dit betwist, lag het op de weg van [eiser] om dit verder te onderbouwen. Zij had bijvoorbeeld temperatuurmetingen kunnen (laten) doen. In het gebrekenboek van de Huurcommissie staan minimumtemperaturen voor verschillende ruimten in een woning. Als deze minimumtemperatuur niet kan worden gehaald is sprake van een gebrek in de zin van de gebrekenregeling. Zoals gezegd draagt [eiser] hiervan de bewijslast. Omdat niet vast is komen te staat dat er in de periode van 17 tot 21 november 2023 en op 11 maart 2024 sprake was van onvoldoende warmte afgifte zal de vordering tot huurprijsvermindering over deze periode ook worden afgewezen.



Ook op 5 februari 2025 is er geen sprake van een gebrek




3.8
Op 5 februari 2025 constateert [bedrijf] dat er sprake is van onvoldoende warmteafgifte in de woning. Dat [eiser] haar woning op dat moment onvoldoende kan verwarmen staat tussen partijen dus niet ter discussie.



3.9
Na onderzoek is gebleken dat de problemen met de verwarming in februari 2025 veroorzaakt worden door een storing in het ketelhuis. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) eigenaar is van het ketelhuis. Dat betekent dat de VvE ook verantwoordelijk is voor de goede werking hiervan. De vraag die daarom opkomt is of Ymere door [eiser] wel kan worden aangesproken tot herstel of compensatie voor overlast die door het ketelhuis wordt veroorzaakt. Artikel 7:204 lid 3 BW sluit immers uit dat feitelijke stoornissen door derden als gebrek kunnen worden aangemerkt. Omdat Ymere zelf geen eigenaar is van het ketelhuis, kan zij slechts de VvE aanschrijven tot herstel. Als vast komt te staan dat Ymere geen of onvoldoende gebruik maakt van haar bevoegdheden tegenover de VvE om de overlast die [eiser] ervaart te beëindigen, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Niet de kapotte verwarming zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door Ymere naar aanleiding van de klachten van [eiser] levert dan het gebrek op.



3.10
De kantonrechter is van oordeel dat Ymere zich voldoende heeft ingespannen om overlast die de storing in het ketelhuis veroorzaakte, te beëindigen. Ymere heeft de VvE direct aangeschreven, waarna de problemen op 12 februari 2025 werden verholpen. Ook hier was dus geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daar komt bij dat [bedrijf] op 5 februari 2025 een kacheltje bij [eiser] heeft achtergelaten. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er ook voor deze periode geen grond bestaat om een huurprijsvermindering toe te wijzen. De vordering van [eiser] wordt dan ook afgewezen.



Proceskosten




3.11

[eiser] moet de proceskosten (inclusief nakosten) van Ymere betalen, omdat zij ongelijk heeft gekregen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten van de gemeente begroot op € 1.008,00 (tarief salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten x € 432,00) en € 144,00 aan nakosten).





4Beslissing


De kantonrechter



4.1
wijst de vorderingen van [eiser] af,



4.2
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,



4.3
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.



Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2026.





BS/43497