ECLI:NL:RBMNE:2026:5308

RECHTBANK Midden-Nederland


Civiel recht



Zittingsplaats Utrecht



Zaaknummer: C/16/607374 / HA ZA 26-98




Vonnis van 29 juli 2026




in de zaak van





1 [eiser] , 2. [eiseres] ,

beiden wonend in [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. J.C. van Vliet,



tegen





1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] ,

beiden wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. B.J.L. Baas.






1De procedure


1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 27 en - de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 8.




1.2
De mondelinge behandeling vond plaats op 8 juli 2026. [eisers] hebben hun standpunten aan de hand van spreekaantekeningen toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er verder besproken is. Daarna is bepaald dat er – gelet op de vakantieperiode – op 29 juli 2026 of op 2 september 2026 een vonnis zal komen. Dit is 29 juli 2026 geworden.





2De kern van de zaak


2.1

[eisers] en [gedaagden] zijn buren van elkaar. In 2023 hebben [gedaagden] een opbouw geplaatst op hun woning, zodat die – net als de woning van [eisers] – vier woonlagen heeft. Volgens [eisers] handelen [gedaagden] daarmee onrechtmatig, omdat zij inbreuk maken op hun eigendomsrecht. [eisers] willen daarom dat [gedaagden] hun opbouw verwijderen of dusdanig aanpassen dat geen sprake meer is van een inbreuk op hun eigendomsrecht. Ook willen [eisers] dat hun woning vervolgens in oorspronkelijke staat door [gedaagden] wordt hersteld. De rechter wijst deze vorderingen af. [gedaagden] hoeven hun opbouw dus niet te verwijderen of aan te passen.





3De achtergrond van het geschil


3.1

[gedaagden] wonen op nummer [nummer] (het linker huis op onderstaande afbeeldingen) en [eisers] wonen op nummer [nummer] (het rechter huis op onderstaande afbeeldingen). Het huis van [eisers] was eerst hoger dan het huis van [gedaagden] (zie afbeelding 1). Nadat [gedaagden] een opbouw op hun woning hadden geplaatst, zijn de twee huizen even hoog geworden (zie afbeelding 2).















Afbeelding 1: de oude situatie Afbeelding 2: de nieuwe situatie




3.2

[gedaagden] hebben de opbouw geplaatst zonder toestemming van [eisers] Daarna kregen [eisers] last van lekkage. Zij wilden de oorzaak hiervan laten onderzoeken door een deskundige, maar [gedaagden] werkten hier volgens hen niet aan mee. Daarom hebben [eisers] deze rechtbank verzocht om een voorlopig deskundigenbericht te bevelen. Dat verzoek is vervolgens op 27 november 2024 toegewezen. In die beschikking heeft de rechtbank de heer ing. J.C. Kok (hierna: de deskundige) tot deskundige benoemd. De deskundige heeft het deskundigenbericht vervolgens op 31 juli 2025 opgeleverd, welke door [eisers] in deze procedure is overgelegd.



3.3
In deze procedure vorderen [eisers] onder andere (samengevat):

 een verklaring voor recht dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld door inbreuken te maken op hun eigendomsrecht met de realisatie van hun dakopbouw en hierdoor verplicht zijn hun schade te vergoeden.

 [gedaagden] te veroordelen (op straffe van een dwangsom) om:

o (primair) de dakopbouw te verwijderen en verwijderd te houden en beide woningen in de staat van vóór dakopbouw te herstellen of
o (subsidiair) de dakopbouw aan te passen zodat alle vermelde inbreuken ongedaan worden gemaakt.






4De beoordeling



De rechtbank neemt de conclusies van de deskundige over




4.1
De rechtbank neemt de conclusies van de deskundige uit het deskundigenbericht over. De deskundige heeft de aan hem voorgelegde vragen namelijk op overtuigende wijze, consistent en deugdelijk gemotiveerd beantwoord. De conclusies van de deskundige zijn ook op zorgvuldige wijze tot stand gekomen. Partijen hebben de gelegenheid gehad om (schriftelijk) te reageren op het conceptrapport. Zij hebben daar ook gebruik van gemaakt en de deskundige heeft de reacties van partijen in het definitieve rapport besproken.



Niet is gebleken dat [gedaagden] gebruik maken van de zijgevel van [eisers]





4.2

[eisers] verwijten [gedaagden] dat zij hun zijgevel hebben gebruikt voor de opbouw. Daardoor is die muur volgens [eisers] gemeenschappelijk eigendom (mandelig) geworden. Het binnenspouwblad van [gedaagden] is volgens [eisers] namelijk verbonden met hun buitenspouwmuur. [gedaagden] betwisten dat zij hun opbouw hebben gekoppeld of verankerd aan de zijgevel van [eisers] Volgens hen is een eigen buitenmuur strak tegen de buitenmuur van [eisers] aangebouwd. Een verbinding met de zijgevel van [eisers] is volgens [gedaagden] ook niet nodig voor een deugdelijke constructie van de opbouw.



4.3
Uit het deskundigenbericht blijkt dat er géén constructieve verbinding bestaat tussen de linkerzijmuur van de derde verdieping van [eisers] en de dakopbouw van [gedaagden] Het klopt, zoals [eisers] stellen, dat de deskundige ten aanzien van de tweede verdieping van de woning van [gedaagden] niet kan uitsluiten dat de houtskeletbouw binnenspouwbladen op die verdieping ergens bevestigd zijn aan de zijgevel van de woning van [eisers] Maar die enkele constatering van de deskundige is onvoldoende om de stelling van [eisers] te onderbouwen dat [gedaagden] gebruik maken van hun zijgevel. De deskundige constateert namelijk óók dat uit de beschikbare foto’s in ieder geval niet blijkt dat sprake is van een dergelijke bevestiging. Verder blijkt nergens uit dat [gedaagden] de zijgevel van [eisers] daadwerkelijk hebben gebruikt voor hun opbouw.



4.4
Dit betekent dat [eisers] , gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] , onvoldoende hebben onderbouwd dat [gedaagden] hun zijgevel hebben gebruikt voor hun de opbouw en dat die muur daardoor mandelig is geworden.



De opbouw is wel op andere punten met de woning van [eisers] verbonden





4.5

[eisers] verwijten [gedaagden] daarnaast ook dat de opbouw op andere punten is verbonden met hun woning, hetgeen door de deskundige wordt bevestigd. In het deskundigenbericht stelt de deskundige namelijk vast dat:

 het pannendak van het voordakvlak van de woning van [gedaagden] (nummer [nummer] ) aansluit op het pannendak van de woning van [eisers] (nummer [nummer] ) (pagina 15 van het deskundigenbericht, bovenaan);

 het zink in beide goten op elkaar aansluit en aan de bovenzijde is afgedekt met een strook loodvervanger (pagina 15 van het deskundigenbericht bovenaan);

 een extra strook dakbedekking is aangebracht die gedeeltelijk tot tegen de zijwand van de woning van [eisers] is aangebracht en afwaterende stroken zijn aangebracht tot in de goot die aan de voorzijde langs de zijgevel van de woning van [eisers] aanwezig is. Volgens de deskundige betreffen die voorzieningen geen constructieve verbinding, maar alleen een waterkerende voorziening (pagina 22 van het deskundigenbericht, een-na-laatste alinea);

 twee stukken hemelwaterafvoer van [eisers] zijn ingekapseld (pagina 27 van het deskundigenbericht, een-na-laatste alinea).



4.6
Dit betekent dat er inderdaad een inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht van [eisers] door [gedaagden] Maar dat betekent niet automatisch dat de opbouw daarom moet worden verwijderd of aangepast. Het klopt, zoals [eisers] stellen, dat eigendom het meest omvattende recht is dat een eigenaar op zijn zaak kan hebben. Maar het eigendomsrecht is niet absoluut of onbeperkt. Een eigenaar moet namelijk rechten van anderen, wettelijke voorschriften en de regels van het ongeschreven recht respecteren.



4.7
En op die uitzondering (op het uitgangspunt dat het eigendomsrecht absoluut is) beroepen [gedaagden] zich. Volgens hen lijden [eisers] namelijk geen schade door hun opbouw waardoor [eisers] geen belang hebben bij hun vordering. Mede gelet op de jurisprudentie waar [gedaagden] ter onderbouwing van dit standpunt naar verwijzen, begrijpt de rechtbank dit standpunt zo dat [gedaagden] vinden dat zij onevenredig in hun belangen worden benadeeld als zij hun opbouw desondanks moeten afbreken.



4.8

[eisers] misbruiken volgens [gedaagden] met andere woorden hun bevoegdheid tot handhaving van hun eigendomsrecht zoals bedoeld in artikel 3:13 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Van een dergelijk misbruik is sprake bij een grote onevenredigheid tussen het belang van [eisers] bij verwijdering of aanpassing van de opbouw en het door verwijdering of aanpassing geschade belang van [gedaagden]



Verwijdering van de opbouw levert onevenredig veel nadeel op voor [gedaagden]





4.9
Het is gelet hierop aan [eisers] om voldoende te onderbouwen welke schade zij lijden door de opbouw van [gedaagden] en/of dat zij dusdanig in hun gebruiksmogelijkheden worden beperkt of hinder ondervinden door de opbouw dat [gedaagden] die opbouw moeten verwijderen of dusdanig moeten aanpassen dat de inbreuk(en) ongedaan worden gemaakt. En dit hebben [eisers] niet gedaan. Terwijl het evident is welk nadeel [gedaagden] leiden als zij hun opbouw moeten verwijderen of aanpassen op de manier die [eisers] willen.



4.10
Volgens [eisers] verliezen zij de feitelijke beschikking over delen van hun woning waardoor zij daar niet mee kunnen doen wat zij willen als gevolg van de door de deskundige geconstateerde verbindingen. Maar het enkele feit dat [eisers] hun absolute recht verliezen om over hun eigendom te beschikken, is onvoldoende gelet op de belangenafweging zoals genoemd in rechtsoverweging 4.8.



4.11
Bovendien leveren de verbindingen zoals hiervoor genoemd in rechtsoverweging 4.5 een voordeel op voor [eisers] De deskundige stelt namelijk vast dat de inkapseling van de hemelwaterafvoer leidt tot een langere levensduur van de goot, omdat zij daardoor is beschermd tegen invloeden van buitenaf. Daarnaast stelt de deskundige vast dat de aanpassing aan de hemelwaterafvoer in ieder geval niet leidt tot een verhoogd risico op verstopping of lekkages en er geen noodzaak bestaat tot onderhoud. De door de deskundige geconstateerde verbindingen met de woning van [eisers] rechtvaardigen daarom niet dat [gedaagden] hun opbouw moeten verwijderen. Die verbindingen hoeven gelet hierop ook niet ongedaan worden gemaakt.



4.12
Vervolgens is het de vraag of de woningwaarde van [eisers] door de opbouw (dusdanig) is gedaald dat die opbouw door [gedaagden] moet worden verwijderd of aangepast. [eisers] stellen namelijk dat hun woningwaarde met € 57.000,00 is gedaald door de opbouw, hetgeen door [gedaagden] wordt betwist. Ter onderbouwing van die stelling hebben [eisers] een beschikking overgelegd waaruit blijkt dat de gemeente, na het door [eisers] ingediende bezwaar, de WOZ waarde heeft verlaagd van € 946.000,00 naar € 889.000,00.



4.13
Uit die beschikking blijkt dat de WOZ waarde naar beneden is bijgesteld, omdat:


“Er (…) onvoldoende rekening [is] gehouden met de schade en gebreken aan uw woning door de dakopbouw van de naastgelegen woning [adres] . De waarde van uw object wordt verlaagd naar € 889.000.”




4.14
Maar om welke schade en gebreken het gaat, blijkt niet uit die beschikking. Uit het deskundigenbericht (pagina 29) blijkt wel dat de lekkage waarvan [eisers] na het plaatsen van de opbouw last hadden, kan zijn veroorzaakt door de opbouw. Het is nog wel de vraag of dit komt doordat de constructie tijdelijk openlag tijdens het plaatsen van de opbouw of doordat de nieuwe dakbedekking plaatselijk is onthecht.



4.15
Het ligt voor de hand dat [gedaagden] de dakbedekking daarom moeten herstellen, maar dit hebben [eisers] niet gevorderd. Bovendien hebben [eisers] tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat zij [gedaagden] daartoe ook geen toestemming (zullen) geven.



4.16
De dakopbouw hoeft in ieder geval niet te worden verwijderd voorzover de lagere WOZ waarde het gevolg is van de lekkage. De deskundige schat de kosten die gemoeid zijn met het herstel van de dakbedekking namelijk op € 1.500,00. De (mogelijke) oorzaak van de lekkage kan dus op een (veel) minder verstrekkende manier worden opgelost.



4.17
Welke andere schade of gebreken tot een lagere WOZ waarde van de woning leiden, blijkt niet uit de WOZ beschikking. Uit het deskundigenbericht blijkt in ieder geval niet dat de opbouw – los van de lekkage – tot schade of gebreken aan de woning van [eisers] leidt of kan leiden. Integendeel, de deskundige concludeert dat afgezien van de dakbedekking die plaatselijk is onthecht, de constructie van de dakopbouw in orde is en dat ten gevolge van die constructie geen gebreken te verwachten zijn aan de woning van [eisers] (pagina 22 van het deskundigenbericht). Ook ten aanzien van de schimmelplek in de woning van [eisers] constateert de deskundige stellig dat kan worden uitgesloten dat die verband houdt met de verbouwingswerkzaamheden aan de woning van [gedaagden] (o.a. pagina 38 van het deskundigenbericht).



4.18
Voorzover [eisers] hebben willen betogen dat de opbouw, los van de lekkage, tot een waardevermindering van hun woning leidt, hebben zij die stelling gelet hierop onvoldoende onderbouwd. Bovendien blijkt óók nergens uit dat de opbouw op zichzelf leidt tot een waardevermindering van de woning van [eisers]



4.19
Tot slot stellen [eisers] zich op het standpunt dat zij schade lijden doordat [gedaagden] bij het plaatsen van hun opbouw hun woning hebben beschadigd “via inboren, vastschroeven, frezen, aanlijmen, vastsmelten en aanmetselen”, hetgeen door [gedaagden] wordt betwist. [eisers] hebben die schade op geen enkele manier onderbouwd, waardoor [gedaagden] die vermeende schade ook niet hoeven te herstellen.



Conclusie: [gedaagden] hoeven hun dakopbouw niet te verwijderen of aan te passen





4.20
Niet is gebleken dat [eisers] door de opbouw schade lijden en/of dusdanig in hun gebruiksmogelijkheden worden beperkt of hinder ondervinden dat [gedaagden] hun opbouw moeten verwijderen of aanpassen. Hiervan is overigens ook geen sprake als wordt aangenomen dat de aanbouw (toch) wel op enige wijze met de zijgevel van [eisers] is verbonden. De deskundige heeft namelijk geoordeeld dat een mogelijk incidenteel aanwezig bevestigingspunt (op de tweede verdieping) geen nadelige gevolgen heeft voor de woning van [eisers]



4.21
Gelet hierop mogen [eisers] gezien de grote onevenredigheid tussen hun belang en het daardoor geschade belang van [gedaagden] niet van hen verlangen dat zij hun opbouw verwijderen. Om dezelfde reden hoeven [gedaagden] de in rechtsoverweging 4.5 genoemde verbindingen ook niet ongedaan te maken. Dit betekent dat de gevraagde verklaring voor recht niet kan worden gegeven. De vordering tot het verwijderen of aanpassen van de aanbouw is om dezelfde reden niet toewijsbaar.




[gedaagden] moeten € 3.025,00 aan [eisers] betalen





4.22
De proceskosten tussen partijen zullen worden gecompenseerd. Dit betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt. Weliswaar hoeven [gedaagden] hun dakopbouw niet te verwijderen of aan te passen en krijgen zij dus gelijk, maar uit het deskundigenbericht blijkt wel dat sprake is van een (geringe) inbreuk op het eigendomsrecht van [eisers] In dat opzicht krijgen [eisers] dus (deels) gelijk. Daarom is het redelijk dat partijen hun eigen (proces)kosten dragen.



4.23
Tot de proceskosten horen in dit geval ook de kosten van de deskundige. Omdat [eisers] die kosten (€ 5.420,80) hebben voorgeschoten, betekent dit dat [gedaagden] de helft hiervan nog aan [eisers] moeten betalen. [gedaagden] moeten ook de helft van de kosten (€ 629,20) voor de deskundige noodzakelijke hoogwerker betalen. Die kosten hebben [eisers] namelijk ook voorgeschoten. Dit betekent dat [gedaagden] nog € 3.025,00 aan [eisers] moeten betalen. De wettelijke rente over die (proces)kosten worden toegewezen, zoals door [eisers] hebben gevorderd.





5De beslissing


De rechtbank



5.1
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van € 3.025,00 als vergoeding van de kosten van de deskundige en hoogwerker, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,



5.2
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,



5.3
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,



5.4
wijst het meer of anders gevorderde af.









Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2026.
















































EM 5792



Artikel 5:1 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).


Artikel 5:1 lid 2 BW. Zie (onder andere) ook: ECLI:NL:GHAMS:2017:1713, r.o. 3.7 en ECLI:NL:GHARL:2019:7324, r.o. 4.3.


Geciteerd in randnummer 62 van de conclusie van antwoord: ECLI:NL:GHSGR:2010:BL8613 en ECLI:NL:GHAMS:2017:1713.


Zie onder meer: ECLI:NL:GHSHE:2017:4697 r.o. 3.9. en ECLI:NL:GHARL:2019:7324, r.o. 4.4.